Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/617462 / HA ZA 16-1083
Vonnis van 29 mei 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING HET UTRECHTS LANDSCHAP,
gevestigd te De Bilt,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.H.W. Le Large te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] en het Utrechts Landschap worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 oktober 2016, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties, ingediend op de rol van 30 mei 2018,
- het tussenvonnis van 24 oktober 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de akte eisvermeerdering in conventie,
- het proces-verbaal van comparitie van 6 maart 2019, met de daarin genoemde processtukken en proceshandelingen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
De procedure heeft tussen de dagvaarding en de conclusie van antwoord op de rol van 3 juli 2017 gestaan voor pleidooi in een door [eiser] ingesteld incident. Het pleidooi heeft op verzoek van partijen geen doorgang gehad met intrekking van de incidentele vordering. Vervolgens is de zaak op verzoek van partijen op de parkeerrol van 4 april 2018 geplaatst.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Het Utrechts Landschap is eigenaresse van een perceel grond bekend als de buitenplaats Over Holland. Deze buitenplaats wordt door de Rijksstraatweg N402 gesplitst in de zogenaamde Voorplaats en een Overplaats. Op de Voorplaats staan enkele opstallen (waaronder een woonhuis), de Overplaats is een park/tuin. Over Holland wordt begrensd door de rivier de Vecht en het Amsterdam Rijnkanaal.
2.2.
In 1980 heeft het Utrechts Landschap een erfpacht ten gunste van [eiser] gevestigd op de Voorplaats en de daarop geplaatste gebouwen tegen een jaarlijkse vergoeding van NFL 60.000,00. Bij akte van 22 november 1985 is dat erfpacht gewijzigd tot de perceel grond van de Voorplaats en heeft het Utrechts Landschap de gebouwen op de Voorplaats geleverd aan [eiser] tegen een koopsom van NFL 900.000,00. De erfpacht op de grond zal gelden tot 31 december 2085. In de erfpachtakte van 22 november 1985 is verder opgenomen:
“(…)
2. Vergoeding.
2. Vergoeding.
2.1.
De canon voor voormeld erfpachtsrecht bedraagt (…) (ƒ 6.555,--) per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen voor of op de eerste januari van ieder jaar, (…).
(…)
3. Gebruiks- en bebouwingsvoorschriften
3.1.
De zakelijk gerechtigde [ [eiser] , rb] zal de in erfpacht uitgegeven grond alsmede de thans bestaande gebouwde opstallen en beplantingen naar hun aard, bestemming en inrichting (doen) gebruiken. (…).
3.2.
Het hiervoor sub 3.1. bedoelde gebruik dient te zijn:
a. in overeenstemming met het statieuse en monumentale karakter van de buitenplaats; en voorts
b. zodanig dat de buitenplaats mede voor bewoning bestemd blijft en overwegend het aanzien van bewoonde buitenplaats blijft behouden.
Voor zover de zich op de in erfpacht uitgegeven grond bevindende gebouwen niet worden gebruikt voor bewoning, (…).
3.3.
Het hiervoor sub 3.2.b gestelde vereiste vervalt indien (…) niet meer dan vijfentwintig procent (25%) wordt gebruikt op de wijze als bedoeld sub 3.2. (…)
3.4.
De zakelijk gerechtigde zal (…) niet van aard, bestemming en inrichting mogen veranderen, en de thans bestaande gebouwde opstallen noch geheel noch gedeeltelijk mogen afbreken en slopen.
3.5.
De zakelijk gerechtigde zal de thans bestaande gebouwen op zijn kosten restaureren (…).
3.6.
Indien door welke oorzaak ook de thans bestaande gebouwde opstallen of beplantingen, geheel of gedeeltelijk teniet gaan of worden beschadigd, dan is de zakelijk gerechtigde verplicht tot herstel (…).
4. Overdracht van rechten.
(…)
6. Voldoening.
6.1.
De canon moet uiterlijk op de vervaldag worden voldaan (…).
(…)
7. Indexering canon.
7.1.
De canon zal, telkens per één januari van ieder jaar, (…) worden verhoogd of verlaagd, overeenkomstig de stijging of daling, die het jaartotaalprijsindexcijfer over het voorafgaande kalenderjaar zal blijken te hebben ondergaan. (…).
(…)
8. Wijziging canon.
8.1.
De canon zal, per één januari negentienhonderd zesennegentig, één januari tweeduizend zes en zo vervolgens elke tien jaar, voor het laatst op één januari tweeduizend zesenzeventig, telkens voor de dan aanvangende periode van tien jaren, worden verhoogd of verlaagd overeenkomstig de stijging of daling van de waarde van de grond waarop het erfpachtsrecht betrekking heeft ten opzichte van de actuele verkoopwaarde.
