Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/756664 / HA ZA 24-1029
Vonnis van 6 augustus 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. F.N. Jansen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2024,
- de akte overlegging producties van [eiser 1] en [eiser 2] met producties 1 tot en met 23,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van [gedaagde] van 27 november 2024, met producties 1 tot en met 25,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 24,
- het tussenvonnis van 12 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waar de rechter de nadere producties van beide partijen aan het dossier heeft toegevoegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt en de zittingsaantekeningen bevinden zich in het dossier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De inleiding
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten voor de levering van een woning. Kopers [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat er sprake is van funderings- en vochtproblematiek in de woning, waarvoor verkoper [gedaagde] aansprakelijk is. Omdat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] op de hoogte was van de gestelde funderings- en vochtproblematiek en het addendum bij de koopovereenkomst ook niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde] leidt, wijst de rechtbank alle vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af. De reconventionele vordering van [gedaagde] wordt toegewezen. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.
3.De feiten
In conventie en in reconventie
3.1.
Tussen 4 juni 2019 en 23 juni 2023 was [gedaagde] eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagde] heeft in die periode niet altijd zelf in de woning gewoond. Hij heeft de woning van augustus 2019 tot en met februari 2020 en van eind september 2022 tot eind maart 2023 verhuurd.
3.2.
De woning is onderdeel van het in appartementen gesplitste pand [locatie 1] . In april 2021 is de vereniging van eigenaars (hierna: de VvE) van [locatie 1] benaderd door Draijer Makelaardij & Vastgoedbeheer (hierna: Draijer), de beheerder van het naastgelegen pand aan de [locatie 2] / [adres] (hierna: de [locatie 2] ). Draijer liet de VvE weten dat er funderingsherstel zou worden uitgevoerd aan de [locatie 2] waar de VvE voor een deel aan zou moeten bijdragen. Dit in verband met een mandelige muur tussen de [locatie 2] en [locatie 1] . Naar aanleiding daarvan heeft er op 17 mei 2021 een VvE-vergadering plaatsgevonden. De heer [naam 1] was daar als woordvoerder van Draijer bij aanwezig. De notulen van de vergadering vermelden – voor zover hier relevant – het volgende:
“(…) de heer [naam 1] meldt dat de fundering van de [locatie 2] na metingen en visueel onderzoek in slechte staat blijkt te zijn. Er geldt volgens de heer [naam 1] een handhavingstermijn van 1 tot 5 jaar voor uitvoering van deze werkzaamheden. Een funderingscode wordt door hem niet genoemd. De werkzaamheden dienen dan ook volgens hem op korte termijn uitgevoerd te worden. (…) Volgende week zal gestart worden met voorbereidingswerkzaamheden, hierna zal een nulmeting plaatsvinden waarna de funderingswerkzaamheden zullen starten. (…) Een prangende vraag voor de leden is als de fundering van het ene buurpand wordt aangepakt wat dit voor gevolgen heeft voor het hele gebouw. Onderzocht zal moeten worden of het noodzakelijk is meteen de andere bouwmuur ook te gaan aanpakken. (…)”
3.3.
De heer [naam 1] heeft de VvE vervolgens een rapport toegestuurd van Hoogenboom Advies B.V. (hierna: rapport Hoogenboom), waarin ten aanzien van de [locatie 2] wordt geadviseerd om over te gaan tot het vernieuwen van de kelderbak in combinatie met het uitvoeren van funderingsherstel.
3.4.
Na de vergadering heeft de VvE Dba advies B.V. (hierna: Dba) benaderd om onderzoek te verrichten naar de fundering van [locatie 1] . Dba heeft daar – voor zover hier relevant – in haar rapport van 24 juli 2021 het volgende over gerapporteerd:
“(…) De scheefstand van [adres] bedraagt in 2008: 124-113 = 11 mm en in 2019: 251-238 = 13 mm. Deze is dus slechts in geringe mate toegenomen en valt binnen de meettoleranties. Daarbij moet geconcludeerd worden dat de gevel van [locatie 1] binnen toleranties nagenoeg geen zettingen vertoont en deze in het verloop tussen de afgifte van de splitsingsvergunning en heden ook niet zijn gewijzigd. (…) Vooralsnog adviseren wij de Vereniging niet zonder voorwaarden in te stemmen met het funderingsherstel en zeker niet om daar een financiële bijdrage aan te leveren. (…)”
3.5.
