Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer / rekestnummer: C/13/770745 / HA RK 25-192
Beschikking van 2 oktober 2025
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
advocaat: mr. M.M. van der Marel,
tegen
[verweerder],
wonende te [woonplaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
bijgestaan door mr. N.A.M.E.C. Fanroy,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 24 oktober 2024, ingediend bij de rechtbank Midden-Nederland,
- het verbeterde verzoekschrift met 8 producties,
- het verweerschrift van 21 mei 2025, met één productie,
- de beschikking van 11 juni 2025 met nummer C/16/583113 / HA RK 24-192, waarbij de rechtbank Midden-Nederland zich onbevoegd heeft verklaard om van het verzoek kennis te nemen, met verwijzing van de zaak naar de rechtbank Amsterdam,
- de mondelinge behandeling van 2 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar namens [verweerder] pleitaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.Feiten
2.1.
Op 12 juli 2012 zijn verschillende vennootschappen behorende tot het Eurocommerce concern failliet verklaard. [verzoeker] was (indirect) aandeelhouder en (indirect) bestuurder van Eurocommerce. Het concern hield zich bezig met het ontwikkelen van kantoorgebouwen in Nederland.
2.2.
Tot de boedel behoorden onder andere 44 kantoorpanden waarop hypotheekrechten rusten van verschillende banken (hierna: de kantoorpanden). In verband met het faillissement hebben de banken besloten tot openbare verkoop van de verhypothekeerde panden. Met toestemming van de rechter-commissaris werd vervolgens tussen deze banken overeenstemming bereikt over het optuigen van een silo-constructie. Die kwam er – kort gezegd – op neer dat er een nieuwe vennootschap werd opgericht: SEC Holding B.V. (hierna: SEC). SEC heeft vervolgens vier besloten vennootschappen opgericht, de zogenoemde silo’s. De kantoorpanden zijn verkocht aan de silo’s. Het doel van deze constructie was om te voorkomen dat de kantoorpanden, die een aanzienlijk aandeel in de destijds slechte kantorenmarkt vertegenwoordigden in één keer op de markt zouden komen, waardoor deze minder zouden opbrengen.
2.3.
Vervolgens zijn er in 2012 via de silovennootschappen onderhandse verkoopovereenkomsten gesloten, waarvoor overeenkomstig artikel 3:268 lid 2 BW toestemming van de voorzieningenrechter is verkregen. [1] [verweerder] heeft voor de koopovereenkomsten de vereiste akten van levering opgemaakt, ondertekend en ingediend bij het kadaster.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Het verzoekschrift strekt ertoe dat de rechtbank een voorlopig getuigenverhoor zal bevelen, waarbij 13 getuigen worden gehoord.
3.2.
[verzoeker] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat hij (recent) heeft ontdekt dat er onregelmatigheden zijn geweest bij de verkooptransacties. Objecten uit de boedel zouden onder de marktwaarde zijn verkocht en vervolgens, binnen korte tijd, tegen veel hogere prijzen zijn (door)verkocht. [verweerder] heeft als betrokken notaris bij dit proces niet zorgvuldig gehandeld, althans onvoldoende (aanvullend) onderzoek gedaan naar de daadwerkelijke marktwaarde van de objecten. Hierdoor is [verzoeker] ernstig benadeeld.
3.3.
[verweerder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek met – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten plus de wettelijke rente daarover.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor moet voldoen aan artikel 187 Rv. Uitgangspunt is dat in gevallen waarin getuigenbewijs is toegelaten een voorlopig getuigenverhoor wordt bevolen als een belanghebbende daarom verzoekt. In het verzoekschrift moet de verzoeker duidelijk vermelden waar de zaak globaal om gaat, wat hij vordert of wil vorderen, welke feiten hij wil bewijzen en wie de getuigen zijn. Ook moet duidelijk genoeg zijn wat de getuigen daarover kunnen verklaren. Heel gedetailleerd hoeft de verzoeker niet te zijn, omdat een voorlopig getuigenverhoor nu juist dient om onduidelijkheden op te helderen en om degene die om zo’n verhoor verzoekt in staat te stellen te beoordelen of het zinvol is een voorgenomen vordering in te stellen. [2]
4.2.
