Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6894349 EA VERZ 18-396
beschikking van: 21 september 2018
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Urbanic Netherlands I
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Urbanic
gemachtigde: mr. E.M. de Bie
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars gebouw [adres]
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:
- verzoekschrift ex artikel 5:121 en Pro 5:130 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), met producties;
- verweerschrift, met producties;
- nadere producties (18 t/m 23) van Urbanic;
- mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2018. Voor Urbanic zijn verschenen de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Voor de VvE zijn verschenen mevrouw [naam 3] en mevrouw [naam 4] , bijgestaan door de gemachtigde. De gemachtigden hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van Urbanic (en mr. W.J. Leenders) mede aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht en op vragen van de kantonrechter hebben geantwoord.
Beschikking is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
Bij notariële akte van splitsing van 24 oktober 2007 (hierna: de splitsingsakte) is het pand aan de [adres] te [plaats] gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht. De vier appartementsrechten hebben ieder een kwart aandeel in de gemeenschap.
1.2.
In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement van splitsing in appartementsrechten’ van januari 2006 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard, met inbegrip van uitsluitend artikel 34a en artikel 34c van de bij het modelreglement behorende annex.
1.3.
In het modelreglement is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)”
1.4.
In de splitsingsakte zijn, voor zover hier van belang, de volgende uitwerkingen, aanvullingen en/of wijzigingen van het modelreglement vastgesteld:
“K. UITWERKING MODELREGLEMENT
(…)
Artikel 25, lid 1
De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden.
(…)
L. WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
(…)
Artikel 25
(…)
Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. (…)”
1.5.
In de bij het modelreglement behorende annex is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“Artikel 34
1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
(…)
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
(…)
6. De verzoeker kan binnen veertien dagen na het verzenden van de beslissing daartegen in beroep komen bij de vergadering. (…)
Artikel 34c
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
2. Het bepaalde in artikel 34 is Pro van overeenkomstige toepassing, (…).”
1.6.
Urbanic heeft in juli 2017 het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] (hierna: het appartement) in eigendom verkregen en is zij van rechtswege lid van de VvE geworden. De appartementsrechten aan de [adres] , III en IV zijn eigendom van respectievelijk [naam 7] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ), [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en [naam 5] en [naam 6] (hierna: [naam 6] ), zij het dat [naam 6] zijn appartement aan een derde heeft verkocht en dus uit het pand van de VvE zal gaan verhuizen. [naam 4] , [naam 3] en (thans nog) [naam 6] vormen het bestuur van de VvE.
1.7.
Urbanic heeft haar appartement verbouwd. Na die verbouwing bestaat het appartement uit vier slaapkamers, woonkeuken, berging, toilet/doucheruimte en een entree. Urbanic heeft tijdens een vergadering van eigenaars op 10 januari 2018 het voornemen geuit om haar appartement te gaan verhuren. Urbanic wil het appartement gaan verhuren door middel van een “Huurovereenkomst woonruimte (groepswoning)” aan vier (of vijf) personen. De huurovereenkomst die Urbanic voornemens is te sluiten houdt in dat de vier (of vijf) bewoners het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke voorziening en dat elke bewoner het gebruiksrecht heeft van een eigen woon/slaapkamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Indien één van de huurders het gehuurde wenst te verlaten hebben de anderen de mogelijkheid om een nieuwe huurder aan Urbanic voor te dragen.
1.8.
Op 13 maart 2018 heeft de gemeente Amsterdam aan Urbanic een vergunning verleend voor het omzetten van het appartement van Urbanic naar vier onzelfstandige woonruimten. [naam 3] heeft een bezwaarschrift tegen die vergunning bij de gemeente Amsterdam ingediend. Urbanic heeft hetzelfde gedaan voor zover haar verzoek om een vergunning voor omzetting naar vijf onzelfstandige woonruimten is afgewezen.
1.9.
Bij e-mail van 21 maart 2018 heeft C111 Vastgoed B.V. (een vastgoedbeheerder) bij het bestuur van de VvE een verzoek ingediend tot het verlenen van goedkeuring voor verhuur van het appartement door Urbanic aan vier personen per medio april 2018, met opgave van de namen van de vier (aspirant) huurders.
1.10.
Op 3 april 2018 heeft wederom een vergadering plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [naam 4] , [naam 3] en [naam 2] namens Urbanic. Tijdens deze vergadering is onder meer het verzoek van Urbanic tot het verlenen van goedkeuring voor verhuur van haar appartement aan vier of vijf personen besproken.
1.11.
