Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11497612 \ CV EXPL 25-1629
Vonnis van 13 mei 2025
in de zaak van
ERES NL II - C B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Eres,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 december 2024, met producties,
- het tegen [gedaagde] verleende verstek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2.1.
In artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is bepaald dat als er sprake is van een huurachterstand, de verhuurder zich dient in te spannen om met de huurder in contact te treden om huurder op mogelijkheden te wijzen om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen.
2.2.
In de dagvaarding heeft Eres gesteld dat zij [gedaagde] schriftelijk heeft aangeboden zijn contactgegevens aan het college voor schuldhulpverlening te verstrekken, voorzien van een onderbouwing van dat aanbod door overlegging van een e-mail van 2 juli 2024, maar dat [gedaagde] daarop afwijzend heeft gereageerd. Eres heeft hiermee afdoende toegelicht waarom geen melding is gedaan. Bovendien is in deze zaak geen ontbinding en ontruiming gevorderd.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
2.3.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).
2.4.
Eres heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden (algemene bepalingen ROZ 2017) in het geding gebracht.
2.5.
De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Eres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
2.6.
Eres heeft in de dagvaarding omtrent de (on)eerlijkheid van de op de vordering zijnde toepasselijke bedingen geen standpunt ingenomen.
2.7.
Het huurprijsbeding (artikel 4.5 huurovereenkomst) en de servicekostenbedingen (artikelen 4.5 en 7.1 van de huurovereenkomst) zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
2.8.
De hierna genoemde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld.
2.9.
Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) van de algemene voorwaarden is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden.
Huurprijswijzigingsbedingen
2.10.
Het betreft geliberaliseerde huur. De artikelen 5.2 van de huurovereenkomst en 16 van de algemene voorwaarden zijn getoetst. Deze artikelen luiden als volgt:
5 Huurprijswijziging
(…)
5.2.
Indien het Gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per
1 juli 2020en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gesteld in artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen, heeft Verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal vijf procent (5%).
1 juli 2020en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gesteld in artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen, heeft Verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal vijf procent (5%).
Huurprijswijziging
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch 5/9 in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
2.11.
In deze bedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor [gedaagde] niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden Eres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van Eres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor [gedaagde] binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.
2.12.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om het opslagbeding te vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt Eres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat Eres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.13.
Ten aanzien van artikel 25.2 van de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen. Dit artikel luidt als volgt:
Kosten, verzuim
(…)
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
2.14.
Het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom op voorhand als oneerlijk aangemerkt.
Conclusie
2.15.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om de hiervoor geciteerde bedingen te vernietigen vanwege hun oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt Eres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten.
2.16.
De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rolzitting.
2.17.
Eres dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan [gedaagde] toe te sturen. Daarbij dient Eres aan [gedaagde] mee te delen dat [gedaagde] op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan [gedaagde] in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan [gedaagde] is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.
2.18.
Eres dient in het vervolg in iedere zaak waarbij de gedaagde partij is aan te merken als een consument bij dagvaarding in te gaan op de (on)eerlijkheid van de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn c.q. kunnen worden gelegd. Indien Eres dit nalaat zal de kantonrechter aan haar (in beginsel) geen termijn meer verlenen om zich hierover alsnog uit te laten.
2.19.
De zaak wordt verwezen naar de rolzitting voor een akte aan de zijde van Eres.
2.20.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 10 juni 2025 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door Eres zoals hiervoor is omschreven,
3.2.
bepaalt dat Eres de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan [gedaagde] moet sturen, zoals hiervoor is bepaald,
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.
33806