Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11884568 \ KK EXPL 25-617
Vonnis van 1 oktober 2025
in de zaak van
[opposant],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in het verzet (opposant),
oorspronkelijk de gedaagde partij,
hierna te noemen: [opposant] ,
gemachtigde: mr. D. Buisman,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROYAL CITY VASTGOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in het verzet (geopposeerde),
oorspronkelijk de eisende partij,
hierna te noemen: Royal City,
gemachtigde: CW en Partners B.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de oorspronkelijke dagvaarding van 9 april 2025, met producties,
- het tussenvonnis van 4 juli 2025,
- de akte van Royal City naar aanleiding van het tussenvonnis,
- het verstekvonnis van 29 augustus 2025,
- de kort geding dagvaarding van 19 september 2025, met producties.
- de kort geding dagvaarding van 19 september 2025, met producties.
1.2.
Partijen stemmen ermee in dat de kort geding dagvaarding van 19 september 2025 wordt aangemerkt als een dagvaarding in verzet.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 september 2025. [opposant] is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote, [naam tolk] als tolk in de Bulgaarse taal en zijn gemachtigde. Voor Royal City zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door [naam 3] namens de gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Royal City een akte (aanvullende informatie op basis van de verzetdagvaarding) met producties ingediend. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht, [opposant] aan de hand van pleitnotities, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[opposant] huurt vanaf 1 mei 2021 van Royal City de woning aan het adres [adres] . De huur bedraagt € 1.825,00 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
2.3.
[opposant] heeft een achterstand laten ontstaan in de betaling van de huur.
3.Het geschil
3.1.
Royal City heeft bij dagvaarding van 9 april 2025 onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, met veroordeling van [opposant] tot betaling van de huurachterstand van € 6.225,00 en van € 1.825,00 per maand tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.2.
Bij verstekvonnis van 29 augustus 2025 zijn de vorderingen van Royal City grotendeels toegewezen, met uitzondering van de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten, vanwege oneerlijke bedingen in de voorwaarden.
3.3.
Bij dagvaarding van 19 september 2025 heeft [opposant] aangevoerd dat hij de Nederlandse taal niet goed machtig is en hij daarom niet eerder juridische hulp heeft gezocht. Daarnaast kent de woning gebreken, zoals loslatend laminaat en schimmel in de badkamer. De huurprijs staat niet in verhouding tot de gebrekkige kwaliteit van de woning. [opposant] betwist de hoogte van de vordering, omdat geen rekening is gehouden met een betaald bedrag van € 4.900,00. De huurachterstand is niet ontstaan uit betalingsonwil, maar betalingsonmacht. [opposant] is zijn baan kwijtgeraakt. Ook is de huur van de woning te hoog. Er wordt actief gezocht naar een betaalbare woning. [opposant] wordt daarbij begeleid door De Straatalliantie. Gewerkt wordt aan sanering van zijn schulden en een mogelijk moratorium. In de woning wonen twee minderjarige kinderen, waarvan er één chronisch ziek is. Hun belangen moeten in aanmerking worden genomen. Zonder passende alternatieve opvang zal ontruiming betekenen dat zij op straat komen te staan.
3.4.
Royal City heeft naar aanleiding van de dagvaarding van [opposant] laten weten dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot € 13.450,00. Royal City moet al jaren maandelijks achter de huur aanzitten. Er zijn meerdere klachten ingediend tegen [opposant] in verband met overbewoning. Er is hulp aangeboden, maar [opposant] heeft die hulp in het verleden niet of nauwelijks geaccepteerd. De gestelde gebreken worden veroorzaakt doordat er meer mensen in de woning wonen dan is toegestaan en de woning niet of te weinig wordt gelucht. Overigens is de melding over de gebreken pas vier maanden geleden bij Royal City binnengekomen. Bij de oplevering van de woning is een maand huur en een maand borg voldaan. Waar het gestelde bedrag van € 4.900,00 vandaan komt weet Royal City niet. Dat er minderjarige kinderen wonen neemt niet weg dat [opposant] verantwoordelijk is voor tijdige en volledige betaling van de huur en daarmee het dak boven het hoofd van zijn kinderen. Dat heeft [opposant] nagelaten. Tegelijkertijd kiest [opposant] ervoor om zijn geld uit te geven aan luxegoederen, zoals een BMW 535i, aldus Royal City.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de verstekvonnissen van 4 juli 2025 en 29 augustus 2025 is de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden ambtshalve getoetst aan het consumentenrecht, meer in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Op dezelfde gronden komt de kantonrechter in deze tot dezelfde beoordeling bij de toetsing en verwijst daarvoor naar de verstekvonnissen. Gevolg daarvan is dat Royal City een beroep kan doen op de huurprijs- en servicekostenbedingen.
4.2.
Royal City vordert huur vanaf 1 januari 2025. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand volgens haar € 6.225,00. Dat betrof de periode januari 2025 tot en met april 2025. In de laatste akte heeft Royal City laten weten dat de huurachterstand op dit moment, berekend tot 1 oktober 2025, € 13.450,00 bedraagt. Met de betalingen die [opposant] stelt te hebben verricht heeft Royal City rekening gehouden. De door [opposant] genoemde betaling van € 4.900,00 is niet van een onderbouwing voorzien, terwijl de ontvangst daarvan door Royal City wordt betwist. Daarom kan daarmee geen rekening worden gehouden.
4.3.
