ECLI:NL:RBAMS:2025:4859

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 11629191 \ EA VERZ 25-367

Beschikking van 4 juli 2025

in de zaak van

[verzoeker],

te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

gemachtigde: mr. A. Frederiksen,

tegen

VVE [verweerder],

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand,

1.De procedure

1.1.

[verzoeker] heeft op 1 april 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 2 maart 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn nog nadere producties door [verzoeker] ingediend.

1.2.

De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend.

1.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juni 2025. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder), vergezeld door de gemachtigde. [naam 2] is verschenen als belanghebbende. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.

2.De feiten

2.1.

In een notariële akte van 2 november 1955 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met erf en verder aanbehoren aan de [locatie 1] en [locatie 3] en de [locatie 2] gesplitst in zeven appartementsrechten. Het appartementsrecht met appartementsindex A1 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de winkel met aanbehoren aan de [locatie 2] . De appartementsrechten met appartementsindices A2 tot en met A7 geven elk recht op het uitsluitend gebruik van een etagewoning met zolderkamer en verder aanbehoren aan de [locatie 1] of [locatie 3] .

2.2.

Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. De eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 1 is in de gemeenschap gerechtigd voor 1/4e gedeelte. De overige eigenaars zijn ieder voor 1/8e gedeelte in de gemeenschap gerechtigd (artikel 13 lid 1 van de splitsingsakte). Het maximum aantal stemmen in de vergadering bedraagt acht. Voor het appartement met appartementsindex 1 worden twee stemmen en voor elk van de overige appartementen wordt één stem uitgebracht (artikel 22 lid 1 van de splitsingsakte). Elke eigenaar is bevoegd in persoon of bij een schriftelijk gevolmachtigde de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en daarin stem uit te brengen (artikel 23 van de splitsingsakte). Alle besluiten worden in beginsel genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (artikel 24 lid 1 van de splitsingsakte).

2.3.

[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht met appartmentsindex A6 rechtgevende op de woning aan de [adres 1] met bijbehorende zolderkamer op de zolderverdieping. Het glas in de deur die toegang geeft tot de zolderkamer van [verzoeker] is kapot.

2.4.

Bij e-mail van 20 februari 2025 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), enig bestuurder van de VvE, een uitnodiging gestuurd voor een vergadering van de VvE op 2 maart 2025. Alleen de zolderdeur van [verzoeker] stond als onderwerp op de agenda.

2.5.

[naam 1] is de zoon van [naam 2] , eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de woning [adres 2] .

2.6.

Volgens [naam 1] heeft [verzoeker] nagelaten de zolderdeur correct te repareren, ondanks meerdere verzoeken van [naam 1] om daartoe over te gaan.

2.7.

Bij e-mail van 27 februari 2025 heeft [verzoeker] verzocht om uitstel van de datum voor de vergadering, omdat meerdere leden, waaronder [verzoeker] zelf, in het buitenland waren. Op dit verzoek is niet gereageerd.

2.8.

Bij de vergadering van de VvE op 2 maart 2025 waren alleen [naam 1] en [naam 3] (beheerder) aanwezig. Zes van de acht stemmen (75%) werden vertegenwoordigd door aan [naam 3] specifiek voor deze vergadering verleende volmachten ( [verzoeker] en [naam 4] (eigenaar [adres 3] )) of aan [naam 1] voor onbepaalde tijd verleende volmachten (Monitus Onroerend Goed B.V. (eigenaar [locatie 2] ), [naam 5] (eigenaar [adres 4] ) en [naam 2] (eigenaar [adres 2] )). Twee van de acht stemmen (SSDC NL B.V. (eigenaar [adres 5] ) en [naam 6] (eigenaar [adres 6] )) waren niet vertegenwoordigd.

2.9.

In de notulen van de vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

2. Zolderdeur nr. [adres 1] aan de zijde van de gemeenschappelijke ruime, isoleren, dichttimmeren, afwerken t.w.v. 450 euro (uit trappenhuis reserve), wel/niet aannemen

 Toelichting bestuur:

Het glas van deze deur is gebroken geweest en door de eigenaar niet goed hersteld. Het moet worden onderhouden en gerepareerd. Vlak achter deze deur die aan de gemeenschappelijke ruimte grenst, slaapt de huurder van ap. nr. [adres 1] overdag omdat hij in de avonduren werkt en heeft mij (
[naam 1]; kantonrechter) en een timmerman (tijdens werkopname) diverse keren boos en met luide stem, door de deur heen gelast de gemeenschappelijke ruimte te verlaten. Door de board-deur, gaten en kieren is de geluidsisolatie tussen privé en gemeenschappelijke ruimte, ondermaats, vooral in deze situatie. Zowel het onderhoud van deze deur als deze situatie kan goed worden opgelost door de deur zodanig te repareren dat deze aan de buitenkant geïsoleerd en dichtgetimmerd wordt en kieren gedicht kunnen worden. Een van de bewoners van appartement nr. [adres 1] heb ik (
[naam 1]; kantonrechter) hierover gesproken en vindt dit een goed idee. De gebruiker(s) van dit appartement behoudt toegang tot de zolderkamer aangezien deze onlangs bij het appartement is doorgetrokken en bereikbaar via de eigen appartementsdeur.

Besluit ‘zolderdeur nr. [adres 1] aan de zijde van de gemeenschappelijke ruime, isoleren, dichttimmeren, afwerken t.w.v. 450 euro (uit trappenhuis reserve) wordt wel aangenomen’ wordt wel aangenomen met 66,67% van de aanwezige stemmen.

3.Het verzoek

3.1.

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om het onder 2. van de notulen vermelde besluit van de VvE te vernietigen dan wel nietig te verklaren.

3.2.

Aan het verzoek heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat er geen volmachten waren gegeven voor het nemen van het onderhavige besluit, wat leidt tot nietigheid. Bovendien zijn er geen gegronde redenen om de betreffende werkzaamheden aan zijn zolderdeur te laten verrichten, zodat het besluit vernietigbaar is. De overige eigenaars hebben geen problemen met deze deur. De deur is een gemeenschappelijk gedeelte, zodat ook onderhoud of vervanging moet worden verricht aan de deuren van andere eigenaars.

3.3.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat het besluit rechtsgeldig is en niet voor vernietiging of nietigverklaring in aanmerking komt.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[verzoeker] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit van de VvE.

4.2.

Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van [verzoeker] op nietigheid van het besluit in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.

4.3.

Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.

4.4.

Op grond van artikel 23 van de splitsingsakte is elke eigenaar bevoegd in persoon of bij een schriftelijk gevolmachtigde de vergadering bij te wonen. Zes van de acht eigenaars zijn middels een volmacht vertegenwoordigd tijdens de vergadering van de VvE. In al deze volmachten is vermeld dat de gevolmachtigde door de volmachtgever is gemachtigd om te stemmen en mee te werken aan het nemen van besluiten en verder al datgene te doen en na te laten wat de gevolmachtigde in het belang van volmachtgever gunstig en nodig acht. Uit de stemuitslag kan worden afgeleid dat de gevolmachtigde namens [verzoeker] niet voor het nemen van het besluit heeft gestemd. De stelling van [verzoeker] dat er voor het nemen van het besluit geen volmachten waren, wordt daarom niet gevolgd. Van nietigheid is dan ook geen sprake.

4.5.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.

4.6.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

4.7.

De VvE heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet in redelijkheid en naar billijkheid kunnen komen tot het besluit om de deur van de zolderkamer van [verzoeker] aan de zijde van de gemeenschappelijke ruimte te isoleren, dicht te timmeren en af te werken. Deze deur behoort weliswaar aan de halzijde tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, maar dat geldt ook voor de deuren van de zolderkamers van de andere eigenaars. Door het afsluiten van de deur aan de halzijde van de gemeenschappelijke ruimte kan [verzoeker] geen gebruik meer maken van die deur. Voor zover dit het besluit niet al nietig maakt wegens strijd met de splitsingsstukken – [verzoeker] heeft zich daar niet op beroepen – heeft het volgende te gelden. Door het afsluiten heeft [verzoeker] niet langer toegang tot de gemeenschappelijke ruimte op de zolderverdieping en het gemeenschappelijke trappenhuis dat kan dienen als vluchtweg. De VvE heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar belangen zodanig zwaar wegen dat het belang van [verzoeker] bij toegang tot de gemeenschappelijke ruimte op de zolderverdieping en het gemeenschappelijke trappenhuis daar in redelijkheid voor moet wijken. Het enkele feit dat [verzoeker] een trap heeft aangebracht die ook vanuit zijn appartement toegang geeft tot zijn zolderkamer maakt dit niet anders. Voor zover sprake is van geluidsoverlast doordat de zolderkamer van [verzoeker] in strijd met de bestemming en bestuurlijke regelgeving wordt gebruikt, had de VvE daar op minder vergaande wijze tegen kunnen en moeten optreden. Het dichttimmeren van een toegang is niet proportioneel en het besluit daartoe is daarom niet in redelijkheid genomen. Verder neemt de kantonrechter in aanmerking dat het verzoek van [verzoeker] om uitstel van de vergadering niet is gehonoreerd en dat de besluitvorming volledig heeft plaatsgevonden door middel van volmachten van eigenaars, terwijl [verzoeker] achteraf aannemelijk heeft gemaakt dat niet alle eigenaars op de hoogte zijn (geweest) van de situatie met betrekking tot zijn deur of daartegen bezwaar hebben.

4.8.

Het besluit is dus vernietigbaar op grond van 5:130 lid 1 jo. artikel 2:15 lid 1 sub b BW. Het verzoek van [verzoeker] is dan ook toewijsbaar.

4.9.

De VvE is in het ongelijk gesteld en daarom wordt aanleiding gezien haar te veroordelen om de proceskosten (inclusief nakosten) te betalen. De proceskosten van [verzoeker] worden begroot op:

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

699,50

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

vernietigt het onder 2. genoemde besluit van de vergadering van de VvE van 2 maart 2025,

5.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 699,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2025.

33806