Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.336.714/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9171098 CV EXPL 21-6195
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 juli 2025
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
gevestigd te [plaats 1] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonend te [plaats 1] ,
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonend te [plaats 2] ,
appellanten,
advocaat: mr. H.M. Punt te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. T.S. Cnossen te Amsterdam.
Appellanten worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] en [appellant 3] en, gezamenlijk, [appellanten] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
Partijen twisten, onder meer, over de hoogte van de huur(achterstand) gedurende een periode dat de coronamaatregelen van kracht waren. Op grond van een aanvulling op de huurovereenkomst hebben zij een bindend adviseur doen benoemen, die de hoogte van de huurprijs heeft vastgesteld op 10% van de vanaf 15 maart 2020 behaalde omzet. Dat is een aanmerkelijk lagere huurprijs dan de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs. Verhuurders vorderen in deze (deel)procedure vernietiging van het bindend advies. Met de kantonrechter oordeelt het hof dat aan de inhoud en de totstandkoming van het advies ernstige gebreken kleven, zodat gebondenheid van verhuurders aan dit advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.
Het geding in hoger beroep
Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 21 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 1 december 2023 van de kantonrechter in de rechtbank [plaats 1] (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 juni 2025 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten door hun voornoemde advocaten. Partijen hebben inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.
[geïntimeerden] hebben primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] en subsidiair tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.18 van het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 4 april 2022 (hierna: het tussenvonnis) en in 1.1 tot en met 1.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en voor zover in hoger beroep van belang komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[appellant 2] en [appellant 3] zijn bestuurders en aandeelhouders van [appellant 1] . [naam 1] was tot 28 oktober 2018 medebestuurder/-aandeelhouder van [appellant 1] .
3.2.
[appellant 1] huurt vanaf 1 oktober 2006 de bedrijfsruimte aan [straat 1] [nummer] / [straat 2] - [straat 3] in [plaats 1] van (de rechtsvoorganger) van [geïntimeerden] [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] hebben de huurovereenkomst medeondertekend en zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurprijs in 2006 bedroeg € 54.167,00 per maand en is (uiteindelijk) jaarlijks conform de huurovereenkomst geïndexeerd.
3.3.
[appellant 1] exploiteert in het gehuurde de [bedrijf 1] . Het gehuurde heeft de bestemming seksinrichting.
3.4.
Op 24 mei 2007 is onder meer de volgende aanvulling op de huurovereenkomst (hierna ook: allonge) overeengekomen:
6. Indien zich lopende de huurovereenkomst bijzondere omstandigheden voordoen (grootschalige sluiting pand in Wallengebied of terreuraanslag e.d.) zullen partijen met elkaar in overleg treden over herziening van de huurprijs. Indien partijen in een dergelijk geval in overleg geen overeenstemming kunnen bereiken dan zullen partijen elk een makelaar benoemen die uit het midden een derde onafhankelijke makelaar benoemen die vervolgens de aangepaste huurprijs vaststelt. De benoemde makelaar zal bij het vaststellen van de huurprijs als uitgangspunt nemen dat de huurprijs welke thans wordt gehanteerd een redelijke is met als uitgangspunt dat de omzet inclusief BTW thans € 2.400.000,-- op jaarbasis bedraagt. Partijen zullen slechts van deze mogelijkheid van huuraanpassing gebruik mogen maken indien op basis van de genoemde omstandigheden de omzet inclusief BTW op jaarbasis minder dan € 1.600.000,-- bedraagt.
3.5.
Begin 2020 brak in Nederland het coronavirus uit. Op last van de overheid moest [appellant 1] haar onderneming daarom van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 sluiten.
3.6.
[appellant 1] is in die periode in overleg getreden met [geïntimeerden] over de huurprijs, maar dit heeft niet geleid tot een regeling tussen partijen. Vervolgens heeft de gemachtigde van [appellant 1] bij brief van 1 mei 2020 een beroep gedaan op artikel 6 van de aanvulling op de huurovereenkomst en heeft hij aan de gemachtigde van [geïntimeerden] gevraagd om in overleg te treden over herziening van de huurprijs. Tevens heeft hij [geïntimeerden] verzocht en gesommeerd om binnen één week een horecamakelaar aan te wijzen. Bij e-mail van 28 mei 2020 heeft de gemachtigde van [appellant 1] dit verzoek herhaald.
3.7.
Op 9 juni 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] geantwoord dat artikel 6 niet van toepassing is en [appellant 1] opnieuw gesommeerd om de achterstallige huur over april, mei en juni 2020 te betalen.
3.8.
In opdracht van [appellant 1] heeft [bedrijf 2] in een rapport van 23 juni 2020 de markthuurwaarde van het gehuurde gewaardeerd op € 69.750,00 per jaar.
3.9.
[appellant 1] heeft op grond van dit rapport aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij van oordeel is dat zij door de coronacrisis vanaf 15 maart 2020 € 5.812,50 per maand (= € 69.750,00 per jaar) is verschuldigd in plaats van de overeengekomen maandhuurprijs. Omdat zij de overeengekomen maandhuurprijs over de maand maart 2020 al volledig had betaald, heeft zij over april en mei niets betaald en vanaf juni 2020 steeds een bedrag van € 5.812,50 per maand.
3.10.
In juni en juli 2020 is het gehuurde open geweest. Vanwege met corona besmet personeel moest [appellant 1] in augustus 2020 echter opnieuw haar deuren sluiten en mocht zij daarna tot 14 oktober 2020 vanwege nieuwe overheidsmaatregelen slechts 26 bezoekers ontvangen.
3.11.
Bij kortgedingvonnis van 8 september 2020 heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerden] tot ontruiming en betaling van de huurachterstand afgewezen. Naar zijn voorlopig oordeel verkeerden [geïntimeerden] in schuldeisersverzuim omdat zij niet hadden voldaan aan artikel 6 van de aanvulling op de huurovereenkomst.
3.12.
Bij brief van 22 september 2020 heeft de voormalig gemachtigde van [geïntimeerden] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2021 omdat dan de verlengde huurtermijn van vijf jaar zou verstrijken, [appellant 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen en zij zich om verschillende redenen niet heeft gehouden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [appellant 1] heeft niet met deze opzegging ingestemd.
3.13.
Vanaf 14 oktober 2020 is het gehuurde op last van de overheid opnieuw gesloten geweest tot juli 2021.
3.14.
Op 7 april 2021 heeft Nieuw-Nederland Makelaardij in opdracht van [geïntimeerden] een advies uitgebracht over de huurprijs, waarin wordt geadviseerd dat artikel 6 van de aanvulling op de huurovereenkomst niet van toepassing is, maar dat de overeengekomen huur aangepast dient te worden ingevolge de meest recente rechtspraak van de rechtbank [plaats 1] over huurkorting als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met corona.
3.15.
Vanaf december 2021 tot begin 2022 is het gehuurde op last van de overheid opnieuw gesloten geweest.
3.16.
Bij het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant 1] vanaf 15 maart 2020 een beroep op artikel 6 van de aanvulling op de huurovereenkomst toekomt. In het tussenvonnis is verder onder meer overwogen:
Conclusie is dan ook dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zo spoedig mogelijk een makelaar dienen aan te wijzen en dat vervolgens partijen de wederzijdse makelaars dienen te verzoeken een derde onafhankelijke makelaar te benoemen die de aangepaste huurprijs vaststelt. Daarbij zij opgemerkt dat in artikel 6 is bepaald dat uitgangspunt is dat de overeengekomen huurprijs redelijk is bij een gemiddelde jaaromzet van € 2,4 miljoen per jaar, waaruit volgt dat deze dus omzet gerelateerd is. Het lijkt daarom op zijn plaats om bij de vaststelling van de aangepaste huurprijs uit te gaan van de gelet op de bestemming mogelijk te behalen omzet (gedurende de coronamaatregelen dus) en niet van de huurprijs van horecagelegenheden in de buurt zonder de bestemming seksinrichting. Bovendien lijkt het op voorhand aangewezen om daarbij de door [appellant 1] ontvangen corona gerelateerde uitkeringen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de omzet te betrekken.
