Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9338660 EA VERZ 21-469
beschikking van: 24 december 2021
func.: 561
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
Stichting Administratie Kantoor Alis Volat Propriis
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Alis Volat Propriis
gemachtigde: M.J. Bos
t e g e n
de Vereniging van Eigenaars gebouw [verweerster]
gevestigd te [woonplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigden: mrs. R. Bisschop en H.R.W. Jetten
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 2 september 2021 heeft Alis Volat Propriis een akte met producties overgelegd waarbij zij haar verzoek nader heeft toegelicht en haar verzoek heeft vermeerderd, in die zin dat zij ook verzoekt om voor recht te verklaren dat de stookkosten gemeenschappelijke kosten zijn en dat het de VvE niet is toegestaan om deze stookkosten af te rekenen op basis van het daadwerkelijke verbruik.
De VvE heeft op 27 oktober 2021 een verweerschrift met bijlagen ingediend.
Op 28 oktober 2021 heeft Alis Volat Propriis een tweede akte met producties ingediend. Daarbij heeft zij haar standpunt nader toegelicht en het petitum ten aanzien van de verklaring voor recht betreffende de stookkosten nader geformuleerd.
Op 2 november 2021 heeft Alis Volat Propriis een derde akte met producties ingediend. Daarin heeft zij haar standpunt nogmaals nader toegelicht. Ook vordert zij, met een beroep op artikel 843a Rv, alle stukken, dan wel inzage daarin, die betrekking hebben op de opdracht/kosten met betrekking tot de werkzaamheden aan de gevel van de [adres 2] .
Op 2 november 2021 heeft Alis Volat Propriis een vierde akte ingediend. Daarbij zijn nadere producties overgelegd, alsmede een genummerde lijst met producties. De kantonrechter beschikte ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet over deze akte.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. Van de zijde van Alis Volat Propriis is verschenen [naam 1] . Van de zijde van de VvE waren aanwezig mevrouw [naam 2] , voorzitter, alsmede mrs. Bisschop en Jetten voornoemd.
De VvE heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de derde en vierde aanvullende akte van Alis Volat Propriis, met name voor zover het het 843a Rv-verzoek betreft, gelet op het late tijdstip waarop de aktes zijn ingediend. De kantonrechter heeft het bezwaar gehonoreerd voor zover het het verzoek op grond van artikel 843a Rv betreft. Dat verzoek is volgens de kantonrechter in strijd met de goede procesorde ingediend en wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
Partijen hebben vervolgens hun standpunt toegelicht, de VvE aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
Het gebouw gelegen aan het adres [adres 1] en [adres 2] is bij een op 23 december 2004 verleden splitsingsakte gesplitst in 13 appartementsrechten. Alis Volat Propriis is eigenaar van het appartementsrecht betreffende de woning/kantoorruimte met berging op de begane grond aan de [adres 3] .
1.2.
In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement 1992’ (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. Daarin is bepaald:
Artikel 2
Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
(…)
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
(…)
h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…)
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
Artikel 38
De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaat, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.
(…)
(…)
Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
(…)
8. Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
1.3.
In het Huishoudelijk Reglement van de VvE is het volgende bepaald:
1.3.Het bestuur zal zich bij het beheer van het pand laten leiden door de doelstelling [verweerster] zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat te houden en/of te brengen. Noodzakelijke (technische) moderniseringen zullen zoveel mogelijk uit het zicht worden aangebracht en – indien dat niet mogelijk blijkt – zo veel mogelijk in de stijl van het gebouw worden af- of weggewerkt.
6.2.
De kosten van verwarming en warm water worden op basis van een voorschot begroot. Deze kosten worden op basis van meting van het werkelijk gebruik aan de hand van de daarvoor geplaatste meters achteraf verrekend met de eigenaren.
1.4.
Op de vergadering van 3 mei 2018 is, blijkens de notulen daarvan, aan de orde geweest dat er onderhoud zal plaatsvinden aan de gevelzijde van de [locatie] , dat het bestuur heeft besloten die gelegenheid aan te grijpen om ook de topgevel in oorspronkelijke staat te herstellen, en dat dit alles past in de meerjarenbegroting.
1.5.
Op de vergadering van 18 april 2019 is, blijkens de notulen daarvan, aan de orde geweest dat de verhoging van de topgevel in 2018 door vertraging niet is doorgegaan, maar dat het bestuur verwacht dat de volgende maand aan de (rest van de) werkzaamheden kan worden begonnen.
