ECLI:NL:RBAMS:2025:7398 - Rechtbank Amsterdam - Vernietiging van besluiten van de Vereniging van Eigenare...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 11671417 \ EA VERZ 25-489

Beschikking van 9 oktober 2025

in de zaak van

[verzoeker 1] ,

[verzoeker 2],

te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mrs. M.J.J. Nijenhof en S. van der Klaauw,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam Onder-VvE],

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de Onder-VvE,

gemachtigde: [gemachtigde] , bestuurder.

1.Kern van het geschil

Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of de rookgasafvoerkanalen van de individuele cv-ketels in de appartementen, die uitsluitend ten dienste strekken van een privégedeelte, tot de gemeenschappelijke zaken behoren of tot de privézaken. De kantonrechter zal de akte van splitsing uitleggen en tot de conclusie komen dat deze rookgasafvoerkanalen privézaken zijn.

2.De procedure

2.1.

[verzoeker] heeft op 25 april 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van enkele besluiten van de vergadering van de onder-VvE van 27 maart 2025, met nevenverzoeken.

2.2.

Op grond van artikel 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn [verzoeker] , alle andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.

2.3.

De VvE heeft op 4 september 2025 een verweerschrift met producties ingediend.

2.4.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 september 2025. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar bestuursleden, te weten [gemachtigde] , [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . Namens de VvE heeft [belanghebbende 1] , belanghebbende, het woord gevoerd. Ten slotte is [belanghebbende 2] als belanghebbende verschenen.

2.5.

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ook de belanghebbenden zijn gehoord.

2.6.

Daarna is beschikking bepaald op heden.

3.De feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

3.1.

Het terrein aan de [locatie 1] en het [locatie 2] , kadastraal bekend [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , en de daarop te stichten gebouwen zijn bij notariële akte van 27 maart 1997 (hierna: de akte van de hoofdsplitsing) gesplitst in twee hoofdappartementsrechten met indexnummers [nummer 1] en [nummer 2] . Daarbij is de Vereniging van Eigenaars gebouw “ [naam gebouw] ” aan het [locatie 2] en de [locatie 1] (hierna: de Hoofd-VvE) opgericht en is het modelreglement tot splitsing in appartementsrechten van 8 januari 1992 (hierna: MR 1992) met aanvullingen en wijzigingen van toepassing verklaard.

3.2.

Bij notariële akte van dezelfde datum (hierna: de akte) is het hoofdappartementsrecht met indexnummer [nummer 2] ondergesplitst in 40 appartementsrechten met indexnummers [nummer 3] tot en met [nummer 4] , bestaande uit 40 woningen en 9 bedrijfsruimten. Daarbij is de Onder-VvE opgericht en het MR 1992 met aanvullingen en wijzigingen van toepassing verklaard (hierna: het splitsingsreglement).

3.3.

Lieven de Stad B.V. is gerechtigde tot het hoofdappartementsrecht [nummer 1] , dat 21 sociale huurwoningen en het binnenterrein omvat.

3.4.

In artikel 3, aanhef en onder a en b van het splitsingsreglement is bepaald:

“Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;”

3.5.

In artikel 9 lid 1 onder a en b van het splitsingsreglement is bepaald:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. (…) de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen (…);

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen,
met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten)* en voor luchtbehandeling, (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.

Het vorenstaande geldt uitsluitend voor gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die niet vallen onder zodanige gedeelten en zaken krachtens de hoofdsplitsing.*”

* doorgehaald respectievelijk toegevoegd ingevolge de aanpassing in de akte van splitsing

3.6.

In artikel 10 van het splitsingsreglement is bepaald:

“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

3.7.

[verzoeker] is eigenaar van de appartementsrechten met indexnummer [nummer 5] , met bestemming woonruimte en [nummer 6] , met bestemming bedrijfsruimte, en is van rechtswege lid van de Onder-VvE. Beide appartementen zijn aangesloten op collectieve rookgasafvoerkanalen.

3.8.

Blijkens het inspectierapport van 14 november 2023 van MEAP B.V. omvat het hoofdappartementsrecht [nummer 2] 11 collectieve rookgasafvoerkanalen en 15 individuele rookgasafvoerkanalen, verdeeld over 16 leidingschachten. In de conclusie van het rapport is vermeld dat bij het vervangen van een cv-ketel de collectieve rookgasafvoerkanalen mee dienen te worden vervangen als deze ouder zijn dan 15 jaar. Rookgasafvoerkanalen hebben een gemiddelde levensduur van 15 jaar. De eindconclusie in het rapport luidt:

“(...) Op basis van de beoordelingscriteria is geconstateerd dat de huidige collectieve rookgasafvoer- (RGA-) systemen (CLV-systemen) en de individuele RGA-systemen niet meer voldoen aan de norm. De geïnspecteerde systemen zijn, gezien de huidige conditie, niet geschikt voor verder doorgebruik en er mogen hier geen nieuwe gesloten condenserende (HR) CV-ketels op aangesloten worden.

(…) 2. Er dient een vervangingsplan voor de CLV-systemen en de individuele RGA-systemen (met een duidelijke planning) te worden opgesteld.

(…) Wij adviseren om alle collectieve systemen te vervangen voor individuele RGA-systemen. (...)”

3.9.

Op de ledenvergadering van 25 april 2024 heeft de Onder-VvE in verband met nieuwe regelgeving het besluit genomen om alle individuele en collectieve rookgasafvoerkanalen te vervangen. Daarbij is besloten om gedurende vijf jaar € 104.000,00 te reserveren om de collectieve rookgasafvoerkanalen aan de [locatie 1] naar individuele rookgasafvoerkanalen om te bouwen en de individuele rookgasafvoerkanalen aan de [locatie 3] te vernieuwen.

3.10.

Op de ledenvergadering van de Onder-VvE van 27 maart 2025 is door de vergadering geconstateerd dat het besluit van de vergadering van 25 april 2024 over de vervanging van de rookgasafvoerkanalen nietig is. Blijkens de notulen zijn vervolgens – onder meer – door de vergadering de volgende besluiten genomen:

op grond van artikel 10 MR 1992 worden de rookgasafvoerkanalen als gemeenschappelijk beschouwd;

aan het bestuur wordt mandaat gegeven om over te gaan tot vervanging van de rookgasafvoerkanalen voor een bedrag ad € 104.000,00 in vijf jaar, ingaande 1 januari 2024;

de op basis van het besluit van 25 april 2024 door de Onder-VvE reeds gespaarde en voor de vervanging van de rookgasafvoerkanalen gereserveerde gelden (€ 25.000) worden niet aan de eigenaars terugbetaald;

de begroting 2025, inclusief de dotatie reservefonds CLV-rookgaskanalen ad € 13.866,66 voor het vervangen van alle rookgasafvoerkanalen, wordt goedgekeurd.

4.Het verzoek en verweer

4.1.

[verzoeker] verzoekt – kort samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, te bepalen dat de hierboven genoemde besluiten van de vergadering van 27 maart 2025 nietig zijn, subsidiair vernietigd worden, met veroordeling van de Onder-VvE in de proceskosten, [verzoeker] daarvan uitgezonderd.

4.2.

Aan zijn verzoek legt [verzoeker] ten grondslag dat de besluiten van de Onder-VvE nietig zijn omdat zij in strijd zijn met de akte. Subsidiair zijn de besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

4.3.

Kort gezegd stelt [verzoeker] dat uit artikel 9 lid 1 onder b van het splitsingsreglement blijkt dat de rookgasafvoerkanalen geen gemeenschappelijke zaak zijn als deze “
uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”. De individuele rookgasafvoerkanalen zijn volgens [verzoeker] dan ook niet gemeenschappelijk. De akte is daar helder over. Door kosten gemaakt in het kader van onderhoud aan niet-gemeenschappelijke gedeelten of zaken te verhalen op alle eigenaars worden [verzoeker] en andere eigenaars die geen individueel rookgasafvoerkanaal hebben benadeeld, omdat zij daardoor mee én meer moeten betalen dan waartoe zij op grond van de akte gehouden zijn.

4.4.

De Onder-VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van het verzoek. Zij stelt zich op het standpunt dat artikel 9 lid 1 onder a van het splitsingsreglement van toepassing is en dat een objectieve uitleg ertoe leidt dat alle rookgasafvoeren als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd en – voor zover hierover twijfel mocht bestaan – de vergadering op 27 maart 2025 een rechtsgeldig besluit heeft genomen op grond van artikel 10 van het splitsingsreglement. Eenzelfde besluit is in de ledenvergadering van de Hoofd-VvE genomen. Volgens de Onder-VvE is sprake van een complexe situatie van rookgasafvoerkanalen. Er is geen bouwkundige scheiding tussen de woningen van de twee hoofdappartementsrechten ( [nummer 1] en [nummer 2] ): de woningen liggen naast, boven of onder elkaar, waarbij schachten en in een enkel geval de rookgasafvoerkanalen zelf worden gedeeld tussen huurwoningen ( [nummer 1] ) en koopwoningen ( [nummer 2] ). De bouwkundige constructie maakt het onmogelijk om onderhoud of vervanging van de rookgasafvoerkanalen te realiseren zonder medewerking van bewoners (eigenaren en huurders) van de woningen van beide hoofdappartementsrechten. Individuele vervanging of onderhoud is juridisch en praktisch onuitvoerbaar zonder centrale regie en gemeenschappelijke aansturing. De Onder-VvE verwijst ter onderbouwing van haar standpunten naar het inspectierapport van MEAP B.V.