8.2.
Bij de bepaling van de actuele verkoopwaarde (ad (…) ƒ 75.000,--)) is – en bij de bepaling van de verkoopwaarde in verband met de wijziging van de canon als sub 8.1. bedoeld moet, er steeds van worden uitgegaan dat de grond waarop het erfpachtsrecht betrekking heeft niet kan worden opgesplitst in meerdere percelen, geen andere economische vruchten afwerpt dan sub 10.2. bepaald en slechts cultureel-historisch betekenis mag hebben zonder enige andere aanwendingsmogelijkheid. Van het in de vorige zin bepaalde zal – ongeacht welke ontwikkeling ook moge plaatsvinden – niet worden afgeweken.
8.3.
De verhoging of verlaging zal worden bereikt door de hiervoor sub 2.1. bedoelde canon (zonder dat daarop de sub 7.1. bedoelde verhogingen of verlagingen zijn toegepast) te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller wordt gevormd door voormelde verkoopwaarde per dertig november voorafgaande aan de eerste januari welke het begin is van een nieuwe tienjarige periode en de noemer door de actuele verkoopwaarde, als voormeld ad vijfenzeventigduizend gulden (…). De hiervoor bedoelde verkoopwaarde per bedoelde dertig november is de verkoopwaarde van de grond (…), vast te stellen bij een taxatie door drie deskundigen, tenzij partijen dienaangaande zelfstandig tot overeenstemming komen.
(…)
8.5.
De hiervoor bedoelde taxaties zullen worden gedaan door drie deskundigen, voorzover mogelijk steeds dezelfde deskundigen. Van de drie deskundigen zal er één worden benoemd door de stichting [het Utrechts Landschap, rb], één door de zakelijke gerechtigde en de derde door beide aldus benoemden tezamen.
(…)
13. Vergoedingsrecht ten behoeve van de zakelijke gerechtigde/Bestemmingsplicht.
13.1.
Bij het beëindigen van het erfpachtsrecht (…).
13.2.
De waarde in het economisch verkeer bedoeld sub 13.1. zal worden vastgesteld (…).
13.3.
Indien ten tijde van betaling van de vergoeding (…).
13.4.
Na het eindigen van het erfpachtsrecht (…).
14. De Overplaats.
14.1.
Partijen erkennen dat de overtuin aan gene zijde van de straatweg, van ouds genaamd: de Overplaats, cultureel en historisch een aanhorigheid is van het in erfpacht uitgegeven gedeelte van de Voorplaats Over Holland. Partijen verbinden zich te zullen streven naar een zichtbaar herstel van de historische verbondenheid tussen het buiten en de Overplaats, en wel door uit voering van een zodanig herstel, casu quo aanleg en onderhoud van het Engelse landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg, een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de Voorplaats in zijn geheel.
(…)”
2.3.
Op 12 september 1985 heeft [eiser] de stichting Stichting Over Holland (verder: SOH) opgericht. In de correspondentie met het Utrechts Landschap heeft [eiser] als medebestuurder van SOH opgetreden.
2.4.
[eiser] (dan wel SOH) heeft de gebouwen op de Voorplaats laten renoveren.
2.5.
In 2008 heeft het Utrechts Landschap een landschapsarchitect in de arm genomen voor het maken van een plan voor de herinrichting van Over Holland. [eiser] heeft geen instemming gegeven aan die plannen.
2.6.
In 2010 hebben [eiser] en het Utrechts Landschap gesproken met SB4 (Bureau voor Historische Tuinen, Parken en Landschappen te Wageningen) met betrekking tot de herinrichting van Over Holland.
2.7.
In september 2010 is [eiser] ter ore gekomen dat het Utrechts Landschap aan de in 2008 aangestelde landschapsarchitect heeft gevraagd zijn plannen nader uit te werken.
2.8.
Het Utrechts Landschap heeft op 1 oktober 2010 schriftelijk aan SOHSOH (ter attentie van [eiser] ) geschreven:
“(…) Uw brief van 29 september jl. geeft op een aantal punten helaas geen correcte weergave van de feiten. Zo heb ik tot op heden met u geen afspraak gemaakt over het verlenen van een opdracht aan welke landschapsarchitect dan ook.
