Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/2235
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2018 in de zaak tussen
de besloten vennootschap Financial Offices B.V., te Amsterdam, eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. D.N.N. Jansen).
Procesverloop
Verweerder heeft in de beschikking van 30 september 2016 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [bedrijf] te Amsterdam (hierna: het bedrijfspand) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 6.129.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 9 februari 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door taxateurs A. Amghar en R. Gordinou de Gouberville.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen te onderzoeken of de objectafbakening correct is. Verweerder heeft bij brief van 23 februari 2016 een reactie gestuurd. Eiseres heeft op 5 maart 2018 gereageerd.
Vervolgens heeft de meervoudige kamer de zaak verwezen naar een enkelvoudige kamer voor verdere behandeling. Daarna heeft eiseres op 31 mei en 25 juni 2018 aanvullende stukken aan de rechtbank gezonden.
De rechtbank heeft het onderzoek voortgezet op de zitting van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2018. Eiseres heeft zich weer laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur R. Gordinou de Gouberville. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is gebruiker van het bedrijfspand [in het stadsdeel] . Het betreft een bedrijfsverzamelgebouw met 1.993 m² aan kantoorruimte en 74 m² aan overige ruimten.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum [1] 1 januari 2015.
De standpunten van partijen
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst hierbij naar een taxatierapport waarin de waarde van het bedrijfspand is onderbouwd met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode).
4. Eiseres vindt dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
De beoordeling van het geschil
5. Op de zitting van 9 februari 2018 heeft eiseres laten weten dat zij de onder 1. en 2. genoemde beroepsgronden uit de notitie van 6 februari 2018, waarin eiseres vraagt om aanwijzings- of mandaatbesluiten en het in eerste instantie gebruikte taxatieverslag, niet langer handhaaft.
6.1.
Eiseres heeft in de notitie van 6 februari 2018 bestreden dat verweerder het object juist heeft afgebakend. Volgens eiseres zijn alle kantoorgedeelten verhuurd aan derden en zijn ze ieder afzonderlijk afsluitbaar. Sommige kantoorgedeelten hebben eigen sanitaire voorzieningen. Eiseres stelt dat verweerder het bedrijfspand ten onrechte als één in plaats van meerdere afzonderlijke objecten heeft afgebakend.
6.2.
Verweerder is na de schorsing van de zitting samen met twee taxateurs ter plaatse gaan kijken. Verweerder heeft vastgesteld dat alle verhuurde delen afgesloten kunnen worden, maar dat ze allemaal de toiletvoorzieningen delen. Daardoor is het geheel volgens verweerder aan te merken als één object. Eiseres heeft haar standpunt, dat sprake is van afzonderlijke objecten, gehandhaafd. De toiletten zitten weliswaar in de kern van het gebouw, maar praktisch alle ruimtes hebben een eigen pantry, aldus eiseres.
6.3.
De rechtbank gaat uit van de door verweerder op 21 februari 2018 vastgestelde feiten en omstandigheden. Eiseres heeft deze ook niet betwist. Aan de hand van deze gegevens is de rechtbank van oordeel dat verweerder het object op de juiste wijze heeft afgebakend. Verweerder heeft het delen van de toiletvoorziening terecht als reden gezien om het geheel als één object aan te merken. [2]
7.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat het door verweerder vastgestelde aantal vierkante meters niet klopt. Eiseres is enkel gevestigd op het [adres] . Ze beschikt alleen over de 26ste en 27ste verdieping, terwijl verweerder is uitgegaan van [adres] waartoe ook de 25ste verdieping van het pand behoort. Verder heeft verweerder volgens eiseres onvoldoende toegelicht wat er onder de 74 m² ‘overig’ valt.
7.2.
Verweerder heeft op de zitting van 9 februari 2018 een huurovereenkomst van eiseres overgelegd. Deze huurovereenkomst betreft het [adres] , zijnde de 25ste tot en met de 27ste verdieping. Verder heeft verweerder toegelicht dat de 74 m² ziet op het aandeel in de hoofdentree en het aandeel in de fietsenstalling, zoals ook is vermeld in de huurovereenkomst.
7.3.
De rechtbank overweegt dat verweerder daarmee voldoende heeft toegelicht hoe hij het aantal vierkante meters heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het overzicht taxatiewaarden uitgaat van vijf vierkante meter minder dan in de huurovereenkomst staat vermeld. De rechtbank overweegt dat dit in het voordeel is van eiseres en dat deze afwijking daarom niet kan leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de HWK-methode in dit geval een geschikte methode is om de waarde van het bedrijfspand vast te stellen.
9.1.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de huurwaarde te hoog heeft vastgesteld. Het bedrijfspand is ten onrechte vergeleken met objecten die qua oppervlakte te veel afwijken van het bedrijfspand.
