ECLI:NL:RBAMS:2022:750 - Rechtbank Amsterdam - Woningcorporatie moet onredelijke administratiekosten aan...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7971306 CV EXPL 19-17417

vonnis van: 14 februari 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: eerst G.Z Zijlstra, thans mr. H.M. Meijerink

t e g e n

de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser en L. Hennink.

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 4 december 2020 is (weer) een tussenvonnis gewezen, waarbij prejudiciële vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad.

Bij arrest van 16 juli 2021 heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord.

Vervolgens hebben beide partijen een akte genomen.

Mede gelet op het feit dat rechter die de mondelinge behandeling heeft gedaan niet in staat was om deze zaak verder te behandelen en te beslissen, heeft Rochdale verzocht om een nieuwe mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2022. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn namens Rochdale nog aanvullende stukken in het geding gebracht. [eiser 1] is verschenen vergezeld door mr. H.M. Meijerink als gemachtigde en [eiser 2] is verschenen bij deze gemachtigde. Namens Rochdale is verschenen [naam 1] , vergezeld door mr. R.N.E. Visser als gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van overgelegde aantekeningen, over en weer op elkaar gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

In de huurovereenkomst tussen partijen is bepaald dat bij ondertekening daarvan de huurder een bedrag van € 200,00 aan Rochdale verschuldigd is wegens ‘Administratiekosten’. Tussen partijen is in geschil of Rochdale daarmee voor zichzelf een niet-redelijk voordeel heeft bedongen als bedoeld in artikel 7:264 BW Pro. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is dit het geval, reden waarom zij terugbetaling vorderen van € 186,50 (€ 200,- minus de kosten voor een naambordje) en een verklaring voor recht dat het betreffende beding onredelijk is, met nevenvorderingen. Rochdale betwist dat het betreffende beding onredelijk is en vordert in reconventie verklaringen voor recht waarin dit wordt bevestigd. Rochdale benadrukt dat de onderhavige zaak model staat voor een groot aantal soortgelijke gevallen.

In het laatste tussenvonnis zijn de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

A.
In r.o. 3.5 van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 Ymere/Nellestein (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft de HR overwogen: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen Pro dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbaretegenprestatiestaat.”1. Is er sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend?

2. Moeten onder kosten die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen mede worden begrepen kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie?

3. Kan bij de beoordeling van vraag A.1 het geheel van tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan administratiekosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden?

4. Moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder moeten worden gedragen (omdat er sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie als door de Hoge Raad bedoeld) en anderzijds de vraag of de hoogte van de aan de huurder in rekening gebrachte kosten redelijk is (en dus of alle door de verhuurder gemaakte kosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht)?

In r.o. 3.6 heeft de HR overwogen: “Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH Pro zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”

5. Geldt het in rov. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen?

6. Betekent het in rov. 3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.1. een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’, dit aspect kan worden meegewogen bij de beoordeling van de redelijkheid van de hoogte van de kosten?

3. In zijn arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord als volgt.

Vraag 1Indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW Pro aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.

Vraag 2Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.

Vraag 3De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.

Vraag 4Het onderzoek met het oog op art. 7:264 BW Pro bestaat uit twee stappen. Eerst moet de vraag worden beantwoord of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Indien de aard van de prestatie zich niet ertegen verzet dat de kosten daarvan aan de huurder in rekening worden gebracht, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of de hoogte van het door de huurder verschafte voordeel niet redelijk is.

Vraag 5Het hiervoor in 2.4.1 weergegeven uitgangspunt geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde huurprijzen.

Vraag 6Ook indien de verhuurder een toegelaten instelling is in de zin van art. 19 Woningwet Pro moet worden onderzocht of de tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het voordeel kan rechtvaardigen en, indien de tegenprestatie naar haar aard wel een dergelijke bate aan de huurder oplevert, of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot de bate die de prestatie voor de huurder meebrengt. De beantwoording van deze vragen dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Daartoe kan de omstandigheid behoren dat de verhuurder een toegelaten instelling is.

4. Van belang is nog dat de Hoge Raad daarbij heeft overwogen (rov. 2.4.2):
“
Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, moet tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.”

