ECLI:NL:RBAMS:2026:4245 - Rechtbank Amsterdam - Betaling openstaande factuur afgewezen wegens tekortkomin...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11900966 \ CV EXPL 25-13259

Tussenvonnis van 27 februari 2026

in de zaak van

[eiser] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. A.B. Robijn,

tegen

MOONSTONE GROUP B.V.,

te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Moonstone,

gemachtigde: mr. M.A.C. Mossou.

1.De zaak in het kort

1.1.

Moonstone heeft [eiser] ingeschakeld voor het verhelpen van een lekkage.
[eiser] vordert betaling van een nog openstaande factuur van € 5.245,33 met rente en kosten. Moonstone heeft deze niet betaald omdat zij vindt dat [eiser] haar werk niet goed heeft gedaan. De lekkage is met de door [eiser] verrichte werkzaamheden niet verholpen. Moonstone zegt dat zij hierdoor schade heeft geleden. Zij vindt dat [eiser] die schade moet vergoeden. In totaal, komt het in reconventie door Moonstone gevorderde schadebedrag neer op € 54.488,86.

1.2.

De kantonrechter oordeelt dat Moonstone en [eiser] het resultaat van een waterdichte vloer niet met elkaar hebben afgesproken. De kantonrechter vindt echter wel dat [eiser] niet genoeg onderzoek heeft gedaan aan de vloer en Moonstone niet goed heeft geïnformeerd over het risico dat de werkzaamheden het probleem niet zouden verhelpen. De door [eiser] gevorderde betaling van de nog openstaande factuur wordt daarom afgewezen. Ook moet [eiser] schadevergoeding betalen aan Moonstone, maar het is nog niet (geheel) duidelijk hoeveel. Moonstone moet daarvoor nog informatie aanleveren.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van [eiser] van 9 september 2025;
de conclusie van antwoord van Moonstone;
het tussenvonnis van 21 november 2025;
de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] ;
de akte overlegging nadere producties tevens eiswijziging van Moonstone van
de akte reactie op eiswijziging en overlegging producties van 22 januari 2026; en
de mondelinge behandeling van 29 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is een onderneming die actief is op het gebied van betonreparatie, vochtwering en grondinjecties.

3.2.

Moonstone is een onderneming die zowel woningen als commercieel vastgoed beheert.

3.3.

Halverwege 2024 heeft Moonstone [eiser] benaderd omdat de kelder van één van de door haar beheerde panden, gelegen aan de [locatie] , onder water was komen te staan. Op 8 juli 2024 is [eiser] langsgekomen voor een werkopname. Op dat moment stond er ongeveer 5-10 centimeter water in de kelder.

3.4.

Op 11 juli 2024 heeft [eiser] per e-mail een offerte uitgebracht aan Moonstone. Op deze offerte zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard, die gelijktijdig aan Moonstone zijn toegezonden. In deze offerte is onder andere het volgende opgenomen:

“Het lijkt er sterk op dat in het verleden de kelder verdiept is en de vloer tussen de wanden is gestort. (links achterin is een kleine kelder, welke hoger ligt met de oorspronkelijke ongeglazuurde tegeltjes.)

In de kelder zijn tussenwandjes aanwezig van metselwerk.

Het is niet duidelijk te zien of deze op de vloer zijn gemetseld of dat deze door de vloer heen lopen en de vloer er langs is gestort.

U gaf aan dat deze wandjes worden weg gesloopt.

Er is lekkage aanwezig en bij veel regen staat de vloer blank.

Het lijkt er sterk op dat de lekkage zich bij de kim (vloer/wand aansluiting) bevindt.

Mijn voorstel is om eerst de kim te injecteren en daarna bezien of dit afdoende is.”

3.5.

