Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/714135 / HA ZA 22-170
Vonnis van 5 oktober 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SPRING CAPITAL MARKETS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. W.J.M. Sengers te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 1] ,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.S.G. du Pree te Rotterdam .
Partijen worden hierna aangeduid als Spring en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud). [gedaagden] wordt afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 februari 2022, met producties,
- de conclusie van antwoord, met één productie,
- het tussenvonnis van 4 mei 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de op 6 september 2022 gehouden mondelinge behandeling, met de daarin vermelde (proces)stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Spring is onderdeel van een groep van vennootschappen die bekend staan als Spring Real Estate. Spring verricht onder andere advieswerkzaamheden die betrekking hebben op de aan- en verkoop van vastgoed.
2.2.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn gezamenlijk, ieder voor een gelijk deel, eigenaar van het onroerend goed gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] , genaamd “ [naam object] ” (hierna: het object). Het object betreft een zalencentrum voor (met name) trouwfeesten.
2.3.
Op 15 juni en 1 juli 2020 hebben Spring en [gedaagden] gesprekken gevoerd over de mogelijke verkoop van het object. Tijdens dat laatste gesprek heeft [gedaagden] Spring opdracht gegeven voor de bemiddeling bij de verkoop van het object.
2.4.
Per e-mailbericht van 2 juli 2020 heeft Spring een opdrachtbevestiging verstuurd aan [gedaagden] , met de voorwaarden van de opdracht. De Algemene Voorwaarden Spring Capital Markets B.V. van november 2018 (hierna: de algemene voorwaarden) zijn aan deze e-mail gehecht. [gedaagden] heeft de opdrachtbevestiging op 6 oktober 2020 ondertekend teruggestuurd aan Spring. In de opdrachtbevestiging staat, voor zover van belang:
“(…)
Vergoedingen en algemene voorwaarden
Wij spraken een courtage af van 1,25% van de verkoopprijs, te vermeerderen met BTW, in geval van een succesvolle verkoop.
De courtage is enkel verschuldigd na realisatie van een onvoorwaardelijke overeenkomst en behelst alle werkzaamheden van Spring (…)
Op alle werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden van Spring Capital Markets B. V. van toepassing. De toepasselijke algemene voorwaarden treft u als bijlage aan.
(…)”
2.5.
In de algemene voorwaarden staat, voor zover van belang:
“(…)
V. Courtage en kosten(…)
5. Bij tussentijdse intrekking of beëindiging van de opdracht door een der partijen (…), kan Spring courtage bij opdrachtgever in rekening brengen overeenkomstig het hierna in VII.3 bepaalde. (…)
VII. Tarieven(…)
3. Bij het einde van de opdracht conform het hiervoor in hoofdstuk IV bepaalde, is opdrachtgever aan Spring ook courtage verschuldigd indien de opdracht niet voltooid is. Het verschuldigde bedrag wordt bepaald door hetgeen als bijzondere bepaling tussen Partijen in de opdracht is overeengekomen. Indien partijen geen courtage zijn overeengekomen dat toeziet op een einde van de opdracht (…) is Spring gerechtigd courtage te declareren op basis van de reeds bestede uren (…).”
In het genoemde hoofdstuk IV is bepaald dat de opdracht onder meer eindigt door intrekking.
2.6.
Op 17 juli 2020 heeft Spring aan [gedaagden] een zogenoemde Brokers Opinion toegezonden. Hierin is de basis voor het vaststellen van de vraagprijs voor het object opgenomen. Spring heeft de waarde van het object op basis van haar eigen onderzoek voor een transactie ‘as is, zonder voorbehouden’ geschat op een bedrag tussen € 1,65 en € 1,75 miljoen. Daarnaast heeft Spring een rekenmodel gemaakt met scenario’s waarin de mogelijkheden die het object biedt, inzichtelijk worden gemaakt. Spring heeft daarvan twee rapporten aan [gedaagden] toegezonden, waaruit een waarde van het object van € 1,47 miljoen tot ruim € 2,5 miljoen volgt.
2.7.
Door bemiddeling van Spring zijn twee biedingen uitgebracht, waarvan een door SOM Groep B.V. (hierna: SOM). SOM heeft op 22 oktober 2020 een ondertekende letter of intent (hierna: de LOI) aan Spring verstuurd. Hierin zijn onder meer de volgende voorwaarden opgenomen: koopsom € 2,6 miljoen kosten koper, leveringsdatum in het jaar 2021 en de oplevering in de staat waarin het object zich bevindt.
2.8.
