ECLI:NL:RBAMS:2025:6446 - Rechtbank Amsterdam - Vernietiging opslagbeding huurprijswijziging wegens oneer...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10864413 CV EXPL 24-192

vonnis van: 26 augustus 2025

fno.: 561

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema

rolgemachtigde: KVN Gerechtsdeurwaarders & Juristen

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

niet verschenen

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 13 februari 2024 is een tussenvonnis gewezen, waarbij eiseres in de gelegenheid is gesteld een akte te nemen. Op verzoek van eiseres is de zaak vervolgens aangehouden in afwachting van het antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen in de zaken ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en ECLI:NL:RBAMS:2024:131. Na verzocht en verkregen uitstel heeft eiseres vervolgens de in het tussenvonnis bedoelde akte, met producties, ingediend. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. Na deze vonnisbepaling zijn (op 12 mei 2025 en op 18 augustus 2025) nog verminderingen van eis binnengekomen.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Voornemen uit het tussenvonnis

1. Vanwege pensionering van de kantonrechter die het tussenvonnis van 13 februari 2024 heeft gewezen, wordt dit vonnis gewezen door een opvolgend kantonrechter.

2. In het tussenvonnis van 13 februari 2024 heeft de kantonrechter overwogen voornemens te zijn de volgende bedingen te vernietigen omdat zij oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG:

Artikel 6.2, 6.3 en 6.4 van de huurovereenkomst (huurprijswijziging);
Artikel 6.8 van de huurovereenkomst en artikel 6.3 van de algemene voorwaarden (markthuurprijs);
Artikel 24.2 van de algemene voorwaarden (rente).

3. Ten aanzien van de bedingen betreffende de (aanpassing aan de) markthuurprijs, dus artikel 6.8 van de huurovereenkomst en artikel 6.3 van de algemene voorwaarden, komt de kantonrechter hierbij terug op dat oordeel. Uit het dossier leidt de kantonrechter af dat eiseres nooit gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huur op deze manier aan te passen. Dit beding ligt dus niet aan de vordering ten grondslag, zodat toetsing van dit beding aan Richtlijn 93/13 achterwege kan blijven.

4. De kantonrechter stelt voorts vast dat eiseres zich in haar akte niet heeft uitgelaten over het voornemen om het rentebeding te vernietigen wegens het oneerlijke karakter ervan. Op de in het tussenvonnis vermelde gronden is de kantonrechter dan ook van oordeel dat dit beding (artikel 24.2 van de algemene voorwaarden) oneerlijk is en dat beding zal worden vernietigd. Omdat eiseres in dat geval ook niet mag terugvallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68) betekent dit dat de gevorderde rente wordt afgewezen.

Huurprijswijzigingsbedingen

5. De kern van het geschil betreft de vraag of de bedingen over huurprijswijziging oneerlijk zijn en zo ja, wat daar het gevolg van moet zijn.

6. De betreffende bedingen (artikel 6.2, 6.3 en 6.4 van de huurovereenkomst) luiden als volgt:

6.2.

De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

6.3.

Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder 6.2 van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgegane kalenderjaar.

6.4.

Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 6.2 en 6.3 vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 5%.

7. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat al deze bedingen oneerlijk zijn omdat, kort samengevat, het in dit geval mogelijk is om bovenop een verhoging conform de wettelijke regels of met de inflatiecorrectie een verhoging van ieder jaar maximaal 5% toe te passen. Voor die extra verhoging van maximaal 5% ontbreken bovendien gronden, zodat de huurder aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

8. Daarbij is overwogen dat het feit dat de betreffende bepalingen zijn verdeeld over meerdere bedingen, het voorgaande niet anders maakt, omdat de bedingen alle betrekking hebben op de vraag hoe de huur jaarlijks gewijzigd wordt.

9. Op dit laatste komt de kantonrechter hierbij terug. De huurprijswijzigingsbedingen bestaan uit bedingen over verhoging conform de wet (6.2) of indexatie (6.3) en uit een beding over opslag (6.4). Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) volgt dat een opslagbeding los staat van een indexatiebeding en dat het oneerlijke karakter daarvan apart moet worden getoetst. In het tussenvonnis was al overwogen dat een beding op grond waarvan de huur kan worden verhoogd op grond van de wet of de indexatie, niet oneerlijk is. De artikelen 6.2 en 6.3 van de huurovereenkomst zijn in het licht van al het voorgaande niet oneerlijk.

10. Beoordeeld moet dan worden of het opslagbeding van maximaal 5% (artikel 6.4) eerlijk is. Eiseres heeft in haar laatste akte uitvoerig betoogd dat dat het geval is.

Nieuw beleid waarmee geen rekening kon worden gehouden

11. In de eerste plaats heeft zij erop gewezen dat met de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen die sinds 2023 bij met name de rechtbank Amsterdam plaatsvindt, sprake is van nieuw beleid. Voorheen werd daarop nooit getoetst. Eiseres is door dit nieuwe beleid overvallen en kon dit bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet voorzien.

12. De kantonrechter begrijpt dit betoog aldus dat eiseres meent dat ambtshalve toetsing in dit geval achterwege moet blijven. Dat betoog gaat niet op. Eiseres heeft niet weersproken dat een huurder van woonruimte een consument is. Op grond van vaste jurisprudentie moet in dat geval - ook ambtshalve - getoetst worden of aan de vordering bedingen ten grondslag (kunnen) liggen die oneerlijk zijn de in zin van Richtlijn 93/13 EG. Dat vóór 2023 in huurzaken nog geen ambtshalve toetsing plaatsvond, betekent niet dat die toetsing nu niet meer zou kunnen en moeten plaatsvinden.

13. Voor zover eiseres betoogt dat het beding niet oneerlijk is omdat zij dit nieuwe beleid van toetsing bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet kon voorzien, gaat ook dat niet op. Zelfs als eiseres niet kon voorzien dat rechters op enig moment de door eiseres gehanteerde voorwaarden ambtshalve zouden gaan toetsen aan Richtlijn 93/13, had zij bij het opstellen van de voorwaarden wel rekening kunnen houden met het bestaan van die Richtlijn en de daaruit voor haar voortvloeiende verplichtingen. De huurovereenkomst is immers gesloten in 2015, ruim na de totstandkoming van Richtlijn 93/13 en de implementatie daarvan.

Toepassing arrest Hoge Raad 29 november 2024

14. Eiseres heeft voorts gesteld dat het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, weliswaar betrekking had op een opslagbeding van maximaal 3%, maar dat uit het arrest ook aanknopingspunten volgen voor het oordeel dat ook een opslagbeding van maximaal 5%, zoals in de onderhavige zaak, niet oneerlijk is. In dat kader wijst eiseres erop dat huurovereenkomsten duurovereenkomsten zijn, waarbij het noodzakelijk is dat partijen bij aanvang afspraken maken over hoe de huurprijs zich ontwikkelt. Niemand weet echter hoe de inflatie zich zal ontwikkelen. Verder wijst eiseres erop dat zij in de praktijk altijd behoedzaam en prudent gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huur te verhogen. Zij heeft de huur nog nooit verhoogd met het maximale percentage. Gemiddeld lag de huurverhoging een fractie boven de inflatie, terwijl de wettelijk gemaximeerde huurverhoging in de sociale sector steeds hoger lag. Tot slot wijst zij erop dat het opslagpercentage in artikel 6.4 van de huurovereenkomst nooit meer zal zijn dan 5%. De consument heeft dus zekerheid dat de huurverhoging is gemaximeerd; hij is niet overgelaten aan de willekeur van de verhuurder.

15. In zijn arrest van 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een opslagbeding van maximaal 3% bovenop een indexatiebeding niet oneerlijk bevonden. Daarbij is overwogen dat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen daarmee de doelen van het opslagbeding te bereiken, te weten het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Bij de toetsing van het opslagbeding moet het (cumulatieve) effect van het indexatiebeding worden meegewogen. Verder is van belang dat bij een dergelijk opslagbeding de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.

16. Aan eiseres kan worden toegegeven dat met een opslagpercentage van maximaal 5% bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is dat de huurverhoging op grond van die opslag niet meer zal zijn dan 5%. Daarmee is echter nog niet gezegd dat dit beding, net zoals een opslagbeding van 3%, eerlijk is. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Eiseres heeft met haar onder r.o. 14 weergegeven betoog ook in het geheel niet aangetoond dat dat in dit geval wel zo zou zijn. Het percentage ligt ook veel hoger dan de opslagpercentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Dat eiseres in de praktijk prudent omgaat met het opslagbeding, is tot slot niet relevant voor de beoordeling of het beding oneerlijk is of niet. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten.

Wet op het overleg huurders verhuurder

17. Eiseres heeft verder betoogd dat het evenwicht tussen partijen niet wordt verstoord omdat de belangen van de huurders op grond van de Wet overleg huurders verhuurder (WOHV) behartigd worden door de onafhankelijke huurdersorganisatie Alert. Alert heeft recht op informatie van, overleg met en advies aan eiseres ten aanzien van de (wijziging van de) huurvoorwaarden van eiseres. De onderhavige huurvoorwaarden, waaronder het huurprijswijzigingsbeding, zijn ook aan Alert voorgelegd en met haar besproken, en zijn door Alert onvoorwaardelijk aanvaard. Bovendien wordt jaarlijks overleg gevoerd over de dat jaar toe te passen huurprijsaanpassing de verschillende segmenten.