Voor het injecteren van de kim geeft [eiser] een prijs af van € 5.270,- excl. btw. Daarnaast zijn in de offerte de volgende ‘verrekenprijzen’ opgenomen (de kantonrechter begrijpt dat daarmee bedoeld is prijzen voor meerwerk):

€ 170,- excl. btw per m1 kim of scheuren;
€ 400,- excl. btw per m2 voor injecteren van metselwerk wanden (chemisch scherm / membraan in de wanden tegen doorslaand vocht); en
€ 270,- excl. btw per m2 voor het injecteren van de keldervloer, het aanbrengen van een chemisch scherm/membraan onder de keldervloer.

3.6.

Moonstone heeft de offerte op 11 juli 2024 geaccepteerd.

3.7.

Op 3 september 2024 heeft [eiser] de kelder leeggepompt en de kim geïnjecteerd. Daarbij constateerde zij echter dat het water ook via scheuren in de vloer de kelder inkwam. [eiser] heeft toen telefonisch contact opgenomen met Moonstone en de volgende twee opties aan haar voorgelegd: (a) het aanbrengen van een gelscherm onder de vloer of (b) het injecteren van de scheuren. Moonstone heeft hierop gekozen voor optie (b).

3.8.

Op 4 september 2024 heeft [eiser] Moonstone een opgave toegestuurd van de (extra) kosten: € 5.270,- + € 850,- aan meerwerk voor de kim en € 3.400,- voor het dichten van de scheuren in de vloer (optie (b)), totaal: € 12.920,- excl. btw. Na akkoord van Moonstone heeft [eiser] de bedoelde werkzaamheden uitgevoerd. De kosten voor deze werkzaamheden heeft Moonstone aan [eiser] voldaan.

3.9.

Eind september bleek dat er nog steeds sprake was van lekkage, ditmaal afkomstig uit het midden van de vloer. Op 7 en 8 oktober 2024 heeft [eiser] ook deze scheuren geïnjecteerd. Vervolgens heeft zij hiervoor op 23 oktober 2024 een factuur toegestuurd aan Moonstone ten bedrage van € 3.550,- (excl. btw). Moonstone heeft deze factuur (met factuurnummer [factuurnummer] ) niet betaald.

3.10.

Eind januari 2025 heeft Moonstone [eiser] bericht dat er weer water in de kelder stond. [eiser] heeft dit op 19 februari 2025 onderzocht en geconstateerd dat er kleine haarscheurtjes in de vloer zitten, waar water door naar binnen komt. Hierop heeft zij op 27 februari 2025 een nieuwe offerte toegestuurd aan Moonstone, waarin zij toelicht dat vanwege de dunne vloer het storten van een nieuwe gewapende betonvloer van +/- 10 cm volgens haar de enige oplossing is. Het storten van een nieuwe betonvloer biedt zij aan voor een bedrag van € 15.990,- excl. / € 19.347,90 incl. btw.

3.11.

Op 10 maart, 9 april en 23 april 2025 heeft [eiser] Moonstone gesommeerd tot betaling van de factuur met nummer [factuurnummer] , vermeerderd met rente en incassokosten. In haar reacties hierop, heeft Moonstone steeds betwist dat zij verplicht is deze factuur te betalen.

3.12.

Bij brief van 11 april 2025 heeft Moonstone [eiser] gesommeerd tot herstel van het vochtprobleem door het storten van een betonvloer of bieden van een andere structurele oplossing.

3.13.

Tijdens deze procedure heeft Moonstone B.V. een derde partij, genaamd
PR Construction B.V., ingeschakeld om het lekkageprobleem te verhelpen. Zij heeft dit gedaan door het aanbrengen van een zwevende vloer-constructie, in combinatie met een pomp die het water afvoert.

4.Het geschil

In conventie:

4.1.

[eiser] vordert veroordeling van Moonstone tot betaling van € 5.245,33, uit hoofde van factuur met nummer [factuurnummer] , vermeerderd met rente en kosten.

4.2.

[eiser] heeft de gefactureerde werkzaamheden in opdracht van Moonstone verricht en vindt dat Moonstone hiervoor moet betalen. Moonstone is het hier niet mee eens. Volgens Moonstone is [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en hoeft zij deze factuur dus niet te betalen.

In reconventie

4.3.