[gedaagden] heeft daarop een tegenvoorstel van € 2,9 miljoen gedaan. Op 28 oktober 2020 heeft SOM haar bod verhoogd naar € 2,65 miljoen, onder dezelfde voorwaarden.
2.9.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] waren, onder voorbehoud van [gedaagde 3] instemming, akkoord met de verkoop van het object aan SOM. [gedaagde 3] was het er niet mee eens en heeft op 19 november 2020 aan Spring geschreven dat [gedaagden] het object niet wil verkopen, maar dat hij voornemens is het object zelf te ontwikkelen. [gedaagden] heeft de LOI niet ondertekend en heeft de opdracht aan Spring vervolgens ingetrokken.
2.10.
Bij brief van 10 maart 2021 heeft Spring [gedaagden] gesommeerd om de overeengekomen courtage van 1,25% van de geboden koopsom van € 2,65 miljoen te betalen, te weten € 33.125,-- exclusief btw. Spring heeft [gedaagden] in deze brief voorts gewezen op de algemene voorwaarden, waarin een vergoeding is opgenomen ingeval van tussentijdse intrekking van de opdracht.
2.11.
Per e-mail van 10 september 2021 heeft Spring aan [gedaagde 3] een kostennota toegezonden van in totaal € 10.285,-- inclusief btw (€ 8.500,-- exclusief btw). Deze kostennota betreft een urendeclaratie met betrekking tot de door Spring uitgevoerde advieswerkzaamheden voor de verkoop van het object.
2.12.
Nadien hebben de advocaten van partijen gecorrespondeerd, maar betaling van enige vergoeding door [gedaagden] aan Spring heeft niet plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
Spring vordert - samengevat en na wijziging van eis - hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis van:
a) primair: € 33.125,-- exclusief btw (dus € 40.081,25 inclusief btw),
b) subsidiair: € 8.250,-- exclusief btw (dus € 9.982,50 inclusief btw),
zowel primair en subsidiair: vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 24 maart 2021 en met veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Spring baseert haar vorderingen op nakoming van een tussen haar en [gedaagden] gesloten overeenkomst. Spring vordert primair de courtage van 1,25% over de geboden koopprijs van € 2,65 miljoen, dus € 33.125,00. Zij beroept zich op artikel 7:411 lid 2 BW; de courtage betreft volgens Spring het volle loon als bedoeld in die bepaling. Ter zitting heeft Spring verklaard dat de vordering niet is gebaseerd op het in de dagvaarding ook genoemde artikel 7:426 BW. Subsidiair vordert Spring de vergoeding op uurbasis op grond van artikel VII.3 van de algemene voorwaarden.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Voor wat betreft de primaire vordering beroept [gedaagden] zich op de afspraak dat de courtage enkel verschuldigd is bij een succesvolle verkoop (“no cure no pay”). Omdat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, is er ook geen courtage verschuldigd. Voor wat betreft de subsidiaire vordering voert [gedaagden] aan dat partijen met de “no cure no pay” afspraak zijn afgeweken van de algemene voorwaarden, zodat volgens [gedaagden] ook geen vergoeding op uurbasis betaald hoeft te worden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank Amsterdam is relatief bevoegd om kennis te nemen van het geschil, omdat zij in de algemene voorwaarden (artikel I.6) als bevoegde rechter is aangewezen.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW zijn aangegaan waarop de algemene voorwaarden van Spring van toepassing zijn (hierna: de overeenkomst).
4.3.
De rechtbank wijst de primaire vordering, tot betaling van € 33.125,--, af. Spring en [gedaagden] zijn overeengekomen dat de courtage van 1,25% enkel verschuldigd is bij een succesvolle verkoop. Tussen partijen staat vast dat geen overeenkomst met de bieder tot stand is gekomen. Op die grond is dus geen € 33.125,-- verschuldigd. Artikel 7:426 BW maakt dat niet anders, omdat dit artikel uitgaat van een door bemiddeling tot stand gekomen overeenkomst. Die is er hier niet.
4.4.
Artikel 7:411 BW, waarop Spring zich heeft beroepen, houdt in dat als de overeenkomst voortijdig eindigt, de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. In zo’n geval heeft de opdrachtnemer slechts recht op het volle loon als het einde van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen en betaling van het volle loon redelijk is. Dat volle loon heeft Spring primair gevorderd. Professionele partijen zoals Spring en [gedaagden] , kunnen echter van deze regeling afwijken. Dat hebben Spring en [gedaagden] ook gedaan. Zij hebben immers afgesproken dat de courtage van 1,25%, dus € 33.125,--, enkel verschuldigd is bij een succesvolle verkoop. Deze afspraak betekent niet dat Spring geen enkel recht op een vergoeding heeft, maar betekent wel dat Spring geen recht heeft op het volle loon van € 33.125,--.
