Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 21/1509 en 21/1512
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2022 in de zaken tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [woningen] achterzijde te Amsterdam (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 520.000,- respectievelijk € 345.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar twee afzonderlijke beroepen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 24 mei 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woningen. [woningen] voorzijde betreft een vrijstaande boerderij met een garagebox en een loods. De oppervlakte van deze woning is ongeveer
155 m² en de oppervlakte van de kavel is 561 m². [woningen] achterzijde betreft een tot (recreatie)woning omgebouwde directiekeet met vier garageboxen. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 127 m² en de oppervlakte van de kavel is 300 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woningen gezamenlijk moet worden vastgesteld op € 800.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het oordeel van de rechtbank
Objectafbakening en het onderhouds- en kwaliteitsniveau
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van één WOZ-object, omdat beide woningen op één perceel staan en beide eigendom zijn van eiser. Hij vindt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning als afzonderlijke objecten heeft gewaardeerd. Bovendien heeft de recreatiewoning geen basisregistratie, kadasterregistratie, aparte nutsvoorzieningen en huisnummer. [woningen] achterzijde kan daarom niet als individueel object verkocht worden. De bewoners van de recreatiewoning zijn de dochter van eiser en haar echtgenoot. De dochter van eiser verleent mantelzorg aan eiser. Alle drie personen staan ingeschreven op het adres [woningen] . Eiser stelt verder dat een mantelzorgwoning geen (apart) WOZ-object is dat als zodanig belast kan worden. In dit verband verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 7 april 2020. [2]
5. De beroepsgronden van eiser en wat eiser op de zitting naar voren heeft gebracht, brengen de rechtbank wat betreft de objectafbakening en het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woningen niet tot een ander oordeel dan het oordeel dan is gegeven met betrekking tot de jaren 2017, 2018 en 2019 in de overwegingen 9 tot en met 12 en overweging 15 van de uitspraak van deze rechtbank van 21 mei 2021 [3] . De rechtbank wijst eiser erop dat de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant is vernietigd met de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 mei 2021. [4]
Waardevaststelling
6. Eiser bepleit een totale WOZ-waarde van maximaal € 800.000,- in plaats van het in totaal vastgestelde bedrag van € 865.000,- voor de twee woningen. Eiser baseert zich op een taxatieverslag uit 2013 en benoemt de toegenomen overlast van de toegangsweg en de lichtmasten van het nabijgelegen sportpark.
7. De taxateur heeft ter zitting gereageerd op de visie van eiser. Wat betreft het taxatieverslag uit 2013 volgt de rechtbank de taxateur in zijn opvatting dat in dit verslag de twee woningen als één object zijn aangemerkt, en niet als twee afzonderlijke objecten. Alleen al om die reden is het taxatieverslag niet bruikbaar voor de bepaling van de
WOZ-waarden van de woningen. Verder komt het taxatieverslag uit 2013 en ziet het niet op de waardepeildatum van 1 januari 2019. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur ter zitting voldoende toegelicht dat bij toedeling van de grond aan twee objecten de m²-prijs van de grond per object hoger kan zijn dan wanneer alle grond hoort bij één object. Ook wat betreft het gestelde waarde verminderend effect van het toegenomen gebruik van de toegangsweg naar het sportpark en de gestelde overlast van de lichtmasten volgt de rechtbank de taxateur. De situatie zoals is af te lezen van de foto’s in het dossier laat zien dat het sportpark niet pal naast de woningen is gelegen maar zich op 150 tot 200 meter afstand bevindt. Ook de lichtmasten bevinden zich daar. Met het feit dat de toegangsweg langs de woningen loopt, is voldoende rekening gehouden door de ligging aan te merken als ‘gemiddeld’.
8. De rechtbank stelt verder vast dat de m²-prijzen van de woningen van eiser in elke vergelijking lager zijn vastgesteld dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor zover sprake zou zijn van eventuele noemenswaardige verschillen tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten, de heffingsambtenaar hier reeds voldoende rekening mee heeft gehouden. Met de verschillen tussen de m²-prijzen van de woningen van eiser en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verschillen in onderhoud, kwaliteit, ligging en geluidsoverlast, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. De rechtbank acht daarbij van belang dat de taxateur een deel van de grond, te weten 1.329 m², niet heeft betrokken in de waardering. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en ligging van de woningen een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen.
9. De conclusie is dat de waarde van [woningen] achterzijde te Amsterdam met € 520.000,- respectievelijk € 345.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
10. Eiser heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
11. De rechtbank stelt vast dat eiser op 12 juni 2020 bezwaar heeft gemaakt. Omdat de rechtbank vandaag, en dus binnen twee jaar na indiening van het bezwaarschrift, uitspraak doet, is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn van artikel 6 van Pro het EVRM. Eiser heeft daarom geen recht heeft op de gevraagde schadevergoeding.
Conclusie
12. De beroepen zijn ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Greebe, rechter, in aanwezigheid van
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.