ECLI:NL:RBAMS:2025:9505 - Rechtbank Amsterdam - Vernietiging opslagbeding huurprijswijziging wegens oneer...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

fno: 33623

Zaaknummer: 11310791 \ CV EXPL 24-11925

Vonnis van 4 december 2025

in de zaak van

de rechtspersoon naar buitenlands recht PEC EMERALD SÁRL,

gevestigd te Lëtzebuerg (Luxemburg),

eiseres,

gemachtigde: mr. N. Amiel,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Verder verloop van de procedure

Op 24 april 2025 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de eisende partij een akte ingediend en, conform hetgeen in voornoemd tussenvonnis is overwogen, een kopie van de akte, inclusief het tussenvonnis aan gedaagde partij toegestuurd met mededeling dat en op welke wijze gedaagde partij hierop kon reageren. Eisende partij heeft de aan gedaagde partij tijdig gestuurde brief eveneens overgelegd. Van gedaagde is geen reactie ontvangen.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

1. In het tussenvonnis van 24 april 2025 heeft de kantonrechter overwogen voornemens te zijn de volgende bedingen te vernietigen omdat zij oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG:

Artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de algemene bepalingen (huurprijswijziging);
Artikel 11.2 van de huurovereenkomst (boete);
Artikel 25.2 van de algemene bepalingen (buitengerechtelijke kosten).

Huurprijswijzigingsbedingen

2. De huurprijswijzigingsbedingen (artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de algemene bepalingen) luiden als volgt:

5.2.

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per
1 juli 2021en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstige het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig van artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); (…)

3. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat deze bedingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter heeft het indexatiebeding niet oneerlijk geacht, maar heeft het voornemen uitgesproken het opslagbeding wel oneerlijk te verklaren, omdat niet voorzienbaar was voor gedaagde in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Ook is niet aannemelijk dat de extra verhoging van maximaal 5% nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.

4. Eiseres heeft naar aanleiding van het tussenvonnis van 24 april 2025 een akte genomen en uitvoerig betoogd dat het opslagbeding van maximaal 5% niet als oneerlijk moet worden gekwalificeerd.

5. Hetgeen eiseres in haar akte heeft gesteld geeft geen aanleiding om van het voorshands in het tussenvonnis uitgesproken oordeel over de oneerlijkheid van het opslagbeding af te wijken. De kantonrechter zal hierna op enkele door eiseres aangevoerde punten nader ingaan. Voor het overige wordt verwezen naar de motivering in het kader van het vermoeden van oneerlijkheid van het beding als in het tussenvonnis en hiervoor onder rechtsoverweging 3 weergegeven.

Geen verstoring van het evenwicht

6. Eiseres heeft in de eerste plaats het arrest van 14 maart 2013 (ECLI:EU:C:2013:164, Aziz) van het Hof van Justitie van de Europese Unie (verder: HvJ) aangehaald. In dit arrest is overwogen dat om te bepalen of een beding een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, met name rekening moet worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen. Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de nationale rechter bepalen of, en in voorkomend geval, in welke mate de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke het geldende nationale recht bepaalt. Daarbij is het ook relevant om na te gaan in welke juridische situatie de consument verkeert gelet op de middelen waarover hij volgens de nationale regeling beschikt om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen.

7. Eiseres heeft betoogd dat toen de huurovereenkomst werd aangegaan in het jaar 2020 er een wettelijke mogelijkheid tot eenzijdige huurprijswijziging bestond, die niet contractueel behoefde te worden overeengekomen. Verhuurders konden destijds eenzijdig een wijziging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte bewerkstelligen door aan de huurder een redelijk voorstel te doen tot wijziging van de overeenkomst, waaronder ook begrepen uitsluitend een wijziging van de huurprijs (zie artikel 7:274 lid 1 sub Pro d (oud)). Bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod werd in beginsel grote betekenis toegekend aan de markthuur. Werd een redelijk voorstel door de huurder geweigerd, was dat grond voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen.

8. Volgens eiseres was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling van de wetgever contractsvrijheid en marktwerking in de geliberaliseerde sector, waarvan onderdeel was dat de verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de mogelijkheid moest hebben om de huurprijs te laten aansluiten bij de markthuurprijs. Via de procedure van het redelijk aanbod konden huurders ineens en op ieder moment met een forse huurverhoging worden geconfronteerd die bovendien kon leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst als de huurder ongelijk kreeg. Op basis van het onderhavige indexatie- en opslagbeding kunnen huurverhogingen juist geleidelijk, op voorspelbare momenten en met voorspelbare maxima plaatsvinden. Eiseres concludeert op basis van dit betoog dat er geen sprake is van een aanzienlijke verstoring van het contractueel evenwicht in strijd met de goede trouw. Bovendien blijkt hier volgens eiseres uit dat gedaagde het beding ook bij separate onderhandelingen zou hebben aanvaard.