Onze stichting werkt graag samen met [architect die in 2008 is benoemd, rb] (…). De hoofdlijn van zijn eerste schetsen sprak ons zeer aan. Voor een nadere uitwerking, detaillering en waar nodig aanpassing is aanvullend historisch onderzoek gewenst. (…) Op het moment dat dit onderzoek is afgerond, willen wij graag verkennen of de vervolgopdracht aan een landschapsarchitect eveneens in gezamenlijkheid kan worden verstrekt. Nu lijkt het er op dat u aan gene zijde van de erftoegangsweg reeds uw keuze heeft gemaakt en dat betreur ik. (…)”
2.9.
Bij besluit van 3 november 2010 van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft Over Holland de status rijksmonument verkregen. Deze status is op 9 september 2011 ingeschreven.
2.10.
In 2015 is de door [eiser] verschuldigde canon vastgesteld op € 5.278,67 per jaar.
2.11.
SOH heeft SB4 opdracht gegeven een plan voor Over Holland te ontwikkelen. Dit plan is begin 2015 gepresenteerd aan [eiser] en later dat jaar ook aan het Utrechts Landschap.
2.12.
[eiser] en het Utrechts Landschap hebben vervolgens gecorrespondeerd en overleg gehad over de door SB4 voorgestelde herinrichting en de kosten daarvan. hebben partijen overlegd over een mogelijke aanpassing van de erfpachtakte, zulks dat [eiser] ook een erfpacht zou verkrijgen op de Overplaats en de herinrichting als voorgesteld door SB4 op eigen kosten zou kunnen uitvoeren en het begrote bedrag voor benodigd jaarlijks onderhoud zou betalen. Bij brief van 11 maart 2016 heeft het Utrechts Landschap daarover aan SOH, ter attentie van [eiser] , geschreven:
“(…) Op 18 februari jl. hadden wij met u een gesprek over uw voorstel om de overplaats Over Holland als Stichting in erfpacht te nemen. Hieraan ligt uw wens en voornemen om de historische eenheid van huis en overplaats te herstellen en te restaureren ten grondslag. De restauratie van de Voorplaats wordt binnen afzienbare tijd afgerond waardoor ruimte ontstaat voor uw stichting om een herstelplan uit te voeren en daarna het beheer ter hand te nemen. Over uw motivatie en de wijze waarop u invulling wilt geven aan een overeenkomst hebben we verkennend gesproken. Wij hebben dat als positief ervaren.
In vervolg hierop heeft het bestuur van het Utrechts Landschap besloten om het gesprek met u over de voorwaarden van een erfpachtovereenkomst voort te willen zetten. Wij stellen voor hiervoor in april een datum te zoeken.
In de tussentijd speelt de canonherziening, zoals bepaald in het vigerende erfpachtcontract met u als erfpachter van de Voorplaats. Wij zijn voornemens om hiervoor een taxatie-opdracht te geven. Ons voorstel in relatie tot onze positieve grondhouding om ook de overplaats in erfpacht uit te geven is om dit gezamenlijk door drie taxateurs te laten doen. Eén namens u, één namens het Utrechts Landschap en een derde onafhankelijke taxateur. Deze drie taxateurs kunnen dan ook de waarde van de overplaats bepalen.
(…)”
2.13.
Bij brief van 22 maart 2016 heeft SOH aan het Utrechts Landschap geantwoord:
“(…) In antwoord op uw brief van 11 maart jl. laten wij uw bestuur graag weten ervan te willen uitgaan dat uw bestuur bekend is met het voorstel dat wij hebben gedaan voor herstel en onderhoud van de voorplaats en de overplaats van de buitenplaats Over Holland. In dat licht zien wij voorshands geen aanleiding betrokken te raken bij een taxatie van de waarde van de buitenplaats. (…)”
2.14.
Vervolgens is het geschil tussen partijen geëscaleerd tot deze gerechtelijke procedure.
2.15.
Inmiddels heeft het Utrechts Landschap een ander plan voor de herinrichting van Over Holland laten ontwikkelen door de stichting In Arcadië, gevestigd te Amersfoort. In dat kader heeft In Arcadië een historisch onderzoek uitgevoerd en een herstel- en beheerplan opgesteld. Dit alles is neergelegd in het rapport Historisch onderzoek, herstel- en beheerplan voor ‘De overplaats van Over-Holland’ te Nieuwersluis , van 24 april 2018. Op pagina 36 van dit rapport is een plattegrond opgenomen waarop is afgebeeld hoe Over Holland tot 1929 er uit zag (hierna: de Plattegrond).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.