Moonstone stelt dat zij door het tekortschieten van [eiser] schade heeft geleden. Zij vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van € 54.488,86 plus proceskosten. Dit schadebedrag is als volgt opgebouwd:

vergoeding van misgelopen huurinkomsten ter hoogte van € 17.500,-;
terugbetaling van een bedrag van € 12.920,-, dat Moonstone al aan [eiser] had betaald; en
vergoeding van de kosten voor het inschakelen van een derde partij voor het verhelpen van de lekkage, ten bedrage van € 24.008,86.

4.4.

[eiser] is het niet eens met deze vordering. [eiser] vindt dat zij niet tekortgeschoten is. Daarnaast betwist zij de individuele schadeposten.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig verder ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk beoordeeld.

5.2.

De tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een aannemingsovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:750 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).

5.3.

Om te kunnen vaststellen of [eiser] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst, moet eerst worden vastgesteld wat partijen hebben afgesproken en in dat kader van elkaar mochten verwachten. Volgens Moonstone was [eiser] op grond van de overeenkomst namelijk verplicht de lekkage te verhelpen. [eiser] betwist dit. Volgens haar is er geen sprake van een resultaatsverplichting, maar enkel van een inspanningsverplichting.

I. Hebben partijen het resultaat van een waterdichte vloer afgesproken?

5.4.

In de offerte die [eiser] op 11 juli 2024 heeft toegestuurd aan Moonstone, staat het volgende vermeld: “Het lijkt er sterk op dat de lekkage zich bij de kim (vloer/wand aansluiting) bevindt. Mijn voorstel is om eerst de kim te injecteren en daarna bezien of dit afdoende is.” Uit de letterlijke tekst van de offerte volgt dus dat [eiser] adviseert om met het injecteren van de kim te beginnen, in de hoop dat dit de lekkage zal verhelpen, maar daarbij expliciet meedeelt dat dit mogelijk niet voldoende zal zijn. In artikel 4 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden staat daarnaast dat [eiser] geen garanties biedt inzake de kwaliteit of (bijzondere) eigenschappen van het verrichte werk, tenzij dat uitdrukkelijk schriftelijk is overeengekomen. Een dergelijke garantie is in de offerte niet opgenomen. Een en ander brengt mee dat de letterlijke tekst van de offerte de stelling dat partijen het resultaat van een waterdichte vloer zijn overeengekomen, niet ondersteunt.

5.5.

Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het echter niet alleen om de letterlijke tekst van de afspraken, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm, zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158 en de verdere uitwerking in de jurisprudentie, ECLI:NL:PHR:2021:680 en ECLI:NL:PHR:2021:1256).

5.6.

Moonstone voert aan dat medewerkers van [eiser] tijdens het injecteren van de scheuren in de vloer hebben gezegd dat de lekkage daarmee verholpen zou worden.
[eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. Zij heeft aangegeven het injecteren van de scheuren de lekkages ter hoogte van die scheuren inderdaad heeft verholpen (dit wordt door Moonstone niet betwist). [eiser] stelt echter nooit beloofd te hebben dat de kelder na deze werkzaamheden vrij van lekkages zou zijn. Dat was volgens [eiser] ook logisch, omdat een lekkage allerlei oorzaken kan hebben. Tegen het licht van deze gemotiveerde betwisting, had Moonstone haar stelling dat [eiser] deze toezegging heeft gedaan beter moeten toelichten. Dat heeft zij niet gedaan en zij heeft ook niet aangeboden om hier bewijs van te leveren.

5.7.

Alles afwegend, heeft Moonstone, gezien de betwisting van [eiser] , onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een andere uitleg dan de taalkundige uitleg van de offerte kunnen leiden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat, hoewel partijen bij het aangaan van de overeenkomst beide het eindresultaat van een niet lekkende kelder voor ogen stond, [eiser] slechts een inspanningsverbintenis is aangegaan. Dat betekent dat het standpunt van Moonstone dat [eiser] al tekort is geschoten omdat zij de lekkage niet heeft verholpen, niet kan worden gevolgd. Op
[eiser] rusten echter ook andere verplichtingen dan die in de aannemingsovereenkomst zijn opgeschreven. Als die geschonden worden, kan dat nog steeds meebrengen dat sprake is van een tekortkoming. De kantonrechter beoordeelt hieronder of dat het geval is.