Standpunt [eiser 1] en [eiser 2]

5. [eiser 1] en [eiser 2] verzetten zich niet tegen het in rekening brengen van een bedrag van € 13,50 voor een naamplaatje. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] volgt uit het arrest van de Hoge Raad dat Rochdale voor het meerdere een onredelijk voordeel heeft genoten als bedoeld in artikel 7:264 BW Pro. Niet is gespecificeerd welke prestaties voor € 200,- worden geleverd. De door Rochdale in de onderhavige procedure genoemde werkzaamheden en kosten hebben betrekking op het verhuur-gereed maken van de woning, althans zijn onlosmakelijk verbonden aan het verhuren en exploiteren van de woning en worden geacht te worden bestreden uit de kale huur. Deze kosten en werkzaamheden dienen niet, althans grotendeels niet het belang van de huurder, aldus – zeer kort samengevat – [eiser 1] en [eiser 2] .

Standpunt Rochdale

6. Rochdale benadrukt dat het in dit geval gaat om een woning met een zogenoemde middenhuur, die Rochdale op grond van met de overheid gemaakte afspraken verhuurt voor een huurprijs die weliswaar hoger is dan de liberalisatiegrens, maar (aanzienlijk) lager is dan de markthuurprijs. Uit artikel 47 van Pro de Woningwet volgt wat moet worden verstaan onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Kort samengevat betreffen dit werkzaamheden in het kader van de sociale verhuur, waarvoor aantrekkelijke financiële regelingen en lage (rente)tarieven bestaan. De werkzaamheden die in het kader van de verhuur van middenhuur woningen als de onderhavige moeten worden verricht behoren tot de zogenoemde niet-DAEB-activiteiten, waarvoor de gewone marktvoorwaarden en -tarieven gelden. Rochdale heeft geen winstoogmerk en is niet uit op een niet redelijk voordeel, hetgeen reeds blijkt uit het feit dat zij in werkelijkheid meer kosten maakt ten behoeve van de huurders dan zij bij hen in rekening brengt. Verder blijkt dit uit het feit dat zij heeft gekozen om de betreffende kosten éénmalig bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de huurders in rekening te brengen, in plaats van het structureel verhogen van de huurprijs waardoor de huurders per saldo meer zouden betalen, aldus Rochdale.

7. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de stelling dat het onredelijk is om bepaalde kosten bij de huurder in rekening te brengen rust volgens Rochdale op [eiser 1] en [eiser 2] . Zij hebben die stelling volgens Rochdale onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd.

8. Onderdeel van de werkzaamheden waarvoor de kosten in rekening worden gebracht vormt het vervangen van de sloten van de woning. In het algemeen plegen verhuurders niet bij elke mutatie de sloten van een woning te vervangen, maar worden de sleutels door de oude huurder ingeleverd en weer aan de nieuwe huurder verstrekt. Rochdale heeft echter als beleid om in alle gevallen – ook als er geen aanwijzingen zijn dat er elders nog sleutels in omloop zijn – uit veiligheidsoverwegingen de sloten te vervangen, tegelijk met het mutatie-onderhoud. Dit is in het belang van de huurders, omdat zij daardoor niet geconfronteerd kunnen worden met (mogelijke) derde(n) die via de oude huurder in het bezit van een sleutel zouden kunnen zijn gekomen en die daardoor het gehuurde zonder toestemming zouden kunnen betreden. Bovendien komt het vervangen en vernieuwen van het slot en de sleutels conform het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder (artikel 1 Bijlage Pro sub d van het Besluit). De kosten daarvan (€ 35,- tot € 40,-) kunnen daarom als administratiekosten bij de huurder in rekening worden gebracht, aldus Rochdale.

9. Verder voert Rochdale aan dat zij bij elke huurderswisseling mutatieonderhoud pleegt. Deels betreft dit het verhelpen van gebreken als wettelijke verplichting voor de verhuurder, waarvoor bij de huurder geen kosten in rekening kunnen worden gebracht. Daarnaast worden ook andere werkzaamheden verricht, waarbij de huurder is gebaat en die (veelal) op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, aldus Rochdale. In het onderhavige geval betrof dit:
- het witten en bijwerken van binnenmuren en plafonds;
- het herstel van binnenhoutwerk, het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe krimpscheuren;
- het vervangen van lichtschakelaar(s);
- het ontluchten en bijvullen van de CV en deze installatie opstarten;
- het repareren/vervangen van een kraan bij het fonteintje en van een ventiel in de keuken;
- het gangbaar maken van de schuifpui;
- het verwijderen van verfresten en dergelijke.

10. Vrije sector woningen als deze worden op een hoger niveau opgeleverd dan uitsluitend een goede staat van (voor rekening van Rochdale komend) onderhoud. Omdat het huurdersonderhoud betreft als bedoeld in het Besluit, kan niet worden gesteld dat de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan (deels) door de huurder worden gedragen. De totale kosten van het mutatieonderhoud kunnen liggen tussen de € 138,40 en € 2.906,40 per woning. Rochdale gaat er van uit dat in elk geval een vierde deel van de kosten niet ziet op het herstel van voor rekening van de verhuurder komende gebreken maar op werkzaamheden waarbij de huurder is gebaat. Dit brengt volgens Rochdale mee dat het redelijk is om in elk geval € 726,60 bij de huurder in rekening te brengen.

11. Daarnaast zijn er volgens Rochdale nog andere werkzaamheden en diensten die zij onverplicht verricht en waarbij de huurder baat heeft, zoals het bezichtigen van de woning (waarvoor zowel door de betreffende medewerker van Rochdale als backoffice kosten worden gemaakt) en het verstrekken van een informatiemap met informatie die voor de huurder van belang is (Rochdale verwijst in dit verband naar eerdere uitspraken waarin dit is vastgesteld). Ook is volgens Rochdale van belang dat er uit doelmatigheidsoverwegingen een forfaitair bedrag wordt gehanteerd.

12. Ten slotte voert Rochdale aan dat het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op artikel 7:264 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Behalve de hiervoor bij nr. 6 genoemde omstandigheden legt Rochdale daaraan ook het volgende ten grondslag.

a. Wanneer in plaats van het eenmalig in rekening brengen van € 200,- de huurprijs structureel zou zijn verhoogd, hadden [eiser 1] en [eiser 2] zich niet op artikel 7:264 BW Pro kunnen beroepen, maar hadden zij het verschil maand in, maand uit moeten betalen. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt wel dat dit argument géén rol speelt bij de vaststelling of er sprake is van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW Pro, maar dit argument is wel van belang bij de beoordeling van het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro.

b. Door thans een beroep te doen op artikel 7:264 BW Pro ‘eten [eiser 1] en [eiser 2] van twee walletjes’. De € 200,- administratiekosten hebben zij zonder protest betaald. Aannemelijk is dat zij ook zouden hebben ingestemd met een huurprijs die
€ 20,- hoger was, maar dan zouden ze per saldo méér hebben betaald.

c. De maatschappelijke belangen van Rochdale als toegelaten instelling, in het bijzonder het faciliteren van de mogelijkheid van middenhuur met een forfaitair, eenmalig bedrag van € 200,-, wegen zwaarder dan de persoonlijke belangen van [eiser 1] en [eiser 2] , die daarover niets hebben gesteld en die, gelet op de overgelegde cv’s, genoemd bedrag eenvoudig kunnen betalen.

d. Onder verwijzing naar het door haar overgelegde Praktijkhandboek Huur voert Rochdale aan dat algemeen is aanvaard dat voor aan de huurder in rekening te brengen administratiekosten een bedrag gelijk aan 3% van de jaarhuur redelijk is (de door [eiser 1] en [eiser 2] verschuldigde huurprijzen zijn respectievelijk
€ 812,20 en € 1.053,26).

De kwalificatie van de tegenprestatie

13. Naar aanleiding van het voorgaande wordt in conventie en in reconventie overwogen als volgt.

13. Nu [eiser 1] en [eiser 2] een beroep doen op de nietigheid van het betreffende beding op grond van artikel 7:264 BW Pro, rust op hen de stelplicht en bewijslast betreffende hun stelling dat sprake is van een onredelijk voordeel als in dat artikel bedoeld. Bepalend is de aard en omvang van de tegenover het bedrag van € 200,- staande tegenprestatie van Rochdale. Omdat deze niet in de overeenkomst is gespecificeerd en alle kennis over die tegenprestatie bij Rochdale berust, dient Rochdale in haar verweer echter niet alleen te specificeren welke tegenprestaties worden geleverd, maar dient zij ook aanknopingspunten te geven voor een beoordeling van de redelijkheid van die tegenprestatie. In de loop van de procedure en naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad heeft Rochdale daartoe een groot aantal feiten en omstandigheden aangevoerd en daarop betrekking hebbende stukken overgelegd. Deze feiten en omstandigheden zijn tussen partijen niet of nauwelijks in geschil, zodat van de juistheid daarvan zal worden uitgegaan, behoudens voor zover hierna het tegendeel zal blijken. Het enkele feit dat de verschillende prestaties in de huurovereenkomst niet zijn gespecificeerd betekent niet dat Rochdale achteraf geen specificatie meer zou kunnen geven.