voor recht te verklaren dat het Utrechts Landschap toerekenbaar tekort is geschoten in haar uit de akte voortvloeiende gewone onderhoudsplicht van de Overplaats;
voor recht te verklaren dat het Utrechts Landschap toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van artikel 14.1 van de akte;
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen een maand na het in deze te wijzen vonnis, in ieder geval al het achterstallige normale onderhoud van de Overplaats te verrichten en de Overplaats vanaf dat moment in ieder geval op normale wijze te onderhouden;
het Utrechts Landschap te veroordelen de door [eiser] als gevolg aan het onder a en b vermelde toerekenbaar tekortschieten geleden schade te vergoeden, vast te stellen bij staat;
het Utrechts Landschap te veroordelen aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000.000,- eenmalig indien het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder c hiervoor voldoet en vervolgens € 10.000,- per dag dat die situatie voortduurt.
II.
primair:
voor recht te verklaren dat het Utrechts Landschap heeft ingestemd met het verstrekken van een opdracht aan SB4 voor het opstellen van een herstel- en maatregelenplan;
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis 9/10de althans een in goede justitie te bepalen deel van de kosten voor de uitvoering van het onder a hiervoor vermelde opdracht aan SB4, totaal groot € 100.000,-, aan [eiser] te vergoeden;
voor recht te verklaren dat het Utrechts Landschap heeft ingestemd met het door SB4 opgestelde herstel- en maatregelenplan;
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen een maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de uitvoering van het onder c hiervoor vermelde plan;
het Utrechts Landschap te veroordelen 9/10de, althans een in goede justitie te bepalen deel, van de kosten van de uitvoering van dat plan voor haar rekening te nemen;
het Utrechts Landschap te veroordelen aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000.000,- eenmalig indien het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder b en d hiervoor voldoet en vervolgens € 10.000,- per dag dat die situatie voortduurt.
subsidiair
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de opdracht aan SB4, althans een in goede justitie aan te wijzen deskundige, om een plan voor de uitvoering van de in artikel 14.1 vermelde herstel c.q. aanleg en onderhoud op te stellen en binnen twee maanden nadat dat plan gereed is met de uitvoering daarvan aan te vangen en binnen vijf jaar daarna af te ronden;
voor recht te verklaren dat dat plan in ieder geval dient te bevatten:
i. de circa vier meter brede en met water gevulde sloot langs de Rijksstraatweg, strekkende vanaf de Ter Aasche weg tot aan de (voormalige) 18 eeuwse Moestuinschuur,
ii. slingerpaden, met name in vak 1 van het SB4-plan (genummerd vak 2 in het In Arcadië-plan) en in het achterland en het open karakter van het park,
iii. de historische waterinlaat vanuit de Vecht,
iv. de Boomgaard in het Noordwestelijke vak langs het Amsterdam-Rijnkanaal,
v. verharde parallelle zijpaden naast de zichtlaan,
vi. het opruimen van grote, omgevallen bomen,
vii. aanleg van voldoende parkeervoorziening.
het Utrechts Landschap te veroordelen 9/10de deel, althans een in goede Justitie te bepalen deel, van de kosten daarvan voor haar rekening te nemen;
het Utrechts Landschap te veroordelen aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000.000,- eenmalig indien het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder a hiervoor voldoet en vervolgens € 10.000,- per dag dat die situatie voortduurt.
meest subsidiair
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis een plan voor herstel c.q. aanleg en onderhoud aan [eiser] te overleggen op grond waarvan, indien het wordt uitgevoerd, volledig aan de in artikel 14.1 van de akte neergelegde verplichting en aan de daarop van toepassing zijnde wettelijke regelingen wordt voldaan;
voor recht te verklaren dat dat plan in ieder geval dient te bevatten de zeven hierboven onder subsidiair b opgenomen elementen;
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen twee maanden nadat dat plan gereed is met de uitvoering daarvan aan te vangen en binnen vijf jaar daarna af te ronden;
het Utrechts Landschap te veroordelen aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000.000,- eenmalig indien het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder a en b hiervoor voldoet en vervolgens € 10.000,- per dag dat die situatie voortduurt.
III.
het Utrechts Landschap te veroordelen binnen een redelijke termijn, doch minimaal binnen zes maanden na het in deze te wijzen vonnis, een parkeerplaats aan te leggen zoals vastgelegd in het eerste ontwerp van het In Arcadië-plan en/of het SB4-plan, althans voldoende parkeerplaatsen.