Naar aanleiding van het advies van Dba, heeft de VvE geen toestemming aan Draijer gegeven voor het uitvoeren van de funderingswerkzaamheden aan de mandelige muur. Desondanks hebben die werkzaamheden tussen september 2021 en maart 2022 plaatsgevonden.
3.6.
In april 2023 heeft [gedaagde] de woning te koop gezet. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning daarna drie maal bezichtigd. Tijdens een van de bezichtigingen heeft de aankoopmakelaar van [eiser 1] en [eiser 2] een vochtmeting uitgevoerd. Op 18 april 2023 hebben [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten voor levering van de woning op 23 juni 2023. De koopovereenkomst, conform het NVM-model 2021, bevatte – voor zover hier relevant – de volgende clausules:
“(…)artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
artikel 28 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat gezien het bouwjaar van de opstallen deze niet de technische eigenschappen bezitten welke men mag verwachten bij het opstallen van een recente bouwperiode. Tevens vallen de opstallen, gelet op de bouwperiode niet binnen de nu geldende voorschriften omtrent gebruik, dan wel een verbod op het gebruik van verschillende bouwmaterialen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid die voortvloeit uit het hiervoor vermelde. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht of het zetten/werken van de muren. Voor de eventuele aanwezigheid van houtvernietigende insecten stelt verkoper zich eveneens niet aansprakelijk. Bouwkundige kwaliteitsgebreken alsmede eventuele aanwezigheid van verontreiniging of aanwezigheid van milieubelastende zaken worden geacht niet belemmerend te werken op het gebruiken zoals vermeld in artikel 6.3. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft de koper geen gebruik gemaakt. (…)”
Bij de koopovereenkomst werd ook een vragenlijst gevoegd. Op die vragenlijst heeft [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende ingevuld:
“(…) 5. Vloeren, plafonds en wanden
e Is er in het appartement sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloeren?
[] ja [x] nee (…)
6. Fundering, kruipruimte en kelder
a Is er in het appartement sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?
[] niet bekend [] ja [x] nee (…)
c Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?
[] soms [] ja [x] nee (…)”
Daarnaast werden ook de notulen van de VvE-vergadering van 17 mei 2021 aan [eiser 1] en [eiser 2] overgelegd.
3.7.
Naar aanleiding van de notulen van de VvE-vergadering hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun aankoopmakelaar gevraagd naar de staat van de fundering. De aankoopmakelaar heeft daar via Whatsapp op gereageerd met de mededeling dat de verkoper aangeeft dat er niets bekend is.
3.8.
Op 22 juni 2023, de dag voor de levering, ontdekte [gedaagde] dat er water in de slaapkamer in het souterrain stond. De verkoopmakelaar van [gedaagde] heeft dit diezelfde avond per e-mail aan [eiser 1] en [eiser 2] gemeld door middel van het volgende bericht:
“ (…) Vandaag heeft de verkoper de laatste spullen weggehaald en kwam tot de ontdekking dat de sanibroyeur in het souterrain defect is en tot een lichte wateroverlast in het souterrain heeft geleid als gevolg. Er is direct een afspraak ingepland met een monteur die morgenmiddag met spoed de sanibroyeur zal vervangen. Er staan op dit moment gehuurde apparaten om de wand volledig te drogen. Door het wateroverlast zal er stuukwerk moeten worden aangepakt en is er vocht in de houten deur gekomen. (…)”
3.9.
Vanwege de wateroverlast zijn partijen bij de levering op 23 juni 2023 bij de notaris een addendum bij de koopovereenkomst overeengekomen (hierna: het addendum). Daarin is de volgende tekst opgenomen:
“Inleiding:
Donderdagavond 22 juni 2023 werden de kopers door verkoper op de hoogte gesteld van de waterschade in het souterrain van het verkochte. De eerste constatering is dat de waterschade door een lekkage van het toilet in de badkamer is gekomen. Kopers hebben geen tijd gehad om een tegenonderzoek in te stellen aangezien de overdracht de volgende ochtend op 23 juni 2023 gepland was.
Verkoper en koper komen overeen:
Als zekerheidstelling komen kopers en verkoper overeen dat de notaris een depot van 10.000 euro instelt uit de overwaarde van de verkoper. Verkoper zal er alles aan doen om de schade en de vervolgschade in zijn geheel te herstellen en zal deze herstelkosten op zich nemen. Als alle schade met garantie herstelt is naar tevredenheid van de kopers zal de notaris het depot aan verkoper uitkeren. Mocht verkoper in gebreke blijven en na 3 maanden na ondertekenen van deze addendum de schade niet hersteld heeft is de notaris [naam 2] te [vestigingsplaats] onherroepelijk gemachtigd het gehele depot aan kopers uit te keren. Kopers zullen dan de schade zelf laten herstellen en de werkelijke kosten met verkoper verrekenen. Mocht de kosten lager uitvallen dan zullen de kopers het verschil uitkeren aan verkoper en bij hogere kosten zal verkoper de kosten in zijn geheel vergoeden. (…) Alle overige artikelen blijven ongewijzigd. (…)”
3.10.
Vervolgens is de woning op 23 juni 2023 aan [eiser 1] en [eiser 2] geleverd.
3.11.
Tussen het moment van levering en 20 september 2023 heeft [gedaagde] de sanibroyeur laten repareren en herstelwerkzaamheden laten uitvoeren in de woning.
3.12.
Omdat [eiser 1] en [eiser 2] vanaf juli 2023 op meerdere plekken in het souterrain schimmelvorming constateerden hebben zij onder andere DDKeuring gevraagd om onderzoek te verrichten naar de woning. Daarvoor is DDKeuring voor het eerst op 22 september 2023 bij de woning langs geweest. In het daarop volgende expertiserapport staat onder meer geschreven:
“(…) Op diverse wanden is sprake van schimmelvorming, waardoor het slapen en verblijven in het souterrain dan ook sterk wordt afgeraden i.v.m. de gezondheid.(…)”
3.13.
Op 9 januari 2024 heeft [gedaagde] per e-mail toestemming gegeven voor het vrijgeven van het depotbedrag van € 10.000,00 aan [eiser 1] en [eiser 2] . Daarbij heeft [gedaagde] zich het recht voorbehouden om het bedrag terug te vorderen indien blijkt dat hij niet of voor een bedrag lager dan € 10.000,00 aansprakelijk is tegenover [eiser 1] en [eiser 2] .
3.14.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens nog meerdere deskundigenonderzoeken laten verrichten, waaronder door Growin en DDKeuring. Voor zover hier relevant hebben de deskundigen het volgende geconstateerd:
Rapport Growin d.d. 7 januari 2024
“(…) Wij willen opmerken dat gezien de ernst van de aantastingen er minimaal een vermoeden bij de verkopende partij moet zijn geweest, dat er een vochtprobleem is het appartement aanwezig was, aangezien het verrotte hout van de constructie, inclusief de totaal vergane onderzijde van het plaatmateriaal, een bepaalde geur/lucht hebben afgegeven. (…)”
Rapport DDKeuring d.d. 15 januari 2024
“(…)Echter is er ten tijden van de bezoeken, geen aanleiding gevonden om aan te nemen dat er sprake zou zijn van een slechte fundering. Er zijn geen scheuren geconstateerd en tevens geen overmatige scheefstand. (…) Gezien het vocht dat uit alle onderdelen kwam is het bijna niet voor te stellen, dat niemand hier iets van heeft gemerkt. Normaliter ruik je dit vrij snel en zul je het met name merken aan bijvoorbeeld condensvorming op koudere oppervlakken. (…)”
4.Het geschil
In conventie
4.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
ten aanzien van de lekkende kelderbak
primair: [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de herstelkosten van de lekkende kelderbak en de daarmee samenhangende gevolgschade en overige kosten, te begroten op een voorschot van € 34.952,21 en voor het overige nader op te maken bij staat,
subsidiair: verklaart voor recht dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald met veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van het daardoor geleden nadeel, te begroten op een voorschot van € 34.952,21 en voor het overige nader op te maken bij staat,
meer subsidiair: verklaart voor recht dat de woning door de lekkage niet aan de koopovereenkomst beantwoordt met veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de daardoor geleden schade, te begroten op een voorschot van € 34.952,21 en voor het overige nader op te maken bij staat,
ten aanzien van de gebrekkige fundering
primair: verklaart voor recht dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald door een onjuiste voorstelling van zaken over de gebrekkige fundering, met veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van het daardoor geleden nadeel, nader op te maken bij staat,
subsidiair: verklaart voor recht dat de woning door de gebrekkige fundering niet aan de koopovereenkomst beantwoordt met veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de daardoor geleden en nog te lijden schade, althans kosten van het herstel, nader op te maken bij staat,
proceskosten
alsmede [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en nakosten.