9. De kantonrechter volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft de redelijk aanbod procedure van artikel 7:274 lid 1 sub Pro d (oud) uiteengezet en aan haar kan worden toegegeven dat zich in de praktijk situaties kunnen voordoen waarin de huurder beter af is onder deze regeling. Dat kan echter ook anders zijn. In de redelijk aanbod procedure is van belang dat – zo zegt het woord al – het aanbod
redelijkmoet zijn. Het onderhavige opslagbeding kent deze relativering niet en maakt het mogelijk dat onder alle omstandigheden en in alle situaties de huurprijs ieder jaar met de inflatie plus maximaal vijf procent verhoogd kan worden. Dat kan dus ook als de markthuurprijs daar helemaal geen aanleiding toe geeft. Het opslagbeding heeft daarmee een wezenlijk ander karakter en een wezenlijk andere functie dan de redelijk aanbod procedure. In die zin zijn deze regelingen dan ook niet met elkaar vergelijkbaar. De huurder heeft bij toepassing van het onderhavige beding ook niet, in tegenstelling tot bij de redelijk aanbod procedure, de mogelijkheid om de huurverhoging te weigeren en daarmee de verhuurder te dwingen de redelijkheid van haar (huurverhogings)aanbod door de rechter te laten toetsen. Het opslagbeding maakt de huurder afhankelijk van de verhuurder. Die afhankelijkheid is met name aan de orde wanneer de huurder niet eenvoudig kan overstappen naar een andere verhuurder en dat zal veelal het geval zijn.

10. Daarbij wordt overwogen dat hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding. In recente wetgeving zijn aanknopingspunten te vinden die daar meer invulling aan kunnen gegeven. Weliswaar is deze wetgeving van latere datum dan de totstandkomingsdatum van de onderhavige huurovereenkomst, maar dat neemt niet weg dat deze wetgeving wel kan dienen als aanwijzing voor wat een beding (on)eerlijk en (on)redelijk maakt. De op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (verder: de Wet Nijboer) en de op 1 juli 2024 in werking getreden Wet betaalbare huur gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding. De Wet Nijboer en de Wet betaalbare huur regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. De huurverhoging is thans gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. In de (gewijzigde) memorie van toelichting bij de Wet Nijboer (Kamerstukken II, 2020–2021, 35.488, nr. 6) wordt hierover opgemerkt dat in de inflatie normaal gesproken al de compensatie voor prijsstijgingen behoort te zitten. Een maximaal toegestane verhoging van inflatie plus 1 procent wordt daarom als ruim voldoende aangemerkt. In de memorie wordt er ook op gewezen dat de IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, stelt dat inflatie plus 2,5 procent bovenmatig is. Dat dit in 2020, toen de huurovereenkomst tot stand is gekomen, geheel anders lag, is gesteld noch gebleken.

11. De Advocaat Generaal (AG) van de Hoge Raad heeft in zijn conclusie van 19 juli 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:771) ook een aantal overwegingen gewijd aan de maximaal toelaatbare hoogte van een opslagpercentage. De AG overweegt dat in de gereguleerde sector een percentage van 2-3% wordt gebruikt. Ook percentages van 4-5% komen in de gereguleerde sector voor, maar dat gaat volgens de AG dan om scheefwoners ten aanzien van wie bepaalde beleidsoverwegingen een extra huurverhoging rechtvaardigen.

12. Al met al vormt het opslagbeding naar het oordeel van de kantonrechter op grond van voorgaande wel degelijk een aanzienlijke verstoring van het contractueel evenwicht in strijd met de goede trouw. De vergelijking die eiseres maakt met de redelijk aanbod procedure leidt niet tot een ander oordeel.

Transparantie

13. Aan eiseres kan worden toegegeven dat met een opslagpercentage van maximaal 5% bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is dat de huurverhoging op grond van die opslag niet meer zal zijn dan 5%. Deze omstandigheid weegt mee in het voordeel van het beding, maar is op zichzelf niet doorslaggevend om het beding niet oneerlijk te verklaren. In dit geval wijzen meerdere omstandigheden, zoals toegelicht in het tussenvonnis en in dit vonnis, wél op oneerlijkheid van het beding, waarbij met name relevant is de hoogte van het opslagbeding.