18. Het gaat in deze zaak om toetsing van het beding uit de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde. Toetsing van het beding moet plaatsvinden uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Gedaagde zelf heeft niet over het beding onderhandeld. Dat Alert dat destijds namens gedaagde heeft gedaan, blijkt niet uit het beding, nog daargelaten dat Alert op basis van de Wohv geen onderhandelings- of instemmingsrecht heeft. Dat eiseres jaarlijks met Alert overlegt over de toe te passen huurprijsaanpassing betreft (wederom) een kwestie van hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het beding. Hoe uitvoering wordt gegeven aan het beding is, zoals hiervoor al is overwogen, niet relevant voor de vraag of het beding eerlijk is.

Bij huurcontracten minder noodzaak tot bescherming van de consument

19. Eiseres heeft voorts het volgende betoogd. De recente Nederlandse rechtspraak over huurprijswijzigingsbedingen is gebaseerd op jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie betreffende consumentenbescherming. Die Europese jurisprudentie gaat echter over andere typen contracten dan huurcontracten, namelijk energiecontracten, financiële producten en telecomcontracten. Bij deze contracten is veel meer contractsvrijheid, zodat er een grotere noodzaak tot (Europese) consumentenbescherming is. Bovendien zijn die contracten makkelijker op te zeggen door de consument. Bij huurcontracten voor woonruimte is, zeker in Nederland, niet die mate van consumentenbescherming noodzakelijk omdat in Nederland veelal sprake is van dwingende huurregelgeving die al tot doel heeft de consument te beschermen. Door het tekort aan woningen is opzegging van de huurovereenkomst voor de huurder niet een optie om van een oneerlijk beding af te komen. De consumentenbescherming die de rechtbanken voor huurders thans nodig achten schiet echter door in zijn gevolgen en haalt elke balans uit de verhouding tussen huurder en verhuurder. De consument wordt beschermd en krijgt daarnaast nog een financiële tegemoetkoming mee, waardoor hij niet snel genegen zal zijn te vertrekken. De verhuurder kan vanwege de regelgeving (anders dan bij bijvoorbeeld energiecontracten) ook niet eenvoudig de huurovereenkomst opzeggen. De belangen van de verhuurder worden door dit alles onevenredig geschaad.

20. Niet in geschil is dat in deze zaak sprake is van een professioneel handelend verhuurder en een consument. In dat geval
moetde rechter de algemene voorwaarden die aan de orde (kunnen) zijn, ambtshalve toetsen aan Richtlijn 93/13. Daarin verschilt een huurovereenkomst niet van de door eiseres genoemde typen overeenkomsten die aan de orde waren in Europese jurisprudentie. De huurovereenkomst kan wel van de overige overeenkomsten verschillen vanwege de duur ervan, al kunnen ook andere contracten voor langere tijd worden aangegaan en kunnen ook die niet altijd tussentijds worden beëindigd. Het is waar dat een verhuurder de huurovereenkomst, buiten de in de wet geregelde gronden, niet kan beëindigen, maar ook de huurder kan dat in de praktijk meestal niet, omdat er geen andere woonruimte beschikbaar is. Dat laatste maakt dat consumentenbescherming bij huurovereenkomsten juist noodzakelijker is dan bij andersoortige contracten waarbij, zoals eiseres ook stelt, de consument juist eenvoudiger kan opzeggen of overstappen en er meerdere alternatieven zijn. Dat de huurder beschermd wordt door de Nederlandse huurwetgeving is eveneens waar, maar die bescherming betreft vooral de (on)mogelijkheid tot beëindiging van de huur en, zeker in gevallen van geliberaliseerde woonruimte zoals in dit geval aan de orde is, veel minder de huurprijsbescherming. Dat eiseres als woningcorporatie gebonden is aan de ‘huursombenadering’ (artikel 54 Woningwet Pro), zoals eiseres ook heeft betoogd, doet hier niet aan af. In dat artikel is, kort gezegd, bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor. Het gaat hierbij dus om de gemiddelde huurprijs en hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor de betreffende woning is of zal zijn, waardoor ook niet duidelijk is in hoeverre de individuele huurder hierdoor wordt beschermd. Bovendien wordt gelet op artikel 54 lid 2 van Pro de Woningwet bij de berekening van de hiervoor bedoelde gemiddelde huurprijs geen rekening gehouden met huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs.

