Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/6723
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser (hierna: [eiser] )
(gemachtigde: [naam] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [naam] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 596.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juli 2020.
[eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 120 m² en de oppervlakte van het perceel is 50 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiser] vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 509.600,-. Uitgaande van een erfpachtcorrectie van 2% komt de WOZ-waarde (bij een koopprijs van
€ 520.000,-) uit op € 509.600,-. [eiser] stelt verder dat andere vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] en [adres 3] , voor lagere bedragen zijn verkocht. Zo is [adres 2] op 18 juni 2020 verkocht voor € 585.000,- en is [adres 3] op 1 februari 2018 verkocht voor een bedrag van € 550.000,-. De verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten zijn tevens niet zo groot dat de referentieobjecten niet goed bruikbaar zijn voor vergelijking. Daarnaast dient, gelet op de ficties besloten in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en daardoor minder waard is.
Tot slot stelt [eiser] dat de levering van de woning aan de [adres 1] aan hem heeft plaatsgevonden op 15 december 2017. De verkooptransactie ligt daarmee zo dicht bij de waardepeildatum, dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum vereenzelvigd moet worden en als de waarde in het economische verkeer heeft te gelden. De opwaartse correctie door de heffingsambtenaar van de verkoopprijs naar de waardepeildatum, te rekenen vanaf 8 september 2017, is volgens [eiser] dan ook onjuist.
4. De taxateur heeft in beroep namens de heffingsambtenaar bij rapport van 13 januari 2020 bepaald dat de erfpachtcorrectie van het object onjuist is vastgesteld. De taxateur heeft de WOZ-waarde namens de heffingsambtenaar gewijzigd vastgesteld op € 588.000,-.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de (gewijzigde) waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 588.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens over en het recente verkoopcijfer van het object.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. Reeds de verlaging van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar is reden het beroep gegrond te verklaren. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de lagere waarde van € 588.000 niet te hoog is.
7. De WOZ-waarde van een woning moet worden vastgesteld op de waarde daarvan in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2]
8. Op grond van rechtspraak [3] van de Hoge Raad (HR) moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na (of voor) de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
9. Uit de akte van levering op 15 december 2017 blijkt dat bij koopovereenkomst van 8 september 2017 het object aan [eiser] is verkocht. Op grond van rechtspraak [4] van de HR is voor de waarde in het economische verkeer van een woning in beginsel het tijdstip van de koopovereenkomst bepalend. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Van dit laatste is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. Dit betekent dat voor de waarde in het economische verkeer van het object moet worden uitgegaan van de datum 8 september 2017 (datum koopovereenkomst). Deze datum is alsnog kort voor de peildatum (1 januari 2018) gelegen. De heffingsambtenaar heeft daarom het bedrag in de koopovereenkomst terecht als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ‑waarde genomen.
10. Wat betreft de door de heffingsambtenaar toegepaste erfpachtcorrectie, overweegt de rechtbank als volgt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in het belastingjaar 2018 de WOZ-waardes van alle objecten met 2% zijn verlaagd. Dit had te maken met de uitspraak van de rechtbank Amsterdam , waarin de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties ondeugdelijk werden bevonden. In afwachting van de uitspraak van het Hof Amsterdam , heeft de heffingsambtenaar een eenmalige verlaging van 2% op de WOZ-waarde in het belastingjaar 2018 toegepast. De rechtbank is van oordeel dat deze verlaging ook heeft plaatsgevonden ten aanzien van de woning van [eiser] . Zo is in het ‘overzicht taxatiewaarden’ te zien dat de heffingsambtenaar oorspronkelijk een WOZ‑waarde van € 600.500,- heeft vastgesteld, maar dit heeft gecorrigeerd naar € 588.000,-. Dit betreft een verlaging van 2%. Voor het overige bestaat geen aanleiding de erfpachtcorrectie onjuist te achten. Daargelaten dat [eiser] de berekening van deze correctie niet heeft aangevallen, heeft het Hof Amsterdam in een arrest van 9 juli 2019 de berekeningsmethode van de heffingsambtenaar deugdelijk bevonden, welk arrest door de HR is bekrachtigd. [5]
11. Voor zover [eiser] heeft aangevoerd dat de verhuurde staat van de woning als waardeverminderende factor dient te worden aangemerkt, overweegt de rechtbank als volgt. Artikel 17 van de Wet WOZ sluit uit dat met verhuur rekening wordt gehouden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis inzake de totstandkoming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarin is de onder meer de volgende toelichting opgenomen:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”. [6]
Op grond van de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis, dient er met de omstandigheid dat de woning verhuurd wordt, in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden.
12. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de woning (€ 588.000,-) niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
13. Het beroep is gegrond. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan [eiser] vergoedt.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] voor het jaar 2019 vast op € 588.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 47,- aan [eiser] te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam , Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .