ECLI:NL:RBAMS:2022:2797

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/698903 / HA ZA 21-264

Vonnis van 11 mei 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.E. Izeboud te Breda,

2. de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 2],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd. Gedaagden worden hierna apart [gedaagde 1] en de VvE genoemd.

1.De procedure

1.1.

De volgende stukken zitten in het dossier van de rechtbank:

de dagvaarding van 24 februari 2021, met producties,
de conclusie van antwoord,
het tussenvonnis van 13 oktober 2021 waarbij de zitting is bepaald,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 30 maart 2022, met de daarin vermelde stukken.

1.2.

Tegen de VvE is verstek verleend.

1.3.

De rechter heeft bepaald dat vandaag het vonnis zal worden gegeven.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] , gelegen op de eerste verdieping. [gedaagde 1] is eigenaar van de daaronder gelegen winkel. Deze zaak gaat over de omvang van het dakterras van [eiser] op de uitbouw van de winkel.

2.2.

[gedaagde 1] en de op 30 november 2018 ontbonden besloten vennootschap [naam bv]

B.V. zijn in 2001 gezamenlijk eigenaar geworden van het woon- winkelpand aan de [pand] (hierna:
het pand). Zij hebben het pand gerenoveerd en vervolgens gesplitst.

2.3.

Voor de renovatie is een bouwvergunning aangevraagd. Deze is bij besluit van 15 augustus 2001 verleend voor het uitvoeren van het werk overeenkomstig de bij de bouwvergunning (als 1 en 2) gewaarmerkte bouwtekeningen.

Op de bouwtekening is te zien dat de winkel een uitbouw achter de achtergevel kent, en dat zich achter de uitbouw nog een patio bevindt. Op de uitbouw is een dakterras getekend. Uitsnede uit de als 2 gewaarmerkte bouwtekening met een dwarsdoorsnede van de nieuwe situatie behorend bij de bouwvergunning:

2.4.

De tekening van de voorgenomen splitsing is op 16 augustus 2001 door de notaris ondertekend en ter goedkeuring aangeboden aan de bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam. Op 28 augustus 2001 is de splitsingstekening goedgekeurd door het Kadaster. Op deze splitsingstekening (hierna:
splitsingstekening A) is achter de uitbouw van de winkel een patio ingetekend:

2.5.

De renovatie is in het eerste kwartaal van 2002 voltooid. De afdeling Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Amsterdam heeft de werkzaamheden tijdens en na afloop van de bouw gecontroleerd en akkoord bevonden (afgeschouwd).

2.6.

Het pand is vervolgens gesplitst in drie appartementsrechten. Het eerste appartementsrecht (indexnummer 1) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de winkel gelegen op de begane grond en het souterrain (hierna:
de winkel). Het tweede appartementsrecht (indexnummer 2) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de eerste verdieping als woning (hierna:
de woning). Het derde appartementsrecht (indexnummer 3) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede en derde verdieping van het pand.

2.7.

De splitsingsakte is op 25 maart 2002 verleden en op 26 maart 2002 ingeschreven in het Kadaster.

In de splitsingsakte staat onder meer:

“(…)

5. dat het gebouw ter uitvoering van het vorenstaande is uitgelegd in een tekening als bedoeld in artikel 5:109 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, welke tekening aan deze akte is gehecht.

De tekening is goedgekeurd door de bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam zulks blijkens diens aantekening de dato achtentwintig augustus tweeduizend een.

Op de tekening is aangegeven de begrenzing voor de gedeelten van het gebouw, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens deze akte van splitsing, het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen. (…)

DAKTERRAS

De eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met indexnummer 2 heeft het recht op het platte dak van de begane grond een dakterras te hebben en als zodanig te gebruiken.

(…)”

2.8.

Na de inschrijving in het Kadaster heeft [gedaagde 1] van de notaris bij brief van 24 april 2002 een door de bewaarder van het Kadaster gewaarmerkt afschrift ontvangen van de notariële splitsingsakte met daarbij splitsingstekening A.

2.9.

[gedaagde 1] heeft op enig moment de woning en het derde appartementsrecht verkocht; Hij is enig eigenaar van de winkel, die hij verhuurt. [eiser] heeft in 2019 de woning gekocht. Voorafgaand aan de koop van de woning heeft [eiser] per e-mail van 18 juli 2019 van zijn makelaar de akte van splitsing met de splitsingstekening uit het Kadaster ontvangen (hierna:
splitsingstekening B). Dat is niet dezelfde tekening als splitsingstekening A, die [gedaagde 1] na de splitsing van de notaris heeft ontvangen. Op splitsingstekening B loopt de uitbouw van de winkel – en dus ook het dakterras – door tot aan de achtergrens van het perceel en is op het dakterras een berging getekend:

2.10.