3.17.
Beide partijen hebben conform het tussenvonnis en het hiervoor aangehaalde artikel 6 een makelaar benoemd, die tezamen [vof] (hierna: [vof] ), vertegenwoordigd door [naam 2] (hierna: [naam 2] ), hebben aangewezen als onafhankelijke derde makelaar.
3.18.
Bij mondeling vonnis in het incident van 29 augustus 2022 zijn [appellanten] en [naam 1] veroordeeld tot betaling van een voorschot op de huur over de periode maart 2022 tot en met september 2022 van € 200.000,00, omdat redelijk werd geacht dat zij over die periode 50% van de aanvankelijk overeengekomen huur betaalden.
3.19.
Bij mondeling vonnis in het incident van 21 februari 2023 zijn [appellanten] en [naam 1] veroordeeld tot betaling van de aanvankelijk overeengekomen huur vanaf 1 oktober 2022, omdat niet zonder meer kon worden aangenomen dat het teruglopen van de omzet onder het bedrag van € 1,6 miljoen vanaf die datum nog steeds (alleen) het gevolg was van de getroffen coronamaatregelen, terwijl dat de grond was (vanaf 15 maart 2020) voor het beroep op artikel 6.
3.20.
[naam 2] heeft het gehuurde op 19 juli 2022 geïnspecteerd, waarna op 23 december 2022 een conceptrapportage is opgesteld en op 20 februari 2023 het definitieve
Taxatierapportis uitgebracht (hierna: het advies van [vof] ). Daarin heeft [vof] de huurprijs vastgesteld op € 78.500,00 per jaar.
Taxatierapportis uitgebracht (hierna: het advies van [vof] ). Daarin heeft [vof] de huurprijs vastgesteld op € 78.500,00 per jaar.
4.Eerste aanleg
4.1.
[geïntimeerden] hebben bij hun inleidende dagvaarding, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door middel van opzegging per 30 september 2021 is geëindigd, subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden;
II. [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
III. de huurprijs vast te stellen op € 59.573,71 per maand;
IV. [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs na het einde van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming;
V. [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de huurachterstand over de periode maart 2020 tot april 2021 van € 710.520,73;
VI. [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 32.140,00 op grond van onverschuldigde betaling;
VII. [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [naam 1] hoofdelijk te veroordelen in de
proceskosten.
4.2.
[geïntimeerden] hebben hun vordering bij akte van 10 maart 2023 vermeerderd en primair gevorderd het advies van [vof] te vernietigen en de hoogte van de huurprijs vast te stellen op basis van de door de Hoge Raad geformuleerde formule, dan wel op 44,68% van de door [appellant 1] behaalde omzet. Subsidiair hebben [geïntimeerden] gevorderd het advies te vernietigen, een nieuwe deskundige te benoemen en hem een duidelijke opdracht te geven om de huurprijs gedurende de coronamaatregelen vast te stellen.
4.3.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de laatstgenoemde subsidiaire vordering van [geïntimeerden] toegewezen in die zin dat zij het advies van [vof] heeft vernietigd en de zaak naar de rol heeft verwezen voor overlegging van het rapport van de nieuw aan te wijzen makelaar. Zij heeft alle overige beslissingen aangehouden.
5.Beoordeling
5.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep één grief aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Volgens [appellanten] heeft [vof] in redelijkheid tot haar advies kunnen komen en is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dus niet onaanvaardbaar om [geïntimeerden] aan dit advies gebonden te achten.
[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd.
[appellanten] zijn ontvankelijk
5.2.
Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerden] is dat [appellanten] niet kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep omdat het bestreden vonnis een tussenvonnis is, waartegen geen hoger beroep openstaat.
5.3.
