ECLI:NL:RBAMS:2017:9140

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummers: AMS 17/5066 (voorlopige voorziening) en AMS 17/5067 (beroep)

einduitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2017 op het beroep en het verzoek om voorlopige voorziening in de zaak tussen

[de persoon] , te Amsterdam, verzoeker, hierna: [de persoon]

(gemachtigde: mr. J.W. Leenders),

het algemeen bestuur van de bestuurscommissie West van de gemeente Amsterdam,verweerder, hierna: het algemeen bestuur

(gemachtigde: mr. S. Ugur).

Procesverloop

Met het besluit van 17 mei 2017 (het primaire besluit) heeft het algemeen bestuur afwijzend beslist op de aanvraag van [de persoon] om een omgevingsvergunning voor het gebruik van de begane grond en het souterrain van het gebouw op de [straat 1] (hierna te noemen: het object) als woning, in afwijking van het bestemmingsplan. [de persoon] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Met het besluit van 15 augustus 2017 (het bestreden besluit) heeft het algemeen bestuur het bezwaar van [de persoon] ongegrond verklaard.

[de persoon] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.

Het algemeen bestuur heeft geen verweerschrift ingediend.

Het beroep en het verzoek om voorlopige voorziening zijn behandeld op de zitting van 26 september 2017. [de persoon] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Het algemeen bestuur heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

In de tussenuitspraak van 10 oktober 2017 (de tussenuitspraak) heeft de voorzieningenrechter het algemeen bestuur in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen.

Het algemeen bestuur heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering ingediend. [de persoon] heeft hierop een schriftelijke zienswijze (de zienswijze) gegeven.

De voorzieningenrechter heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De voorzieningenrechter blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de voorzieningenrechter niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. De voorzieningenrechter verwijst hiervoor naar de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 24 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR5704) en 15 augustus 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX4694).

2. In haar tussenuitspraak heeft de voorzieningenrechter, kort gezegd, overwogen dat het algemeen bestuur onvoldoende heeft gemotiveerd dat [de persoon] niet heeft voldaan aan de in de ‘beslisboom’ genoemde criteria. Daarmee heeft het algemeen bestuur ook onvoldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een incourant, niet verhuurbaar object waarvoor in afwijking van het beleid medewerking kan worden verleend aan het omzetten van de bestemming bedrijfsruimte naar wonen. Het algemeen bestuur is in de gelegenheid gesteld om dit nader te motiveren. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat niet is uitgesloten dat het algemeen bestuur met een nadere onderbouwing toch tot de conclusie komt dat geen sprake is van een incourant pand. Het algemeen bestuur zal daarbij wel zijn eigen beleid moeten toepassen en de onderbouwing van [de persoon] bij de beoordeling moeten betrekken.

3. Het algemeen bestuur heeft in zijn nadere motivering vastgehouden aan de conclusie dat niet is aangetoond dat de woning van [de persoon] een incourant pand is, omdat er geen marktconforme huurprijs is gevraagd.

4. Ten eerste wijst het algemeen bestuur op de omstandigheid dat er verschillende aanvragen zijn geweest om het gebruik van het object om te zetten naar wonen en dat er aanpassingen zijn gedaan waarmee het object geschikt is gemaakt als woning. Hiermee wordt volgens het algemeen bestuur de indruk bevestigd dat onvoldoende inspanningen worden verricht om het object te verhuren als bedrijfspand.

5. De voorzieningenrechter stelt vast dat het algemeen bestuur hiermee eigenlijk herhaalt wat al eerder in deze procedure naar voren is gebracht. Hierover heeft de voorzieningenrechter zich echter al uitgelaten in de tussenuitspraak. In rechtsoverweging 6.4 van de tussenuitspraak is overwogen dat uit de verleende vergunningen niet blijkt dat het object geschikt is gemaakt voor bewoning en dat uit de intentie om de bestemming van het object om te zetten van bedrijfsruimte naar wonen niet kan worden opgemaakt dat het object feitelijk geschikt is gemaakt voor bewoning. De voorzieningenrechter kan, zoals al overwogen onder 1, alleen in zeer uitzonderlijke gevallen terugkomen van zo'n in de tussenuitspraak gegeven oordeel. Uit wat het algemeen bestuur in dit verband heeft opgemerkt in de nadere motivering volgt niet dat zich hier zo'n zeer uitzonderlijk geval voordoet. Dit punt laat de voorzieningenrechter dus verder buiten beschouwing.