IV.
te verklaren voor recht dat het Utrechts Landschap niet (meer) de bevoegdheid toekomt de canon met ingang van 1 januari 2016 te wijzigen en dat [eiser] aan die wijziging geen medewerking behoeft te verlenen;
het Utrechts Landschap te veroordelen aan [eiser] de schade te vergoeden die hij heeft geleden als gevolg van het wederrechtelijk beroep van het Utrechts Landschap op artikel 8 van Pro de akte, vast te stellen bij staat.
V.
te verklaren voor recht dat artikel 8 van Pro de akte zo uitgelegd dient te worden dat de door partijen aangewezen deskundigen de op grond van artikel 8 van Pro de akte te wijzigen canon dienen vast te stellen aan de hand van een actuele canongrondslag, vastgesteld rekening houdende met alle met betrekking tot het erfpachtrecht aanwezige waarde beïnvloedende omstandigheden, en een actueel gebruikelijk canonpercentage.
VI.
het Utrechts Landschap te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief de nakosten.
3.2.
Het Utrechts Landschap voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Het Utrechts Landschap vordert, onder voorwaarde dat de vordering tot uitvoering van de herinrichting volgens het SB4 plan afwijst, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat met een uitvoering van een herstel- en beheerplan zoals dat van stichting In Arcadië (of soortgelijk) in voldoende mate uitvoering wordt gegeven aan de inspanningsverplichting van artikel 14.1 van de erfpachtakte,
[eiser] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis, en alsmede in de nakosten.
3.5.
[eiser] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Artikel 14.1 van de erfpachtakte
4.1.
Voorop wordt gesteld dat partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 14.1 van de erfpachtakte. Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat de uitleg van dit artikel niet op geobjectiveerde wijze (dus door uitsluitend naar de tekst van het artikel te kijken) dient plaats te vinden. Het gaat hier immers om nog steeds dezelfde partijen die de akte tot stand hebben gebracht. Daarbij kent de verbintenis om te streven naar een herstel (in ieder geval: ook) een obligatoir karakter. Bij de uitleg van dit artikel komt het daarom niet alleen aan op hetgeen uit de akte zelf blijkt maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.2.
Door [eiser] is ten aanzien van de uitleg van dit artikel uiteindelijk de stelling ingenomen dat de herstelwerkzaamheden dienden te worden uitgevoerd met de Plattegrond als uitgangspunt. Het Utrechts Landschap heeft dit gemotiveerd betwist en daartoe, op zich terecht, betoogd dat in de erfpachtakte in het geheel niet wordt verwezen naar de Plattegrond. Verder heeft het Utrechts Landschap aangevoerd dat deze kaart pas jaren nadat de erfpachtakte is opgesteld uit het archief is gekomen en partijen dus ook niet bekend waren met die kaart en het belang van die Plattegrond niet eerder aan de orde is gesteld door [eiser] .
4.3.
De rechtbank overweegt dat het opmerkelijk is te noemen dat in de dagvaarding aan de Plattegrond niet de betekenis wordt toegekend die [eiser] in zijn akte eisvermeerdering in conventie en uitvoeriger ter zitting daaraan heeft gegeven. Daar komt bij dat partijen al vele jaren discussiëren en corresponderen over deze kwestie. [eiser] heeft gedurende al die jaren met grote inzet zijn standpunten naar voren gebracht. Niet is gebleken dat uit de vele correspondentie die in het geding is gebracht door partijen aan de Plattegrond is gerefereerd als onderdeel van de gemaakte herstelafspraken. Aan deze Plattegrond lijkt slechts als één van de historische bronnen te worden gerefereerd.
4.4.
[eiser] heeft, na de gemotiveerde betwisting ter terechtzitting, vervolgens nog gesteld dat hij in 1985 de Plattegrond in de archieven heeft bekeken. Dit maakt evenmin dat die Plattegrond onderdeel is van de gemaakte afspraken die zijn neergelegd in de erfpachtovereenkomst. Uit dit alles volgt dat de stelling van [eiser] dat partijen overeen zijn gekomen de Plattegrond leidend te laten zijn bij de herinrichting van Over Holland, niet wordt ondersteund door enig processtuk in het procesdossier.
4.5.
[eiser] heeft echter uitdrukkelijk aangeboden zijn stelling te bewijzen door indertijd namens het Utrechts Landschap betrokken personen: bestuurder [naam 1] en rentmeester directeur [naam 2] hierover te horen. Dit betreft een ter zake dienend bewijsaanbod. De rechtbank dient [eiser] daarom toe te laten tot levering van dit bewijs.
4.6.
