ECLI:NL:RBAMS:2021:5398

• Datum uitspraak: 23 september 2021
• Publicatiedatum: 24 september 2021
• Zaaknummer: AWB 20/2058
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.P. Lauwaars
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak in Amsterdam

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 23 september 2021 uitspraak gedaan in een geschil over de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak in Amsterdam. De eiser, een gebruiker van de woning, was het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 316.000,- voor het kalenderjaar 2019. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en dat deze op € 271.000,- vastgesteld diende te worden. De heffingsambtenaar had in zijn verdediging verwezen naar verkooptransacties van vergelijkbare woningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet de gevraagde taxatiegegevens had verstrekt, wat in strijd was met artikel 40, lid 2 van de Wet WOZ. Echter, de rechtbank oordeelde dat dit gebrek eiser niet in zijn belangen had geschaad, aangezien hij in beroep alsnog toegang had gekregen tot de benodigde informatie en deze had kunnen betwisten. De rechtbank heeft het beroep van eiser ongegrond verklaard, maar heeft de heffingsambtenaar wel veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van eiser.

De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De eiser had onvoldoende bewijs geleverd om de marktconformiteit van de verkoopprijs van een vergelijkingsobject in twijfel te trekken. De uitspraak benadrukt het belang van transparantie in de waardebepaling en de verplichting van de heffingsambtenaar om relevante informatie te verstrekken, maar ook dat een gebrek in de procedure niet altijd leidt tot vernietiging van de beslissing als de belangen van de eiser niet zijn geschaad.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 20/2058

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 316.000,-.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1.1.

Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1973 met berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 147 m².

1.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. ^[1]

1.3.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 271.000,-.

1.4.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar zou de waarde van de woning zelfs op € 337.000,- gewaardeerd kunnen worden, omdat het bij de oorspronkelijke waardering in aanmerking genomen “bijgebouw” ter waarde van € 4.000,- eigenlijk een “overdekte parkeerplaats” is ter waarde van € 25.000,-. Deze onderbouwen volgens de heffingsambtenaar dat de waarde van € 316.000,- niet te hoog is vastgesteld.

2.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. ^[2] De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.

2.2.

De rechtbank verwijst voor de beoordeling van deze grond naar hetgeen hierover is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021 ^[3] en maakt deze overwegingen tot de hare. Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.

2.3.

De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

3.1.

Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat hij de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [adres 3] niet op internet heeft kunnen vinden. Volgens eiser is het zo niet inzichtelijk hoe deze prijs tot stand is gekomen en hij betwist dat de verkoop marktconform is geweest.

3.2.

De rechtbank oordeelt dat eiser te weinig heeft aangevoerd om de bruikbaarheid van het vergelijkingsobject [adres 3] in twijfel te trekken. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De enkele stelling van eiser dat hij de verkoopgegevens niet terug kan vinden op internet, is onvoldoende voor het oordeel dat het object niet marktconform is verkocht. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de transactieprijs van [adres 3] niet sterk afwijkt van dat van de vergelijkbare andere vergelijkingsobjecten waarvan de bruikbaarheid niet is betwist.

4.1.

De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

4.2.

De rechtbank ziet, gelet op wat onder 2.3. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.

4.3.

Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2021.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

2. ECLI:NL:HR:2018:1316.

3. ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, r.o. 4.1 en 4.2.