Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/713729 / KG ZA 22-130 EAM/MvG
Vonnis in kort geding van 19 april 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WELGEVONDEN B.V.,
gevestigd te Weesp,
eiseres bij dagvaarding van 14 februari 2022,
advocaat mr. J.D. Poot te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] (Duitsland),
gedaagden,
advocaat mr. B.N. Haacker te Deventer.
Partijen zullen hierna Welgevonden en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud) worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 21 maart 2022 heeft Welgevonden de dagvaarding toegelicht. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties ingediend en [gedaagden] ook een pleitnotitie. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Welgevonden: mr. Poot;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Haacker.
2.De feiten
2.1.
Op 29 november 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning met tuin aan het adres [adres] tegen een koopsom van € 730.000,00 (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
De overeengekomen leverdatum (artikel 9 van Pro de koopovereenkomst) is 17 december 2021. Indien de woning niet uiterlijk op die datum aan [gedaagden] wordt geleverd, dient [gedaagden] op grond van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst die dag een waarborgsom te voldoen dan wel een bankgarantie te stellen voor een bedrag van
€ 73.000,00, gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd wordt als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden (artikel VI lid 2 onder b van de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst).
€ 73.000,00, gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd wordt als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden (artikel VI lid 2 onder b van de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst).
2.3.
Bij e-mail van 16 december 2022 heeft [gedaagden] aan de makelaar van Welgevonden bericht dat hij vanwege familieomstandigheden niet aanwezig kan zijn bij de notaris voor de levering van de woning en heeft hij gevraagd of de levering een week kan worden verschoven.
2.4.
Bij e-mail van 17 december 2022 heeft de makelaar [gedaagden] verzocht nog die dag de waarborgsom van € 73.000,00 op zijn rekening te storten.
2.5.
[gedaagden] heeft vervolgens aan Welgevonden meegedeeld dat de woning op 22 december 2021 aan hem kan worden geleverd en dat hij op 21 december 2021 zal laten weten of dit gaat lukken.
2.6.
Welgevonden heeft bij deurwaarderexploot van 21 december 2021 [gedaagden] in gebreke gesteld en hem gesommeerd om binnen acht dagen alsnog de koopovereenkomst na te komen, bij gebreke waarvan zij aanspraak zal maken op betaling van de boete op grond van artikel VI van de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst.
2.7.
Levering van de woning aan [gedaagden] heeft niet plaatsgevonden. Welgevonden heeft de koopovereenkomst op 31 december 2021 ontbonden. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] aan Welgevonden uiterlijk op 14 januari 2022 een bedrag van € 50.000,00 aan schadevergoeding zal betalen, bij gebreke waarvan Welgevonden aanspraak zal maken op de boete van € 73.000,00 uit hoofde van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft op 14 januari 2022 aan Welgevonden om een week uitstel gevraagd voor betaling van de schadevergoeding. Hiertoe was Welgevonden niet bereid.
2.8.
Welgevonden heeft de woning op 3 januari 2022 aan een derde partij verkocht tegen een koopsom van € 720.000,00.
3.Het geschil
3.1.
Welgevonden vordert, samengevat, [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 73.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis, alsmede tot betaling van de proces- en nakosten, onder afgifte van een certificaat betreffende een beslissing in burgerlijke en handelszaken, ten behoeve van de executie van dit vonnis.
3.2.
Welgevonden stelt daartoe dat zij de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden en aanspraak maakt op de boete. Doordat de woning niet aan [gedaagden] is geleverd heeft Welgevonden schade geleden. Levering van de woning diende uiterlijk op 17 december 2021 te geschieden in verband met de verschuldigdheid van de overdrachtsbelasting, die bij levering van de woning binnen zes na de aankoop door Welgevonden, kon worden ‘doorgelegd’ aan [gedaagden] . Welgevonden heeft nu € 37.800,00 aan overdrachtsbelasting moeten betalen. Daarnaast is de woning voor € 10.000,00 minder verkocht aan een andere partij. Gelet op de door Welgevonden geleden schade van in totaal € 47.800,00 is de boete niet buitenproportioneel.
3.3.
[gedaagden] heeft als volgt verweer gevoerd. Een bevriende Zwitserse zakenpartner van [gedaagde 1] had toegezegd de woning via de Swiss Re Group voor [gedaagden] te willen financieren. Volkomen onverwachts heeft deze zakenpartner medegedeeld dat de koopprijs niet in verhouding stond tot de werkelijke waarde van de woning en dat daarom de financiering niet zou worden verstrekt. De boete dient te worden gematigd tot € 10.000,00. Welgevonden is een professionele vastgoedbeleggingsmaatschappij en [gedaagden] is een niet-professionele particulier. Welgevonden was op de hoogte van de wijze van financieren. Tijdens de bezichtiging van de woning heeft de makelaar van Welgevonden meegedeeld dat de overdrachtsbelasting geen rol speelde bij de leveringsdatum van de woning.