In het geval [eiser] slaagt in zijn bewijsopdracht zal vervolgens moeten worden onderzocht of de Plattegrond afdoende leidend is geweest bij het herstelplan dat het Utrechts Landschap nu voor ogen heeft. Hierbij merkt de rechtbank vast op dat in ieder geval kan worden vastgesteld dat door In Arcadië voorafgaand aan het opstellen van een herstelplan een historisch onderzoek is uitgevoerd en uit het rapport van In Arcadië volgt (zie 2.15) dat de Plattegrond hierbij in acht is genomen. Of dit een voldoende invulling is van de overeengekomen inspanningsverplichting (zie hierna onder 4.10), kan gezien de gegeven bewijsopdracht en het feit dat het debat tussen partijen op dat punt nog onvoldragen is, nu nog niet worden beoordeeld.
4.7.
Ten aanzien van de vorderingen in conventie overweegt de rechtbank verder als volgt.
Vordering I
4.8.
Anders dan [eiser] heeft betoogd is in de artikelen 3, 13 en 14 van de erfpachtakte op zichzelf staand en in onderling verband, redelijkerwijs niet te lezen dat op het Utrechts Landschap een onderhoudsplicht van Over Holland rust, althans niet een die [eiser] jegens het Utrechts Landschap in rechte kan afdwingen. Evenmin kan dit in andere artikelen van de erfpachtakte worden gelezen. Het onder I.a, I.c en I.e gevorderde wordt dus bij eindvonnis afgewezen.
4.9.
Partijen verschillen verder van mening over de aard van de verbintenis uit artikel 14.1 van de erfpachtakte. [eiser] heeft gesteld dat uit dat artikel volgt dat partijen overeenstemming moeten bereiken over de plannen voor het herstel en onderhoud van Over Holland. Dit is een resultaatverbintenis, aldus [eiser] . Het Utrechts Landschap is van mening dat artikel 14.1 een inspanningsverbintenis voor partijen inhoudt.
4.10.
Gelet op de tekst van bedoeld artikel wordt het betoog van het Utrechts Landschap gevolgd. In de tekst van dat artikel is immers opgenomen dat partijen “zullen streven naar (…)”. Deze bewoording kan gezien de betekenis van “streven naar”, te weten: iets zich ten doel stellen, zijn best voor doen voor iets, alleen worden uitgelegd of opgevat als een inspanningsverbintenis.
4.11.
Het Utrechts Landschap heeft inmiddels twee plannen voor de herinrichting laten opstellen. Vast staat dat het Utrechts Landschap bij die plannen is geconfronteerd met verzet door [eiser] over de wijze waarop de herinrichting van Over Holland, en vooral de Overplaats, in die plannen vorm is gegeven. Dit verzet van [eiser] heeft zich uitgestrekt tot verschillende details van die plannen, waaronder bijvoorbeeld de waterinlaat en de locatie van paden en bruggen. Verder staat vast dat SOH opdracht heeft gegeven aan SB4 om een plan voor de herinrichting van Over Holland op te stellen. Het Utrechts Landschap heeft dat plan, en de resultaten van het historisch onderzoek waarop dat plan is gebaseerd, onderzocht en heeft verder over de uitvoering van dat plan heeft gesproken met [eiser] . Het Utrechts Landschap heeft onweersproken aangevoerd dat zij de kosten van dat plan niet kan of wil dragen. Tussen partijen is niet in geschil dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over een verdeling van die kosten.
4.12.
Dit alles leidt tot de tussenconclusie dat partijen (nog steeds) geen overeenstemming hebben bereikt over een plan voor het herstel van Over Holland en dat dit niet is veroorzaakt door een gebrek aan inspanningen van beide zijden, maar door de verschillende ideeën die bij [eiser] en het Utrechts Landschap leven over de wijze waarop Over Holland dient te worden heringericht. De beslissing wat dit betekent voor hetgeen onder I.b en I.d wordt gevorderd wordt aangehouden.
Vordering II
4.13.
Het onder II door [eiser] gevorderde betreft primair en subsidiair het in opdracht van SOH opgestelde SB4-plan voor de herinrichting van Over Holland. Meest subsidiair betreft – kort gezegd – aanpassingen van ieder ander plan met elementen uit het SB4-plan. Volgens [eiser] is in het SB4-plan gerealiseerd hetgeen partijen in 1985 hebben afgesproken over de wijze waarop de verbondenheid tussen de Overplaats en de Voorplaats tot stand dient te worden gebracht.
4.14.
