Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11261317 \ CV EXPL 24-10635
Vonnis van 18 februari 2025
in de zaak van
VERDER BEWIND MIDDEN B.V., voorheen Odin B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene],
gevestigd te Culemborg,
eisende partij,
hierna te noemen: eiser, [betrokkene] hierna te noemen: [betrokkene] ,
gemachtigde: mr. Y. Sasson,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: mr. R.G. Matti.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 augustus 2024, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 31 oktober 2024;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de akte van [betrokkene] van 24 januari 2025;
- de antwoordakte van Stadgenoot.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op woensdag 15 januari 2025. [betrokkene] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en vergezeld door zijn zus [naam zus] . Namens Stadgenoot is [naam] (functie gebiedsbeheerder) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [betrokkene] één extra productie ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 13 maart 1998 is tussen Stadgenoot als verhuurder en [betrokkene] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
De woning ligt in een buurt die Stadgenoot ingrijpend wil vernieuwen door renovatie, sloop en nieuwbouw. In oktober 2021 stuurt Stadgenoot in dat kader een brief aan haar huurders, waaronder [betrokkene] , waarin zij hen informeert over de ontwikkelingen. Daarbij stuurt ze onder meer het
Concept sociaal plan [wijknaam](hierna: het Concept sociaal plan) mee. Daarin staat, voor zover relevant in deze procedure, het volgende op pagina 23 opgenomen:
Concept sociaal plan [wijknaam](hierna: het Concept sociaal plan) mee. Daarin staat, voor zover relevant in deze procedure, het volgende op pagina 23 opgenomen:
“
Verhuiskostenvergoeding
Verhuiskostenvergoeding
Huurders met een regulier contract kunnen aanspraak maken op een bijdrage in de verhuiskosten van€ 6.334,-(prijspeil januari 2021). Deze bijdrage wordt beschikbaar gesteld vanaf de peildatum, de officiële start van de herhuisvesting. (…)
De verhuiskosten worden in twee [delen, kantonrechter] uitgekeerd. Het eerste deel van € 4.000,- bij opzegging van de huidige huurwoning bij Stadgenoot. Het tweede deel van € 2.334,- bij het inleveren en conform afspraken leeg opleveren van de huidige woning bij de verhuurmakelaar van Stadgenoot.
Verhuiskostenvergoeding bij verhuizing op eigen kracht voor geplande start
Stadgenoot maakt het mogelijk dat huurders met een regulier contract die de buurt willen verlaten niet hoeven te wachten totdat hun woonblok in de planning aan de beurt is. Als huurders drie jaar voor de geplande start van de aanpak van hun woonblok op eigen kracht verhuizen, ontvangen deze de verhuiskostenvergoeding en komt in de woning geen huurder met een regulier contract meer terug. Er is een akkoord van de gemeente nodig met betrekking tot de tijdelijke herhuisvestingverordening om dit mogelijk te maken.”
2.3.
Op 10 augustus 2022 schrijft de bewindvoerder van [betrokkene] per e-mail aan Stadgenoot:
“
Graag wil ik het huurcontract beëindigen op de eerstvolgende beschikbare datum.” [betrokkene] is op 10 september 2022 naar een andere woning verhuisd.
Graag wil ik het huurcontract beëindigen op de eerstvolgende beschikbare datum.” [betrokkene] is op 10 september 2022 naar een andere woning verhuisd.
2.4.
In oktober 2023 is de definitieve versie van het sociaal plan [wijknaam] vastgesteld. De gemeente heeft Stadgenoot laten weten niet akkoord te gaan met – kort gezegd – de door Stadgenoot beoogde tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet.
2.5.
Op 20 juni 2024 heeft de gemachtigde van [betrokkene] per mail Stadgenoot verzocht de verhuiskostenvergoeding te betalen. Stadgenoot heeft dat geweigerd.
3.Het geschil
3.1.
Eiser vordert – zakelijk weergeven – veroordeling van Stadgenoot tot betaling van:
de verhuiskostenvergoeding van € 6.505,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2024;
€ 847,30 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van de dagvaarding;
de proceskosten.
3.2.
Eiser legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [betrokkene] is op 10 september 2022 uit de woning verhuisd in verband met de door Stadgenoot aangekondigde renovatiewerkzaamheden van het woonblok. Op grond van artikel 7:220 lid 5 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is Stadgenoot verplicht om een verhuiskostenvergoeding te betalen. Dat Stadgenoot de verhuiskostenvergoeding moet betalen volgt tevens uit het Concept sociaal plan.
3.3.
De conclusie van Stadgenoot strekt tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van eiser in de proceskosten. Het verweer van Stadgenoot zal, voor zover nodig, hierna worden besproken.
4.De beoordeling
Bewind [betrokkene]
4.1.
De dagvaarding is uitgebracht door [betrokkene] . Op de mondelinge behandeling is echter gebleken dat [betrokkene] nog onder bewind staat. Dat betekent dat hij in beginsel niet-ontvankelijk verklaard moet worden, omdat alleen zijn bewindvoerder in dit soort zaken bevoegd is om namens hem in rechte op te treden. [1]
4.2.
Na de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [betrokkene] echter een toestemmingsverklaring van de bewindvoerder in het geding gebracht. Stadgenoot heeft bij antwoordakte aangegeven daar geen bezwaar tegen te hebben. De kantonrechter leidt daaruit af dat de bewindvoerder, in haar hoedanigheid als bewindvoerder van [betrokkene] , de procedure heeft overgenomen en daarmee de formele procespartij is. De zaak zal dus inhoudelijk worden beoordeeld.