II. Had [eiser] Moonstone anders moeten adviseren?

5.8.

Op grond van artikel 7:401 BW Pro is [eiser] verplicht zich als een goed opdrachtnemer te gedragen. Dat betekent dat hij dient te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend aannemer. Uitgangspunt daarbij is dat op de aannemer zowel een onderzoeksplicht als een waarschuwingsplicht rust. De gedachte daarachter is dat van een aannemer verwacht mag worden dat hij het werk niet blindelings uitvoert, maar met aandacht en verstand. De onderzoeksplicht houdt in dat de aannemer de risico’s die het leveren van een deugdelijk werk bedreigen, onderkent. Met andere woorden: hij moet weten wat nodig is om goed werk af te leveren. De waarschuwingsplicht houdt in dat hij de risico’s die hij in de gegeven omstandigheden had behoren te kennen, vervolgens ook bij zijn opdrachtgever signaleert.

5.9.

Onder verwijzing naar verklaringen die op haar verzoek zijn opgesteld door
Dimitri Bouw, MV Bouwgroep B.V. en PR Construction B.V. stelt Moonstone zich op het standpunt dat het injecteren van de kim en scheuren in de vloer de lekkage nooit (duurzaam) had kunnen verhelpen. Dit omdat de vloer daarvoor te dun was (volgens Dimitri Bouw: zeven centimeter), terwijl voor een duurzame en effectieve oplossing een minimale vloerdikte van circa 10 cm vereist is en sprake is van zichtbare haarscheuren en zoutafzetting, wat duidt op mogelijk vochttransport en/of constructieve of materiaal-technische gebreken. In plaats van injecteren, had [eiser] volgens Moonstone meteen een nieuwe betonnen vloer moeten adviseren. Door dit niet te doen, is [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst, aldus Moonstone.

5.10.

[eiser] betwist dit. Zij stelt dat zij niet had kunnen voorzien dat het injecteren van de scheuren niet voldoende zou zijn. Water vindt zijn eigen weg, aldus [eiser] : als een scheur wordt gedicht, wordt de druk op andere plekken hoger. Hierdoor kon het gebeuren dat na het injecteren van de eerste scheuren, weer nieuwe scheuren ontstonden waardoor water naar boven kwam, aldus [eiser] . Deze scheuren waren in eerste instantie niet zichtbaar en dus, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van [eiser] , kon zij daar in haar advisering ook geen rekening mee houden.

5.11.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Tekortkoming en toerekening

5.12.

Moonstone en [eiser] zijn het erover eens dat het antwoord op de vraag welke maatregelen geschikt zijn voor het verhelpen van een lekkage zoals hier aan de orde, (mede) afhankelijk is van de staat van de vloer. Daarmee doet de vraag zich voor of [eiser] voorafgaand aan het uitvoeren van de werkzaamheden, de staat van de vloer voldoende heeft onderzocht, zodat zij Moonstone op passende wijze kon adviseren.

5.13.

[eiser] heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij op 3 september 2024 het water uit de kelder heeft gepompt en vervolgens een visuele inspectie heeft uitgevoerd. Op basis van deze visuele inspectie schatte zij in dat het injecteren van de kim een passende maatregel zou zijn om mee te beginnen, zoals zij ook in haar offerte had voorgesteld. Nadat een betonnen vloer is gestort, krimpt deze namelijk in, waardoor lekkage bij de kimafsluiting vaak voorkomt, aldus [eiser] . Moonstone heeft dit niet (gemotiveerd) betwist. Daarnaast is niet in geschil dat het injecteren van de kim goed is gedaan en dat dit de lekkage ter hoogte van de kim ook heeft verholpen. Een en ander brengt mee, dat
[eiser] , naar het oordeel van de kantonrechter, met het injecteren van de kim gehandeld heeft als een redelijk bekwaam en redelijk handelend aannemer en haar verplichtingen onder de overeenkomst op dat punt is nagekomen.

