ECLI:NL:RBAMS:2020:3190

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/683807 / KG ZA 20-425 MDvH/MAH

Vonnis in kort geding van 24 juni 2020

in de zaak van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij twee gelijkluidende dagvaardingen van 19 en 20 mei 2020,

advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J. Frielink te Amsterdam,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen,

3.
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK, OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN DE [adres] TE ( [postcode] ) [woonplaats],

gedaagden,

niet verschenen.

Eiseres zal hierna Ymere worden genoemd, gedaagde 1 [gedaagde 1] en gedaagde 2 [gedaagde 2] .

1.De procedure

1.1.

Op de zitting van 10 juni 2020 waren aanwezig:

- aan de zijde van Ymere: [medewerker eiseres] (medewerker woonfraude) met mr. Brunklaus;

- [gedaagde 1] met mr. Frielink.

1.2.

Ter zitting is namens Ymere de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] heeft geconcludeerd tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 23 januari 2018 huurt [gedaagde 1] van Ymere op grond van een semi-stadsvernieuwingsurgentie een sociale huurwoning aan de [adres] te Amsterdam, bestaande uit een woonkamer en twee slaapkamers. Het woonoppervlak is 47 m2 en de maandelijkse huurprijs € 606,90 netto (€ 620,60 bruto).

2.2.

Vanaf medio 2018 zijn er bij Ymere diverse meldingen binnengekomen van buren dat de woning eerst lang leeg heeft gestaan, dat er vervolgens steeds andere mensen van de woning gebruik maken, dat de woning in augustus en september niet bewoond wordt, dat er vanaf ongeveer oktober “een aantal buitenlands uitziende mannen of jongeren” zijn en dat er geluidoverlast is. Daarop hebben twee medewerkers van Ymere een huisbezoek aan de woning gebracht op 17 oktober 2018. In het door Ymere van het huisbezoek opgemaakte verslag staat dat op dat moment een man in de woning aanwezig was, maar dat hij niet open deed omdat hij naar zijn zeggen opgesloten was en geen sleutel heeft. Hij sprak met dubbele tong en zei uiteindelijk door de deur heen dat hij [naam 1] heet, dat de woning van ene [voornaam gedaagde sub 2.] is en dat hij de sleutels van een broer heeft gekregen.

2.3.

Er bleven ook na oktober 2018 bij Ymere meldingen binnenkomen van verschillende buren en de wijkbeheerder over overlast vanuit de woning, een verbouwing van de woning in november 2018 en “vreemde bewoning” door verschillende mensen.

2.4.

Bij brief van 18 februari 2019 aan Ymere heeft Plangroep gemeld dat zij per direct de budgetbeheerder is van [gedaagde 1] , met verzoek om alle post voor [gedaagde 1] voortaan naar de budgetbeheerder te sturen.

2.5.

Een medewerker van Ymere heeft op 25 juni en 8 juli 2019 bij een bezoek aan de woning niemand thuis getroffen en kreeg ook telefonisch geen gehoor. Op 28 juli 2019 heeft hij [gedaagde 1] aan de lijn gekregen, die zei dat hij op vakantie was en de overlast niet kon hebben veroorzaakt. Hij meldde dat alleen zijn oude vader de sleutels van de woning heeft.

2.6.

Nadat Ymere op 25 september 2019 bij een huisbezoek weer niemand thuis had getroffen, heeft een Consulent Woonfraude en Overlast van Ymere dezelfde dag [gedaagde 1] per brief uitgenodigd voor een gesprek op 1 oktober 2019. [gedaagde 1] is op die dag niet verschenen.

2.7.

Op 26 oktober 2019 heeft een buur aan Ymere gemeld: “volgens mij is dit adres voor het schuilhouden van criminelen, telkens wordt er strak schoongemaakt dat wil zeggen dat alles maar dan ook alles van de vloer gaat, verhuren aan criminelen in een woonwijk pffff doe er iets áán!!!!”