21. Dat de gevolgen van het oneerlijk achten van een beding groot zijn, realiseert de kantonrechter zich terdege. Die gevolgen vloeien voort uit de Richtlijn, waaruit volgt dat handelen in strijd met de Richtlijn moet leiden tot een sanctie die doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moet zijn. Dat laatste leidt tot vernietiging van het beding, waarbij de gebruiker niet mag terugvallen op eventueel wettelijke regelingen. Dat dit gevolg de balans verstoort, zoals eiseres stelt, maakt echter niet dat de beoordeling van de vraag of het beding oneerlijk is of niet, anders moet zijn. Bij die beoordeling is immers alleen relevant of het beding bij het aangaan ervan het evenwicht tussen partijen verstoort. Het is duidelijk dat de huurder op dat moment de zwakkere partij is.

Aanvangshuurprijs onder marktniveau

22. Eiseres heeft ook gewezen op het feit dat de onderhavige woning aan gedaagde is verhuurd tegen een aanvangshuurprijs die onder de markthuurwaarde lag, terwijl eiseres er ook voor had kunnen kiezen de woning tegen een marktconforme prijs te verhuren. De jaarlijkse huurverhoging wordt over deze lagere huurprijs berekend. Dit maakt volgens eiseres ook dat het beding niet oneerlijk is.

23. De kantonrechter volgt eiseres daarin niet. Eiseres heeft er zelf voor gekozen de woning tegen een bepaald prijsniveau te verhuren. Niet valt in te zien waarom dat van invloed is op de vraag of het huurprijsverhogingsbeding eerlijk is of niet. Het opslagbeding voorziet immers in een procentuele verhoging die voor elke aanvangshuur zou gelden.

Bijzondere positie van eiseres als woningcorporatie

24. Volgens eisers betekent het feit dat zij een woningcorporatie is dat zij, anders dan commerciële verhuurders, publieke taken heeft, die ook extra exploitatielasten met zich meebrengen. Bovendien heeft eiseres voornamelijk woningbezit in Amsterdam, met een substantieel hogere waarde en de laatste jaren ook een hogere waardestijging dan elders in het land. Mede daarom hebben woningcorporaties behoefte aan een redelijke bandbreedte bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. Het onderhavige opslagbeding biedt hen daarvoor de ruimte.

25. Dit betoog gaat niet op. Een opslagbeding kan volgens de Hoge Raad noodzakelijk zijn voor het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Zoals hiervoor ook al is overwogen heeft eiseres in het geheel niet onderbouwd waarom het voor het bereiken van deze doelen noodzakelijk is om een hoger opslagbeding dan maximaal 3%, dat door de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk is bevonden, te hanteren. Met de hiervoor aangehaalde (kale) stellingen heeft eiseres dat nog altijd niet onderbouwd.

Ontwrichtende rechtspraak

26. Eiseres heeft verder betoogd dat ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen zoals die sinds 2023 door diverse rechtbanken, waaronder Amsterdam, wordt verricht, tot maatschappij-ontwrichtende gevolgen leidt. Huurders kunnen, in geval van een oneerlijk geacht beding, een flink onverwacht financieel voordeel en een lagere huurprijs in de wacht slepen en zullen snel niet meer geneigd zijn te vertrekken uit hun huurwoning. Dit heeft grote gevolgen voor de financiële positie van verhuurders en uiteindelijk ook voor het woningbouwbeleid en de pensioenen van veel mensen.

27. De kantonrechter is zich bewust van de verstrekkende gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding, maar dit betekent niet dat het oordeel over de eerlijkheid daardoor anders moet worden, of dat vernietiging van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel daardoor achterwege moet blijven. Zoals eerder overwogen is de rechter nu eenmaal gehouden om bedingen in een overeenkomst ambtshalve te toetsen op oneerlijkheid. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter deze volgens vaste rechtspraak van het HvJEU vervolgens buiten toepassing laten opdat zij geen dwingende gevolgen hebben voor de consument, tenzij de consument zich daartegen verzet. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een bepaald beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld, met name door een recht in het leven te roepen op terugbetaling van de voordelen die de verkoper op grond van dat oneerlijke beding ten nadele van de consument onverschuldigd heeft verkregen. Het ontbreken van een dergelijke terugbetalingsplicht zou immers afbreuk kunnen doen aan de afschrikwekkende werking die artikel 6 lid 1 Richtlijn Pro 93/13 EG, gelezen in samenhang met artikel 7 lid 1 daarvan Pro, heeft willen hechten aan de vaststelling dat bedingen in de tussen een consument en een verkoper gesloten overeenkomst, oneerlijk zijn (zie HvJEU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 (Bank M) en het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, r.o. 3.3.2).