De huurachterstand is sinds de dagvaarding aanzienlijk toegenomen. De huur is, gelet op het gestelde inkomen en de uitgaven, te hoog voor [opposant] . Ten tijde van de mondelinge behandeling was er een huurachterstand van ruim zeven maanden. De hoofdverplichting van een huurder is om de huur tijdig en volledig te betalen. Ingeval van een tekortkoming geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de meeste gevallen wordt een vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen bij een huurachterstand van drie maanden, al moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. In dat kader kan relevant zijn dat de lopende huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
4.4.
Geoordeeld wordt dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen. De lopende huur wordt niet betaald, terwijl de huurachterstand alleen maar is toegenomen. Van een tekortkoming van geringe betekenis is geen sprake. Ondanks dat [opposant] stelt dat de woning gebreken heeft en de huurprijs daarom naar beneden zou moeten worden bijgesteld, is vast komen te staan dat in de woning langdurig sprake was van overbewoning, doordat de neef van [opposant] met zijn vrouw en twee kinderen bij het gezin inwoonde en later zijn ouders. Nog daargelaten dat dit in strijd is met het bepaalde in de huurovereenkomst, is zo’n woning niet geschikt voor zoveel mensen. Als de woning dan niet voldoende wordt gelucht, zoals door Royal City ter zitting is aangevoerd, kan schimmelvorming door overmatig vocht een logisch gevolg zijn. Bovendien is niet weersproken dat de melding van gebreken pas vier maanden geleden is gedaan, derhalve na het uitbrengen van de dagvaarding. Een eventuele huurkorting vanwege gebreken, voor zover daaraan zou worden toegekomen, zou daarom in het niet vallen ten opzichte van de huurachterstand. Nu tot slot geen vordering in reconventie op dit punt is ingesteld en gelet op het voorgaande niet eenvoudig is vast te stellen dat sprake is van een gebrek waarvoor Royal City aansprakelijk is, gaat de kantonrechter op grond van artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek aan dit verweer voorbij.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat [opposant] met twee minderjarige kinderen in de woning woont. Het belang van de minderjarige kinderen speelt een belangrijke rol bij de beoordeling of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarig kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het feit dat [opposant] en zijn echtgenote minderjarige kinderen hebben weegt dus mee, maar betekent niet dat zij in de woning kunnen blijven zonder dat de huurachterstand wordt betaald. Daarbij wordt van belang geacht dat [opposant] al geruime tijd hulp krijgt aangeboden, maar hij die hulp langdurig niet heeft aangenomen. Met het betalingsgedrag van [opposant] en de door hem gestelde prioriteiten voor wat betreft zijn uitgaven heeft Royal City geen enkel zicht op voldoening van de huurachterstand. Weliswaar stelt [opposant] inmiddels sinds drie dagen weer werk te hebben, maar zelfs met inachtneming van de door hem gestelde inkomsten die hij daarmee zal genereren, is het nog maar de vraag of hij structureel aan zijn betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen. Daarbij geldt dat [opposant] ter zitting heeft erkend eind vorig jaar een auto (BMW 5-serie) te hebben geleased, naar eigen zeggen omdat zijn vrienden dat ook doen, terwijl hij dat geld had kunnen aanwenden voor de huur.
4.6.
Conclusie is dan ook dat de ontstane en steeds verder oplopende achterstand in de huurbetalingen onder bovenstaande omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op de hoogte van deze achterstand en het betalingsgedrag van [opposant] , ziet de kantonrechter geen ruimte om een langere termijn voor ontruiming toe te kennen. Van Royal City kan niet worden gevergd om [opposant] , ondanks dat hij daar verblijft met minderjarige kinderen, nog langer in het gehuurde te laten verblijven. In dat verband wordt meegewogen dat bij een dreigende ontruiming naar verwachting snel een alternatieve woonruimte voorhanden kan zijn door het indienen van een aanvraag voor noodopvang bij de gemeente, die in contact staat met woningcorporaties en andere hulpinstellingen.
4.7.
Het voorgaande leidt ertoe dat de oorspronkelijke vordering van Royal City, inclusief ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, wordt toegewezen, op de wijze als in de beslissing vermeld. De reeds aangevangen tenuitvoerlegging van het verstekvonnis kan Royal City dan ook na betekening van dit vonnis voortzetten.
4.8.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente worden afgewezen omdat de toepasselijke bedingen in de algemene voorwaarden (artikelen 11.3 en 25.2) oneerlijk zijn, zoals ook overwogen in het verstekvonnis. De gevorderde proceskostenveroordeling zal, hoewel het betreffende beding ook ten aanzien van de gerechtelijke kosten oneerlijk is, nu het een huurovereenkomst betreft in afwachting van het antwoord op de door de Hoge Raad gestelde prejudiciële vraag hierover aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081) worden toegewezen. [opposant] wordt daarom veroordeeld in de proceskosten, zoals hieronder begroot.
4.9.
[opposant] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Royal City worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.408,71
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 29 augustus 2025, bekend onder zaakkenmerk 11662823 \ CV EXPL 25-6277,
en, opnieuw rechtdoende
5.2.
verklaart voor recht dat [opposant] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de met Royal City gesloten huurovereenkomst,
5.3.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ,
5.4.
veroordeelt [opposant] de woning met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Royal City te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.5.
veroordeelt [opposant] tot betaling aan Royal City van:
- € 13.450,00 aan huurachterstand, berekend tot 1 oktober 2025,
€ 1.825,00 per maand vanaf 1 oktober 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.6.
veroordeelt [opposant] in de proceskosten van € 1.408,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [opposant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
991