ECLI:NL:RBAMS:2026:2648

• Datum uitspraak: 27 februari 2026
• Publicatiedatum: 13 maart 2026
• Zaaknummer: 11718652 CV EXPL 25-7632
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: J.P.C. van Dam van Isselt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Universiteit mag geen bemiddelingskosten housing fee vragen aan internationale studenten

Internationale studenten die via de Vrije Universiteit Amsterdam (VU) een woning zochten, betaalden een housing fee van €500 om toegang te krijgen tot het woningaanbod op de website van de VU. De studenten sloten vervolgens rechtstreeks huurovereenkomsten met verhuurders zoals DUWO en Monoma. De VU had met deze verhuurders samenwerkingsovereenkomsten gesloten waarbij zij zich garant stelde voor huurbetalingen en mutatiekosten droeg.

De studenten stelden dat de housing fee onrechtmatig was omdat de VU als tussenpersoon voor zowel hen als de verhuurders optrad, waardoor volgens artikel 7:417 lid 4 BW geen loon bij de huurder in rekening gebracht mag worden. De VU betwistte dit en voerde aan dat zij niet als lasthebber van de verhuurders optrad en dat de redelijkheid en billijkheid een rol spelen.

De rechtbank oordeelde dat de VU door het exclusief toegankelijk maken van het woningaanbod voor betalende studenten en de samenwerking met verhuurders wel degelijk als tussenpersoon voor beide partijen fungeert. Hierdoor is sprake van het 'dienen van twee heren' en is het beding op grond waarvan de housing fee werd gevraagd nietig. De VU heeft geen recht op deze vergoeding en moet de betaalde bedragen terugbetalen, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten worden eveneens aan de zijde van de studenten toegewezen.

Uitkomst: De VU mag geen housing fee vragen aan internationale studenten en moet de betaalde fees terugbetalen met rente en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11718652 \ CV EXPL 25-7632

Vonnis van 27 februari 2026

in de zaak van

1.
[eiser 1] ,

voorheen wonende te [woonplaats 4] , thans wonende te [woonplaats 1] (Verenigde Staten)

2.
[eiser 2] ,
wonende te [woonplaats 4]
3.
[eiser 3] voorheen wonende te [woonplaats 4] , thans wonende te [woonplaats 2] (Verenigde Staten),

4.
[eiser 4] ,
voorheenwonende te [woonplaats 4] , thans wonende te [woonplaats 3] (Verenigde Staten)

eisers sub 1, 3 en 4 hebben mede woonplaats gekozen bij de gemachtigde,

eisende partijen in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] en individueel bij hun achternaam,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

de stichting VRIJE UNIVERSITEIT,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: de VU,

gemachtigde: mr. F.C. Borst.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding van 15 mei 2025 van [eisers] , met bewijsstukken;
• de conclusie van antwoord van de VU, tevens conclusie van eis in reconventie, met bewijsstukken;
• het instructievonnis van 8 augustus 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.

[eisers] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling een conclusie van antwoord in reconventie, met producties ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 november 2025. Voor [eisers] is [eiser 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voor de VU zijn verschenen mevrouw [naam 1] (teamleider), mevrouw [naam 2] (coördinator), de heer [naam 3] (jurist), de heer [naam 4] (jurist) en mevrouw [naam 5] (jurist), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht - beide gemachtigden mede aan de hand van een pleitnota - en vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide partijen hebben ter zitting hun eis gewijzigd.

Vervolgens is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet, althans onvoldoende, betwist staat het volgende vast:

1.1.

[eisers] zijn allen internationale studenten die in het studiejaar 2022 of 2023 een studie bij de VU hebben gevolgd.

1.2.