5.14.

De kantonrechter is echter van oordeel dat op het moment dat [eiser] op
3 september 2024 constateerde dat het water ook via scheuren in de vloer naar boven kwam, zij nader onderzoek had moeten doen naar de staat van de vloer. Dat heeft zij niet of onvoldoende gedaan. Ter toelichting geldt het volgende.

5.15.

[eiser] heeft niet betwist dat voor een duurzame en effectieve oplossing voor de lekkage een (bewapende) betonvloer nodig is van minimaal 10 centimeter dik. Dat betekent dat tussen partijen niet ter discussie staat dat het injecteren van scheuren of aanbrengen van een gelscherm onder de vloer alleen in dat geval effectief had kunnen zijn. Voordat
[eiser] Moonstone adviseerde over de mogelijke oplossingen, had zij dus moeten onderzoeken hoe dik de vloer was en of er bewapening in het beton zat. Uit haar verklaringen blijkt dat zij dat niet heeft gedaan. Pas tijdens het injecteren van de scheuren (en dus niet: voorafgaand daaraan) constateerde zij dat vloer ongeveer 10 centimeter dik is. Vervolgens stelde zij pas in februari 2025 vast dat de vloer niet bewapend is. Deze combinatie van omstandigheden maakte dat zij toen adviseerde om bovenop de oude vloer een nieuwe, bewapende betonvloer te storten van 10 cm dik. Dit advies had [eiser] echter al direct nadat bleek dat het injecteren van de kim de lekkage niet had verholpen, moeten geven.

5.16.

Het verweer dat Moonstone vanwege de kosten ook dan geen nieuwe betonvloer had gewild, slaagt niet. Moonstone heeft tijdens de zitting gezegd dat hoewel de prijs belangrijk was, het waterdicht maken van de kelder het belangrijkste doel was, en dat zij nooit de keuze voor het injecteren van de scheuren had gemaakt als ze had geweten dat dat geen zin zou hebben. Als Moonstone toch zou hebben aangedrongen op een andere, goedkopere oplossing, zoals het injecteren van scheuren, dan had [eiser] Moonstone expliciet moeten wijzen op het aanmerkelijke risico dat dat, gelet op de dikte en de staat van de vloer, geen duurzame oplossing zou bieden. De waarschuwing dat bij deze staat van de vloer het risico bestaat dat als één scheur gedicht wordt, het water op een andere plek weer boven zou kunnen komen, zoals door [eiser] ter zitting is toegelicht, had toen moeten zijn gegeven. Dat Moonstone in dat geval tegen het advies van [eiser] in en met deze expliciete waarschuwing alsnog voor het injecteren van scheuren had gekozen, is niet aannemelijk.

5.17.

Een en ander brengt mee dat [eiser] zich, naar het oordeel van de kantonrechter, niet heeft gedragen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend aannemer door op
3 september 2024 en vervolgens ook op 7 en 8 oktober 2024 de scheuren in de vloer te injecteren, zonder eerst voldoende onderzoek te doen naar de dikte en staat van de vloer. Hierdoor heeft zij in strijd gehandeld met artikel 7:401 BW Pro. Ook heeft zij hierdoor niet voldaan aan de waarschuwingsplicht die volgt uit artikel 7:754 BW Pro. [eiser] had behoren te weten dat het injecteren van scheuren waarschijnlijk geen duurzame oplossing zou bieden en had dat dus niet mogen adviseren althans Moonstone daarvoor moeten waarschuwen.

5.18.

[eiser] heeft dus niet geheel aan haar verplichtingen voldaan. Hierdoor is sprake van een gedeeltelijke tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Deze tekortkoming is aan [eiser] toe te rekenen. Het lag binnen de macht van [eiser] om zorgvuldig onderzoek te doen naar de dikte en staat van de vloer voordat zij Moonstone een voorstel deed voor haar werkzaamheden. Dat zij dat niet heeft gedaan, is aan haar te wijten.