4.5.

De verschenen belanghebbenden hebben zich achter de standpunten van de Onder-VvE geschaard.

5.De beoordeling

5.1.

[verzoeker] heeft in deze procedure – kort gezegd – verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van de onder 3.10 vermelde besluiten van de VvE. Het verzoek is naar het oordeel van de kantonrechter toewijsbaar. Hierna wordt uitgelegd waarom.

juridisch kader

5.2.

De kantonrechter acht zich bevoegd om de voorgelegde verzoeken te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.3.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).

5.4.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit door een uitspraak van de kantonrechter vernietigbaar als dat besluit strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, dan wel met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist of met een reglement.

5.5.

Aangezien het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2020:1275) om proceseconomische redenen niet tot verwijzing van het verzoek om nietigverklaring naar de rechtbank overgaan en beide verzoeken gezamenlijk behandelen.

5.6.

Ten aanzien van de door [verzoeker] gevorderde verklaringen voor recht geldt dat de kantonrechter zich eveneens bevoegd acht daarover in deze procedure te beslissen.

uitleg akte

5.7.

Aan de orde is de vraag of uit de akte valt af te leiden of de rookgasafvoerkanalen al dan niet gemeenschappelijke zaken zijn. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.

5.8.

De term rookgasafvoer(kanaal) komt niet in de akte voor. De akte dient daarom te worden uitgelegd volgens een objectieve maatstaf. Volgens de Hoge Raad komt het bij de akte van splitsing aan op de objectieve bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (ECLI:NL:HR:2014:337).

5.9.

De kantonrechter is van oordeel dat artikel 9 lid 1 onder a van het modelreglement niet op rookgasafvoerkanalen van toepassing is. Immers, in dit artikel kwalificeren “
de schoorstenen en ventilatiekanalen” als gemeenschappelijke zaken. Dat de rookgasafvoerkanalen hier onder vallen, zoals het standpunt is van de Onder-VvE, blijkt nergens uit. Dit is bijvoorbeeld anders in artikel 17 lid 1 sub a MR 2006, welk modelreglement hier niet van toepassing is, waarin specifiek de
rook- en ventilatiekanalen worden genoemd (zie ook: ECLI:NL:GHARL:2021:11883).

5.10.

In het onderhavige geval vallen de rookgasafvoerkanalen onder de in artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement genoemde “
technische installaties met de daarbij behorende leidingen” (zie ook: ECLI:NL:GHARL:2018:7317). Dat de zinsnede “
met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten” in het splitsingsreglement is komen te vervallen doet daar niet aan af. In dit artikel wordt als uitzondering op gemeenschappelijke gedeelten en zaken benoemd
“alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”. Niet betwist is dat er in het pand 15 rookgasafvoerkanalen aanwezig zijn die uitsluitend ten dienste staan aan (of gebruikt worden door) één appartement en dus op grond van dit artikel niet als gemeenschappelijk kunnen worden aangemerkt. Het enkele feit dat er individuele rookgasafvoerkanalen van appartementen zijn die door – wel gemeenschappelijke – (schoorsteen)schachten lopen, leidt er niet toe dat deze rookgasafvoerkanalen dan van kleur verschieten en ook gemeenschappelijk zijn. Dat er in de akte onderscheid is gemaakt tussen de appartementsrechten bij de verdeling van de kosten voor de lift maakt niet dat artikel 9 lid 1 onder b van het splitsingsreglement terzijde kan worden geschoven.

5.11.

De kantonrechter begrijpt dat het voor de VvE eenvoudiger zou zijn geweest als alle rookgasafvoerkanalen gemeenschappelijk waren omdat zij dan de regie had kunnen voeren over de vervanging ervan en de kosten daarvan gelijkelijk verdeeld konden worden. De akte is echter leidend en efficiency kan er niet toe leiden dat een privézaak gemeenschappelijk wordt. Daarvoor zou de akte moeten worden gewijzigd. Dat het de voorkeur heeft om uit het oogpunt van efficiëntie en financiën alle rookgasafvoerkanalen gelijktijdig te vervangen lijkt overigens niet door [verzoeker] te worden betwist. Verder is onvoldoende gebleken dat de vervanging onuitvoerbaar of onveilig wordt als een deel van de rookgasafvoerkanalen als privézaken moeten worden beschouwd. De VvE kan immers bij een weigerachtig lid zonodig een beroep doen op artikel 5:132 Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 18 lid 3 en 4 van de akte van ondersplitsing in samenhang met artikel 5:121 BW.