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op grond van het addendum verantwoordelijk is voor de kosten die gepaard gaan met het herstel van de kelderbak en de gevolgschades van de lekkage. Daarnaast stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. [gedaagde] wist of had moeten weten van de gebrekkige fundering en van de oorzaak van de vochtproblematiek, maar heeft [eiser 1] en [eiser 2] daar niet over ingelicht. Bij een juiste voorstelling van zaken hadden [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomst niet gesloten, wat maakt dat die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [1] In plaats van de overeenkomst te vernietigen, verlangen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde] hen compenseert voor het geleden nadeel. [2] Ook beroepen [eiser 1] en [eiser 2] zich op non-conformiteit. [3] Door de gebrekkige fundering en de vochtproblematiek door de lekkage en de gebreken aan de kelderbak (hierna samen: de funderings- en vochtproblematiek) is de woning niet geschikt voor normaal gebruik en bezit deze niet de eigenschappen die [eiser 1] en [eiser 2] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Omdat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en hem een ernstig verwijt kan worden gemaakt, komt hem geen beroep toe op de ouderdomsclausule. [4] [gedaagde] is gehouden om de schade die [eiser 1] en [eiser 2] daardoor lijden te vergoeden. [5] Tot op heden wordt de schade dan wel het nadeel aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op € 34.952,21. Dit bedrag moet nog vermeerderd worden met de verder te maken herstelkosten, nader op te maken bij staat, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure.
4.4.
[gedaagde] voert daartoe aan dat het addendum alleen betrekking heeft op de schade die is veroorzaakt door de defecte sanibroyeur en daarmee niet ziet op vergoeding voor het herstel van de fundering of eventuele gebreken aan de kelderbak. Daarnaast is er geen sprake van dwaling, nu [gedaagde] geen onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. [eiser 1] en [eiser 2] mochten er niet zonder meer van uitgaan dat de fundering en de kelderbak in orde waren. Daarnaast was [gedaagde] niet op de hoogte van enig gebrek aan de kelderbak en de fundering, voor zover deze gebreken al zijn aangetoond. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht dus niet geschonden. Ten slotte is er geen sprake van non-conformiteit, nu [gedaagde] een beroep toekomt op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Ook de hoogte van de tot nu toe begrote schade wordt door [gedaagde] betwist.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
4.6.
[gedaagde] vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser 1] en [eiser 2] veroordeelt tot terugbetaling van het door de notaris in opdracht van [gedaagde] vrijgegeven depot ten bedrage van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de proceskosten en nakosten.
4.7.
[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat het bedrag van € 10.000,00 aan [eiser 1] en [eiser 2] is uitgekeerd ter compensatie van de schade als gevolg van de defecte sanibroyeur, zoals door partijen overeengekomen in het addendum. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de schade het gevolg is van een gebrekkige kelderbak en/of fundering, is het bedrag van € 10.000,00 onverschuldigd aan hen uitgekeerd. [eiser 1] en [eiser 2] moeten het bedrag van € 10.000,00 dus terugbetalen, aldus [gedaagde] .
4.8.
[eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] .
4.9.
[eiser 1] en [gedaagde] voeren het volgende aan. Op grond van het addendum is [gedaagde] verantwoordelijk voor alle schade als gevolg van de vochtproblematiek in het souterrain. Omdat die schade tot op heden niet is verholpen, is het bedrag van € 10.000,00 terecht aan [eiser 1] en [eiser 2] uitgekeerd. Daarnaast heeft [gedaagde] zelf de opdracht gegeven om het depot vrij te geven. Daar kan hij niet meer op terugkomen. Naar aanleiding van het voorgaande heeft [gedaagde] geen recht op (terug)betaling van het bedrag van € 10.000,00, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
4.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
Non-conformiteit: het toetsingskader
5.1.
De rechtbank zal allereerst ingaan op de vraag of er sprake is van non-conformiteit. Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door de over en weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.
5.2.
Artikel 7:17 BW Pro is echter van regelend recht. Dat wil zeggen dat partijen daarvan mogen afwijken. In de standaard NVM-koopakte die partijen hebben gesloten is van die mogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 6.1.en 6.3. van de koopovereenkomst wordt namelijk bepaald dat de verkoper instaat voor de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de woning als woonhuis, tenzij het gaat om gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarnaast kent de koopovereenkomst in artikel 28 een Pro ouderdomsclausule, waarmee de aansprakelijkheid van de verkoper is beperkt. Als de gebreken onder het bereik van de ouderdomsclausule vallen, kan verkoper daar in beginsel een beroep op doen. Dit tenzij een beroep op de ouderdomsclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, bijvoorbeeld omdat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
5.3.