4.5.
Subsidiair vordert Spring betaling van € 8.250,-- als vergoeding op uurbasis. Dat Spring daarop recht heeft, volgt uit de algemene voorwaarden. [gedaagden] heeft aangevoerd dat met de bepaling dat de courtage enkel verschuldigd is in geval van succesvolle verkoop, ook is afgeweken van de regeling in de algemene voorwaarden, zodat helemaal geen vergoeding verschuldigd is. Het gaat hier om de uitleg van deze bepaling en de vraag of partijen daarmee hebben beoogd af te wijken van de vergoedingsregeling in de algemene voorwaarden. Bij die uitleg gaat het erom welke zin de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat het hier gaat om een commerciële overeenkomst, gesloten tussen professioneel opererende partijen, en over de bepaling die hier aan de orde is, is onderhandeld, komt bij de uitleg als uitgangspunt grote betekenis toe aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen ervan (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Ermes c.s./Haviltex) en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 (Lundiform/Mexx)).
4.6.
Uit de bewoordingen van de overeenkomst valt af te leiden dat als geen koopovereenkomst tot stand komt, niet de courtage van 1,25% verschuldigd is. Het woord “courtage” in de tweede zin van het hiervoor onder 2.4 geciteerde deel van de bepaling slaat terug op die courtage van 1,25% van de eerste zin. Dat – indien geen overeenkomst tot stand komt – helemaal niets verschuldigd is, volgt hier niet uit. Het is aan [gedaagden] , die zich beroept op een van de algemene voorwaarden afwijkende uitleg van de overeenkomst, die uitleg met feiten en omstandigheden te onderbouwen. [gedaagden] heeft daarbij gewezen op haar intentie van de overeenkomst af te kunnen en op het “no cure no pay” karakter van de overeenkomst. Spring heeft betwist dat is afgeweken van de vergoedingsregeling in de algemene voorwaarden en aangevoerd dat het niet de bedoeling was dat [gedaagden] de opdracht kon intrekken zonder enige betaling. Dat Spring bij het aangaan van de overeenkomst de intentie van [gedaagden] zo heeft moeten begrijpen als [gedaagden] die stelt, heeft [gedaagden] tegenover de gemotiveerde betwisting van Spring onvoldoende toegelicht. Verder is van belang dat ook bij een “no cure no pay” overeenkomst, op grond van artikel 7:411 lid 1 BW, nog steeds aanspraak kan bestaan op een redelijke vergoeding bij voortijdige beëindiging (HR 23 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF4626). Partijen kunnen daarvan afwijken, maar dat dit hier is gebeurd, heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd; het “no cure no pay” karakter op zichzelf is daarvoor dus onvoldoende.
4.7.
Dit betekent dat partijen niet zijn afgeweken van de algemene voorwaarden, en dat [gedaagden] op basis van die algemene voorwaarden een vergoeding op uurbasis moet betalen. Spring heeft de vordering onderbouwd met een overzicht van uren en tarieven en ter zitting toegelicht dat het uurtarief in de markt gebruikelijk is. [gedaagden] heeft het overzicht niet voldoende gemotiveerd betwist en ook niet aangevoerd dat het gehanteerde uurtarief ongebruikelijk of onredelijk is. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 8.250,--, exclusief btw, worden toegewezen.
4.8.
Spring heeft de contractueel overeengekomen wettelijke handelsrente gevorderd vanaf 24 maart 2021. [gedaagden] heeft die rente en de ingangsdatum niet betwist. De rechtbank zal die vordering toewijzen. [gedaagden] heeft evenmin betwist dat uit de algemene voorwaarden hoofdelijkheid voortvloeit – die vloeit ook voort uit artikel 7:407 lid 1 BW – zodat de rechtbank [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen.
Proceskosten
4.9.
[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, sluit de rechtbank voor wat de berekening van de proceskosten betreft aan bij de hoogte van het toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van Spring worden begroot op:
- dagvaarding € 421,24
- griffierecht € 2.837,--
- salaris advocaat
956,--(2,0 punten × tarief € 478,--)
956,--(2,0 punten × tarief € 478,--)
Totaal € 4.214,24
4.10.
De gevorderde nakosten en de over de proces- en nakosten gevorderde wettelijke rente zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Spring te betalen een bedrag van € 8.250,-- exclusief btw (€ 9.982,50 inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het bedrag van € 8.250,-- met ingang van 24 maart 2021 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Spring tot op heden begroot op € 4.214,24, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. Oosterhoff, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022.