Als hieraan is voldaan, kan het verzoek slechts worden afgewezen op een viertal gronden:
als sprake is van misbruik van bevoegdheid in de zin van artikel 3:13 BW;
als het verzoek in strijd komt met de eisen van een goede procesorde;
als het verzoek afstuit op een ander, door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar;
als de verzoeker bij toewijzing van haar verzoek geen belang heeft, als bedoeld in artikel 3:303 BW. [3] Hierbij speelt een rol of de voorgenomen vordering kansrijk is, maar dat zal zoals gezegd in deze procedure alleen op hoofdlijnen worden onderzocht. Geheel onbelangrijk is het niet, omdat het belang en de proportionaliteit van het verzoek toetsbaar moeten zijn.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt.
4.4.
Het belang van [verzoeker] is
“duidelijkheid te verkrijgen over de verkoopprocessen – meer specifiek het vaststellen van de (minimale) verkoopprijs en de notariële controle op deze vaststelling – ten behoeve van het bepalen van zijn rechtspositie”.Een verdere omlijning is niet opgenomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [verzoeker] nog verklaard dat het niet enkel om de verkopen in 2012 vanuit de boedel aan de silo’s gaat, maar ook om de verkopen die daarna hebben plaatsgevonden. In het licht van die latere verkopen lijkt het er volgens [verzoeker] op dat de verkoopprijzen in 2012 te laag zijn geweest en de notaris had daar onderzoek naar moeten doen.
“duidelijkheid te verkrijgen over de verkoopprocessen – meer specifiek het vaststellen van de (minimale) verkoopprijs en de notariële controle op deze vaststelling – ten behoeve van het bepalen van zijn rechtspositie”.Een verdere omlijning is niet opgenomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [verzoeker] nog verklaard dat het niet enkel om de verkopen in 2012 vanuit de boedel aan de silo’s gaat, maar ook om de verkopen die daarna hebben plaatsgevonden. In het licht van die latere verkopen lijkt het er volgens [verzoeker] op dat de verkoopprijzen in 2012 te laag zijn geweest en de notaris had daar onderzoek naar moeten doen.
4.5.
[verzoeker] heeft zijn stelling onderbouwd met een stuk van Ernst & Young (hierna: EY) en verschillende aktes. Uit deze stukken in samenhang gezien zou blijken dat de in 2012 verkochte panden binnen korte tijd voor aanzienlijk meer geld zijn verkocht.
4.6.
[verweerder] betwist de zorgplicht als notaris te hebben geschonden en voert diverse verweren die volgens hem moeten leiden tot afwijzing van het verzoek op ieder van de hiervoor onder 4.2 genoemde afwijzingsgronden. Verder merkt [verweerder] op dat de waarderingen van EY zijn gebaseerd op de door [verzoeker] zelf opgegeven huurinkomsten. Deze gegevens zijn niet betrouwbaar nu [verzoeker] in de strafprocedure onder andere is veroordeeld voor het vervalsen van huurovereenkomsten. [4] Daarbij telt het ‘rapport’ maar één pagina en betreft het, zoals de curatoren destijds hebben vastgesteld, een concept, aldus [verweerder] .
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat [verzoeker] geen belang heeft bij toewijzing van het verzoek. Niet valt in te zien hoe de feiten die [verzoeker] wil bewijzen – namelijk dat panden ver onder de werkelijke marktwaarde zijn verkocht en weer zijn doorverkocht – zouden leiden tot een vordering op [verweerder] .
4.8.
[verzoeker] baseert een eventuele vordering op [verweerder] op de zorgplichtschending. Het gaat daarbij alleen om de (onderhandse) verkooptransacties vanuit de failliete boedel aan de silo’s. De veronderstelling dat bij die transacties een te lage koopsom is gehanteerd is immers cruciaal om tot benadeling van de boedel en daarmee indirect eventueel benadeling van [verzoeker] te komen. De rol van [verweerder] bij de totstandkoming van die koopsommen is echter beperkt tot het (summierlijk) toetsen van de marktconformiteit. Die zorgplicht was vanwege de onderhandse verkoop en de voorschriften van artikel 3:268 lid 2 BW daaromtrent echter al vervuld door de voorzieningenrechter. Die heeft overwogen dat de overgelegde taxatierapporten van erkende taxateurs en van recente data waren, dat een eventuele hogere opbrengst bij de doorverkoop van een kantoorpand door de koper ten goede zou komen ter delging van de schuld van de boedel, dat er geen andere partijen waren die een bod hadden uitgebracht en dat het voldoende aannemelijk was dat met de onderhandse verkoop een betere opbrengst te verwachten was dan van een openbare verkoop. [5]
4.9.
Het verzoek wordt afgewezen. Bespreking van de overige door [verweerder] aangevoerde verweren is bij deze stand van zaken overbodig.
4.1
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerder] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punt × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.737,00
4.11
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het verzoek af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 1.737,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.