1.6.
Op de vergadering van 15 juni 2020 is, blijkens de notulen daarvan, besproken dat er over het exploitatieresultaat 2019 geen bijzonderheden zijn te melden, dat de restauratie van de gevel aan de [locatie] uit de opgebouwde reserves voor groot onderhoud kon worden gefinancierd, en dat het bestuur voornemens is om op dezelfde voet door te gaan, waarbij de onderhoudswerkzaamheden zodanig worden gepland dat geen tussentijdse bijstortingen van de eigenaren zullen worden gevraagd. Naar aanleiding van een vraag over de planning van groot onderhoud in de komende jaren is onder andere gemeld dat in het najaar 2020 herstel van de gevel aan de [adres 2] en verwijdering betonrand i.v.m. ernstige betonrot en vervanging HWA’s is gepland.
1.7.
De gevel aan de [locatie] is opgehoogd. Deze werkzaamheden zijn in 2019 afgerond. Ook de gevel aan de [adres 2] is opgehoogd. Deze werkzaamheden zijn in 2021 aangevangen en afgerond.
1.8.
Op 24 mei 2021 heeft de administrateur van de VvE de jaarrekening voor 2020 aan de VvE gezonden. Die bevat ook een uitgebreide toelichting op de balans per 31 december 2020. Onder de categorie ‘Reserve Groot Onderhoud’ is daarin per 31 december 2020 aan onttrekkingen opgenomen een bedrag van € 12.342 wegens ‘ophoging gevel [adres 2] ’. Voorts is in deze toelichting, onder de categorie ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’, vermeld: “VvE [verweerster] heeft zich verplicht in het aankomend boekjaar tot een bedrag van € 96.000 inzake ophoging van de gevel [adres 2] .”
1.9.
Op de agenda voor de vergadering van de VvE van 10 juni 2021 stonden onder andere de punten ‘3. Behandeling jaarrekening 2020’ en ‘5. Décharge van het bestuur’. In de notulen van de vergadering van 10 juni 2021 is over de bespreking ter vergadering van deze punten het volgende vermeld:
3.Behandeling jaarrekening 2020
De penningmeester bespreekt enkele hoofdpunten met betrekking tot de jaarrekening. Door het doorschuiven van een aantal voor 2020 geplande werkzaamheden naar 2021 is aan het eind van het jaar sprake geweest van een ongebruikelijk hoge reserve voor groot onderhoud. Wel zijn de kosten van de architect en de constructeur in verband met de restauratie van de gevel aan de [adres 2] reeds in 2020 genomen, een bedrag van in totaal € 12.342. Voor het overige geen bijzondere uitgaven.
Er is een verplichting voor boekjaar 2021 aangegaan voor € 96.000 inzake ophoging van de gevel [adres 2] .
Bos: vraagt wanneer besluit tot bouw muur [adres 2] door de VvE genomen is.
Dingarten: maakt tevens bezwaar tegen bouw muur, en geeft aan dat bestuur nooit toestemming heeft gevraagd aan de leden.
Voorzitter: volgens het huishoudelijk reglement is Bestuur verantwoordelijk voor onderhoud en herstel van het pand in originele staat. Tevens geeft hij aan dat betonrot aan de [adres 2] de aanleiding is geweest voor herstel betonrand ad € 35.000, waarop bestuur besloten heeft ook de muur ad € 45.000 terug te brengen en gebruik te maken van de dan aanwezige steigers.
De Swaan: merkt op dat het achteraf verstandiger was geweest om dit plan aan de leden voor te leggen.
Bos: er is geen mandaat gevraagd aan de leden voor uitvoering van de plannen. Hij wil op zakelijke manier onderhoud plegen en stelt dat verbouwing niet onder onderhoud valt en wenst inzicht in de verbouwingskosten.
Voorzitter: Bestuur beoordeelt offertes en leden hebben recht op informatie maar niet alle details en correspondentie hoeven voorgelegd te worden. Wanneer Bos bereid is de kosten voor het verzamelen van alle gevraagde informatie te betalen en daarvoor een voorschot te storten, zal aan de boekhouder opdracht gegeven kunnen worden om verdere details uit te zoeken.
Kroonenberg: is tevreden over bestuur.
5.Décharge van het bestuur
Met uitzondering van Bos verleent de vergadering décharge aan het Bestuur voor het in 2020 gevoerde beleid onder dankzegging voor hun belangeloze inzet.
