Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/66
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 2.100.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 oktober 2021. [eiser] was aanwezig. De heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar] was aanwezig, vergezeld door [naam] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 191 m² en de oppervlakte van het perceel is 219 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning minstens naar € 1.900.000 verlaagd moet worden. Onlangs werd in de [straat] een vergelijkbaar huis verkocht voor slechts € 1.800.000. Daar komt bij dat [eiser] begin 2020 voor € 100.000 onderhoud heeft uitgevoerd aan de benedenverdieping. De eerste en tweede etage zullen binnenkort aan de beurt zijn, en pas daarna zal het huis in vergelijkbare staat verkeren als het vergelijkingsobject
[adres 2] dat verkocht werd voor € 2.100.000. [eiser] voert verder aan dat de heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar onvoldoende inhoudelijk gereageerd heeft op de bezwaargronden.
[adres 2] dat verkocht werd voor € 2.100.000. [eiser] voert verder aan dat de heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar onvoldoende inhoudelijk gereageerd heeft op de bezwaargronden.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 2.100.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] (verkoop 1), [adres 4] (verkoop 2) en [adres 2] (verkoop 3).
5. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gezegd dat hij het met [eiser] eens is dat met de bestreden uitspraak onvoldoende inhoudelijk is gereageerd op de bezwaargronden. Omdat [eiser] daarvoor in beroep moest, heeft de heffingsambtenaar toegezegd het betaalde griffierecht aan [eiser] te vergoeden.
Het oordeel van de rechtbank
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1) Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiser] ?
2) Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua ligging, type woning, bouwstijl en bouwjaar (1933 en 1934) goed vergelijkbaar met de woning van [eiser] . De drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de [straat] te Amsterdam, dat is dezelfde straat als waar de woning van [eiser] aan ligt. Ook de vergelijkbare woning die [eiser] noemt in zijn beroepschrift en die onlangs verkocht is voor € 1.800.000, is in het in beroep overgelegde taxatierapport betrokken (verkoop 1).
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), opgesteld door de taxateur van de heffingsambtenaar, volgt dat de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van [eiser] lager is (€ 8.938) dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 9.696). Voor zover er verschil is in onderhoud en kwaliteit, heeft de taxateur daar rekening mee gehouden. Dit is terug te vinden in de matrix bij de taxatiewaarde van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten onder ‘woningdeel neutraal K&O’. Ook na deze correctie komt de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger uit dan de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van [eiser] . De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de waarde hiermee voldoende aannemelijk gemaakt heeft.
10. Dat [eiser] naar eigen zeggen een aanzienlijke achterstand heeft met het betalen van de erfpacht, brengt de rechtbank niet op andere gedachten. Volgens [eiser] is deze schuld van invloed op de verkoopprijs, maar de rechtbank overweegt dat dit voor de waardebepaling geen gevolgen heeft. Bij het bepalen van de WOZ-moet namelijk worden uitgegaan van de waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. [3]
11. Op de zitting heeft [eiser] aangevoerd dat uit de matrix niet blijkt hoe de correcties tot stand zijn gekomen. De rechtbank is van oordeel dat de matrix op dit punt voldoende inzichtelijk is en dat uit het taxatieverslag, de bijlagen en de matrix duidelijk blijkt welke verschillen tot de toegepaste correcties hebben geleid. [eiser] heeft niet nader onderbouwd waarom de toegepaste correcties onjuist zouden zijn.
Waardebepalingsmethode
12. [eiser] heeft op de zitting aangevoerd dat de waardebepaling niet op deugdelijke wijze heeft plaatsgevonden. Zo heeft de heffingsambtenaar in beroep een andere onderbouwing, met nieuwe vergelijkingsobjecten, voor de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde overgelegd dan de onderbouwing die in de bezwaarfase gebruikt is.
13. De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt. Beoordeeld moet worden of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, is het toegestaan dat de heffingsambtenaar een nieuwe onderbouwing van de waarde overlegt. [4] Het in beroep overgelegde taxatierapport is geen tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde. Dat betekent dat de heffingsambtenaar in beroep een nieuw taxatierapport mocht overleggen waarbij andere vergelijkingsobjecten gebruikt zijn.
14. Op de zitting heeft [eiser] verder aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 lager is uitgevallen dan de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020. Dit is volgens [eiser] niet reëel gelet op de stijgende huizenprijzen en het is een aanwijzing dat voor het jaar 2020 een te hoge WOZ-waarde is vastgesteld.
15. De rechtbank oordeelt dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. Naar vaste rechtspraak moet de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, zonder inachtneming van de waardes van andere waardepeildatums. [5] Dat de heffingsambtenaar voor het jaar 2021 een lagere WOZ-waarde heeft aangenomen, doet in deze procedure dus niet ter zake.
16. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek. Van belang is steeds de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uitgaande van die vraag is de bestreden uitspraak summier maar voldoende gemotiveerd.
Conclusie
17. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegezegd dat hij het betaalde griffierecht (€ 49) zal vergoeden aan [eiser] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.
mr.R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.