Verzuim

5.19.

Of [eiser] tot schadevergoeding verplicht is, hangt mede af van de vraag of [eiser] in verzuim is met haar verplichting tot nakoming, wat zij betwist.

5.20.

Zoals blijkt uit de artikelen 6:81 en 6:82 lid 1 BW is voor het intreden van verzuim in beginsel vereist dat de schuldenaar in gebreke wordt gesteld door middel van een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn tot nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Daarnaast kan het verzuim zonder ingebrekestelling intreden indien zich één van de in artikelen 6:82 lid 2 en 6:83 BW genoemde uitzonderingssituaties voordoet.

5.21.

Moonstone heeft [eiser] per brief van 11 april 2025 bericht dat [eiser] tekortgeschoten is in de overeenkomst door herhaaldelijk ingrepen te doen die de lekkage niet verholpen hebben en daarvoor ook niet geschikt waren, zonder Moonstone daarvoor te waarschuwen. In de brief wordt [eiser] gesommeerd om binnen een termijn van zeven dagen schriftelijk akkoord te gaan met het storten van een nieuwe betonvloer, dan wel een alternatieve oplossing te bieden die aantoonbaar leidt tot een structurele beëindiging van de lekkage. Voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft zij [eiser] een termijn gesteld van vier weken. De brief eindigt met het bericht dat Moonstone zich bij het uitblijven van een reactie alle rechten voorbehoudt, waaronder het instellen van een vordering wegens wanprestatie, het eisen van schadevergoeding en verhaal van juridische kosten.

5.22.

Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet de brief van 11 april 2024 aan de hiervoor genoemde vereisten voor een ingebrekestelling. Anders dan [eiser] stelt, bevat deze brief een expliciet aanbod de tekortkoming te komen herstellen. De tekortkoming betreft immers het adviseren en uitvoeren van werkzaamheden die niet geschikt waren om het probleem op te lossen en de herstelmogelijkheid is dus het uitvoeren van werkzaamheden die daarvoor wel geschikt zouden zijn. Vast staat dat [eiser] hier geen gebruik van heeft gemaakt, waarbij zij bovendien herhaaldelijk het bestaan van een tekortkoming heeft betwist. Het gevolg hiervan is dat het Moonstone vrij stond het herstel te laten uitvoeren door een derde, op rekening van [eiser] (zie hierover punt 5.34 e.v. hierna).

5.23.

Dit betekent dat [eiser] sinds het verstrijken van de zeven dagen-termijn, dus vanaf 19 april 2025, in verzuim is. Het feit dat Moonstone de factuur van [eiser] met nummer [factuurnummer] onbetaald heeft gelaten, maakt dit niet anders. Zoals volgt uit de hierna volgende overwegingen, bestaat vanwege de tekortkoming van [eiser] voor deze factuur geen grondslag. Moonstone is hierdoor niet in schuldeisersverzuim komen te verkeren.

Schade, causaliteit en toerekening

5.24.

Op grond van artikel 6:98 BW Pro komt voor vergoeding alleen in aanmerking schade die het gevolg is van de tekortkoming en die in zodanig verband staat met die tekortkoming, dat die schade kan worden toegerekend. Om deze schade te bepalen moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie zoals die in werkelijkheid is (de feitelijke situatie) en de situatie zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest als de tekortkoming niet had plaatsgevonden (de hypothetische situatie).

(i) Misgelopen huurinkomsten

5.25.

Moonstone stelt dat zij vanwege het voortbestaan van de lekkage de kelder en bijbehorende bedrijfsruimte zeven maanden niet heeft kunnen verhuren, waardoor zij huurinkomsten is misgelopen. Uitgaande van een maandelijkse huurprijs van (minstens)
€ 2.500,-, bedraagt de schade volgens Moonstone 7 maanden x € 2.500,- = € 17.500,-. Ter zitting heeft Moonstone toegelicht dat zij deze huurprijs heeft vastgesteld door op Funda naar soortgelijke bedrijfsruimtes te kijken in de [buurt] . Daarvoor zou zelfs een gemiddelde huurprijs gelden van € 3.300-3.500,- per maand, aldus Moonstone.