13. Uit het arrest van de Hoge Raad, in het bijzonder het antwoord op vraag 4, volgt dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een niet redelijk voordeel de volgende afzonderlijke stappen moeten worden genomen. Eerst moet worden beoordeeld of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Alleen wanneer de aard van de prestatie zich er niet tegen verzet dat de kosten daarvan bij de huurder in rekening worden gebracht, wordt toegekomen aan de vraag of de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag redelijk is.

13. Uit rov. 2.4.2 van het arrest als hiervoor bij rov. 4 geciteerd en uit de antwoorden op de vragen 1 en 2 volgt dat het (bijzondere omstandigheden daargelaten) alleen dan redelijk is dat de verhuurder aan de huurder kosten in rekening brengt, wanneer daartegenover een prestatie van de verhuurder staat waarbij de huurder is gebaat.
Ook volgt daaruit dat er geen sprake is van een dergelijk gebaat zijn van de huurder als door de Hoge Raad bedoeld, wanneer de prestatie van de verhuurder:

uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient;
of een prestatie betreft waartoe de verhuurder op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is;
of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie.

17. Rochdale heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een tegenprestatie waarbij de huurder is gebaat als hiervoor is bedoeld, indien die prestatie (ook) het belang van de huurder dient. Die stelling wordt niet gevolgd. Uit het voorgaande volgt dat het enkele feit, dat een bepaalde prestatie (ook) in het belang van de huurder moet worden geacht, op zichzelf onvoldoende is om te concluderen dat er sprake is van een prestatie waarbij de huurder is gebaat als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad. Er zullen immers meerdere prestaties zijn die de verhuurder krachtens wet- en regelgeving dient te verrichten, of die behoren bij een normale woningexploitatie, die tevens geacht kunnen worden het belang van de huurder te dienen. Behalve prestaties die zien op het in de juiste staat ter beschikking stellen van de woning kan daarbij ook worden geacht aan het uitvoeren van controles die een adequate woonruimteverdeling en een sociaal veilige woonomgeving moeten garanderen.

Toegelaten instelling

18. Volgens Rochdale dient bij de beantwoording van de vraag of de aard van de door haar geleverde prestatie zodanig is dat de huurder geacht kan worden daarbij te zijn gebaat als hiervoor bedoeld, rekening te worden gehouden met haar positie als toegelaten instelling, met de door haar te dienen belangen van de volkshuisvesting en met de maatschappelijke taken en verantwoordelijkheden die dit voor haar met zich brengen. Het arrest van de Hoge Raad biedt echter geen aanknopingspunten voor deze stelling, integendeel. Bij de beantwoording van vraag 6 oordeelt de Hoge Raad expliciet dat een toegelaten instelling geen uitzonderingspositie inneemt. Dit behoort wel tot de bij de beoordeling in aanmerking te nemen omstandigheden, aldus de Hoge Raad in rov. 2.6.2. Maar hij gaat direct daarna in op de wijze waarop de omstandigheid dat de verhuurder een toegelaten instelling is een rol kan spelen bij de beoordeling door te overwegen: “
Zo kunnen de aan de verhuurder bij wet opgedragen taken van belang zijn voor de vraag tot welke prestaties de verhuurder gehouden is ook zonder dat daarover een afzonderlijk beding is overeengekomen.” Dit laatste brengt mee dat, in het geval op een verhuurder als toegelaten instelling verplichtingen rusten, die niet voor andere verhuurders gelden, de op grond van die verplichtingen uitgevoerde werkzaam-heden niet geacht kunnen worden ten bate van de huurder te zijn uitgevoerd, waardoor het niet redelijk zal zijn de kosten daarvan in rekening te brengen aan de huurder.

Verrichten van huurdersonderhoud

19. Bij een huurderswisseling voert Rochdale mutatieonderhoud uit om de woning in een bepaalde staat te brengen (van hoog niveau, aldus Rochdale). Volgens Rochdale dient er van uit te worden gegaan dat de huurder steeds zal zijn gebaat door in opdracht van de verhuurder uitgevoerde (mutatie)werkzaamheden, voor zover deze betrekking hebben op herstellingen die volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. Rochdale wordt niet gevolgd in die stelling. Bij aanvang van de huur zal de verhuurder de woning in goede staat en vrij van gebreken dienen op te leveren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben er terecht op gewezen dat Rochdale, in het geval bij oplevering door de oude huurder sprake is van onderhoudsgebreken die volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, de oude huurder daarop dient aan te spreken. Indien Rochdale ervoor kiest dit niet te doen zal zij de woning nog steeds in goede staat dienen op te leveren aan de nieuwe huurder, en dus ook zonder gebreken waarop genoemd Besluit betrekking heeft. Indien Rochdale ervoor kiest dergelijk mutatieonderhoud zelf uit te voeren behoort dit dus tot de prestaties waartoe Rochdale op grond van de huurovereenkomst en de wet gehouden is.