Naar aanleiding van het voorgaande zal de rechtbank ten aanzien van de non-conformiteit dus moeten beoordelen of de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan (en aan hen niet bekend of kenbaar waren) en zo ja, of [gedaagde] dan een beroep toekomt op de ouderdomsclausule.
Normaal gebruik
5.4.
Omdat partijen gebruik hebben gemaakt van de standaard NVM-koopakte, moet voor de beantwoording van de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik worden aangesloten bij wat daar naar gangbaar spraakgebruik onder wordt verstaan. [6] In ieder geval moet er op een voldoende veilige manier in de woning kunnen worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
5.5.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. De rechtbank volgt [eiser 1] en [eiser 2] daarin. DDKeuring heeft tijdens haar eerste onderzoek namelijk geconstateerd dat er sprake was van schimmelvorming op de wanden in het souterrain. De schimmelvorming was dermate ernstig, dat DDKeuring het slapen en verblijven in het souterrain afraadde in verband met mogelijke negatieve gevolgen voor de gezondheid. Ondanks dat het eerste rapport drie maanden na levering is opgemaakt, acht de rechtbank het aannemelijk dat de oorzaak van de schimmelvorming al op het moment van levering aanwezig was. Dat de schimmelvorming niet meteen is opgemerkt, is te verklaren door het feit dat er vanaf het moment van de lekkage bouwdrogers in het souterrain hebben gestaan, zoals [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard. Na het weghalen daarvan is er schimmel verschenen. Door de schimmelvorming kunnen [eiser 1] en [eiser 2] niet op een veilige en duurzame wijze gebruik maken van de woning. Dit geldt des te meer nu het souterrain onder andere bestemd is om als slaapkamer te fungeren en de woning geen andere ruimtes heeft om naar uit te wijken zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het voorgaande maakt de woning in beginsel niet geschikt voor normaal gebruik.
De gebreken en het bereik van de ouderdomsclausule
5.6.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat hij stelt dat de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gebreken onder het bereik van de ouderdomsclausule vallen en daarom niet belemmerend werken op het normale gebruik van de woning.
5.7.
De rechtbank overweegt als volgt. De ouderdomsclausule vermeldt onder andere dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van de fundering van de vloeren en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, tenzij de verkoper de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd. Aangezien partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst niet over de ouderdomsclausule hebben onderhandeld, komt er veel gewicht toe aan de tekst van de clausule, gezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten niet dat de gestelde funderings- en vochtproblematiek gebreken zijn in de zin van de ouderdomsclausule, maar stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] daar garanties over heeft gegeven. Dat komt volgens [eiser 1] en [eiser 2] met name doordat [gedaagde] op de vragenlijst heeft aangegeven dat er geen gebreken aan de fundering of vloerconstructie waren en dat er geen sprake was van vochtdoorslag bij de kelderwand. De rechtbank kan [eiser 1] en [eiser 2] daarin niet volgen. Aan de beantwoording in de vragenlijst komt namelijk niet de betekenis van een aanvullende garantie toe. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht gaat in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem over gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de vragenlijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent dat daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van dat gebrek (en dat de koper daar dus geen onderzoek naar zal hoeven te doen). [7] Daarnaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de zitting verklaard dat er gedurende de bezichtiging uitvoerig is gesproken over mogelijke funderingsproblematiek. De makelaar van [gedaagde] zou toen hebben gezegd dat de fundering nog wel twintig jaar mee zou kunnen. Ook wijzen [eiser 1] en [eiser 2] er nog op dat zij hun aankoopmakelaar navraag hebben laten doen naar eventuele gebreken aan de fundering, waarop de aankoopmakelaar heeft laten weten dat de verkoper aangeeft dat er niets bekend is. [gedaagde] betwist dat er tijdens de bezichtiging over de fundering is gesproken en dat de aankoopmakelaar hem heeft gevraagd naar de staat van de fundering. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd dat er tijdens de bezichtiging garanties zijn gegeven over de staat van de fundering en dat de aankoopmakelaar daar navraag over heeft gedaan bij [gedaagde] . Daarmee is dus niet komen vast te staan dat [gedaagde] garanties heeft gegeven over de kwaliteit van de fundering en afwezigheid van vochtdoorslag. Dat maakt dat de gestelde funderings- en vochtproblematiek in beginsel gebreken zijn die onder het bereik van de ouderdomsclausule vallen en daarmee niet belemmerend werken op het normale gebruik van de woning.