5.26.

[eiser] betwist dat zij gehouden is deze schade te vergoeden. Volgens
[eiser] kwalificeren misgelopen huurinkomsten als indirecte schade en is zij hier op grond van haar algemene voorwaarden niet voor aansprakelijk. Daarnaast stelt zij dat Moonstone de schade onvoldoende feitelijk en cijfermatig heeft onderbouwd.

5.27.

Moonstone heeft de stelling van [eiser] dat gederfde huur kwalificeert als indirecte schade en op grond van haar algemene voorwaarden uitgesloten is van vergoeding, niet betwist. Daarnaast heeft Moonstone de gevorderde schadevergoeding onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft zij gesteld dat voor soortgelijke bedrijfsruimten in de [buurt] een vergelijkbare of zelfs hogere huurprijs wordt gevraagd, maar zij heeft geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Gelet op de betwisting van [eiser] had dat wel op haar weg gelegen. De vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten wordt daarom afgewezen.

(ii) Terugbetaling van de aan [eiser] betaalde facturen

5.28.

Vast staat dat Moonstone aan [eiser] voor haar werkzaamheden een bedrag van € 12.920,- excl. btw heeft betaald. Volgens Moonstone had zij deze kosten niet gemaakt als [eiser] haar juist had geadviseerd en is [eiser] daarom verplicht deze kosten aan haar terug te betalen. [eiser] betwist dit. Volgens haar is namelijk geen sprake van een tekortkoming. Daarnaast vordert [eiser] betaling van de nog openstaande factuur met nummer [factuurnummer] , ten bedrage van € 5.245,33. Gelet op de samenhang zullen de vorderingen van Moonstone en [eiser] hier gezamenlijk worden beoordeeld, te beginnen met de reconventionele vordering van Moonstone.

Eis in reconventie – Moonstone

5.29.

Zoals de kantonrechter hiervoor onder 5.13 heeft overwogen, heeft [eiser] tot en met het injecteren van de kim gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend aannemer en is zij daarmee, tot dat moment, haar verplichtingen onder de overeenkomst nagekomen. Dit betekent dat de kosten die [eiser] voor het injecteren van de kim in rekening heeft gebracht, te weten: € 5.270,- + € 850,- aan meerwerk voor de kim = € 6.120,- excl. btw, niet voor vergoeding in aanmerking komen.

5.30.

Ten aanzien van de kosten voor het injecteren van de scheuren in de vloer ligt dit anders. De kantonrechter heeft onder 5.14-5.18 van dit vonnis geoordeeld dat als [eiser] voldoende onderzoek had gedaan, zij Moonstone niet zou hebben geadviseerd de scheuren in de vloer te injecteren, in ieder geval niet zonder daarbij expliciet te wijzen op het risico dat dit, gelet op de staat van de vloer, geen duurzame oplossing zou bieden. De vraag doet zich voor of dit ook betekent dat de kosten voor het injecteren van de scheuren in dat geval niet zouden zijn gemaakt.

5.31.

[eiser] stelt dat Moonstone uit kostenoverwegingen nooit gekozen zou hebben voor het storten van een nieuwe betonvloer. Zoals de kantonrechter onder 5.13 al heeft overwogen, heeft Moonstone dit gemotiveerd betwist door aan te geven dat de prijs weliswaar belangrijk was, maar het waterdicht maken van de kelder belangrijker, en dat zij nooit voor het injecteren van de scheuren had gekozen, als zij had geweten dat dit geen zin zou hebben. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] , tegenover deze betwisting van Moonstone, onvoldoende onderbouwd dat de kosten voor het injecteren van de scheuren in de vloer ook zouden zijn gemaakt als zij wel aan haar onderzoeks- en waarschuwingsplicht had voldaan. De kantonrechter gaat daarom uit van het hypothetische scenario dat als [eiser] zou hebben voldaan aan de op haar als redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer rustende onderzoeks- en waarschuwingsplicht, zij Moonstone had geadviseerd om een betonbak te storten en Moonstone dus geen opdracht zou hebben gegeven voor het injecteren van de scheuren in de vloer (zie 5.16 hiervoor). Deze kosten zouden dan dus niet zijn gemaakt.