Artikel 1 EP Pro EVRM

28. Het buiten toepassing verklaren van het opslagbeding leidt volgens eiseres ook tot strijd met het grondrecht op een ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 EP Pro EVRM. De Hoge Raad heeft in het verleden weliswaar geoordeeld dat wettelijke huurprijsregulering in Nederland in algemene zin niet in strijd is met artikel 1 EP Pro EVRM, maar heeft zich niet uitgelaten over de situatie dat als gevolg van niet voorziene, gewijzigde regelgeving of rechtspraak een verhuurder zijn (rendements)doelen niet meer kan behalen en zijn belangen daardoor disproportioneel worden geschaad.

29. De kantonrechter volgt eiseres hierin niet. Vooropgesteld wordt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld, zoals eiseres ook zelf aangeeft, dat de Nederlandse huurprijsregulering niet in strijd is met artikel 1 EP Pro EVRM (ECLI:NL:HR:2018:109). Dat systeem staat huurverhogingen, ook in de geliberaliseerde sector, toe. Ook Richtlijn 93/13 EG staat niet in de weg aan het doorvoeren van huurverhogingen, ook in de geliberaliseerde sector, mits de bedingen op grond waarvan die huurverhoging plaatsvindt, eerlijk zijn. Dat laatste is wat de rechter moet toetsen en sinds 2023 ook toetst. Als een verhuurder door de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding geen huurverhogingen meer kan doorvoeren, is dat niet het gevolg van ‘gewijzigde spelregels tijdens het spel’, zoals eiseres heeft aangevoerd, maar is dat de sanctie die volgt uit Richtlijn 93/13 op het hanteren van oneerlijke bedingen. Zoals hiervoor al eerder overwogen bestond de Richtlijn al lang ten tijde van het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

30. Onder verwijzing naar alle voorgaande argumenten voert eiseres tot slot nog aan dat vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat dit disproportionele gevolgen heeft die catastrofaal zullen zijn voor eiseres en extreem schadelijk voor het algemeen belang. Vernietiging moet daarom achterwege blijven.

31. Een krachtens de wet geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar matstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat laatste betekent dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het niet van toepassing laten zijn van een wettelijke regeling (in dit geval: vernietiging). Uitgangspunt is dat oneerlijke bedingen worden vernietigd opdat de gebruikers ervan worden aangespoord om deze uit hun voorwaarden te halen. Dat doel zou teniet worden gedaan als vernietiging achterweg zou blijven en de bedingen dus in stand zouden worden gelaten vanwege het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Dat vernietiging van het opslagbeding ongunstig is voor eiseres, is duidelijk. Dat dat voor haar catastrofaal is en in het algemeen extreem schadelijk is, is echter onvoldoende concreet gemaakt.

Verjaring

32. Voor het geval het beding toch oneerlijk wordt bevonden heeft eiseres subsidiair verzocht om vast te stellen dat een eventuele vordering van gedaagde ter zake van teveel betaalde huur is verjaard.

33. Gedaagde heeft verstek laten gaan. Er is dus geen sprake van een vordering van gedaagde tot terugbetaling van teveel betaalde huur. Aan het beroep op verjaring gaat de kantonrechter dan ook voorbij.

Verbod op ambtshalve verrekening

34. Eiseres heeft tot slot nog verzocht om toepassing te geven aan het oordeel van de Hoge Raad in het arrest van 29 november 2024 dat de rechter de vordering van verhuurder tot betaling van de huurachterstand niet mag verrekenen met een eventuele tegenvordering van huurder die het gevolg is van het buiten toepassing laten van een oneerlijk huurverhogingsbeding. De kantonrechter zal met inachtneming van dat verbod op verrekening beslissen op de vordering.

Conclusie

35. De conclusie uit al het voorgaande is dat de stellingen van eiseres over de eerlijkheid van het opslagbeding niet opgaan. Het opslagbeding (artikel 6.4 van de huurovereenkomst) is oneerlijk en wordt vernietigd.

36. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van artikel 6.2 of artikel 6.3 van de huurovereenkomst. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen een verhoging gebaseerd op artikel 6.2 of 6.3, voor zover die verhogingen in rekening zijn gebracht.

37. Niettegenstaande het verbod op ambtshalve verrekening kan, zo volgt eveneens uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt relevant zijn of gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. Eiseres wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld om een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.

38. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.

39.
Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.

BESLISSING

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 23 september 2025 om 14:00 uurvoor het nemen van een akte door eiseres als hierboven omschreven;

bepaalt dat eiseres de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.