De wetenschap van [gedaagde]
5.8.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat een beroep op de ouderdomsclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [gedaagde] een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] kende [gedaagde] de gebreken of had hij deze behoren te kennen, maar heeft hij [eiser 1] en [eiser 2] daar niet over ingelicht. [gedaagde] betwist dat hij met de gebreken bekend was of had moeten zijn.
5.9.
Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] wist van de vochtproblematiek, verwijzen [eiser 1] en [eiser 2] naar het rapport van Growin van 7 januari 2024 en dat van DDKeuring van 15 januari 2024. In die rapportages wordt vermeld dat [gedaagde] in ieder geval een vochtige lucht of geur moet hebben geroken. Naar het oordeel van de rechtbank kan daar in de gegeven omstandigheden niet de wetenschap van [gedaagde] uit worden afgeleid. Growin en DDKeuring hebben beiden eerder onderzoek verricht in de woning, maar hebben (in eerdere rapportages) niets opgemerkt over de geur. Daarnaast heeft [gedaagde] verklaringen van de huurders overgelegd. Allebei de huurders verklaren dat zij in de periode dat zij in de woning verbleven niets hebben gemerkt van een vochtige geur, condensvorming of schimmelplekken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] en [eiser 2] die verklaringen in twijfel getrokken. De advocaat van [gedaagde] heeft toegelicht dat de verklaringen zijn opgesteld naar aanleiding van uitvoerige telefoongesprekken met de huurders. De huurders hebben de verklaringen daarna ter lezing en goedkeuring voorgelegd gekregen en getekend. Naar aanleiding daarvan is er geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen.
5.10.
Ook wist [gedaagde] volgens [eiser 1] en [eiser 2] van de funderingsproblematiek omdat hij bekend was met de inhoud van het rapport van Hoogenboom en de waarschuwingen van Draijer over de slechte staat van de fundering. Het rapport Hoogenboom ziet echter op de staat van de fundering van het naastgelegen pand. Daarmee staat dus niet vast dat de conclusies in dat rapport ook gelden voor de fundering van de woning. Dit te meer nu de VvE – nadat zij door Draijer op de hoogte was gebracht van het rapport van Hoogenboom – zelf onderzoek heeft laten verrichten. Uit dat onderzoek volgt dat er geen noodzaak is tot onmiddellijk funderingsherstel. Die conclusie wordt ondersteund door het feit dat DDKeuring in haar rapport van 30 januari 2024 heeft opgenomen dat er op dat moment geen aanleiding is gevonden om aan te nemen dat er sprake zou zijn van een slechte fundering, terwijl op dat moment het souterrain al volledig was gestript.
5.11.
In het licht van het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde] wetenschap had of wetenschap had moeten hebben van de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde vocht- en funderingsproblematiek.
Mededelings- en onderzoeksplicht
5.12.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben verder nog gesteld dat [gedaagde] geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule, omdat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Ook dat kan worden gezien als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] betwist dat hij een mededelingsplicht had ten aanzien van de funderings- en vochtproblematiek, omdat hij daar niet van op de hoogte was (of had kunnen zijn), voor zover [eiser 1] en [eiser 2] al voldoende hebben onderbouwd dat die gebreken in de woning aanwezig zijn. Volgens [gedaagde] hebben [eiser 1] en [eiser 2] zelf hun onderzoeksplicht geschonden.
5.13.
Naar aanleiding van het voorgaande moet worden beoordeeld of er op partijen een onderzoeks- of mededelingsplicht rustte en zo ja, of zij die plicht hebben geschonden. In het algemeen geldt daarvoor dat niet aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. [8]
5.14.
Zoals hiervoor overwogen is niet komen vast te staan dat [gedaagde] wetenschap had van de gestelde gebreken. Wat hij wel wist, heeft hij door melding te maken van de lekkage en door de notulen van de VvE-vergadering te overleggen met [eiser 1] en [eiser 2] gedeeld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] en [eiser 2] erkend dat zij de notulen voorafgaand aan de koop hebben gelezen. Daaruit volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] er – dus ook zonder uitdrukkelijke mededeling van [gedaagde] – al van op de hoogte waren dat de fundering van het naburige pand in slechte staat verkeerde en dat daar funderingswerkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan had het op de weg van [eiser 1] en [eiser 2] gelegen om nader onderzoek te verrichten. Dit te meer nu de staat van de fundering voor [eiser 1] en [eiser 2] van groot belang was, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard. Zelf stellen zij dat de notulen inderdaad aanleiding gaven voor het stellen van nadere vragen, waar zij hun aankoopmakelaar de opdracht toe hebben gegeven. Aangezien [gedaagde] betwist dat er nadere informatie bij hem is opgevraagd en [eiser 1] en [eiser 2] dat niet voldoende nader hebben onderbouwd, is dat niet vast komen te staan.