Op grond van artikel 337 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan van een tussenvonnis slechts hoger beroep tegelijk met dat van het eindvonnis worden ingesteld, tenzij de rechter in het vonnis of bij afzonderlijke beslissing anders heeft bepaald of bij het bestreden vonnis een voorlopige voorziening is getroffen of geweigerd.
5.4.
Zoals ter zitting met partijen besproken en, samengevat, aan hen meegedeeld, is het hof van oordeel dat [appellanten] ontvankelijk zijn in hun hoger beroep, omdat het bestreden vonnis een deelvonnis is en geen tussenvonnis. Immers, de kantonrechter heeft door een uitdrukkelijk dictum een einde gemaakt aan de procedure voor zover het betreft de vordering van [geïntimeerden] tot, kort gezegd, vernietiging van het advies van [vof] . Daarmee is sprake van een beslissing die vatbaar is voor hoger beroep.
Dit verweer van [geïntimeerden] slaagt dus niet.
Gebondenheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
5.5.
Het hof stelt voorop dat (terecht) geen grief is gericht tegen de door de kantonrechter gehanteerde maatstaf voor de beoordeling zoals neergelegd in artikel 7:904 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze maatstaf dient ook als uitgangspunt voor het hof.
Die maatstaf houdt in dat een bindend advies slechts kan worden vernietigd als dat advies uit hoofde van de inhoud of de wijze van totstandkoming daarvan zo zeer indruist tegen de redelijkheid en billijkheid dat het onaanvaardbaar zou zijn om daaraan gebonden te worden. ‘Onaanvaardbaar’ brengt tot uitdrukking dat alleen ernstige gebreken in het advies tot vernietiging kunnen leiden. Niet iedere fout rechtvaardigt dus de vernietiging. Getoetst moet worden of de fundamentele eisen van een goede en behoorlijke procesorde, zoals de beginselen van hoor en wederhoor, motivering, en de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van een bindend adviseur, in acht zijn genomen. Dit betekent onder meer dat partijen in de gelegenheid moeten zijn gesteld hun standpunt kenbaar te maken, dat de gegevens waarop het advies berust ter kennis van partijen moeten worden gebracht, dat de beslissing op deugdelijk onderzoek moet zijn gebaseerd en dat de beslissing voldoende gemotiveerd moet worden. Een schending van deze beginselen kan leiden tot vernietiging van het bindend advies.
5.6.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer als volgt overwogen:
10. [vof] adviseert de huurprijs vast te stellen op 10% van de vanaf 15 maart 2020 behaalde omzet (totale opbrengsten). Zij baseert zich daarbij op de draagkrachtmethode. Zoals [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] terecht aanvoeren wordt deze methode vaak gebruikt bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs van een bedrijfsruimte, maar is deze methode hier, zonder begrijpelijk toelichting, die ontbreekt, niet gepast, nu het gaat om het bijstellen van een reeds overeengekomen aanvangshuurprijs vanwege bijzondere omstandigheden. Vaststaat dat de huurprijs in de huurovereenkomst aan de omzet is gerelateerd op een veel hoger percentage dan het percentage van 10%, dat [vof] adviseert in haar rapport. Zij baseert dat aanzienlijk lagere percentage op de cijfers van een niet nader gedefinieerd cafébedrijf, terwijl [appellant 1] een seksinrichting (met horecabestemming) betreft. Zonder nadere toelichting valt dan ook in redelijkheid niet te begrijpen waarom [vof] voor de vaststelling van de huurprijs uitgaat van een regulier cafébedrijf en van de gehanteerde waarderingsmethode. Daarnaast is onbetwist gebleven dat [vof] is uitgegaan van de cijfers zoals [appellanten] deze heeft aangeleverd, zonder deze te verifiëren terwijl [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] deze betwisten. Het had op de weg van [vof] gelegen om de (jaar)cijfers na het bezwaar