Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12103653 CV EXPL 26-1987
vonnis van: 20 maart 2026
fno.: 506
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eisende partij
gemachtigde: KVN Gerechtsdeurwaarders & Juristen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
niet verschenen
Verloop van de procedure
Eisende partij heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
Gronden van de beslissing
1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke
Schuldhulpverlening.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte d.d. 1 november 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) in het geding gebracht.
5. Eisende partij stelt in de dagvaarding dat voor zover eisende partij een oneerlijk beding in haar huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden heeft staan zij zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter.
6. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
7. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten de artikelen 4 (huurprijswijziging) en 5.1 (wijziging voorschot servicekosten) van de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
8. Ook de bedingen over buitengerechtelijke kosten op bladzijde 2 van de huurovereenkomst en in de artikelen 17.2 en 17.3 en van de algemene voorwaarden alsmede het boetebeding in artikel 17.4 van de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst.
Deze artikelen luiden als volgt.
Op bladzijde 2 van de huurovereenkomst staat:
Alle buitengerechtelijke kosten die de ene partij maakt ingeval de andere partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van die andere partij.
In de algemene voorwaarden staat:
17.2.
tekortschieten
Als (ver)huurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle de daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
17.3.
buitengerechtelijke kosten
Als het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de verkrijging buiten rechte daarvan kosten moeten worden gemaakt, dan zullen deze kosten worden bepaald conform de geldende algemene maatregel van bestuur. (...)
Artikel 17.4 boetebeding bij niet-nakoming
Indien huurder tekortschiet in de nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden, is huurder een onmiddellijke opeisbare boete van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 5.000,- verschuldigd, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete schadevergoeding, nakoming en/of ontbinding te vorderen. Deze boete geldt niet ten aanzien van verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden waar reeds een specifieke boete voor is overeengekomen.
9. De kantonrechter is van oordeel dat de (combinatie van) bedingen over buitengerechtelijke incassokosten, zoals opgenomen op bladzijde 2 van de huurovereenkomst en in artikel 17.2 en 17.3 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn, omdat hieruit niet (voldoende duidelijk) blijkt dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. De artikelen 17.2 en 17.3 van de algemene voorwaarden zijn in het licht van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 9 december 2025 (ECLI:NL:GHMAS:2025:3360) weliswaar niet oneerlijk, maar aangenomen mag worden dat een consument de huurovereenkomst zelf met meer aandacht zal lezen dan de algemene voorwaarden en het beding in de huurovereenkomst is in ieder geval oneerlijk. Dit oneerlijke beding uit de huurovereenkomst wordt in artikel 17.2 van de algemene voorwaarden dan nog een keer herhaald, met vervolgens pas in artikel 17.3 de beperking ervan. In de huurovereenkomst staat echter geen verwijzing naar die beperking in artikel 17.3 van de algemene voorwaarden. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk.
10. Artikel 17.2 is voorts ook oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
11. Ook artikel 17.4 van de algemene voorwaarden is oneerlijk. Dit artikel geeft eisende partij namelijk de mogelijkheid een boete op te leggen aan de huurder als deze de huur niet volledig en op tijd betaalt (zie artikel 7.1 van de algemene voorwaarden). Deze boete is of kan veel hoger zijn dan de wettelijke rente, die een consument normaliter is verschuldigd. Dit maakt dat het boetebeding het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoort, in het nadeel van de consument.
12. Het voorgaande betekent dat de onder r.o. 7 geciteerde bedingen worden vernietigd en de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
De vordering
13. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hetgeen hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn nog is overwogen.
14. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres];
veroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:
a) € 4.372,65 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 28 februari 2026;
b) € 870,34 per maand vanaf 1 maart 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 153,02 aan explootkosten, € 288,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.