Vervangen sloten

20. Met betrekking tot het vervangen van de sloten wordt overwogen als volgt. Allereerst hebben [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de laatste mondelinge behandeling (en aan het einde daarvan) gesteld dat bij de aanvang van hun huurovereenkomst de sloten niet zijn vervangen. In de akte daaraan voorafgaande hebben zij alleen gesteld dat hen niet gebleken was dat in hun geval de sloten waren vervangen. Gelet op de uitgebreide toelichting van Rochdale over haar beleid op dit punt en over de praktische gang van zaken bij mutatieonderhoud, het late tijdstip waarop [eiser 1] en [eiser 2] hun stelling naar voren hebben gebracht en het ontbreken van een nadere onderbouwing daarvan, zal aan die stelling voorbij worden gegaan. Als uitgangspunt zal worden genomen dat Rochdale ook in het onderhavige geval conform het door haar gevoerde beleid de sloten van het gehuurde heeft vernieuwd, tegelijk met het door haar uitgevoerde mutatieonderhoud en vóórdat de woningen aan [eiser 1] en [eiser 2] ter beschikking werden gesteld.

20. Volgens Rochdale heeft zij onverplicht de sloten vervangen en zijn de huurders daardoor gebaat omdat daarmee een grotere veiligheid wordt verkregen. De huurders hebben daarmee de zekerheid dat derden, die eventueel nog over via de oude huurder verkregen sleutels beschikken, zonder toestemming de woning kunnen binnenkomen, aldus Rochdale. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat zij in alle gevallen mogen verwachten dat de woning een slot heeft dat functioneert waarvan alleen zij de sleutels hebben en dat voor het vervangen daarvan alleen kosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht indien dit in overleg met de huurder gebeurt.

20. Overwogen wordt als volgt. Uit het bepaalde in artikel 7:203 en Pro 7:204 lid 2 BW volgt dat de verhuurder bij het ter beschikking stellen van de woning datgene moet doen wat redelijkerwijs noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat het woongenot – en daarmee het exclusieve gebruiksrecht en de privacy – van de huurder gewaarborgd is. Dat Rochdale in het onderhavige geval onvoldoende zeker wist of er nog sleutels bij de oude huurder of derden in omloop waren is gesteld noch gebleken. Dat betekent dat onvoldoende is gebleken van een noodzaak tot het maken van kosten voor het vervangen van de sloten. In het geval de verhuurder onvoldoende zeker weet dat er geen sleutels bij de oude huurder of derden in omloop zijn, zal bovengenoemde verplichting met zich brengen dat Rochdale de sloten vervangt. Dat zal in dat geval behoren tot de prestaties die op grond van de wet en de overeenkomst verplicht zijn, dan wel gebruikelijk zijn bij een normale woningexploitatie. In elk geval is het niet redelijk om deze kosten bij de huurder in rekening te brengen. Een en ander betekent dat onvoldoende is komen vast te staan dat, voor zover de in rekening gebrachte administratiekosten betrekking hadden op het vervangen van de sloten, daar een prestatie tegenover stond waarbij de huurder is gebaat als in het arrest van de Hoge Raad bedoeld.

Informatiemap

23. Met betrekking tot de kosten voor de door Rochdale aan de huurder verstrekte informatiemap wordt overwogen als volgt. Het betreft een map die uit verschillende onderdelen bestaat. Naast de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden (met boetebedingen, waarvan het ter beschikking stellen onmiskenbaar uitsluitend in het belang van Rochdale is) betreft dit ook informatie over zaken zoals de verdeling van onderhoudsverplichtingen, een door Rochdale aangeboden ‘Onderhoudsabonnement’ voor het uitbesteden van huurdersonderhoud, de voorwaarden voor door de huurder aan te brengen veranderingen, de ‘woonregels’ waarin de huurder zich dient te houden ter vermijding van overlast, en de klachtenregeling van Rochdale. Het verstrekken van dergelijke informatie behoort grotendeels tot de werkzaamheden die een goede exploitatie van de woningen door Rochdale mogelijk maken. Voor zover er méér informatie wordt verstrekt, waar de huurder baat bij heeft, betreft dit maar een betrekkelijk gering deel van de informatiemap. Volgens Rochdale kunnen de kosten voor deze informatiemap worden begroot op € 10,00. De kosten voor het verstrekken van de informatie die niet dienstig is aan een goede exploitatie door Rochdale en waardoor de huurder is gebaat als bedoeld door de Hoge Raad zullen dermate gering zijn dat deze buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