van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nader te (doen laten) onderzoeken en verifiëren door bijvoorbeeld een registeraccountant. Daarbij is in aanmerking genomen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen dat [appellanten] in de coronaperiode in totaal € 933.474,- aan overheidssteun heeft ontvangen. Welk deel daarvan precies aan compensatie voor de huur moet worden toegerekend is niet uiteengezet, maar dat [appellanten] aan tegemoetkoming voor de huur in de jaren 2020 en 2021 bedragen heeft ontvangen die tezamen (veel) hoger zijn dan de door [vof] over deze jaren vastgestelde huurprijs van € 78.500,- is voldoende komen vast te staan. Uit de overgelegde cijfers van [appellanten] blijkt immers dat de ontvangen TVL in ieder geval € 511.534,73 bedraagt en dat de huur ongeveer 80% van de vaste lasten betreft (zie blz. 60 van het rapport). Dat betekent dat in ieder geval meer dan € 409.227,78 van de ontvangen TVL voor de huur is bedoeld. Dat maakt het advies onbegrijpelijk. [vof] motiveert voorts dat de management fee voor de bestuurders door de onderneming onvermijdbare kosten zijn, maar dat is in het algemeen in coronatijd niet onderkend. Op basis van deze overwegingen heeft [vof] , alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, dan ook niet in redelijkheid tot haar advies kunnen komen. Daarbij speelt nog dat het 85 pagina’s tellende rapport van [vof] verschillende externe factoren bespreekt, zoals de oorlog in Oekraïne, de stijgende energieprijzen en de inflatie, die (overigens ook volgens het advies zelf) bij het bepalen van de huurprijs geen rol spelen en dat [vof] aanvankelijk de huurprijskorting voor een periode tot ver nadat de coronamaatregelen door de overheid werden opgelegd, in haar advies heeft meegenomen. Slotsom is dan ook dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan het advies gebonden te achten.
5.7.
Het hof sluit zich aan bij deze overweging van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. In aanvulling hierop overweegt het hof als volgt.
5.7.1.
Ook in hoger beroep is niet nader toegelicht waarom de draagkrachtmethode, ondanks de hiertegen opgeworpen bezwaren, in deze specifieke situatie een passende waarderingsmethode is. [appellanten] stellen enkel dat [vof] haar keuzes voor de waarderingsmethode en om aansluiting te zoeken bij de branchecijfers van reguliere horeca wel deugdelijk en begrijpelijk heeft gemotiveerd, en verwijzen in dit verband naar het advies en de nadere reacties van [vof] .
5.7.2.
In haar nadere reactie van 21 april 2023 heeft [vof] onder meer geschreven:
“Het koppelen van een huurpercentage aan de omzet is een gangbare methode omdat de bedrijfskosten, inkoop-, personeel- en overige kosten, ook gerelateerd zijn aan de omzet. We noemen dit de draagkrachtmethode ofwel bedrijfseconomische huurwaarde.”Hiermee heeft [vof] echter niet gemotiveerd waarom deze wellicht in andere gevallen gangbare waarderingsmethode, ook in dit bijzondere geval bruikbaar zou zijn.
“Het koppelen van een huurpercentage aan de omzet is een gangbare methode omdat de bedrijfskosten, inkoop-, personeel- en overige kosten, ook gerelateerd zijn aan de omzet. We noemen dit de draagkrachtmethode ofwel bedrijfseconomische huurwaarde.”Hiermee heeft [vof] echter niet gemotiveerd waarom deze wellicht in andere gevallen gangbare waarderingsmethode, ook in dit bijzondere geval bruikbaar zou zijn.
Waarom in dit geval een huurprijs ter hoogte van 10% van de omzet passend is terwijl de huurprijs in de voorgaande jaren 30,6% en 31,5% van de omzet was en op basis van de allonge een percentage van 37,2% ook acceptabel zou zijn, blijkt evenmin. [geïntimeerden] hebben [vof] hierop gewezen in hun reactie op het conceptrapport, maar in het definitieve advies en haar nadere reacties gaat [vof] hier niet op in.
