ECLI:NL:RBAMS:2019:4679

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak
1 juli 2019
Publicatiedatum
2 juli 2019
Zaaknummer
AMS 18 - 856 en AMS 18 - 1592
Instantie
Rechtbank Amsterdam
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Bestuursrecht
Uitkomst
Deels toewijzend
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Aangehaalde wetgeving Pro
Art. 6 EVRMArt. 17 Wet WOZArt. 18 Wet WOZArt. 2 Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZArt. 6:162 BW
Verwijzingen
18 uitgaand
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woning met erfpachtcorrectie en waterverdedigingswerkvrijstelling

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam stelde de WOZ-waarde van een woning op erfpacht vast op €1.052.000,- voor 2017. Na bezwaar werd deze waarde verlaagd naar €900.000,-, maar een bezwaar werd ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. De rechtbank vernietigt deze niet-ontvankelijkverklaring en verklaart het beroep daartegen gegrond.

De discussie betrof onder meer de erfpachtcorrectie en de vraag of de woning op een waterverdedigingswerk ligt, wat vrijstelling van WOZ-waarde zou kunnen rechtvaardigen. De rechtbank volgt het oordeel van het Hof Amsterdam dat de erfpachtcorrectie deugdelijk is toegepast en oordeelt dat de woning niet binnen de kernzone van een waterverdedigingswerk ligt, waardoor geen vrijstelling geldt.

De verkoop van de woning in 2013 voor €900.000,- werd als uitgangspunt genomen voor de WOZ-waarde, ondanks dat deze datum meer dan een jaar voor de waardepeildatum lag, omdat het een uniek pand betreft zonder bruikbare vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht de vastgestelde waarde van €900.000,- niet te hoog.

Verder wijst de rechtbank een verzoek om immateriële schadevergoeding toe wegens overschrijding van de redelijke termijn, en veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van proceskosten en griffierechten aan eiseres.

Uitkomst: Beroep tegen niet-ontvankelijkverklaring bezwaar gegrond, beroep tegen WOZ-waarde ongegrond, immateriële schadevergoeding toegekend.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/856 en AMS 18/1592