Verzoek
2. Alis Volat Propriis verzoekt de kantonrechter, na wijzing van het verzoek bij diverse aktes, om
primair: de besluiten van de VvE van 10 juni 2021 inzake agendapunt 3 en 5 nietig te verklaren, althans te vernietigen;
subsidiair: het bestuur van de VvE op te dragen om met Bos, de bestuurder van Alis Volat Propriis, in overleg te treden om tot overeenstemming te komen over een nieuwe verdeling van deze bijzondere kosten;
te verklaren voor recht dat de stookkosten gemeenschappelijke kosten zijn en dat deze kosten naar rato van het breukdeel bij de eigenaren in rekening dient te worden gebracht;
te verklaren voor recht dat de ISTA-afrekening 2020 nietig is, althans deze te vernietigen, althans te bepalen dat de VvE niet kan overgaan tot incassering van deze bijdragen bij de desbetreffende eigenaren op basis van deze afrekening;
en dusdanige maatregel te treffen die de kantonrechter in het onderhavige geval redelijk acht;
de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3. Alis Volat Propriis stelt daartoe dat de VvE niet tot de besluiten ‘goedkeuring van de jaarrekening 2020’ en ‘decharge van bestuur’ had mogen komen. Het bestuur heeft zowel vooraf als achteraf onvoldoende, of zelfs misleidende, informatie verstrekt over de posten in de jaarrekening die de post ‘ophoging gevel [adres 2] ’ betreffen. Het bestuur had vooraf geen mandaat of goedkeuring van de VvE voor het doen van deze uitgaven. Het bestuur heeft ook niet duidelijk gemaakt in hoeverre het onderhoud betreft. Bovendien waren deze uitgaven ook niet noodzakelijk. Deze aanpassing van het gebouw komt dus niemand ten goede. Daarom zijn de besluiten niet alleen in strijd met de artikelen 2:14 en 2:15 BW en 5:130 BW, maar ook met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW Pro, aldus Alis Volat Propriis.
4. Ten aanzien van de verzochte verklaring(en) voor recht betreffende de stookkosten stelt Alis Volat Propriis het volgende. Uit de artikelen 3 en 9 van het Modelreglement volgt dat de stookkosten gemeenschappelijk zijn. Deze moeten dus door alle eigenaren naar rato van hun breukdeel worden betaald. De VvE hanteert echter een andere wijze van afrekenen van de stookkosten, namelijk op basis van het werkelijk verbruik van de individuele eigenaren, dat wordt bepaald aan de hand van de zogeheten ISTA-methodiek. Deze wijze van afrekenen is in strijd met het Modelreglement en dus de splitsingsakte.
Verweer
5. De VvE voert verweer tegen de verzoeken. Op haar verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.
Beoordeling
Verzoek tot vernietiging c.q. nietigverklaring van twee besluiten van de vergadering van10 juni 2021
6. Alis Volat Propriis verzoekt in deze procedure zowel om vernietiging als om nietigverklaring van twee besluiten van de VvE. Op grond van artikel 5:130 BW Pro is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend. In zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VVE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW Pro in verbinding met artikel 2:15 BW Pro tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of de besluiten nietig zijn.
7. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Hoewel in de notulen van de vergadering van 10 juni 2021 niet met zoveel woorden is vermeld dat er is gestemd over het voorstel om de jaarrekening 2020 goed te keuren en over het voorstel het bestuur décharge te verlenen, zijn partijen het erover eens dat over deze beide kwesties daadwerkelijk besluiten zijn genomen, namelijk dat deze voorstellen met 12 stemmen tegen 1 (die van Bos) zijn aangenomen. De kantonrechter zal daar dan ook vanuit gaan.
8. Beide besluiten hangen met elkaar samen. De gronden die Alis Volat Propriis aanvoert voor zijn verzoek om vernietiging c.q. nietigverklaring van deze besluiten, zijn ook dezelfde. Deze gronden leiden echter niet tot het oordeel dat de besluiten nietig dan wel vernietigbaar zijn. Daartoe is het volgende redengevend.
9. Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Op grond van artikel 2:15 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens a. strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen; b. strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of c. strijd met een reglement.
10. Alis Volat Propriis stelt terecht dat het ophogen van de gevel aan de [adres 2] (waarop haar bezwaar zich concentreert) niet te kwalificeren is als ‘onderhoud’, of als ‘groot onderhoud’, zoals de VvE heeft aangevoerd. Het gaat immers niet om het in goede staat houden van het gebouw, maar om een wezenlijke, constructief niet noodzakelijke, verandering van het uiterlijk van de gevel.