Verhuiskostenvergoeding verschuldigd?
4.3.
Eiser stelt dat hij zowel op grond van artikel 7:220 lid 5 BW als op grond van het Concept sociaal plan recht heeft op de verhuiskostenvergoeding. De kantonrechter volgt hem daarin niet. Hierna wordt uitgelegd waarom.
4.4.
Stadgenoot heeft terecht aangevoerd dat eiser geen geslaagd beroep op artikel 7:220 lid 5 BW kan doen. Voor een succesvol beroep op dit artikellid, is namelijk onder meer vereist dat de verhuizing
noodzakelijkis in verband met een voorgenomen renovatie. [2] Daar was in dit geval geen sprake van. Op het moment dat [betrokkene] uit de woning vertrok, was bijvoorbeeld nog niet duidelijk wanneer de renovatie van start zou gaan en de woning dus leeg moest zijn. Sterker nog, tijdens de mondelinge behandeling heeft Stadgenoot onweersproken naar voren gebracht dat de startdatum zelfs nu nog niet bekend is. Dat de verhuizing van [betrokkene] niet noodzakelijk was in voornoemde zin, blijkt bovendien uit het feit dat er na zijn vertrek nog een nieuwe huurder met een regulier huurcontract in de woning is komen wonen.
noodzakelijkis in verband met een voorgenomen renovatie. [2] Daar was in dit geval geen sprake van. Op het moment dat [betrokkene] uit de woning vertrok, was bijvoorbeeld nog niet duidelijk wanneer de renovatie van start zou gaan en de woning dus leeg moest zijn. Sterker nog, tijdens de mondelinge behandeling heeft Stadgenoot onweersproken naar voren gebracht dat de startdatum zelfs nu nog niet bekend is. Dat de verhuizing van [betrokkene] niet noodzakelijk was in voornoemde zin, blijkt bovendien uit het feit dat er na zijn vertrek nog een nieuwe huurder met een regulier huurcontract in de woning is komen wonen.
4.5.
Evenmin wordt eiser gevolgd in zijn standpunt dat hij op grond van het Concept sociaal plan recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Los van de vraag in hoeverre eiser überhaupt rechten kan ontlenen aan het Concept sociaal plan, omdat het gaat om een
concept, is daarbij het volgende van belang. Met Stadgenoot is de kantonrechter van oordeel dat uit het Concept sociaal plan duidelijk blijkt dat die verhuiskostenvergoeding alléén zou kunnen worden uitgekeerd als de gemeente – kort gezegd – zou meewerken. Stadgenoot heeft ter zitting toegelicht dat die medewerking nodig was om ervoor te kunnen zorgen dat een woning niet onnodig lang zou leegstaan. Uit het Concept sociaal plan volgt namelijk dat het de bedoeling was dat een (reguliere) huurder die vrijwillig binnen drie jaar voor de start van de renovatie zou vertrekken, een verhuiskostenvergoeding zou kunnen krijgen. Maar om te voorkomen dat de woning vervolgens drie jaar zou leegstaan, diende die woning dan tot aan het moment van de daadwerkelijke renovatie wel tijdelijk verhuurd te kunnen worden op grond van de Leegstandswet. En dat kon alleen als de gemeente zou meewerken. Het staat vast dat die medewerking ontbreekt.
concept, is daarbij het volgende van belang. Met Stadgenoot is de kantonrechter van oordeel dat uit het Concept sociaal plan duidelijk blijkt dat die verhuiskostenvergoeding alléén zou kunnen worden uitgekeerd als de gemeente – kort gezegd – zou meewerken. Stadgenoot heeft ter zitting toegelicht dat die medewerking nodig was om ervoor te kunnen zorgen dat een woning niet onnodig lang zou leegstaan. Uit het Concept sociaal plan volgt namelijk dat het de bedoeling was dat een (reguliere) huurder die vrijwillig binnen drie jaar voor de start van de renovatie zou vertrekken, een verhuiskostenvergoeding zou kunnen krijgen. Maar om te voorkomen dat de woning vervolgens drie jaar zou leegstaan, diende die woning dan tot aan het moment van de daadwerkelijke renovatie wel tijdelijk verhuurd te kunnen worden op grond van de Leegstandswet. En dat kon alleen als de gemeente zou meewerken. Het staat vast dat die medewerking ontbreekt.
4.6.
Daar komt nog bij dat niet is gebleken dat de opzegging van [betrokkene] daadwerkelijk verband hield met de voorgenomen renovatie. In de mail waarin zijn bewindvoerder de huurovereenkomst heeft opgezegd, is niet verwezen naar die voorgenomen renovatie, noch werd daarbij aanspraak gemaakt op de verhuiskostenvergoeding uit het Concept sociaal plan. [betrokkene] heeft pas bijna twee jaar later aanspraak op die verhuiskostenvergoeding gemaakt. Dat onderstreept dat de huuropzegging geen verband hield met de voorgenomen renovatie en Stadgenoot ook daarom geen verhuiskostenvergoeding op grond van het Concept sociaal plan verschuldigd is.
4.7.
De vorderingen worden daarom afgewezen.
De proceskosten
4.8.
Eiser is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadgenoot worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
813,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van eiser af,
5.2.
veroordeelt eiser in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als eiser niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025, in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
61289