In het advies merkt [vof] zelf al op dat de referentie-objecten, die met name bestaan uit drankverstrekkende avond- en nachthoreca, ten aanzien van de onderhavige specifieke bestemming niet één op één vergelijkbaar zijn. Zij motiveert vervolgens niet waarom zij desondanks van deze referentie-objecten is uitgegaan en evenmin waarom gelet op de wezenlijke verschillen geen correctie op zijn plaats zou zijn. [appellanten] stellen dat [vof] de specifieke bedrijfsexploitatie bij haar beoordeling heeft betrokken, maar net als voor de kantonrechter is voor het hof niet inzichtelijk geworden hoe zij dat heeft gedaan.
In het licht van de hiervoor aangehaalde overweging van de kantonrechter, volstaan de verwijzingen naar het advies en de nadere reacties van [vof] dus niet.
5.7.3.
Dat het niet mogelijk is gebleken onderzoek te doen naar vergelijkbare inrichtingen omdat die niet (zouden) bestaan, volstaat evenmin als verantwoording voor het gebruik van de draagkrachtmethode en de vastgestelde 10%. Immers, als dit al het geval zou zijn - wat [vof] en [appellanten] enkel bloot stellen -, dan blijft in hoger beroep onverminderd onopgehelderd waarom [vof] vervolgens geen aansluiting heeft gezocht bij het uitgangspunt van artikel 6 van de allonge dat de overeengekomen huurprijs redelijk is bij een gemiddelde jaaromzet van € 2,4 miljoen per jaar. Dat uitgangspunt in acht nemend had, net als bij de draagkrachtmethode, een omzetgerelateerde huurprijs kunnen worden bepaald, wat [vof] blijkens haar nadere reacties in dit geval kennelijk passend acht – maar onnavolgbaar heeft toegepast.
5.7.4.
Het hof brengt in herinnering dat de kantonrechter in het tussenvonnis onder meer als volgt heeft overwogen:
“Daarbij zij opgemerkt dat in artikel 6 is bepaald dat uitgangspunt is dat de overeengekomen huurprijs redelijk is bij een gemiddelde jaaromzet van € 2,4 miljoen per jaar, waaruit volgt dat deze dus omzet gerelateerd is. Het lijkt (…) op zijn plaats om bij de vaststelling van de aangepaste huurprijs uit te gaan van de gelet op de bestemming mogelijk te behalen omzet (gedurende de coronamaatregelen dus) en niet van de huurprijs van horecagelegenheden in de buurt zonder de bestemming seksinrichting”(zie 3.16 hierboven).
“Daarbij zij opgemerkt dat in artikel 6 is bepaald dat uitgangspunt is dat de overeengekomen huurprijs redelijk is bij een gemiddelde jaaromzet van € 2,4 miljoen per jaar, waaruit volgt dat deze dus omzet gerelateerd is. Het lijkt (…) op zijn plaats om bij de vaststelling van de aangepaste huurprijs uit te gaan van de gelet op de bestemming mogelijk te behalen omzet (gedurende de coronamaatregelen dus) en niet van de huurprijs van horecagelegenheden in de buurt zonder de bestemming seksinrichting”(zie 3.16 hierboven).
Uit niets blijkt dat [vof] deze opdracht - door [vof] ook ‘instructie’ genoemd - bij haar waardering in acht heeft genomen. Het lag minstgenomen op de weg van [vof] om gemotiveerd aan te geven waarom afwijking hiervan op zijn plaats was. Zij heeft dat nagelaten, ondanks de mede hierop gerichte bezwaren van [geïntimeerden]
5.7.5.
Al deze motiveringsgebreken worden niet geheeld door de medeondertekening door [naam 3] van het advies en de nadere reacties. Uit zijn verklaring blijkt immers dat [naam 3] enkel heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek is uitgevoerd in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen. Hij heeft dus niet getoetst of in dit geval de juiste waarderingsmethode is toegepast.