De woning is direct verkocht aan een andere partij. Het verschil tussen de door Welgevonden gerealiseerde verkoopprijs en de door haar eerder betaalde aankoopprijs is € 247.500,00. Welgevonden heeft dus al flinke winst gemaakt op de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn 69 jaar. Hun inkomen is ontoereikend om de boete te betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de geldsom.
4.2.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of aannemelijk is dat [gedaagden] de boete verschuldigd is, en zo ja of, en in hoeverre de bodemrechter het beroep van [gedaagden] op matiging zal honoreren.
4.3.
[gedaagden] heeft er zelf voor gekozen om in de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud op te nemen en voor de financiering van de woning te vertrouwen op zijn bevriende Zwitserse zakenpartner. Dat deze financier zich plotseling heeft teruggetrokken is heel vervelend voor [gedaagden] , maar dit ligt in zijn risicosfeer. Dat [gedaagden] de boete verschuldigd is, is dan ook aannemelijk.
4.4.
Vervolgens is de vraag of matiging van de boete aannemelijk is en zo ja, tot welk bedrag.
4.5.
De in artikel 6:94 lid 1 BW Pro opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging van een boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf noopt dus tot terughoudendheid. Hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen (HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4779), zal de rechter ook rekening moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.6.
Verder wordt als uitgangspunt genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om geleden schade te dekken, maar vooral dient als prikkel tot nakoming.
4.7.
Het hier gaat om een koopovereenkomst voor de (ver)koop van een woning met daarin een gebruikelijke boeteclausule van 10% van de koopprijs in het geval de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden.
4.8.
De advocaat van Welgevonden heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat Welgevonden geen professionele vastgoedmaatschappij is en dat haar corebusiness het produceren van gerecycled wc-papier is. Met een deel van de winst die wordt gemaakt worden toiletten gebouwd in Ghana. Er is verder voor ruim € 150.000,00 in de woning geïnvesteerd om deze op te knappen. Verder werd ter zitting duidelijk dat [gedaagde 1] van beroep makelaar is (geweest) en hij bekend is in de onroerendgoedwereld.
4.9.
Welgevonden vordert de door haar betaalde overdrachtsbelasting niet als schadevergoeding bovenop de gevorderde boete, maar stelt dat deze schadepost, in combinatie met een lagere verkoopprijs van de woning van € 10.000,00, maakt dat de boete niet buitenproportioneel is. Partijen zijn als leverdatum van de woning 17 december 2021 overeengekomen. Deze datum zou het probleem van de overdrachtsbelasting wegnemen. Feit is dat als [gedaagden] die dag zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst was nagekomen, Welgevonden geen overdrachtsbelasting verschuldigd was geweest en zij de woning voor een hogere koopprijs had verkocht dan nu het geval is geweest.
4.10.
[gedaagden] schermt er steeds mee dat geld uit Duitsland, althans uit het buitenland, op korte termijn vrijkomt, maar vooralsnog blijft het bij toezeggingen van [gedaagden] dat hij bereid is Welgevonden (deels) te compenseren. Wellicht dat het pensioen van [gedaagden] ontoereikend is om de boete ineens te betalen, maar ter zitting heeft de advocaat van Welgevonden onweersproken meegedeeld dat [gedaagden] thans een woning huurt in een buurt in Amsterdam, waar de huurprijzen gemiddeld op € 2.600,00 per maand liggen. Geheel onvermogend is [gedaagden] dus zeker niet.
4.11.
Op grond van het bovenstaande is voorshands niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt en de boete gematigd zal moeten worden
4.12.
De mate van waarschijnlijkheid dat het toe te wijzen bedrag (in ieder geval) ook door de bodemrechter zal worden toegewezen, maakt dat Welgevonden een spoedeisend belang heeft bij het nu al ontvangen van dat bedrag.
4.13.
De voorzieningenrechter zal een certificaat als bedoeld in artikel 53 herschikte Pro EEX-Verordening afgeven en daarvoor het formulier in bijlage 1 bij die verordening gebruiken.
4.14.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Welgevonden worden begroot op € 103,33 aan kosten dagvaarding, € 2.837,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.
4.15.
De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan Welgevonden te betalen een bedrag van € 73.000,00 aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 april 2022 tot aan de dag der algehele betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Welgevonden begroot op € 3.956,33,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022. [1]