2.8.

Ymere heeft een vermoeden van onrechtmatige bewoning gemeld bij de Gemeente Amsterdam. Daarop hebben twee toezichthouders van de gemeente, met drie politiemensen, op maandag 2 maart 2020 rond 19:45 uur een onaangekondigd bezoek gebracht aan de woning. In het verslag daarvan staat als aanleiding: “dat er een vermoeden is dat de woning wordt gebruikt voor seks/drugs en huisvesting criminelen.” Het verslag vermeldt, voor zover relevant verder het volgende. De deur wordt geopend door een man, [gedaagde 2] , die boos is en die de medewerkers en politiemensen pas binnenlaat nadat zij een machtiging tot binnentreden hebben getoond. In een van de twee slaapkamers ligt [naam 2] , volgens [gedaagde 2] zijn vriendin, die elders in de stad woont, in bed. Op vragen van de toezichthouders verklaart [gedaagde 2] dat hij hier samenwoont met [gedaagde 1] , een vriend, en dat [gedaagde 2] hem de helft van de huur betaalt, ongeveer € 350,- per maand exclusief. In de tweede slaapkamer staat geen bed, maar wel een kast en een wasrek. [gedaagde 2] verklaart dat [gedaagde 1] elke nacht op de bank in de woonkamer slaapt.

2.9.

Ymere heeft geconstateerd dat K. [gedaagde 2] sinds 15 augustus 2019, naast [gedaagde 1] , in de gemeentelijke basisregistratie op de woning staat ingeschreven.

2.10.

Bij brieven van 8 april 2020 aan [gedaagde 1] en zijn budgetbeheerder heeft de advocaat van Ymere [gedaagde 1] gesommeerd om uiterlijk 17 april 2020 de huur op te zeggen per 15 mei 2020, bij gebreke waarvan ontruiming in kort geding zal worden gevorderd. Mr. Frielink heeft bij brief van 16 april 2020 geantwoord dat hij de week daarop zal reageren. Bij e-mail van dezelfde dag heeft de advocaat van Ymere uitstel gegeven voor de huuropzegging tot 21 april 2020. De huur is niet opgezegd door of namens [gedaagde 1] .

2.11.

[gedaagde 1] heeft een huurachterstand; de vordering van ongeveer € 1.640,- is door Ymere ter incasso uit handen gegeven aan een deurwaarder.

2.12.

[gedaagde 1] bevindt zich in een problematische schuldsituatie en heeft op 12 december 2019 een buitengerechtelijk akkoord aangeboden aan zijn schuldeisers, dat door 12 van hen is aanvaard en door vier schuldeisers, waaronder Ymere, is geweigerd. Op 7 februari 2020 heeft [gedaagde 1] de rechtbank verzocht een schuldregeling op grond van artikel 287a Faillissementswet (een zgn. dwangakkoord) op te leggen. Op 15 april 2020 is daarover een zitting geweest.

3.Het geschil

3.1.

Ymere vordert – samengevat – ontruiming van de sociale huurwoning [adres] te [woonplaats] wegens het niet hebben van hoofdverblijf op de woning en het zonder toestemming in gebruik geven of verhuren ervan aan derden.

3.2.

[gedaagde 1] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de niet verschenen gedaagden 2 en 3 zal verstek worden verleend, nu bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

Volgens Ymere is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en daarop in dit kort geding kan worden vooruitgelopen. [gedaagde 1] heeft, aldus Ymere, vanaf het begin niet zijn hoofdverblijf in de woning gehad en heeft deze aan derden onderverhuurd en/of in gebruik gegeven.

4.4.