VU biedt internationale studenten de mogelijkheid om via een zogenaamde housing service in aanmerking te komen voor studentenaccommodatie in Amsterdam. Aankomende internationale studenten worden per e-mail van deze mogelijkheid op de hoogte gebracht. Op de website van de VU (versie d.d. 13 mei 2025) staat bij stap 3 van het aanmeldproces voor de housing service het volgende vermeld: “
Please transfer the housing fee. (…) The housing fee is necessary to cover the costs of VU Amsterdam in providing the housing service to international students and staff. (…) For Bachelor’s and (pre)-Master’s students the fee is € 500,00 for all contracts. (…) .” Na betaling van dit bedrag voert VU de gegevens van de student in de portal in, wordt deze op de wachtlijst geplaatst en krijgt de student een inlogcode waarmee deze toegang verkrijgt tot het aanbod van beschikbare woningen die worden gepubliceerd op de website van de VU. De student kan vervolgens op de aangeboden woningen reageren en wordt dan in contact gebracht met de verhuurder, waarna de student rechtstreeks met de verhuurder een huurovereenkomst sluit. Indien door de student geen woning wordt gevonden wordt de housing fee aan de student gerestitueerd.

1.3.

Om in een woningaanbod voor deze internationale studenten te kunnen voorzien heeft de VU met een negental verhuurders een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waaronder met de stichting DUWO en Monoma Nederland B.V. (hierna te noemen: DUWO respectievelijk Monoma). Op basis van die overeenkomst houden de verhuurders een overeengekomen aantal woningen exclusief beschikbaar voor internationale studenten van de VU. Daar tegenover staat de verplichting van de VU alle persoonsgegevens van de student aan te leveren, bij eventuele leegstand van woningen de volledige huurpenningen aan verhuurders te voldoen, stelt de VU zich garant voor de huurbetalingsverplichting van de student en draagt zij de mutatiekosten.

1.4.

[eisers] hebben allen afzonderlijk een bedrag van € 500,00 aan housing fee aan de VU voldaan en vervolgens via het zogenaamde VU dashboard een woning in Amsterdam gevonden en rechtstreeks gehuurd van de stichting DUWO, respectievelijk Monoma.

Vorderingen en verweer

in conventie en (voorwaardelijke) reconventie

2. [eisers] vorderen in conventie - na wijziging van eis - een verklaring voor recht dat het beding op grond waarvan zij een housing fee van € 500,00 aan de VU verschuldigd waren op grond van artikel 7:427 jo 7:417 Burgerlijk Wetboek (BW) nietig is en op grond van artikel 7:264 lid 2 BW oneerlijk is. [eisers] vorderen voorts dat de VU op grond van onverschuldigde betaling veroordeeld zal worden tot terugbetaling van totaal € 2.000,00 aan hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dagvaarding en met veroordeling van de VU in de kosten van het geding.

3. [eisers] stellen daartoe - kort gezegd - dat zij hebben gereageerd op de woningen die door de VU op een afgeschermd deel van de haar website worden aangeboden. De verhuurders van de woningen moeten als opdrachtgever van de VU worden aangemerkt. In dat geval is het niet toegestaan om bij [eisers] loon in de vorm van een housing fee in rekening te brengen. Een dergelijk beding is nietig, zodat [eisers] op voormelde grond de housing fee onverschuldigd hebben betaald. Daarnaast moeten de door [eisers] aan de VU betaalde kosten worden aangemerkt als een niet redelijk voordeel zoals bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW.

4. Hoewel de VU erkent dat de verhouding tussen haar en de internationale studenten, waaronder [eisers] , moet worden beschouwd als een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW, betwist zij dat dit het geval is ten aanzien van de verhuurders. Artikel 7:417 lid 4 BW is dan ook niet op het onderhavige geval van toepassing. Voor zover wordt geoordeeld dat dit wel het geval is, doet de VU subsidiair een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 BW. Daarnaast betwist de VU dat er sprake zou zijn van ‘niet redelijk voordeel’als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW.

5. Voor het geval de vordering van [eisers] wordt afgewezen op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid vordert de VU in reconventie een hierop ziende verklaring voor recht.