Bij e-mail van 8 april 2018 heeft [naam 4] namens het bestuur van de VvE aan Urbanic medegedeeld dat het bestuur geen toestemming aan Urbanic geeft om haar appartement te verhuren aan de vier voorgedragen (aspirant) huurders. In deze e-mail staat verder, voor zover hier van belang:
“Zoals reeds herhaaldelijk zowel mondeling als schriftelijk is aangegeven, is volgens de akte van splitsing van onze VvE kamerverhuur niet toegestaan. (…) Het is bij het opstellen van de akte van splitsing waarbij het verbod op kamerverhuur is opgenomen, de bedoeling geweest van de VvE om kamerbewoning in welke vorm dan ook te verbieden. (…)”
1.12.
Op 23 april 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen het bestuur van de VvE en Urbanic. Naar aanleiding van dit gesprek heeft [naam 4] bij e-mail van 1 mei 2018 aan Urbanic medegedeeld dat het bestuur van de VvE instemt met bewoning van het appartement van Urbanic door twee bewoners, maar dat de bezwaren van de VvE tegen het voornemen van Urbanic om het appartement aan vier of vijf personen te verhuren onverminderd van kracht blijven.
Verzoek
2. Urbanic verzoekt, na wijziging van haar verzoek (spreekaantekeningen sub 4), bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
2.1.
het besluit van het bestuur van de VvE van 8 april 2018 te vernietigen;
2.2.
vervangende toestemming te verlenen voor verhuur van het appartement van Urbanic aan de betreffende vier personen;
2.3.
de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3. Urbanic legt aan haar verzoek ten grondslag dat het bestuur van de VvE de door Urbanic verzochte toestemming voor het verhuren van haar appartement aan vier personen ten onrechte, met een verwijzing naar onderdeel L, artikel 25, van de splitsingsakte, heeft afgewezen. Urbanic wil haar appartement gaan verhuren als één zelfstandige woning aan vier personen die tezamen de huurder van het appartement zijn en die een woongroep vormen. Bij een dergelijke situatie is er, in tegenstelling tot het standpunt van het bestuur van de VvE, geen sprake van exploitatie van een kamerverhuurbedrijf, aldus Urbanic.
Verweer
4. De VvE verweert zicht tegen het verzoek. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.
Beoordeling
Ontvankelijkheid
5. Naar aanleiding van het verweer van de VvE dat het verzoek van Urbanic zich richt tegen een besluit van de VvE terwijl het een besluit is van het bestuur van de VvE heeft Urbanic haar verzoek op dat punt gewijzigd. Het verweer van de VvE behoeft daarom geen bespreking meer.
6. Verder heeft de VvE aangevoerd dat Urbanic geen beroep heeft ingesteld tegen het bestuursbesluit van 8 april 2018 (hierna ook: het besluit) bij de vergadering van eigenaars. Urbanic dient volgens de VvE op grond van artikel 34c lid 1 en 2 jo. artikel 34 lid 6 van Pro de bij het modelreglement behorende annex echter eerst die procedurele weg te volgen. Urbanic dient volgens de VvE daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek.
7. Volgens Urbanic is de mogelijkheid tot het instellen van beroep bij de vergadering van eigenaars tegen een besluit van het bestuur slechts een bevoegdheid en sluit die bevoegdheid niet uit dat Urbanic na een besluit van het bestuur van de VvE gelijk een verzoek ex art. 5:130 BW Pro tot vernietiging van dat bestuursbesluit indient. Volgens Urbanic is zij dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
8. Het verweer van de VvE slaagt niet. Het gaat in de onderhavige situatie om een vereniging van eigenaren met vier leden. Drie van de vier leden van de VvE vormen het bestuur daarvan: [naam 3] , [naam 4] en [naam 6] . Als Urbanic in beroep was gegaan tegen het genomen bestuursbesluit, dan had de vergadering van eigenaars op het beroep van Urbanic een beslissing dienen te nemen. Die vergadering van eigenaars wordt echter voor driekwart gevormd door de leden die ook het bestuur van de VvE vormen en die het bestuursbesluit van 8 april 2018 hebben genomen. Dat de vergadering van eigenaars tot een ander besluit zou komen dan het bestuursbesluit van 8 april 2018 is gelet op de samenstelling van de vergadering van eigenaars bepaald niet aannemelijk. Om die reden is de kantonrechter dan ook van oordeel dat Urbanic niet kan worden tegengeworpen dat zij niet in beroep is gegaan bij de vergadering van eigenaars tegen het bestuursbesluit van 8 april 2018, ongeacht of het bepaalde in artikel 34c van de annex als imperatief (standpunt van de VvE) of als facultatief (standpunt van Urbanic) moet worden aangemerkt.
Sprake van kamerverhuur(bedrijf)?