Waardeontwikkeling woningen

14. Eiseres heeft ten aanzien van de hoogte van het opslagbeding in de eerste plaats gewezen op de aanzienlijke waardeontwikkeling van woningen in Nederland en in Amsterdam in het bijzonder. Deze stijging ligt veel hoger dan de stijging van de CPI. Tegen deze achtergrond is het opslagpercentage van maximaal 5% volgens eiseres niet excessief. Eiseres benadrukt dat de waardestijging van een woning een rol kan en mag spelen bij de huurverhoging.

15. Voor de beoordeling van de vraag naar de (on)eerlijkheid van een opslagpercentage van maximaal 5%, moet in de eerste plaats acht worden geslagen op het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. De Hoge Raad heeft in dit arrest bepaald dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de in het arrest genoemde doelen van het opslagbeding (kostenstijging boven de inflatie compenseren en de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. De vraag is of deze redenering ook opgaat voor opslagbedingen van maximaal 5%.

16. De kantonrechter beantwoord die vraag ontkennend. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt weliswaar dat de opslag bedoeld is voor het in de pas laten lopen van de waardeontwikkeling van de woning met de huurprijs, maar dat betekent niet dat een integrale compensatie hoeft plaats te vinden. Daarbij is van belang dat het huurgenot van de huurder (de prestatie van de verhuurder) hierdoor niet wordt vermeerderd. De huurder zal in verband met de waardestijging van de woning een steeds zwaarder wegende prestatie moeten verrichten omdat het vermogen van de verhuurder toeneemt. Dat is tot op zekere hoogte gerechtvaardigd, namelijk tot een opslag van maximaal 3%, maar dat geldt niet zonder meer voor hogere percentages. Daarbij wordt opnieuw verwezen naar de maximering volgens de Wet Nijboer (CPI + 1%) en hetgeen gebruikelijk is in de gereguleerde sector.

Stijgende kosten voor verhuurders

17. Eiseres merkt verder op dat zij als verhuurder veel kosten maakt die sneller plegen te stijgen dan de CPI (zoals onderhouds- en loonkosten). Een CPI-indexatie is dan ook op zichzelf ontoereikend om de stijgende kosten te compenseren. Voor het opvangen van de zogenaamde ‘boveninflatoire kosten’ is een opslagbeding noodzakelijk, aldus eiseres.

18. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij. Eiseres heeft haar standpunt dat zij als verhuurder veel kosten maakt die sneller plegen te stijgen dan de CPI in het geheel niet (cijfermatig) onderbouwd. Onduidelijk is waar eiseres deze stelling op baseert. Bovendien, voor zover al wordt aangenomen dat in een stijging van bepaalde kostenposten enige grond kan zijn gelegen om de huurprijs onder bepaalde omstandigheden sterker te laten stijgen dan het inflatiepercentage, is door eiseres niet toegelicht hoe dit voor gedaagde als huurder uit het beding had moeten blijken en met welke concrete omstandigheden (welke stijging van welke kosten) hij rekening had moeten houden.

Duurovereenkomst met huurbescherming voor de huurder

19. Volgens eiseres moet verder in ogenschouw worden genomen dat de huurovereenkomst voor woonruimte een duurovereenkomst is, die in de regel wordt gesloten voor onbepaalde tijd en waarbij de huurder aanzienlijke huurbescherming geniet. Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet makkelijk opzeggen. Volgens eiseres is het niet redelijk dat van haar wordt verlangd dat zij accepteert dat de huurprijs achterblijft bij de economische waarde van de ter beschikking gestelde woning, zeker niet voor de potentieel zeer lange termijn.

20. Niet in geschil is dat in deze zaak sprake is van een professioneel handelend verhuurder en een consument. In dat geval
moetde rechter de algemene voorwaarden die aan de orde (kunnen) zijn, ambtshalve toetsen aan Richtlijn 93/13. Het is waar dat een verhuurder de huurovereenkomst, buiten de in de wet geregelde gronden, niet kan beëindigen, maar ook de huurder kan dat in de praktijk meestal niet, omdat er geen andere woonruimte beschikbaar is. Dat de huurder beschermd wordt door de Nederlandse huurwetgeving is eveneens waar, maar die bescherming betreft vooral de (on)mogelijkheid tot beëindiging van de huur en, in gevallen van geliberaliseerde woonruimte zoals in dit geval aan de orde is, veel minder de huurprijsbescherming.