9.2.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de objecten wel vergelijkbaar zijn. Volgens verweerder is het voor de vergelijkbaarheid vooral van belang dat de objecten allemaal [in het stadsdeel] liggen. [in het stadsdeel] zitten allemaal premium hoofdkantoren, waardoor het geheel homogener is dan in de rest van Amsterdam. Verweerder heeft toegelicht dat het verschil in oppervlakte bij woningen kan zorgen voor afwijkingen. Bij bedrijfsverzamelgebouwen [in het stadsdeel] speelt het afnemende grensnut niet of nauwelijks. Dat blijkt ook uit het overzicht taxatiewaarden.
9.3.
De rechtbank stelt vast dat uit het overzicht taxatiewaarden volgt dat er, ondanks de grote verschillen in oppervlakte, geen grote verschillen in vierkante meterprijs zijn. Dit ondersteunt de toelichting van verweerder. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder en is van oordeel dat verweerder deze objecten heeft kunnen gebruiken ter onderbouwing van de WOZ-waarde.
10.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in parkeergelegenheid tussen het bedrijfspand en de vergelijkingspanden. Volgens eiseres wordt de vierkante meterprijs van het bedrijfspand gedrukt door de omstandigheid dat er geen parkeervoorziening is en er slechts op enige afstand geparkeerd kan worden. Het is voor huurders belangrijk dat je kunt parkeren in je eigen gebouw.
10.2.
Verweerder heeft ter zitting van 9 februari 2018 aangegeven dat de vergelijkingsobjecten net als het bedrijfspand niet beschikken over eigen parkeergelegenheid. De parkeergarages [in het stadsdeel] zijn aparte WOZ-objecten waarvan parkeerplaatsen kunnen worden gehuurd. In de reactie van 23 februari 2018 heeft verweerder daar nog aan toegevoegd dat hij heeft geconstateerd dat er onder het kantoorpand een parkeergarage ligt die prima bereikbaar is en die duidelijk is aangegeven. Vanuit de garage komt men direct in de centrale hal van waaruit het bedrijfspand te bereiken is.
10.3.
Eiseres heeft in haar brief van 25 juni 2018 een nadere toelichting gegeven op de parkeersituatie. De parkeergarage onder het kantoorpand is duur en vol, de routes in de parkeergarage zijn slecht aangegeven en de wegen naar de parkeergarage (ring A10 en [de straat] ) zijn vaak erg druk, mede door werkzaamheden.
10.4.
Verweerder heeft op de zitting van 12 juli 2018 herhaald dat de parkeergarage geen onderdeel uitmaakt van het bedrijfspand en dat ook de vergelijkingsobjecten geen eigen parkeergarage hebben. In die zin zijn de objecten dus vergelijkbaar. Ook de verkeerssituatie in het gebied rondom het bedrijfspand is voor alle objecten [in het stadsdeel] hetzelfde.
10.5.
De rechtbank overweegt dat er gelet op de feitelijke situatie geen aanleiding heeft bestaan om aan te nemen dat er rekening moest worden gehouden met een waardedrukkend effect door een verschil in parkeergelegenheid. De rechtbank voegt hieraan toe dat ook uit de door eiseres meegezonden verhuuradvertentie, afkomstig van www.financialoffices.nl, blijkt dat er onder het gebouw een ruime parkeergarage ligt vanwaar huurders, medewerkers en bezoekers het kantoor kunnen bereiken. Dat deze parkeergarage in een navigatiesysteem alleen vindbaar is met een ander adres dan dat van eiseres, is onvoldoende om een waardedrukkend effect aan te nemen. Het is verder niet gebleken dat de situatie in deze garage anders is dan in de parkeergarages onder de andere kantoorgebouwen. De drukte op de weg is een omstandigheid waar ook de andere kantoren mee te maken hebben en is dus niet specifiek voor eiseres.
11.1.
De rechtbank is verder van oordeel dat uit de overzicht taxatiewaarden volgt dat de kapitalisatiefactor op een juiste hoogte is vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres de kapitalisatiefactor voor het kantooroppervlak ook niet bestreden. Eiseres stelt echter wel dat verweerder voor de fietsenstalling een lagere factor had moeten vaststellen.
11.2.
Verweerder heeft ter zitting van 9 februari 2018 toegelicht dat de kapitalisatiefactor iets zegt over het rendement op het gehele object. De vierkante meterprijs is voor de fietsenstalling lager dan voor het kantooroppervlak, maar het gehele object heeft hetzelfde rendement en dus dezelfde kapitalisatiefactor. Daarom geldt voor de fietsenstalling dezelfde factor als voor het kantoorgedeelte.
11.3.
Gelet op de deze toelichting van verweerder, volgt de rechtbank niet het standpunt van eiseres dat er voor de fietsenstalling een andere kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2018.
griffier
rechter
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
U kunt ook digitaal hoger beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale (hoger)beroepschrift-formulier dat u op de website van de rechtspraak vindt (www.rechtspraak.nl). Om toegang te krijgen tot het formulier moet u beschikken over DigiD. Het formulier kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.
Let op: u kunt geen beroep instellen per e-mail.