9. Urbanic heeft betoogd dat zij haar appartement als één zelfstandige woning door middel van één huurovereenkomst wil gaan verhuren, thans aan vier personen, maar liever nog aan vijf personen. Die vier personen zijn dus gezamenlijk huurder van het gehele appartement. Tussen de vier personen bestaat een onderlinge band, omdat zij elkaar kennen uit hun studietijd, drie van hen in dezelfde jaarclub van een studie/studentenvereniging zitten en twee van de vier personen al elders samen hebben gewoond. Zij zijn volgens Urbanic als woongroep aan te merken. Omdat Urbanic het hele appartement met één huurovereenkomst wil gaan verhuren aan een woongroep en niet met afzonderlijke huurovereenkomsten per kamer aan individuele (kamers)huurders, is geen sprake van kamerverhuur en evenmin van gebruik van het appartement ten behoeve van een kamerverhuurbedrijf zoals bedoeld in de splitsingsakte en het modelreglement, aldus Urbanic.
10. Volgens de VvE is de door Urbanic gewenste wijze van verhuur van het appartement te beschouwen als kamergewijze verhuur daarvan, omdat Urbanic de afzonderlijke kamers van het appartement aan vier eenpersoonshuishoudens wil verhuren, met gezamenlijk gebruik van de keuken, de douche/toiletruimte en een berging. Urbanic probeert het in de splitsingsakte opgenomen kamerverhuurverbod te omzeilen door contractueel met haar huurders overeen te komen dat de huurders niet ieder een kamer huren, maar gezamenlijk het gehele appartement. Dat de vier personen als woongroep kunnen worden aangemerkt wordt door de VvE bestreden.
11. Om te beoordelen of de door Urbanic gewenste wijze van verhuur van het appartement strijdig is met het verbod in de splitsingsakte tot exploitatie van een kamerverhuurbedrijf, dient de betreffende bepaling uit de splitsingsakte te worden uitgelegd. Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, en van 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
12. De bestemming van het appartement, omschreven in het in de splitsingsakte uitgewerkte artikel 25 lid 1 van Pro het modelreglement is “woning voor privé doeleinden”. Als het appartement wordt gebruikt als “woning voor privé doeleinden”, ook als dat door middel van verhuur van het appartement plaatsvindt, is dat overeenkomstig de bestemming daarvan. In de splitsingsakte is echter verder opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te exploiteren als kamerverhuurbedrijf. Het in gebruik geven van het appartement als “woning voor privé doeleinden” door middel van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf is dus niet toegelaten. Het begrip “kamerverhuurbedrijf” is een enigszins verouderd begrip. Onder het in de splitsingsakte opgenomen verbod van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf dient naar objectieve maatstaven te worden verstaan dat een appartement niet kamergewijs mag worden verhuurd. De vraag is of de wijze waarop Urbanic haar appartement wenst te verhuren en waaraan het bestuur van de VvE haar goedkeuring heeft onthouden, hiermee strijdig is. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Daartoe wordt het volgende overwogen.
13. Urbanic is van plan het appartement te laten bewonen door vier (en zo mogelijk door vijf) studentes/young professionals. Die vier gaan, behalve van een eigen kamer, gezamenlijk gebruik maken van de (woon)keuken, de douche/toiletruimte en een berging. Urbanic heeft – terecht – niet bestreden dat sprake zou zijn van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf, dat niet is toegestaan, als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)huurovereenkomst zou sluiten (met gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen). Het enkele feit dat Urbanic haar huurrechtelijke relatie met de vier bewoners op een andere manier vorm geeft door met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee Urbanic de vier bewoners aanduidt als “een woongroep”, maakt niet dat zij zich in de gegeven omstandigheden daardoor buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het appartement door Urbanic door middel van één huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte (met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen) wordt verhuurd. In beide gevallen wordt het appartement door Urbanic feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen, heeft Urbanic het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden. In de manier waarop Urbanic de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van het appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden. De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen. Dat er volgens Urbanic een zekere mate van gelijkgestemdheid en een zekere band bestaat tussen de bewoners (volgens Urbanic een woongroep) brengt daarin geen verandering en maakt het voorgaande niet anders. De vraag wat een woongroep is en of de onderlinge relatie tussen de vier bewoners maakt dat zij als woongroep zijn te beschouwen, behoeft dan ook geen bespreking.
13. De door Urbanic in dit verband aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3579) kan haar niet baten want leidt niet tot een ander oordeel. In die zaak betrof het geschil immers, in tegenstelling tot het onderhavige geval, de huurrechtelijke vraag of een huurovereenkomst zag op onzelfstandige of zelfstandige woonruimte.
15. Omdat de verhuur van het appartement door Urbanic in strijd is met hetgeen is bepaald in de splitsingsakte en het modelreglement heeft het bestuur van de VvE op goede gronden daaraan haar toestemming onthouden. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de verzoeken van Urbanic niet toewijsbaar zijn.
16. Urbanic wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de verzoeken van Urbanic af;
veroordeelt Urbanic in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Urbanic in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Urbanic niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gegeven door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.