5.12.

Dat de gevolgen van deze uitleg (financieel) oneerlijk zijn voor de eigenaar met een individueel rookgasafvoerkanaal, omdat hij naast de eigen kosten die hij heeft voor de vervanging van zijn individuele rookgasafvoerkanaal ook moet bijdragen in gemeenschappelijke kosten van de vervanging van de collectieve rookgasafvoerkanalen, kan zo zijn maar volgt nu eenmaal uit de akte.

5.13.

Overigens maakt de kantonrechter uit het relaas van de Onder-VvE op dat het de bedoeling van het voorgestelde vervangingsplan is dat uiteindelijk alle rookgasafvoerkanalen individueel zullen worden, hetgeen betekent dat na realisatie daarvan elke eigenaar voortaan de kosten van vervanging/reparatie van zijn of haar eigen individuele rookgasafvoerkanaal zal moeten dragen.

conclusie

5.14.

De conclusie is dan ook dat op grond van uitleg en toepassing van artikel 9 lid 1 onder b van het splitsingsreglement de rookgasafvoerkanalen die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken niet gemeenschappelijk zijn. De vergadering had dan ook geen gebruik mogen maken van artikel 10 van het splitsingsreglement, nu dit artikel alleen van toepassing is als er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Van twijfel kon in dit geval echter geen sprake zijn. Het besluit van de vergadering om op grond van artikel 10 van het splitsingsreglement de individuele rookgasafvoerkanalen (toch) als gemeenschappelijk aan te merken is in strijd met de akte, zodat dit besluit nietig is. Het besluit zal dan ook nietig worden verklaard.

5.15.

De Onder-VvE heeft geen gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek om de overige besluiten eveneens nietig te verklaren. De hierboven gegeven conclusie brengt echter met zich mee dat deze ook nietig worden verklaard, omdat zij gegrond zijn op het nietige besluit. Om dezelfde reden zal de door [verzoeker] verzochte verklaring voor recht dat de jaarrekening en balans 2024 niet rechtsgeldig zijn vastgesteld, worden toegewezen. De voorschotbijdrage is dan ook niet rechtsgeldig verhoogd voor zover dit het gevolg is van het nietige besluit. Dit betekent dat dat deel van de VvE-bijdrage onverschuldigd is betaald door de eigenaren. Het onderdeel van het verzoek dat de Onder-VvE deze moet terugbetalen zal echter niet worden toegewezen. Dat vloeit weliswaar voort uit het feit dat er onverschuldigd is betaald, maar als de Onder-VvE deze bijdragen niet terugbetaalt zullen de eigenaars een dagvaardingsprocedure tegen de Onder-VvE moeten starten, omdat het dan een geldvordering betreft die niet in een verzoekschriftprocedure kan worden behandeld.

proceskosten

5.16.

De Onder-VvE krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker] tot vandaag vast op € 90,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 67,50 aan nakosten, vermeerderd met de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing. De omstandigheid dat [verzoeker] een rechtsbijstandverzekering heeft staat niet in de weg aan toewijzing van de proceskosten.

5.17.

De interne draagplicht van [verzoeker] in de door de Onder-VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat hierin een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de Onder-VvE een procedure voert. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door zijn VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gebleken van een zodanige uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Onder-VvE [verzoeker] in dit geval aan zijn interne draagplicht houdt. Dit verzoek wordt dan ook afgewezen.

uitvoerbaar bij voorraad

5.18.

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart het door de Onder-VvE op de vergadering van 27 maart 2025 genomen besluit dat de individuele, niet-gemeenschappelijke rookgasafvoeren op grond van artikel 10 van het splitsingsreglement als gemeenschappelijk worden aangemerkt, nietig,

6.2.

verklaart het door de Onder-VvE op de vergadering van 27 maart 2025 genomen besluit tot bestemming van de in 2024 gereserveerde gelden voor de vervanging van individuele rookgasafvoerkanalen nietig,

6.3.

verklaart het door de Onder-VvE op de vergadering van 27 maart 2025 genomen besluit tot vaststelling van de begroting 2025 waarin voornoemde posten zijn opgenomen, nietig,

6.4.

verklaart voor recht dat de jaarrekening en balans 2024 niet rechtsgeldig zijn vastgesteld voor zover daarin reserveringen zijn opgenomen voor onderhoud van privézaken,

6.5.

verklaart voor recht dat de op grond van de nietige besluiten geïnde bijdragen onverschuldigd zijn betaald,

6.6.

veroordeelt de Onder-VvE in de proceskosten van € 699,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Onder-VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,

6.7.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025, in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.

452