Verder heeft [eiser] gesteld dat hij met het Utrechts Landschap overeenstemming heeft bereikt over het verlenen van de opdracht tot herstel van Over Holland aan SB4. Uit de correspondentie van het Utrechts Landschap aan SOH (en dus [eiser] ) uit 2010 (zie 2.8) blijkt echter ondubbelzinnig dat zij in 2010 niet van plan is geweest, en dit ook niet redelijkerwijs voor ogen heeft gehad, om opdracht te verlenen aan SB4 voor het herstel en onderhoud van Over Holland.
4.15.
Tussen partijen is niet in geschil dat het Utrechts Landschap in 2015 waardering heeft geuit voor het door SB4 gemaakte plan – en dat eerder het door of namens SB4 uitgevoerde historisch onderzoek eveneens de instemming heeft gehad van het Utrechts Landschap. Uit het procesdossier en de stellingen van het Utrechts Landschap, blijkt echter wel dat zij de kosten voor de herinrichting en de onderhoudskosten als voorgesteld door SB4, die naar tussen partijen vaststaat significant hoger liggen dan de kosten die verband houden met het plan van In Arcadië, niet kan en niet wil dragen. Het voorstel van 11 maart 2016 van het Utrechts Landschap om ook een erfpacht ten gunste van [eiser] (of SOH) te vestigen op de Overplaats, is uiteindelijk niet door hem aanvaard vanwege een geschil dat tussen partijen is ontstaan over de vaststelling van de dan verschuldigde canon (voor de erfpacht van de Overplaats en de Voorplaats) en vanwege een geschil tussen partijen over het door het Utrechts Landschap voorgestelde canonwijziging voor de erfpacht op de Voorplaats per 1 januari 2016.
4.16.
Gelet op alle omstandigheden van dit geval, kan en mag [eiser] niet van het Utrechts Landschap verwachten het park Over Holland volledig en compleet in te richten overeenkomstig het plan van SB4.
Vordering III
4.17.
[eiser] heeft gesteld dat hij overlast (en dus hinder) heeft van de geparkeerde auto’s van bezoekers van Over Holland. Hij heeft dit ondersteund met enkele foto’s waarop een auto is geparkeerd voor de ingang van de Voorplaats en voor een weg (verboden voor auto’s) richting de Overplaats. Het Utrechts Landschap heeft daartegen aangevoerd dat op alle foto’s dezelfde auto is afgebeeld en verder dat door andere maatregelen het publiek zal worden ontmoedigd Over Holland met de auto te bezoeken.
4.18.
[eiser] heeft dit alles onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat zijn stelling dat hij overlast ondervindt van foutparkeerders geen aanleiding geeft om het Utrechts Landschap te veroordelen tot het inrichten van een grotere parkeergelegenheid bij de herinrichting van Over Holland. Het onder III gevorderde is dan ook niet toewijsbaar en zal bij eindvonnis worden afgewezen.
Vorderingen IV en V
4.19.
Deze vordering strekken zich uit tot een wijziging van hetgeen door partijen in de erfpachtakte zijn overeengekomen. Gelet op feit dat ook voor belanghebbende derden uit de geregistreerde erfpachtakte is op te maken welke afspraken tussen de erfpachter ( [eiser] ) en eigenaresse (het Utrechts Landschap) gelden, in dit geval over de verschuldigde canon, kan een dergelijke vordering slechts onder bijzondere omstandigheden worden toegewezen.
4.20.
[eiser] heeft gesteld dat betreffende de periode van 2016 tot en met 2025 de verschuldigde jaarlijkse canon niet meer kan worden gewijzigd omdat uit de erfpachtakte volgt dat de wijziging van de canon voor die periode uiterlijk 30 november 2015 had moeten zijn vastgesteld, althans vóór 1 januari 2016 aan [eiser] had moeten zijn medegedeeld. Deze stellingen van [eiser] houden geen stand. In artikel 8.3 van de erfpachtakte is bepaald dat de verschuldigde canon dient te worden vastgesteld aan de hand van de verkoopwaarde per 30 november van het jaar voorafgaand van de ingangsdatum waarop die jaarlijkse canon zal zijn verschuldigd, zoals het Utrechts Landschap terecht heeft betoogd. Daaruit volgt redelijkerwijs dat de verkoopwaarde per 30 november van dat voorafgaande jaar dient te worden getaxeerd. De stelling van [eiser] dat de taxatie op die datum moet zijn uitgevoerd, kan niet worden afgeleid uit de tekst van artikel 8 van Pro de erfpachtakte.
4.21.