Ymere stelt dat van de huurovereenkomst deel uitmaken de algemene huurvoorwaarden woningen (AHW) van Ymere. Op grond van artikel 6.2 AHW moet de woning worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft en is de huurder verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij op grond van artikel 6.4 AHW verplicht dit aan Ymere mee te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst. Op grond van artikelen 6.10 en 6.11 AHW is het niet toegestaan de woning onder te verhuren of in gebruik te geven zonder toestemming van Ymere.

4.5.

[gedaagde 1] heeft allereerst aangevoerd dat de AHW voor hem niet gelden, omdat Ymere deze niet op de huurovereenkomst van toepassing heeft verklaard en ze nooit aan hem heeft verstrekt.

4.6.

Dit verweer gaat niet op. Op pagina 2 van de huurovereenkomst staat immers

- dat de opgesomde bijlagen waaronder de Brochure ‘Welkom in uw woning’ (waarin de AHW integraal zijn opgenomen) deel uitmaken van “deze overeenkomst” en erop van toepassing zijn,

- dat de huurder verklaart “uitdrukkelijk in te stemmen met de inhoud en digitale toezending /ter hand stelling van voormelde bijlagen en verklaart hierbij eveneens deze bijlagen (digitaal) te hebben ontvangen”, en

- daaronder de paraaf van [gedaagde 1] .

4.7.

[gedaagde 1] heeft erkend dat hij de woning aan [gedaagde 2] heeft onderverhuurd. Hij stelt niet te hebben geweten dat dat niet mocht, hem toen hij daarachter kwam onmiddellijk heeft laten vertrekken en dat het niet meer voor zal komen.

4.8.

Geoordeeld wordt als volgt. Ymere noch de wijkbeheerder noch de gemeente hebben bij de diverse huisbezoeken ooit [gedaagde 1] in de woning aangetroffen. Op 17 oktober 2018 is wel [naam 3] , een broer van [gedaagde 2] (zo heeft [gedaagde 1] verklaard ter zitting), in de woning aangetroffen en op 2 maart 2020 [gedaagde 2] zelf. Deze laatste blijkt ook naast [gedaagde 1] sinds 15 augustus 2019 ingeschreven te staan op het adres en dus sinds enig moment huur te betalen aan [gedaagde 1] . Daarnaast is het op grond van de – tamelijk gedetailleerde, sommige met foto’s – verklaringen van verschillende buren aannemelijk dat de woning vanaf het begin in januari 2018 af en toe niet bewoond werd en af en toe door wisselende personen, die bovendien overlast veroorzaakten, maar dat [gedaagde 1] zelden of nooit in (de buurt van) de woning is gezien. Ten slotte is het ongeloofwaardig dat [gedaagde 1] twee jaar lang op de bank zou hebben geslapen, terwijl er een tweede slaapkamer in de woning is waarin een bed kan staan. Hij heeft hiervoor ter zitting geen overtuigende verklaring kunnen geven.

4.9.

Met dit alles, in samenhang bezien, heeft Ymere voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] structureel niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Het was aan [gedaagde 1] om tegenbewijs te leveren of zijn betwisting goed te motiveren en te onderbouwen (Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Hij heeft dat nagelaten. Hij heeft in het geheel geen bewijsstukken in het geding gebracht om aannemelijk te maken dat hij wel – zoals hij beweert – zelf in de woning zijn hoofdverblijf heeft, terwijl hij dit vrij eenvoudig had kunnen doen door bijvoorbeeld aan te tonen dat hij in de buurt boodschappen deed, geld pinde e.d. Aangenomen wordt dan ook dat hij over dergelijke bewijsmiddelen niet beschikt. Daarnaast staat in ieder geval vast (zie 4.7) dat hij de woning aan één persoon ( [gedaagde 2] ) heeft onderverhuurd. Gezien de diverse verklaringen van buren en de verslagen van de huisbezoeken in oktober 2018 en maart 2020 valt ook niet uit te sluiten dat hij de woning aan diverse andere personen in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd.

4.10.