Het dakterras was ten tijde van de aankoop door [eiser] kleiner dan op splitsingstekening B (zie 2.9) en is dat nog steeds: het oppervlak van het dakterras bedraagt 22 m2 en eindigt op 1,865 meter van de achtergrens van het erf. Vanaf dat punt tot aan de erfgrens bevond zich een glazen overkapping met aan weerszijden een stuk met dakbedekking. Op de rand van het dakterras bevond zich een afscheiding.

2.11.

[eiser] heeft in maart 2020 het hek verwijderd en later een ander hek teruggeplaatst; [gedaagde 1] heeft in januari 2021 de glazen overkapping weggehaald.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank in een vonnis:

I. voor recht verklaart dat splitsingstekening B de geldende splitsingstekening is en dat deze onderdeel is van het splitsingsreglement voor het gebouw aan de [pand] ;

II. voor recht verklaart dat de omlijning van het privégedeelte van het appartementsrecht van [eiser] , aan de achterzijde van het gebouw, loopt tot en met de maximale diepte van het perceel (achtergrens), dat deze omvang van het privégedeelte dient te worden geëerbiedigd en dat eiser aldus zijn dakterras met een omvang van ca. 5,3 meter diepte en ca. 5,9 meter breedte op het dak van de begane grond mag hebben, welk onderliggend dak of (dak)constructie een dergelijk dakterras moet kunnen dragen/(onder)steunen;

III. [gedaagden] gebiedt (des de ene presteert, de ander is gekweten), ten behoeve

van herstel van het privégedeelte van [eiser] zoals hierboven omschreven in sub II,

a. om primair voor eigen rekening en risico de vereiste wijzigingen en werkzaamheden uit te (doen) voeren, danwel

b. om subsidiair volledige medewerking aan de vereiste wijzigingen en werkzaamheden te verlenen aan [eiser] zodat [eiser] de vereiste wijzigingen en werkzaamheden zelf uit kan (doen) voeren,

een en ander, zowel primair als subsidiair, binnen een kalendermaand na het te

dezen wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie nader te bepalen termijn, zulks

op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, voor iedere dag dat gedaagden

na de betekening van het in dezen te wijzen vonnis, nalatig blijven, met een maximum

van € 25.000,-;

IV. [eiser] toestaat (zoals bij toewijzing van de eis van sub III, onder b.) om het dak van de uitbouw, danwel de onderliggende (dak)constructie, namens en in opdracht van de VvE, dusdanig te doen wijzigen dat deze steun biedt voor het dakterras dat tot de achtergrens van het perceel loopt, een en ander voor rekening en risico van de VvE, althans conform een in goede justitie te bepalen kostenverdeling;

V. [gedaagden] veroordeelt (des de ene presteert, de ander is gekweten) in de kosten

van deze procedure, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen alsmede te

veroordelen tot betaling van de nakosten.

Daarbij vordert [eiser] dat de rechtbank beslist dat het vonnis ook kan worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).

3.2.

[eiser] stelt onder andere dat splitsingstekening B de geldende tekening is, omdat die is geregistreerd in het openbare register, zodat alleen die tekening kenbaar is voor derden. Op deze splitsingstekening staat dat de uitbouw doorloopt tot aan de achtergrens van het erf. Volgens de splitsingsakte heeft [eiser] het recht om op het platte dak van de begane grond een dakterras te hebben. Dat recht strekt zich volgens [eiser] dus uit tot aan de achtergrens. [gedaagde 1] en/of de VvE dienen er daarom voor te zorgen dat er tot aan de achtergrens van het erf een constructie komt te staan waarop hij een dakterras kan bouwen.

3.3.

[gedaagde 1] is het niet eens met de stellingen van [eiser] en voert verweer. Hij verzoekt de rechtbank de vorderingen af te wijzen en [eiser] te veroordelen in de proceskosten van [gedaagde 1] met rente.

3.4.

Onder het kopje ‘de beoordeling’ zal de rechtbank ingaan op wat partijen hebben aangevoerd.

4.De beoordeling

[eiser] en [gedaagde 1] verschillen van mening over de vraag of [eiser] het recht heeft om een dakterras te bouwen tot aan de achtergrens van het erf van het pand. Voor beantwoording van deze vraag is bepalend of het door [eiser] verkregen appartementsrecht mede omvat de ruimte boven (wat nu is) de patio van de winkel.