Overig

24. De huurders hebben ermee ingestemd dat de kosten van het naamplaatje van
€ 13,50 voor hun rekening komen, waardoor zij hun vordering hebben verminderd tot
€ 186,50.

24. De overige door Rochdale genoemde werkzaamheden, zoals het uitvoeren van bezichtigingen en het inwinnen en controleren van informatie over de huurder, worden geacht te behoren tot een normale woningexploitatie en vormen geen tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad. Dat betekent dat er ook geen sprake is van een kostenpost waartegenover meerdere ongespecificeerde prestaties staan die samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat die kostenpost niet onredelijk is.

24. Rochdale wordt niet gevolgd in haar stelling dat het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op artikel 7:264 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Niet gebleken is dat er sprake is van bijzondere omstandigheden die daarvoor zijn vereist. De argumenten van Rochdale die betrekking hebben op haar positie als toegelaten instelling, haar bijzondere verplichtingen betreffende de woningmarkt, het feit dat de woning is aangeboden voor een huurprijs die (aanzienlijk) lager is dan de markthuur en dat huurders per saldo goedkoper uit zijn bij het eenmalig betalen van een bedrag aan kosten in plaats van een structureel (iets) hogere huurprijs zijn daarvoor onvoldoende. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor in rov. 17 werd overwogen. Voorts wordt verwezen naar hetgeen in de Conclusie PG (ECLI:NL:PHR:2021:427, randnummer 2.35 tot en met 2.38) naar aanleiding van bedoelde argumenten van Rochdale wordt overwogen. De argumenten waarmee Rochdale heeft betoogd dat zij per saldo juist in het belang van de huurders heeft gehandeld zijn door de Hoge Raad gewogen en afgewezen. De door Rochdale genoemde feiten en omstandigheden zullen dan geen bijzondere omstandigheid opleveren die rechtvaardigen dat het arrest van de Hoge Raad niet wordt toegepast. Hoe begrijpelijk de overwegingen van Rochdale ook zijn voor de door haar gemaakte keuzen, gelet op de bestaande regelgeving en jurisprudentie is het resultaat daarvan dat de betreffende kosten – behalve die voor het naamplaatje – voor haar rekening blijven.

24. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] gericht op de verklaring voor recht, terugbetaling van € 186,50 per huurder en de wettelijke rente daarover met ingang van 17 juni 2019 toewijsbaar zijn.

24. Door ondanks aanmaningen niet te betalen heeft Rochdale [eiser 1] en [eiser 2] genoodzaakt tot het maken van buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen als hierna bepaald.

24. Dat betekent dat de vorderingen in conventie toewijsbaar zijn zoals hierna zal worden bepaald en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

24. Rochdale wordt als de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] in conventie belast, waarbij de proceskosten in reconventie tot op heden worden begroot op nihil omdat het partijdebat in reconventie samen is gevallen met dat in conventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

verklaart voor recht dat de bedingen op grond waarvan [eiser 1] en [eiser 2] bij het afsluiten van de huurovereenkomsten met Rochdale administratiekosten verschuldigd waren een niet redelijk voordeel voor Rochdale opleveren voor zover die kosten per huurder een bedrag van € 13,50 te boven gaan;

veroordeelt Rochdale om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser 1] :

€ 186,50 wegens hoofdsom;

€ 48,40 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

de wettelijke rente over € 186,50 met ingang van 17 juni 2019 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt Rochdale om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser 2] :

€ 186,50 wegens hoofdsom;

€ 48,40 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

de wettelijke rente over € 186,50 met ingang van 17 juni 2019 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt Rochdale in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 81,00

-kosten dagvaarding: € 99,01

-salaris gemachtigde: € 450,00

--------------

Totaal: € 630,01

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt Rochdale in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Rochdale in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op nihil;

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.