11. In zoverre stelt Alis Volat Propriis dus ook terecht dat, nu geen sprake is van onderhoud, het bestuur geen mandaat had om te besluiten tot het doen van uitgaven voor het ophogen van de gevel. Het was niet aan het bestuur om dit te besluiten. Op grond van artikel 38 lid 5 juncto Pro lid 8 van het Modelreglement was voor deze uitgaven immers een besluit van de vergadering noodzakelijk dat is genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De verwijzing door de VvE naar artikel 1.3 van het Huishoudelijk Reglement (waarmee zij betoogt dat het bestuur bevoegd was tot het nemen van dit besluit) gaat niet op, aangezien deze bepaling in het Huishoudelijk Reglement gelet op het voorgaande in strijd is met het, van de splitsingsakte deel uitmakende, Modelreglement.
12. Kortom: het bestuur had niet mogen besluiten tot het doen van de uitgaven zoals die zijn vermeld in de jaarrekening van 2020. Dit leidt in beginsel tot nietigheid van het besluit tot het doen van de uitgaven door het bestuur. Dat besluit is echter achteraf, ter vergadering van 10 juni 2021, bekrachtigd door de vergadering – het orgaan dat wel bevoegd was tot het besluiten over deze uitgaven. Die heeft op die vergadering immers met de ingevolge artikel 38 lid 5 juncto Pro lid 8 van het Modelreglement vereiste meerderheid alsnog ingestemd met dit besluit van het bestuur. Daarbij is blijkens de notulen ook onder ogen gezien dat niet de juiste weg was gevolgd door niet eerst aan de vergadering om goedkeuring te vragen. Ook is op die vergadering aan de orde geweest dat deze uitgaven niet kwalificeren als onderhoud. Desondanks heeft de vergadering, met uitzondering van Bos, ingestemd met de handelwijze van het bestuur en diens besluit om uitgaven te doen voor de ophoging van de gevel aan de [adres 2] door de jaarrekening 2020 goed te keuren en het bestuur décharge te verlenen. Onder deze omstandigheden kan het feit dat het bestuur aanvankelijk zonder mandaat tot de uitgaven heeft besloten, niet leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid van deze besluiten.
13. Niet is gebleken dat de vergadering op 10 juni 2021 over onvoldoende informatie beschikte om bij afweging van alle belangen in redelijkheid en billijkheid tot deze besluiten te kunnen komen. Dat zij niet zou zijn geïnformeerd over de ophoging van de gevel aan de [adres 2] , is niet juist. In de vergaderingen van 2018 en 2019 is aan de orde geweest dat de gevel aan de [locatie] zou worden opgehoogd en op welke wijze deze werkzaamheden zouden worden gefinancierd. Weliswaar is uit de notulen van de vergadering uit 2020 niet eenduidig af te leiden dat toen expliciet is besproken dat een dergelijke ophoging ook aan de [adres 2] zou plaatsvinden, maar op de vergadering van 10 juni 2021 is dat wel aan de orde geweest. Ook is daar besproken hoe dat zou worden gefinancierd. Daarmee is de vergadering, anders dan Alis Volat Propriis stelt, voorgelicht over de ingrepen en de wijze van financieren. Dat deze informatie misleidend was, althans onjuist of onvoldoende om in die vergadering te kunnen besluiten tot goedkeuring van de jaarrekening 2020 en décharge van het bestuur, is wel gesteld, maar niet gebleken. Het enkele feit dat de kosten uiteindelijk blijken te zijn opgelopen tot € 119.000,00 in plaats van de in de jaarrekening van 2020 vermelde
€ 96.000,00, leidt in ieder geval niet tot die conclusie, al was het maar omdat de kostenpost van € 96.000,00 in de jaarrekening van 2020 slechts is aangekondigd (voor 2021) maar niet geboekt voor 2020.
€ 96.000,00, leidt in ieder geval niet tot die conclusie, al was het maar omdat de kostenpost van € 96.000,00 in de jaarrekening van 2020 slechts is aangekondigd (voor 2021) maar niet geboekt voor 2020.