Daarbij zijn twee kwesties van belang:

wat is volgens de splitsingsakte en bijbehorende tekening de omvang van het appartementsrecht met indexnummer 2?
wat is de omvang van het appartementsrecht dat [eiser] van zijn verkoper heeft gekocht?

De rechtbank zal deze kwesties achtereenvolgens bespreken.

Wat is volgens de splitsingsakte en bijbehorende tekening de omvang van het appartementsrecht met indexnummer 2?

4.1.

Voor de vaststelling van de omvang van een appartementsrecht is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg van die akte gaat het om de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtbank mag daarbij in verband met de rechtszekerheid alleen letten op de gegevens die voor derden uit de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.^[1]

4.2.

Voldoende is komen vast te staan dat, zoals [gedaagde 1] aanvoert, de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing in appartementsrechten dezelfde is als de huidige bouwkundige situatie. Uit de stukken blijkt namelijk dat de bouwvergunning is verleend voor een uitbouw op de begane grond met aansluitend een patio en verder een dakterras op de eerste verdieping die tot de rand van de uitbouw loopt. Ook blijkt uit de stukken dat die situatie destijds is gerealiseerd. Uit het schouwrapport van de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente Amsterdam blijkt namelijk dat het werk is uitgevoerd conform het bouwplan.

Ten tijde van het passeren van de splitsingsakte was de feitelijke bouwkundige situatie dus in overeenstemming met de bouwtekening en de op splitsingstekening A (zie 2.4) weergegeven situatie. Op de begane grond was een patio was gerealiseerd over de volle breedte van de achtergevel tussen de uitbouw en de achtergrens van het perceel. Op het platte dak van de uitbouw was een dakterras gerealiseerd, dat zich uitstrekte tot de rand van het platte dak van de uitbouw. Op de dakrand bevond zich een balkonhek.

4.3.

Ook staat vast dat [gedaagde 1] na het passeren van de splitsingsakte een gewaarmerkt afschrift van de splitsingsakte en splitsingstekening A heeft ontvangen (zie 2.4), waarop de patio staat. Dit is echter niet de tekening die is ingeschreven in het openbare register van het Kadaster. Dat betekent dat splitsingstekening A niet voor derden kenbaar is. Dit geldt ook voor de bouwtekening, de bouwvergunning en de feitelijke situatie zoals die door [gedaagde 1] naar voren is gebracht. Zoals [eiser] terecht stelt dient de rechtbank bij haar beoordeling dus uit te gaan van splitsingstekening B (zie 2.9) zoals die is ingeschreven in het Kadaster, omdat die voor derden wél kenbaar is.

4.4.

Volgens de splitsingsakte heeft de eigenaar van de woning het recht om op het dak van de uitbouw van de winkel een dakterras te plaatsen. Op splitsingstekening B (zie 2.9) staat dat de uitbouw loopt tot de achtergrens van het erf. De splitsingsakte en -tekening in samenhang genomen duiden er op dat de eigenaar van de woning recht heeft op een dakterras tot de achtergrens van het erf. Er zijn in de openbare splitsingsstukken geen aanwijzingen voor een andere uitleg. Dit is dus wat volgens de splitsingsstukken geldt.

Wat is de omvang van het appartementsrecht dat [eiser] van zijn verkoper heeft gekocht?

4.5.

Voor de vraag of [eiser] aanspraak kan maken op het deel tussen het einde van het huidige dakterras en de achtergrens van het erf (hierna ook:
het meerdere) is verder van belang of hij een geldige titel heeft voor het meerdere. Met andere woorden: het gaat er ook om of hij het meerdere ook daadwerkelijk heeft gekocht van de verkoper bij de aankoop van de woning. Daarvoor is bepalend of de partijbedoeling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst gericht was op overdracht van de woning inclusief het meerdere.

4.6.

Volgens [eiser] heeft hij ook het meerdere gekocht. Hij stelt dat hij op grond van splitsingstekening B (zie 2.9) en de mededeling van zijn makelaar de overtuiging had dat ook het meerdere onderdeel van de woning was. Weliswaar zag hij dat het dakterras op dat moment tot aan het hek liep, maar hij dacht dat het dakterras kon worden vergroot conform splitsingstekening B. Vanaf het dakterras tot aan de achtergrens van het erf bevond zich namelijk een glazen dak met aan weerszijden een stuk met dakbedekking. Het geraamte van dit gedeelte had daarmee de kenmerken van een normaal dak, waarop een dakterras kon steunen. De makelaar van [eiser] deelde hem mee dat het volgens splitsingstekening B mogelijk was om het dakterras op die manier te vergroten, aldus steeds [eiser] .