5.15.
Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. Het beroep op de ouderdomsclausule is dus ook om die reden niet onaanvaardbaar.
Tussenconclusie ten aanzien van de non-conformiteit
5.16.
De conclusie van het hiervoor overwogene is dat partijen de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de gestelde funderings- en vochtproblematiek door middel van de ouderdomsclausule hebben ‘weggecontracteerd’. Dat maakt dat die gebreken – op basis van de tekst van de ouderdomsclausule – niet geacht worden belemmerend te werken op het normale gebruik van de woning en dat aan [eiser 1] en [eiser 2] op grond daarvan geen vordering toekomt.
Dwaling
5.17.
.Nu er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van non-conformiteit, zal de rechtbank beoordelen of er in dit geval wel sprake is van dwaling. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Zij waren namelijk in de veronderstelling dat het souterrain en de fundering van de woning in goede staat verkeerden. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] wist [gedaagde] of behoorde hij in de gegeven omstandigheden te weten dat dit niet het geval was en heeft hij [eiser 1] en [eiser 2] daar niet over ingelicht. Het voorgaande wordt door [gedaagde] betwist.
5.18.
Voor de vraag of er sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro, is van belang of [gedaagde] in verband met hetgeen hij wist of behoorde te weten over de gestelde funderings- en vochtproblematiek [eiser 1] en [eiser 2] op de hoogte had behoren te brengen. Zoals de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld is niet komen vast te staan dat die wetenschap bij [gedaagde] aanwezig was of had behoren te zijn. Daarom is er van dwaling ook geen sprake.
De uitleg van het addendum
5.19.
Tenslotte stellen [eiser 1] en [eiser 2] zich op het standpunt dat zij zich kunnen beroepen op het addendum omdat daarin is bepaald dat [gedaagde] er alles aan zou doen om de schade die te maken heeft met de vochtproblematiek te herstellen en dat hij alle daarmee gepaard gaande kosten op zich zou nemen. [gedaagde] stelt daar tegenover dat het addendum alleen ziet op de schade die is veroorzaakt door de sanibroyeur.
5.20.
Aangezien de inhoud van het addendum in geschil is, zal de rechter de overeenkomst uitleggen aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat de betekenis van contractsbepalingen niet alleen neerkomt op de taalkundige betekenis van de bewoordingen in de overeenkomst, maar dat dit ook wordt bepaald door de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en door hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
5.21.
De wateroverlast op de dag voor levering van de woning gaf voor partijen aanleiding om het addendum op te maken. Op dat moment was er nog niets bekend over vochtproblematiek door een lekkende kelderbak. Partijen gingen er toen nog van uit dat de wateroverlast werd veroorzaakt door een lekkende sanibroyeur. Weliswaar wordt er in het addendum gesproken over een eerste constatering, maar dat moet niet zo ruim worden opgevat dat het addendum ook ziet op omstandigheden die bij partijen toen nog volledig onbekend waren. Mede in het licht van de koopovereenkomst waar aansprakelijkheid voor funderings- en vochtproblematiek is uitgesloten, mochten [eiser 1] en [eiser 2] er niet vanuit gaan dat het addendum wél op dergelijke problematiek zou zien. Dit te meer omdat in het addendum expliciet is bepaald dat alle overige artikelen van de koopovereenkomst ongewijzigd blijven. Daarnaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er – afgezien van de dag voor levering van de woning – nooit meer plassen water op de vloer hebben gestaan, maar er alleen sprake is geweest van vochtproblematiek door de lekkende kelderbak. Dat is naar het oordeel van de rechtbank ander soort problematiek dan de waterschade waarvoor het addendum is opgesteld. Het voorgaande maakt dat het addendum geen grondslag kan bieden voor toewijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] .
Conclusie
5.22.
Omdat er geen sprake is van non-conformiteit of dwaling en [eiser 1] en [eiser 2] niet worden gevolgd in hun uitleg van het addendum, worden al hun vorderingen afgewezen.
Proceskosten
5.23.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten in conventie betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot dit vonnis begroot op € 1.325,00 aan griffierecht en € 1.572,00 aan salaris advocaat (twee punten, tarief III), in totaal
€ 2.897,00.