21. Eiseres maakt een terecht punt met haar stelling dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst geen realistische en adequate inschatting kan maken van de gevolgen van een ontwikkeling van de waardestijging en de kosten. Deze kunnen in theorie hoger uitpakken dan de CPI, waardoor een opslagpercentage noodzakelijk is. Echter kan de omgekeerde situatie zich ook voordoen, waarbij de stijging van de relevante kosten lager dan wel gelijk is aan het inflatiepercentage, waardoor een redelijke grond voor de opslag ontbreekt. Eiseres heeft er in dit geval voor gekozen om te werken met een forfaitaire (maximum)opslag, in plaats van dat zij de kosten die niet gedekt kunnen worden uit de indexeringsverhoging in het beding heeft gespecificeerd en onderbouwd. Dat is eiseres toegestaan, maar dan ligt het in het kader van de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het opslagbeding ook op haar weg om concreet toe te lichten dat een dusdanig hoge opslag nodig is om de door haar nagestreefde doelen te bereiken, terwijl de consequenties voor de huurder voorzienbaar zijn. Daarin is eiseres, gelet op alles wat is overwogen in het tussenvonnis en in dit vonnis, niet geslaagd.

Redelijk rendement

22. Eiseres wijst er verder op dat het opslagbeding het voor haar mogelijk maakt om een redelijk rendement te (blijven) behalen op investeringen in haar huurwoningen. Dat belang is volgens eiseres commercieel en maatschappelijk gerechtvaardigd.

23. Wat betreft dit laatste heeft eiseres volkomen gelijk. De vraag is echter of voor het behalen van dit doel een opslagpercentage van maximaal 5% noodzakelijk is, of dat eiseres hiermee voor zichzelf een dusdanig hoge marge inbouwt, dat dat ten koste gaat van de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat een opslagpercentage van maximaal 5% nodig is voor het behalen van een redelijk rendement. Bovendien wordt in aanmerking genomen dat eiseres zelf stelt dat zij over de gehele duur van de huurovereenkomst bezien, gemiddeld genomen de huurprijs heeft verhoogd met een percentage net lager dan enkel op basis van het indexatiebeding had gekund. Dit standpunt lijkt de onredelijkheid van een heel hoog maximaal opslagpercentage juist te bevestigen.

Percentages die zijn toegepast in de gereguleerde sector

24. Eiseres heeft ten slotte betoogd dat het niet passend of logisch is om op basis van historische gemiddelde gegevens, die afkomstig zijn uit een andere sector, achteraf te beoordelen of een in een huurovereenkomst genoemd opslagpercentage redelijk is.

25. Eiseres stelt terecht dat er een verschil is tussen de gereguleerde en de geliberaliseerde sector. Dat neemt niet weg dat de percentages voor huurverhoging die in de gereguleerde sector zijn gebruikt een aanknopingspunt vormen voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het onderhavige opslagbeding. Ook in de gereguleerde sector wordt immers gebruikt gemaakt van verhogingspercentages die bestaan uit de inflatie plus een procentuele opslag. Het ligt voor de hand om voor een antwoord op de vraag of een opslag van maximaal 5% nog aanvaardbaar is, een vergelijking te maken met de percentages die de wet- en regelgever hanteert.

Conclusie

26. Het voorgaande betekent dat het opslagbeding oneerlijk wordt bevonden en wordt vernietigd. Eiseres heeft toegelicht dat zij het opslagbeding enkel heeft toegepast bij de huurverhoging per 1 juli 2024. Er is toen naast de geldende CPI een opslag van 2,7% toegepast. Dat eiseres in het verleden de huur heeft verhoogd met percentages die lager waren dan de CPI, betekent niet dat zij de huurverhoging per 1 juli 2024, die de CPI te boven gaat, kan compenseren. Er moet los naar iedere huurprijsverhoging worden gekeken. Voor dat geval heeft eiseres toegelicht dat er tot en met juni 2025 een huurachterstand bestaat van € 38.165,43. Dit bedrag is toewijsbaar.

Boete en buitengerechtelijke kosten

27. Eiseres heeft betoogd dat artikel 25.2 van de algemene bepalingen (buitengerechtelijke kosten) aansluit op de wettelijke regeling inzake incassokosten. In het tussenvonnis is reeds overwogen waarom dat niet zo is. Eiseres geeft een lezing aan het artikel, die onvoldoende uit het artikel volgt. Het beding is oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

28. De kantonrechter blijft ook bij het oordeel om artikel 11.2 oneerlijk te verklaren. De argumenten van eiseres (het beding is transparant geformuleerd en dient een legitiem doel) nemen niet weg dat de boete die eiseres kan opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs veel hoger is dan de verschuldigde wettelijke rente. Dat maakt het beding oneerlijk, waardoor het beding wordt vernietigd en de wettelijke rente wordt afgewezen.

De vordering

29. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, tenzij hierna iets anders is overwogen.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ;

veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:

a) € 38.165,43 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met juni 2025;

b) de huurprijs per maand vanaf 1 juli 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 136,72 aan explootkosten, € 406,00 aan salaris gemachtigde, € 1.409,00 aan griffierecht en € 67,50 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2025.