6. [eisers] hebben de voorwaardelijk ingestelde eis in reconventie betwist.

7. Op de nadere standpunten van partijen zal - voor zover relevant - bij de beoordeling worden ingegaan.

Beoordeling

in conventie

Ambtshalve toetsing

8. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

9. Op grond van artikel 4.2 van de Richtlijn oneerlijke bedingen zijn kernbedingen van de beoordeling uitgesloten, voorzover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het beding zoals opgenomen onder stap 3 van het aanmeldproces, dat ziet op de verschuldigdheid van de housing fee, is naar het oordeel een kernbeding dat duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd. Dit beding hoeft dus niet te worden getoetst op oneerlijkheid in de zin van de richtlijn.
Het dienen van twee heren?

10. Vervolgens is de vraag aan de orde of de VU gerechtigd was aan [eisers] een housing fee in rekening te brengen in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [eisers] als huurders en DUWO, respectievelijk Monoma als verhuurders via de website van de VU. Voor de beantwoording van die vraag is het volgende van belang.

11. In artikel 7:417 lid 4 BW is bepaald dat indien een tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers een natuurlijk persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, de tussenpersoon geen loon bij de huurder in rekening mag brengen. Voorts is bepaald dat van deze bepaling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Volgens artikel 7:247 BW geldt deze bepaling ook in het geval van een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW.

11. Door de VU is erkend dat zij als lasthebber van [eisers] heeft opgetreden, maar zij betwist gemotiveerd dat zij dit is geweest voor de verhuurders en dat om die reden artikel 7:417 lid 4 BW niet van toepassing is.

11. In het vonnis van 27 september 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2024:6179) heeft de kantonrechter van deze rechtbank op basis van gelijke feiten en met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) geoordeeld dat met de door de VU gehanteerde werkwijze ook sprake is van bemiddelingswerkzaamheden van de VU ten opzichte van de verhuurders waarvan de VU de aangeboden woonruimte op haar site heeft vermeld. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat van de in voornoemd arrest genoemde uitzonderingmogelijkheid op de toepasselijkheid van artikel 7:417 lid 4 BW geen sprake is, nu het afgeschermde deel van de website van de VU geen elektronisch prikbord functie heeft.

11. Hoewel de VU erkent dat het woningaanbod afgeschermd is en daarmee geen prikbord functie heeft, volgt hieruit volgens de VU slechts het bewijsvermoeden dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de VU en de verhuurders, waartegen het leveren van tegenbewijs mogelijk is. De VU verwijst daartoe naar de gekozen bewoordingen van de Hoge Raad in voornoemd arrest waarin hij in 4.4.2. tot tweemaal toe de woorden ‘in beginsel’ vermeldt als ook de wetsgeschiedenis bij het artikel.

11. Als tegenbewijs brengt de VU naar voren dat de met de verhuurders gesloten samenwerkingsovereenkomsten aantonen dat de verhuurders juist geen enkel belang hebben bij het plaatsen van de huurwoningen op de website van de VU. De VU wijst er in dat kader op dat er voor haar, noch voor de verhuurders sprake is van enig financieel gewin. De verhuurders zijn enkel bereid om mee te werken omdat zij door de VU financieel gevrijwaard worden doordat de mutatieschade en het leegstands- en incassorisico voor hen door de VU volledig wordt afdekt. De verhouding tussen de verhuurders en de VU is volgens de VU dus juist omgekeerd: in wezen geeft de VU de verhuurders de opdracht een huurovereenkomst met de internationale studenten tot stand te brengen, zodat de VU geen leegstandsschade aan de verhuurders hoeft te voldoen.

11. De VU wordt niet gevolgd in haar stelling dat de verhuurders geen enkel belang hebben bij het plaatsen van het overeengekomen woningaanbod op de website van de VU. Immers met het (laten) doen van het woningaanbod op de website van de VU zijn zij verzekerd van huurders en krijgen zij in het ergste geval de leegstandskosten nog vergoed. Daarenboven komen ook mutatiekosten voor rekening van de VU. Op basis van deze afspraken hebben de verhuurders gegarandeerde huur- en servicekosten inkomsten als ware de woningen permanent 100% verhuurd, aldus de VU zelf. Met een dergelijke garantie wordt wel degelijk het belang van de verhuurders gediend.

