Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2076
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarden van de onroerende zaken [straat 1] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te Amsterdam (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 362.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar voor wat betreft de woningen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.1.
De woningen van eiser betreffen bovenwoningen uit 1901 met berging. De oppervlakten van de woningen zijn ongeveer 60 m².
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeert. [1]
1.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moeten de waarden van de woningen vastgesteld worden op € 304.000,-.
1.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [straat 1] [huisnummer 4] en [straat 2] [huisnummer 5] en [huisnummer 6] .
Proceskostenvergoeding in bezwaar
2.1.
Eiser voert aan dat de vergoeding voor de proceskosten in bezwaar op een te laag bedrag is vastgesteld. Volgens eiser is ten onrechte wegingsfactor 1,0 gehanteerd en had de heffingsambtenaar wegingsfactor 1,5 moeten hanteren nu het om zeventien WOZ-objecten gaat die verenigd waren in één besluit. In deze zaak ging het om meer dan vier objecten, meerdere feitencomplexen die in bezwaar zijn behandeld en van de zeventien objecten zijn er vier in waarde verlaagd, aldus eiser.
2.2.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat geen sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht, maar van één bezwaar tegen in één geschift opgenomen WOZ-beschikkingen. De omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één besluit betrekking heeft kan een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak. [2]
2.3.
De rechtbank oordeelt – anders dan de heffingsambtenaar – dat een wegingsfactor 1,5 in dit geval op zijn plaats is. Er is sprake van meerdere afzonderlijke feitencomplexen en in het bezwaarschrift is op meerdere feitencomplexen ingegaan, zodat de werkzaamheden meer complex zijn dan wanneer sprake zou zijn geweest van één feitencomplex. [3] Gelet hierop is het beroep gegrond.
Inzage in de gedingstukken
3.1.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. [4] De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
3.2.
Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021 [5] .
De WOZ-waarde
4.1.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Zowel de badkamer, keuken als sanitair zijn verouderd en eenvoudig. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand. Verder voert eiser aan dat het vergelijkingsobject [straat 1] [huisnummer 7] 2 m² kleiner is en dat dit object in een betere staat dan de woningen verkeert.
4.2.
Voor zover [eiser] aanvoert dat de kwaliteit en onderhoud van de woningen slechter dan gemiddeld zijn, is dit onvoldoende onderbouwd. Uitgaande van de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.478,-) en een gemiddelde m²-prijs van € 5.902,- voor de woning, resulteert dit in een verschil in m²-prijs van € 576,-. Met eventuele verschillen is hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden.
5.1.
Eiser voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiser.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiser evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiser deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.
Conclusie
6. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
7. Gelet op wat onder 2.3. is overwogen zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit voor zover het betreft de vergoeding voor de in bezwaar gemaakte kosten. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door aan eiser een proceskostenvergoeding in bezwaar toe te kennen tot een bedrag van € 795,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1,5).
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de proceskosten in verband met de behandeling van het bezwaar zijn toegekend ter hoogte van € 522,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte proceskosten ter hoogte van € 795,- vergoedt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.