6. Ten aanzien van de huurprijs heeft het algemeen bestuur gesteld dat het object in de periode 25 juni 2015 tot 17 mei 2016 is aangeboden voor € 35.000,- per jaar, wat neerkomt op € 221,- per m². Volgens het algemeen bestuur is dit in vergelijking met huren van panden in de buurt niet te bestempelen als marktconforme huurprijs. Het algemeen bestuur heeft een handgeschreven overzicht van huren van andere panden bijgevoegd. Vanaf 17 mei 2016 was sprake van een gevraagde huur van € 30.000,- per jaar. Volgens het algemeen bestuur is dit enigszins niet marktconform maar nog aanvaardbaar, ware het niet dat het pand van binnen niet meehelpt voor de verhuurbaarheid. Bovendien is het object niet overal voor die prijs kenbaar gemaakt. Uit de stukken blijkt dat de [verhuurmakelaar] het pand steeds voor de prijs van € 35.000 per jaar heeft aangeboden, dus kennelijk is de prijsverlaging niet op alle sites doorgevoerd.

7. [de persoon] in heeft in zijn zienswijze gesteld dat uit het overzicht van het algemeen bestuur van vergelijkbare huren juist blijkt dat het object wel voor een marktconforme huurprijs is aangeboden. De panden aan [adres] , verhuurd voor respectievelijk € 196,- en € 181,- per m², en de panden aan de [straat 2] , verhuurd voor respectievelijk € 184,- en € 181,- per m² hebben allemaal een souterrain zonder daglichttoetreding, terwijl het souterrain van het pand van [de persoon] wel daglicht heeft, waarmee het souterrain beter bruikbaar is. Ten aanzien van [straat 3] , die wordt verhuurd voor € 153,- per m², heeft [de persoon] gesteld dat deze bedrijfsruimte onvergelijkbaar is, omdat het een supermarkt betreft, met een kelder zonder daglicht, ventilatie en onvoldoende stahoogte onder het pand.

8. De voorzieningenrechter stelt vast dat het algemeen bestuur aanvankelijk niet had bestreden dat de vorige eigenaar van het object inspanningen heeft verricht om het object te verhuren. Dit is ook vastgesteld in de tussenuitspraak. De stelling van het algemeen bestuur dat de huurverlaging niet op alle sites is doorgevoerd ligt echter wel in het verlengde van de vraag of het object voor een marktconforme huur is aangeboden. De voorzieningenrechter zal deze stelling dus bij de beoordeling betrekken. De voorzieningenrechter verbindt hieraan echter niet dezelfde conclusie als het algemeen bestuur. [de persoon] heeft in zijn zienswijze toegelicht dat [bedrijf 1] geen verhuurmakelaar is, maar een advertentieplatform dat advertenties overneemt van andere bedrijfs-onroerend goed platformen, waaronder [bedrijf 2] in Business. [de persoon] heeft er terecht op gewezen dat niet ter discussie staat dat het object vanaf 17 mei 2016 met de juiste (verlaagde) huurprijs is aangeboden op [bedrijf 2] , wat gelet op de bezoekersaantallen en naamsbekendheid als de grootste partij in Nederland kan worden beschouwd. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat de verlaagde huurprijs van
€ 30.000 voldoende kenbaar is gemaakt.

9. Het object is van 25 juni 2015 tot 17 mei 2016 aangeboden voor € 221,- per m² en vanaf 17 mei 2016 voor € 189,- per m². Uitgaande van het overzicht dat door het algemeen bestuur is overgelegd, bedraagt de huurprijs van bedrijfspanden in deze buurt gemiddeld 191,- per m². Gelet op wat [de persoon] heeft aangevoerd over de vergelijkbaarheid van het pand aan [straat 3] en waarvan de huur ook aanzienlijk lager ligt dan het gemiddelde, moet dit pand echter buiten beschouwing worden gelaten. De gemiddelde huur komt dan neer op € 197,50 per m², wat vrijwel gelijk is aan het gemiddelde van € 198,- per m² dat [de persoon] in zijn beroepschrift heeft gesteld en onderbouwd. Op basis van deze gegevens is de conclusie dat het object in ieder geval vanaf 17 mei 2016 voor een marktconforme prijs te huur is aangeboden. Daarmee is dus ook aan de tweede voorwaarde uit de beslisboom voldaan. De opmerking van het algemeen bestuur dat deze prijs wordt beschouwd als “aanvaardbaar, ware het niet dat het pand van binnen niet meehelpt voor de verhuurbaarheid”, kan de voorzieningenrechter niet plaatsen. Zoals hiervoor en in de tussenuitspraak is overwogen zijn er geen aanknopingspunten dat het object door verbouwingen feitelijk geschikt is gemaakt als woning, ten koste van de geschiktheid als bedrijfspand. Voor zover het object op zichzelf van binnen minder geschikt is als bedrijfspand doet dat niets af aan de inspanningen van de eigenaar om het object te verhuren en is dit eerder een bevestiging van het feit dat het gaat om een incourant object dat in aanmerking komt voor omzetting naar wonen.

10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het algemeen bestuur het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek niet heeft hersteld. Nog steeds is, in het licht van de stellingen van [de persoon] , onvoldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een incourant pand. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit dan ook als in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Aangezien het algemeen bestuur gebruik heeft gemaakt van de gelegenheid het geconstateerde gebrek te herstellen, maar hierin niet is geslaagd, betekent dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat kennelijk geen deugdelijke motivering kan worden gegeven voor het afwijzen van de gevraagde omgevingsvergunning. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [de persoon] heeft aangetoond dat aan de drie voorwaarden uit de beslisboom is voldaan. Op basis van het eigen beleid had het algemeen bestuur dus tot de conclusie moeten komen dat het pand dermate incourant is dat omzetting naar wonen op zijn plaats is. De rechtbank ziet hierin aanleiding om ook het primaire besluit te herroepen. Het algemeen bestuur zal alsnog een omgevingsvergunning moeten verlenen. Omdat de voorzieningenrechter niet kan beoordelen of aan de te verlenen omgevingsvergunning mogelijk nog bepaalde voorwaarden moeten worden gesteld, zal de voorzieningenrechter niet zelf in de zaak voorzien. Het algemeen bestuur moet daarom een nieuw besluit nemen op de aanvraag met inachtneming van deze uitspraak en de tussenuitspraak. De voorzieningenrechter stelt hiervoor een termijn van zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak.

11. Omdat de voorzieningenrechter het beroep gegrond verklaart, moet het algemeen bestuur aan [de persoon] het door hem betaalde griffierecht vergoeden.

12. De voorzieningenrechter veroordeelt het algemeen bestuur in de door [de persoon] gemaakte proceskosten. Deze kosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op 1.237,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1).

13.
Zoals in de tussenuitspraak al is overwogen, wordt het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.

Beslissing

De voorzieningenrechter:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;

- herroept het primaire besluit;

- draagt het algemeen bestuur op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op de aanvraag met inachtneming van deze uitspraak en de tussenuitspraak;

- draagt het algemeen bestuur op het betaalde griffierecht van € 168,- aan [de persoon] te vergoeden;

- veroordeelt het algemeen bestuur in de proceskosten van [de persoon] tot een bedrag van 1.237,50;

-wijst het verzoek om een voorlopige voorziening af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. de Vos, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. R.M.N. van den Hazel, griffier
.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2017.

griffier

voorzieningenrechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak is hoger beroep mogelijk

U kunt binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.

Burgers kunnen ook digitaal beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale digitale loket dat u op de website van de Raad van State vindt (www.raadvanstate.nl). Om toegang te krijgen tot het digitale loket moet u beschikken over DigiD. Binnen het loket volgt u de instructies en vult u de formulieren in. Deze kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.

Let op:
u kunt geen beroep instellen per e-mail.

Is uw zaak spoedeisend en moet er al tijdens de procedure in hoger beroep iets worden beslist wat niet kan wachten, dan kunt u de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige maatregel te treffen.