5.7.6.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter verder overwogen:
“Bovendien lijkt het op voorhand aangewezen om daarbij de door [appellant 1] ontvangen corona gerelateerde uitkeringen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de omzet te betrekken.”.Volgens [appellanten] volstaat het dat [vof] de TVL, conform deze overweging, heeft betrokken bij de berekening van de omzet. Anders dan [geïntimeerden] stellen, is de ontvangen TVL niet ‘bedoeld voor de huur’, aldus [appellanten] Het hof volgt hen hierin niet. [geïntimeerden] hebben in hun reactie op het conceptrapport al aangegeven dat ten onrechte onbesproken is gebleven waarom de vastgestelde huurprijs slechts 16% bedraagt van het bedrag dat [appellant 1] aan tegemoetkoming van de overheid heeft ontvangen. [vof] heeft met deze reactie vervolgens niets gedaan, hoewel de omzet mede bepalend is voor de huurprijs en de TVL alleen al hierom ook aan de huur moet worden toegerekend. Daarbij komt dat de TVL is bedoeld als tegemoetkoming in de vaste lasten, en dus ook de huur. Met de kantonrechter vindt het hof de wanverhouding tussen de vastgestelde huurprijs en de ontvangen TVL onbegrijpelijk. [vof] had in haar advies op dit bezwaar van [geïntimeerden] moeten ingaan.
“Bovendien lijkt het op voorhand aangewezen om daarbij de door [appellant 1] ontvangen corona gerelateerde uitkeringen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de omzet te betrekken.”.Volgens [appellanten] volstaat het dat [vof] de TVL, conform deze overweging, heeft betrokken bij de berekening van de omzet. Anders dan [geïntimeerden] stellen, is de ontvangen TVL niet ‘bedoeld voor de huur’, aldus [appellanten] Het hof volgt hen hierin niet. [geïntimeerden] hebben in hun reactie op het conceptrapport al aangegeven dat ten onrechte onbesproken is gebleven waarom de vastgestelde huurprijs slechts 16% bedraagt van het bedrag dat [appellant 1] aan tegemoetkoming van de overheid heeft ontvangen. [vof] heeft met deze reactie vervolgens niets gedaan, hoewel de omzet mede bepalend is voor de huurprijs en de TVL alleen al hierom ook aan de huur moet worden toegerekend. Daarbij komt dat de TVL is bedoeld als tegemoetkoming in de vaste lasten, en dus ook de huur. Met de kantonrechter vindt het hof de wanverhouding tussen de vastgestelde huurprijs en de ontvangen TVL onbegrijpelijk. [vof] had in haar advies op dit bezwaar van [geïntimeerden] moeten ingaan.
5.7.7.
Naast het feit dat het advies gebrekkig gemotiveerd is, heeft [vof] dus ook het beginsel van hoor en wederhoor onvoldoende in acht genomen. Dat zij de van [appellanten] afkomstige cijfers niet bij [geïntimeerden] heeft geverifieerd, is hier ook een voorbeeld van.
5.7.8.
Ten slotte bevreemdt de gang van zaken na het uitbrengen van het conceptrapport, waarbij [vof] naar aanleiding van de bezwaren van [geïntimeerden] kennelijk meermaals aanleiding heeft gezien haar advies te verdedigen, laatstelijk (brief van 21 april 2023) nota bene op verzoek van enkel [appellanten] Een en ander roept vragen op over de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van [vof] .
5.8.
De slotsom is dat sprake is van gebreken ten aanzien van zowel de inhoud als de wijze van totstandkoming van het advies. Deze gebreken zijn van dien aard dat gebondenheid van [geïntimeerden] aan het advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.9.
De grief treft dan ook geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] hebben weliswaar bewijs aangeboden, maar daarbij geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
5.10.
Omdat dit oordeel partijen niet verder helpt bij de oplossing van hun (meeromvattende) geschil, geeft het hof partijen (nogmaals) in overweging een minnelijke regeling of mediation te beproeven.
5.11.
[appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, twee punten)
Totaal € 2.771,00.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 2.771,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.J. Bellaart en G.R. den Dekker en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025.