11. De omstandigheid dat de VU het initiatief tot deze constructie heeft genomen om haar doel - te weten niet vermogende internationale studenten te faciliteren bij het vinden van betaalbare woonruimte - te bereiken, waardoor zijzelf als ook de internationale studenten voordeel genieten, maakt niet dat er geen sprake kan zijn van een bemiddelingsovereenkomst waarbij de verhuurders als opdrachtgevers hebben te gelden.

11. Nu vaststaat dat de VU enkel betalende studenten toegang verleent tot het woningaanbod van de verhuurders op haar website, en er daarmee dus geen sprake is van een zogenaamd ‘elektronisch prikbord’, wordt geoordeeld dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de VU en de verhuurders. Als gevolg daarvan is sprake van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, namelijk het door de VU dienen van twee heren en heeft de VU aldus geen recht op loon jegens de huurders
.

11. Voor dat geval heeft de VU zich nog beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 lid 2 BW. Zeker in het geval van een dwingende wetbepaling als de onderhavige, moet aan zware eisen worden voldaan voordat geconcludeerd kan worden dat een beroep op die dwingende bepaling als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar terzijde moet worden gesteld. De stelling van de VU dat de verhuurders alleen door deze constructie woningen kortdurend aan internationale studenten zullen kunnen en willen verhuren is - nog daargelaten dat de VU deze stelling tegenover de betwisting van [eisers] niet concreet heeft gemaakt –daarvoor onvoldoende. Dit geldt ook voor het door haar gestelde belang van de universiteit bij het behoud van internationale studenten en de daarmee samenhangende concurrentiepositie van Nederland. De VU kan alsnog proberen deze kosten bij de verhuurders te leggen, al zijn die er naar haar zeggen niet toe bereid, maar het is in elk geval niet mogelijk om deze kosten op basis van de huidige wetgeving bij de huurders te leggen. Eventueel kan de VU ook zoeken naar andere alternatieven, bijvoorbeeld door de woningen zelf te huren en vervolgens als onderverhuurder te kunnen optreden.
een niet redelijk voordeel

11. Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 BW ‘een niet redelijk voordeel’ opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht (zie Kamerstukken II 2015/16, 34207, 5, p. 3-4).

11. Dit leidt tot de conclusie het beding dat op de betaling van de housing fee ziet zowel op grond van artikel 7:417 lid 4 BW als op grond van 7:265 lid 2 BW nietig is en dat om die reden de housing fee door [eisers] onverschuldigd is betaald. De gevorderde terugbetaling hiervan is daarom toewijsbaar, net als de gevorderde verklaring voor recht.

11. De gevorderde rente is op de wet gegrond en niet weersproken zodat deze wordt toegewezen.

11. Nu de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele eis niet is ingegaan, geldt deze als niet ingesteld en behoeft deze geen bespreking.

24. Bij deze uitkomst van de procedure wordt VU veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eisers]

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het beding dat [eisers] ieder een housing fee van € 500,00 aan de VU verschuldigd waren om toegang te krijgen tot het woningaanbod op de website van de VU op grond van artikel 7:427 jo 7:417 nietig is en op grond van artikel 7:264 lid 2 BW oneerlijk;

veroordeelt VU tot betaling aan [eisers] van € 2.000,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 mei 2025 tot aan de voldoening;

veroordeelt VU in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op:

- voor verschuldigd griffierecht € 257,00

- voor het exploot van de dagvaarding € 144,47

- aan salaris van de gemachtigde € 434,00
=======
totaal inclusief eventueel verschuldigde btw € 835,47

veroordeelt VU in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 72,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.

399