14. Tot slot gaat ook het argument van Alis Volat Propriis dat het besluit tot ophoging van de gevel niet noodzakelijk was en niemand ten goede komt, niet op. Dat het ophogen van de gevel constructief gezien niet noodzakelijk was, wil nog niet zeggen dat het daarom geen van de leden ten goede komt. Uit het feit dat een 12/13e meerderheid van de leden (uiteindelijk) heeft ingestemd met de ophoging van de gevel, blijkt dat zij juist vinden dat het hun wel ten goede komt. Dit is ook niet onbegrijpelijk nu in het Huishoudelijk Reglement expliciet is bepaald dat het bestuur zich ten doel stelt om het pand zoveel mogelijk in oude staat terug te brengen. Het besluit tot ophogen van de gevel is vanuit die doelstelling ingegeven.
15. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen grond is om de besluiten te vernietigen dan wel nietig te verklaren zoals door Alis Volat Propriis primair verzocht. Om diezelfde reden is er geen grond om het bestuur op te dragen om met Bos te overleggen over een andere verdeling van de bewuste kosten. De verzoeken genoemd onder 2.a en 2.b worden derhalve afgewezen.
Verzoek tot verklaringen voor recht betreffende de stookkosten
16. Een verklaring voor recht dat een bepaalde handelwijze nietig is, dient te worden ingediend bij de handelskamer van de rechtbank. De kantonrechter ziet echter uit oogpunt van proceseconomie en efficiency aanleiding om ook deze kwestie te behandelen.
17. Met betrekking tot de onder 2.c gevraagde verklaring voor recht overweegt de kantonrechter als volgt. Uit de toelichting van partijen over de wijze van verwarming begrijpt de kantonrechter dat het gebouw beschikt over één centrale verwarmingsinstallatie die het hele pand verwarmt. Dat is dus een ‘gemeenschappelijke zaak’ als bedoeld in artikel 9 lid Pro 1 b van het Modelreglement. De kantonrechter volgt de VvE niet in haar betoog dat sprake is van een afwijkende situatie waarop artikel 9 van Pro het Modelreglement niet ziet. Bij de uitleg van het Modelreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Uitdrukkelijk is in artikel 9 opgenomen Pro dat de centrale verwarming met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten als een gemeenschappelijke installatie moet worden beschouwd. Van de uitzonderingssituatie dat er een installatie is die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt is geen sprake. Evenmin kan worden aangenomen dat bedoeld is de gemeenschappelijkheid van de installatie en de verwarmingskosten te begrenzen tot de gemeenschappelijke ruimtes: de definitie van de gemeenschappelijke installatie omvat immers uitdrukkelijk ook die delen die zich in de privé delen bevinden. Dat dit in latere modelreglementen anders is vormgegeven en deze afspraken ook minder bij deze tijd passen maakt dit niet anders. Een splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement kan worden gewijzigd en kan in lijn worden gebracht met de eisen van deze tijd. Dat dit een zo unieke situatie is dat artikel 9 daarop Pro niet van toepassing is, valt niet in te zien. Er zijn immers meer gebouwen in Nederland die verwarmd worden met behulp van een centrale verwarmingsinstallatie.
18. Met Alis Volat Propriis is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de kosten voor verwarming aan te merken zijn als gemeenschappelijke kosten in de zin van en op grond van de artikel 3 en Pro 9 van het Modelreglement. Die kosten zijn op grond van artikel 3h van het Modelreglement kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen en dus – op grond van artikel 2 van Pro het Modelreglement – naar rato van ieders breukdeel moeten worden betaald. De VvE rekent deze kosten echter af naar individueel verbruik. Zij verwijst voor deze handelwijze naar artikel 6.2 van het Huishoudelijk Reglement. Die handelwijze is echter in strijd met het (van de Splitsingsakte deel uitmakende) Modelreglement en dus niet juist.
19. De gevraagde verklaring voor recht, zoals geformuleerd onder 2.c, is gelet op het voorgaande, toewijsbaar.
20. Hetgeen onder 2.d wordt gevorderd wordt niet toegewezen bij gebrek aan belang. Uit het voorgaande volgt al dat, naar e huidige stand van zaken, de afrekening over 2020 plaats dient te vinden naar rato van ieders breukdeel en niet op grond van het daadwerkelijk gebruik.
21. Alis Volat Propriis heeft haar verzoek zoals vermeld onder 2.e niet nader toegelicht, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Proceskosten
22. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de stookkosten gemeenschappelijke kosten zijn en dat deze kosten naar rato van het breukdeel bij de eigenaren in rekening dienen te worden gebracht;
wijst het meer of anders verzochte af;
compenseert de proceskosten aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.