Zijn stellingen volgen ook niet uit andere artikelen in de erfpachtakte. Dat de jaarlijkse canon moet zijn voldaan (artikel 6 van Pro de erfpachtakte) en dat de jaarlijkse indexering van de canon (artikel 7 van Pro de erfpachtakte) bekend moet zijn gemaakt, vóór 1 januari van het jaar waarover de canon is verschuldigd, hebben geen betekenis voor het bepaalde over de tienjaarlijkse aanpassing van de verschuldigde canon als bepaald in artikel 8 van Pro de erfpachtakte.
4.22.
[eiser] heeft verder gesteld dat de gewijzigde canon onredelijk hoog zal zijn. Hij heeft daartoe betoogd dat de oorspronkelijk canon (ƒ 6.555,00 = € 2.979,55) in verhouding tot de verkoopwaarde in 1985 (ƒ 75.000,00 = € 34.090,91) ongebruikelijk hoog is. De oorspronkelijk verschuldigde canon is 8,74% van de verkoopwaarde in 1985. Volgens [eiser] is historisch gezien een percentage van 1,5% gebruikelijk. De oorspronkelijk verschuldigde canon is de basis voor de wijziging van verschuldigde canon voor de volgende 10 jaar, zodat ook het resultaat van een wijziging van de canon als bedoeld in artikel 8 onredelijk Pro zal zijn, aldus steeds [eiser] .
4.23.
In 1985 hebben partijen wilsovereenstemming bereikt over de verschuldigde canon en [eiser] heeft ieder jaar sindsdien de door hem verschuldigde canon zonder protest voldaan. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die rechtvaardigen dat de hoogte van de oorspronkelijk verschuldigde canon als overeengekomen in de erfpachtakte thans zal worden gewijzigd op grond van voor hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare gevolgen. Hetzelfde geldt voor het beroep van [eiser] op analoge toepassing van de bepalingen over kennelijk onredelijk bezwarende bedingen.
4.24.
Bij de wijziging van de verschuldigde jaarlijkse canon dient gebruik te worden gemaakt van de actuele verkoopwaarde per 30 november voorafgaand aan 1 januari van de nieuwe tienjaarlijkse periode (artikel 8.3 van de erfpachtakte). Aangezien de taxatie van de verkoopwaarde van de (grond van de) Voorplaats per 30 november 2015 nog niet is uitgevoerd, is de vermenigvuldigingsfactor voor het wijzigen van de canon voor de periode 2016 tot 2026 ook onbekend. De eventuele onredelijkheid daarvan, of de eventuele onredelijkheid van de jaarlijks door [eiser] verschuldigde canon per 1 januari 2016, is dus niet te beoordelen.
4.25.
In artikel 8.2 van de erfpachtakte zijn de voorwaarden bepaald waaronder de taxatie van de actuele verkoopwaarde dient te worden uitgevoerd, en is bovendien opgenomen dat deze niet mogen worden gewijzigd, ongeacht welke ontwikkeling ook heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft omstandigheden als bedoeld onder 4.19 niet gesteld, evenmin is daarvan gebleken tijdens deze procedure.
4.26.
Uit het bovenstaande volgt dus dat het Utrechts Landschap redelijkerwijs de wijziging van de canon per 1 januari 2016 aan de orde heeft mogen stellen en dat dit dient te geschieden op de wijze als voorgeschreven in de erfpachtakte.
4.27.
Gelet op het bovenstaande zal het onder IV en V gevorderde bij eindvonnis worden afgewezen.
4.28.
Alle overige beslissingen worden eveneens aangehouden.
in reconventie
4.29.
Gelet op hetgeen in conventie is overwogen ten aanzien van het door [eiser] gedane bewijsaanbod, zal de beoordeling van de reconventionele vordering worden aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
laat [eiser] toe tot het leveren van bewijs dat partijen bij de totstandkoming van de erfpachtakte overeen zijn gekomen dat de Plattegrond het uitgangspunt dient te zijn bij het herstel;
5.2.
bepaalt dat, indien [eiser] dit bewijs wil leveren door overlegging van bewijsstukken zij daartoe een akte kan nemen op de rolzitting van 26 juni 2019;
5.3.
bepaalt dat [eiser] , indien hij het bewijs niet (uitsluitend) door overlegging van bewijsstukken wil leveren maar (tevens) door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, dit gelijktijdig met de in 5.2 bedoelde akte aan de rechtbank dient te verzoeken met opgave van de namen van de te horen getuigen en opgave van de verhinderdata van deze getuigen en beide partijen voor de zes daarop volgende maanden;
5.4.
bepaalt dat het Utrechts Landschap in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte te nemen indien [eiser] uitsluitend bewijs levert door overlegging van stukken;
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
5.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, rechter, bijgestaan door mr. R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2019.