4.7.

[gedaagde 1] betwist dat [eiser] een geldige titel heeft voor het meerdere. Hij voert terecht aan dat [eiser] de woning heeft gekocht in de feitelijke staat waarin die zich bevond ten tijde van de aankoop, zoals staat vermeld in artikel 2 lid 2 van de leveringsakte. Uit de foto (zie 2.10) blijkt dat de feitelijke staat op dat moment was dat het dakterras reikte tot de rand van de uitbouw van de winkel en dat op de dakrand een fysieke begrenzing stond, namelijk een balkonhek. Daarbij komt dat er geen aanwijzingen zijn dat de wil van de verkoper van de woning erop gericht was ook het deel achter het balkonhek, tussen het einde van het bestaande dakterras en de achtergrens van het erf, te verkopen. Zo staat in de verkoopbrochure alleen:
“het terras van 22 m2”, zonder daarbij te vermelden dat er een mogelijkheid is van uitbreiding. 22 m2 is bovendien duidelijk minder dan 5,3 m x 5,9 m (zoals door [eiser] is gevorderd), zodat er ook geen misverstand over kon bestaan dat daarmee niet de ruimte achter het hek was bedoeld. Het moet er daarom voor worden gehouden dat een daarop gerichte wil bij de verkoper ontbrak. [eiser] kon er ook niet op vertrouwen dat de wil van de verkoper daarop was gericht omdat [eiser] zijn vooronderstelling dat hij bij de koop van de woning tevens het recht zou verkrijgen het dakterras uit te breiden nooit heeft besproken met de verkoopmakelaar en ook niet met de verkoper zelf. Ook verder heeft [eiser] niet gesteld en is de rechtbank niet gebleken van een verklaring of gedraging van de verkoper die [eiser] redelijkerwijs mocht opvatten als een op de overdracht van het recht op het meerdere gerichte wil. Dat de wil van [eiser] zelf wél hierop was gericht is onvoldoende. Met [gedaagde 1] is de rechtbank daarom van oordeel dat ten aanzien van het meerde de voor een geldige overdracht vereiste titel ontbreekt. Het door [eiser] verkregen appartementsrecht omvat dus niet mede de ruimte boven de patio van de winkel. [eiser] heeft dus niet het recht om zijn dakterras uit te breiden tot de achtergrens van het erf.

4.8.

De rechtbank komt op grond van deze beoordeling tot de conclusie dat de vorderingen onder 2 tot en met 5 moeten worden afgewezen. De onder 1 gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen bij gebrek aan zelfstandig belang. De enkele omstandigheid dat bij een eventueel toekomstig conflict over de inhoud van de aktes met een verklaring van recht geen discussie meer kan bestaan over welke splitsingsstukken gelden, is te onbepaald.

De vorderingen tegen de VvE

4.9.

Tegen de VvE is verstek verleend. Zij is niet verschenen, terwijl de voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen. Dit vonnis wordt toch als een vonnis op tegenspraak beschouwd omdat door [gedaagde 1] is doorgeprocedeerd.

4.10.

De rechtsbetrekking tussen partijen maakt het noodzakelijk een voor [gedaagde 1] en de VvE gelijke beslissing te geven. Er is namelijk sprake van een ondeelbare rechtsverhouding. Afwijzing van de vordering tegen [gedaagde 1] en toewijzing van de vordering tegen de VvE zou tegenstrijdige beslissingen opleveren. Dit betekent dat de verweren van [gedaagde 1] in het voordeel van de VvE doorwerken. De rechtbank zal daarom de vorderingen jegens de VvE ook afwijzen.

De proceskosten

4.11.

[eiser] heeft ongelijk gekregen. Hij moet daarom de proceskosten en de nakosten betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van de VvE op nihil en de proceskosten van [gedaagde 1] op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat € 1.126,00 (2 punten × tarief II € 563,00)

Totaal € 1.435,00

4.12.

De nakosten zullen worden begroot op de manier zoals in de beslissing staat. De gevorderde rente over de proceskosten en de nakosten wordt ook toegewezen zoals in de beslissing staat.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van de VvE begroot op nihil en aan de kant van [gedaagde 1] begroot op € 1.435,00 inclusief eventueel verschuldigde btw, met de wettelijke rente over de kosten vanaf veertien dagen na dit vonnis;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de kant van [gedaagde 1] begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2022.