€ 2.897,00.
5.24.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
Onverschuldigde betaling
5.25.
[gedaagde] stelt dat het depot onverschuldigd aan [eiser 1] en [eiser 2] is uitgekeerd. Volgens [gedaagde] hadden zij daar alleen recht op als vergoeding voor schade die in verband stond met de lekkage van de sanibroyeur, zoals in het addendum overeengekomen. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zich op het standpunt stellen dat de waterschade het gevolg is van een lekkende kelderbak, is [gedaagde] niet gehouden daaraan bij te dragen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dit. Zij geven daartoe aan dat het depot terecht aan hen is uitgekeerd, nu [gedaagde] op basis van het addendum gehouden is alle waterschade te vergoeden. Daarnaast kan [gedaagde] volgens [eiser 1] en [eiser 2] niet terugkomen op zijn beslissing om het depot uit te keren.
5.26.
De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] heeft weliswaar toestemming gegeven voor het uitbetalen van het depot, maar hij heeft daarbij wel zijn recht op terugbetaling voorbehouden voor het geval dat zou blijken dat hij niet aansprakelijk is. Zoals in conventie al overwogen is [gedaagde] niet aansprakelijk voor de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde funderings- en vochtproblematiek. Daarnaast kan uit het addendum alleen worden afgeleid dat [gedaagde] zou instaan voor de waterschade die veroorzaakt is door de lekkende sanibroyeur. [eiser 1] en [eiser 2] hebben juist gesteld dat de vochtproblematiek het gevolg is van een lekkende kelderbak. Het voorgaande maakt dat [gedaagde] op grond van het voorbehoud en ook niet op grond van het addendum hoeft bij te dragen aan de schade van [eiser 1] en [eiser 2] . Dat betekent dat het depot onverschuldigd door [gedaagde] is uitbetaald. Naar de rechtbank begrijpt, heeft [gedaagde] gevorderd dat het onverschuldigd betaalde bedrag van € 10.000,00 aan hem - en niet aan de notaris – moet worden betaald. Nu de reconventionele vordering van [gedaagde] wordt toegewezen, zijn [eiser 1] en [gedaagde] gehouden het depotbedrag van
€ 10.000,00 aan [gedaagde] terug te betalen.
Wettelijke rente
5.27.
[gedaagde] vordert de wettelijke rente over het bedrag van € 10.000,00 vanaf een door de rechtbank te bepalen datum. Op grond van artikel 6:119 BW Pro heeft de schuldeiser recht op wettelijke rente vanaf het moment dat de schuldenaar in verzuim verkeert. Volgens de hoofdregel van 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij schriftelijke aanmaning waarbij aan hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Het verzuim kan ook op andere wijze intreden, zoals door het uitbrengen van een dagvaarding waarin terugbetaling van de betaalde bedragen wordt gevorderd. [9]
5.28.
[gedaagde] heeft [eiser 1] en [eiser 2] niet eerder aangemaand. Naar het oordeel van de rechtbank valt uit de proceshouding van [eiser 1] en [eiser 2] – die stellen niet gehouden te zijn tot terugbetaling van het bedrag van € 10.000,00 – af te leiden dat aanmaning nutteloos zou zijn. Daarvan uitgaande voldoet de ingestelde eis in reconventie, nu daarin aanspraak wordt gemaakt op terugbetaling van het bedrag van € 10.000,00, aan het bepaalde in artikel 6:82 lid 2 BW Pro. Naar aanleiding daarvan wordt het moment van het instellen van de eis in reconventie d.d. 27 november 2024 als uitgangspunt genomen voor de wettelijke rente.
Proceskosten
5.29.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot dit vonnis begroot op € 614,00 (tarief II, op basis van halve punten).
5.30.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In conventie en in reconventie
Nakosten
5.31.
[eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld in € 278,00 aan nakosten, te vermeerderen met de verhoging en de wettelijke rente zoals in de beslissing is bepaald.
6.De beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 2.897,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vijftien dagen na heden,
In reconventie
6.3.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 27 november 2024, tot aan de dag van volledige betaling.
6.4.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 614,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vijftien dagen na heden,
In conventie en in reconventie
6.5.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de nakosten van € 278,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vijftien dagen na heden,
6.6.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] , voor het geval zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen in de extra nakosten van € 92,00 plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vijftien dagen na betekening,
6.7.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van onderdeel 6.1, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, rechter, bijgestaan door mr. M.A. van Eerde, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.