Door dit oneigenlijke gebruik van een sociale huurwoning, die [gedaagde 1] bovendien met voorrang op anderen heeft mogen betrekken, heeft [gedaagde 1] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en zich niet als een goed huurder gedragen zoals bedoeld in artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en heeft hij meer in het bijzonder artikel 7:244 BW Pro geschonden. Dit laatste geldt overigens ook als de AHW niet van toepassing zouden zijn (Hof Amsterdam, 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717).

4.11.

Deze tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen. Dat geldt ook als in aanmerking wordt genomen dat het schuldhulpverleningstraject waarin [gedaagde 1] zit mogelijk bemoeilijkt of beëindigd zal worden als [gedaagde 1] zijn woning kwijtraakt, zoals volgens de overgelegde verklaring van zijn schuldhulpverlener [naam 4] bij Centram het geval is. Hoe spijtig ook, [gedaagde 1] heeft deze situatie aan zichzelf te wijten en bij een belangenafweging moet het belang van [gedaagde 1] (die al bijna twee jaar een schaarse huurwoning bezet houdt zonder er werkelijk te wonen) wijken voor het belang van een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen door Ymere. Datzelfde geldt voor het door [gedaagde 1] aangevoerde psychische trauma. Namens [gedaagde 1] is ter zitting verklaard dat hij op 31 oktober 2019 tijdens zijn toenmalige werkzaamheden als taxichauffeur door twee personen op een scooter is achtervolgd en onder vuur is genomen met een vuurwapen. Als gevolg hiervan zou hij een psychisch trauma hebben opgelopen. [gedaagde 1] heeft een “verslag therapie” van 17 januari 2020 van [naam 5] , “integratieve counselor & coach” in Leeuwarden, overgelegd. Volgens dit verslag zou [gedaagde 1] zich met klachten over nachtmerries, slapeloosheid en woede-uitbarstingen, waarvan hij meent dat deze zijn ontstaan naar aanleiding van een traumatische gebeurtenis (kennelijk de beschieting waarover [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard - vzr), bij de praktijk van [naam 5] hebben gemeld. Of hij daar in behandeling is, is niet duidelijk geworden. Bovendien, ook de omstandigheid dat [gedaagde 1] mogelijk psychische problemen heeft, legt onvoldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen. Omdat voorshands moet worden aangenomen dat [gedaagde 1] de afgelopen jaren zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad, gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat hij ook na ontruiming elders onderdak zal kunnen vinden. Wel wordt in de door [gedaagde 1] aangevoerde persoonlijke omstandigheden aanleiding gezien om hem een iets langere ontruimingstermijn te gunnen dan Ymere heeft gevorderd. Hij zal de woning op termijn van een maand moeten ontruimen.

4.12.

Ymere heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering, omdat zij daarmee het misbruik dat van de woning wordt gemaakt kan beëindigen en de woning na de ontruiming weer kan toevoegen aan het bestand van schaarse sociale huurwoningen, waarvoor lange wachtlijsten bestaan.

4.13.

De slotsom van het voorgaande is dat de gevraagde voorzieningen tegen [gedaagde 1] zullen worden toegewezen.

4.14.

Ook jegens de overige gedaagden, tegen wie verstek is verleend, zullen de vorderingen worden toegewezen, nu deze niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen.

4.15.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden 2 en 3,

5.2.

veroordeelt gedaagden om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] met het hunne en de hunnen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,

5.3.

veroordeelt gedaagden om, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en eiseres de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan eiseres de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,

5.4.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 205,92

- griffierecht 656,00

- salaris advocaat
980,00

totaal € 1.841,92,

te vermeerderen met de kosten van de advertentie die is voorgeschreven in artikel 61 Rv Pro,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2020.^[1]

Bij afwezigheid van mr. Dudok van Heel is dit vonnis ondertekend door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, die het vonnis ook heeft uitgesproken.

Ontruiming sociale huurwoning wegens onderverhuur en geen hoofdverblijf