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2019 in de zaak tussen

[eiseres] , te Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 23 mei 2017 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) van de onroerende zaak aan [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.052.000,-.
AMS 18/1592
In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2018 (de bestreden uitspraak I) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd vastgesteld op € 900.000,-.
AMS 18/856
In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2018 (de bestreden uitspraak II) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraken I en II beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 7 juni 2019 samen met de zaak AMS 18/5909. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door G.J. van den Born, taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure
1. [eiseres] is eigenaar van de woning op erfpacht. Het gaat om een vrijstaande woning met tuin van 4.580 m2. Het eigendom van de grond van de woning berust bij de gemeente Amsterdam.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2016. [1]
Beroep tegen de bestreden uitspraak II
3. [eiseres] betwist dat zij niet-ontvankelijk is door niet tijdig bezwaar te maken. De WOZ-beschikking is van 23 mei 2017 en het bezwaar is op 2 juni 2017 ingediend. Ook voert [eiseres] aan dat de hoorplicht is geschonden door haar niet te horen, terwijl zij daar expliciet om had gevraagd.
4. De rechtbank begrijpt het standpunt van de heffingsambtenaar zo dat, mede gezien het verhandelde ter zitting, het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De rechtbank acht een niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar wegens termijnoverschrijding eveneens onjuist. De heffingsambtenaar heeft voorts aangegeven dat er ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande komt de bestreden uitspraak II voor vernietiging in aanmerking. Het beroep daartegen zal gegrond worden verklaard.
Beroep tegen de bestreden uitspraak I
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [eiseres] de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. De heffingsambtenaar heeft de woning in beroep getaxeerd aan de hand van het eigen verkoopcijfer. Op 31 december 2013 is de woning verkocht voor € 900.000,-.
Erfpachtcorrectie
8. [eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, mede doordat de erfpachtcorrectie te hoog is vastgesteld.
9. De heffingsambtenaar heeft op de waarde van de woning een erfpachtcorrectie van € 50.559,- toegepast. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen.
10. Het gerechtshof Amsterdam heeft in de uitspraak van 9 mei 2019 geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van de erfpachtcorrecties deugdelijk zijn. [3] Daarom is er geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten – en daarmee de WOZ-waarde van de woningen – niet aannemelijk heeft gemaakt.
Waterverdedigingswerk
11. [eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij stelt zich op het standpunt dat haar woning op een waterverdedigingswerk staat en daarom volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is vrijgesteld van de WOZ. [4] Zij heeft ter ondersteuning van haar standpunt een kaartafdruk van www.ruimtelijkeplannen.nl overgelegd. Daaruit blijkt dat een gedeelte van haar woning de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ heeft.
12. De heffingsambtenaar vindt dat de woning van eiseres niet is gelegen op een waterverdedigingswerk en heeft ter onderbouwing een legger van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) overgelegd.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) en artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in artikel 2, eerste lid, letter f, van de Uitvoeringsregeling dat de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. [5]
14. Op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak onder meer de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking gelaten. In het arrest van 10 november 2017 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling. [6] Hiermee is de omvang van de vrijstelling dus beperkt tot de kernzone. De Hoge Raad heeft dit oordeel herhaald in zijn arrest van 25 mei 2018. [7]
15. De rechtbank is van oordeel dat uit de legger van het waterschap AGV volgt dat de woning van [eiseres] niet is gelegen in een kernzone. De heffingsambtenaar heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat alleen het dijklichaam zelf, ook wel de kernzone genoemd, meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. Ter zitting heeft [eiseres] betoogd dat op grond van de artikelen 4.6, 4.7 en 4.8 van de Keur van het waterschap AGV de beschermingszone gelijk is gesteld aan de kernzone. Daarom geldt ook voor dit gebied een vrijstelling voor de WOZ-waardebepaling. Dit betoog faalt. De rechtbank verwijst naar het al genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 november 2017 waarin is bepaald dat de omstandigheid dat een waterschap ter bescherming en beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, niet meebrengt dat die zones gerekend moeten worden tot de werken die bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven. [8] Ook de door [eiseres] genoemde uitspraken van het gerechtshof Den Haag [9] leiden tot hetzelfde oordeel. De beroepsgrond van [eiseres] , dat haar woning behoort tot een waterbeschermingswerk en daardoor (een gedeeltelijke) vrijstelling verdient, slaagt dus niet.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
16. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde ook overigens niet te hoog is vastgesteld. Hij voert aan dat de woning op 31 december 2013 is verkocht voor € 900.000,-. Met een getaxeerde waarde van € 900.000,- op 1 januari 2016 is de waarde niet te hoog vastgesteld. Dat de verkoopdatum langer geleden is dan één jaar, maakt niet dat het niet gebruikt kan worden voor de taxatie. Ter zitting heeft hij verwezen naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam [10] en het gerechtshof Den Haag [11] . Daarbij heeft hij betoogd dat dit een uniek pand is. Het is een grote vrijstaande oude boerderij, gelegen binnen de ring van Amsterdam. Hiervoor zijn weinig vergelijkingsobjecten te vinden. Ook heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de woning na de verkoop voor minimaal € 20.000,-gerenoveerd is. Het pand heeft een nieuwe fundering en een nieuwe verdiepingsvloer gekregen. Op 24 november 2014 is de verbouwing gereed gemeld. Op herhaalde aanvraag van de heffingsambtenaar voor een plaatsopneming in de woning is [eiseres] niet ingegaan.
17. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [12]
18. Hoewel de transactiedatum van de woning van eiser twee jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2016 ligt, acht de rechtbank het niet onjuist om in dit geval toch aan te knopen bij de verkoopgegevens van het object zelf. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de verkoopgegevens van het object zelf (in beginsel) een sterke indicatie geven van de waarde in het economisch verkeer. Er zijn geen feiten en omstandigheden bekend geworden die maken dat de door eiser betaalde koopprijs niet een reële marktprijs was. De rechtbank heeft hierbij voorts laten meewegen dat aannemelijk is dat voor de waardering van dit object niet of nauwelijks bruikbare vergelijkingspanden te vinden zijn. Uit de verkooptransactie, gecorrigeerd naar de waardepeildatum en gecorrigeerd met een erfpachtcorrectie van € 50.559,- heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op eveneens € 900.000,-. Uit hetgeen eiser aanvoert volgt niet dat de heffingsambtenaar deze correcties onjuist heeft toegepast. Gelet voorts op de – door eiseres niet betwiste – stelling dat vóór de waardepeildatum het pand ook flink gerenoveerd is, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal het beroep tegen de bestreden uitspraak I daarom ongegrond verklaren.
Immateriële schade
19. [eiseres] heeft de rechtbank ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn.
20. De rechtbank wijst het verzoek van [eiseres] om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe.
21. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005 [13] geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
22. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van [eiseres] heeft ontvangen op uiterlijk 7 juni 2017, zodat meer dan 2 jaar zijn verstreken voordat uitspraak door de rechtbank wordt gedaan. Verder stelt de rechtbank vast dat de uitspraken op bezwaar zijn gedaan op 16 en 17 januari 2018, dus (afgerond) zeven maanden nadat bezwaar is gemaakt. Bijzondere omstandigheden welke een afwijking van de termijn van twee jaar kunnen rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken.
23. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar meer dan een half jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot een bedrag van € 500,- aan [eiseres] als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.
Conclusie ten aanzien van de beide beroepen
24. Omdat de rechtbank het beroep tegen de bestreden uitspraak II gegrond verklaart, bestaat aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de door [eiseres] gemaakte proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De kosten stelt de rechtbank vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). De kosten van het bezwaar zijn al toegekend in de bestreden uitspraak I. De rechtbank bepaalt verder dat de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door haar betaalde griffierecht (€ 46,-) vergoedt.
25. Het beroep tegen de bestreden uitspraak I is ongegrond. Omdat de rechtbank het verzoek om toekenning van immateriële schadevergoeding toewijst, bestaat aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door haar betaalde griffierecht (€ 46,-) vergoedt. Om dezelfde reden bestaat aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de door [eiseres] gemaakte proceskosten.
26. De rechtbank heeft de gevoegde zaken als samenhangende zaken beschouwd als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, zodat de hoogte van de proceskostenvergoeding beperkt blijft tot het bedrag dat in één zaak wordt toegekend.

Beslissing

De rechtbank:
  • verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak II gegrond;
  • vernietigt de bestreden uitspraak II;
  • verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak I ongegrond;
  • veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.024,-;
draagt de heffingsambtenaar op het in de beide beroepen betaalde griffierecht van in totaal € 92,- aan [eiseres] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een bedrag van € 500,- aan [eiseres] als vergoeding voor immateriële schade.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2019.
griffier
rechter

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.
Afschrift verzonden aan partijen op:

Voetnoten

1.Dit is de datum waarop de WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld. Er wordt gekeken naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit is bepaald in artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
2.Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
3.Uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, r.o. 5.2.15 en 5.2.16.
4.Arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364.
5.De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364.
6.Arrest van de Hoge Raad van 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828.
7.Arrest van de Hoge Raad van 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:625.
8.Arrest van de Hoge Raad van 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828.
9.Uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 21 juni 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1786 en ECLI:NL:GHDHA:2017:1787.
10.Uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 23 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP2018 r.o. 6.2.
11.Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, ELCI:NL:GHDHA:2017:103 r.o. 6.6.
12.Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
13.Uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006.