5.32.

De kosten die [eiser] aan Moonstone in rekening heeft gebracht voor het injecteren van de scheuren bedragen € 3.400 + € 3.550 = € 6.950,- excl. btw. Hiervan heeft Moonstone een bedrag van € 3.400,- aan [eiser] voldaan. Om Moonstone in de positie te brengen waarin zij had verkeerd als [eiser] niet tekortgekomen was in haar verplichtingen, moet [eiser] aan Moonstone dus een bedrag van € 3.400,- excl. btw terugbetalen.

Eis in conventie – [eiser]

5.33.

Ten aanzien van de nog openstaande factuur van € 3.550,- excl. btw, waarvan
[eiser] in conventie betaling vordert, overweegt de kantonrechter als volgt. Deze factuur heeft betrekking op het injecteren van scheuren in de vloer. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, zouden deze kosten niet zijn gemaakt als [eiser] voldaan had aan haar onderzoeks- en waarschuwingsplicht. Dat betekent dat de grondslag voor deze vordering ontbreekt. Moonstone is daarom niet gehouden de factuur van € 3.550,- aan
[eiser] te betalen.

(iii) De kosten voor het plaatsen van een zwevende vloer

5.34.

Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, heeft Moonstone [eiser] bij brief van 11 april 2025 in de gelegenheid gesteld een oplossing te bieden voor de aanhoudende lekkage. Omdat Moonstone en [eiser] hier niet uitkwamen, heeft Moonstone zich tot een derde partij (PR Construction B.V.) gewend om de lekkage te verhelpen. Moonstone stelt dat zij door de kosten die zij met [eiser] had gemaakt geen budget meer had om de kelderbak deugdelijk waterdicht te maken. Zij heeft daarom gekozen voor een goedkopere oplossing, die bestond uit het aanbrengen van een zwevende vloer in combinatie met een pomp die het water uit de kelderbak afvoert. Moonstone stelt dat zij deze kosten niet had hoeven maken, als [eiser] haar verplichtingen correct was nagekomen. Volgens Moonstone is [eiser] daarom gehouden de kosten van deze zwevende vloer-constructie aan haar te vergoeden, ten bedrage van € 24.008,86 incl. btw.

5.35.

[eiser] betwist dit. [eiser] vindt het onredelijk als zij zou moeten opdraaien voor de kosten van het plaatsen van de zwevende vloerconstructie, terwijl Moonstone uit kostenoverwegingen mogelijk ook niet zou hebben gekozen voor het plaatsen van een nieuwe betonvloer door [eiser] . In andere woorden, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van [eiser] : Moonstone zou van het plaatsen van de zwevende vloer-constructie voordeel genieten, als geen rekening wordt gehouden met de kosten die zij anders ook bij [eiser] had moeten maken. Daarnaast betwist [eiser] dat het door Moonstone gevorderde bedrag van € 24.008,86 incl. btw volledig voor vergoeding in aanmerking komt. In de door Moonstone overgelegde factuur zijn namelijk ook verfkosten opgenomen, die Moonstone bij plaatsing van een nieuwe betonvloer ook had moeten maken, aldus [eiser] .

5.36.

[eiser] heeft niet betwist dat de kosten voor het plaatsen van zwevende vloer-constructie kwalificeren als schade die het gevolg is van de tekortkoming van [eiser] . De kantonrechter gaat er in de verdere beoordeling dan ook van uit dat hoewel [eiser] een andere oplossing zou hebben geadviseerd (een nieuwe betonvloer), de kosten voor het plaatsen van deze zwevende vloer-constructie in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat Moonstone deze kosten niet zou hebben gemaakt als [eiser] niet tekortgeschoten was in haar onderzoeks- en waarschuwingsplicht, zodat aangenomen kan worden dat sprake is van causaal verband. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit causaal verband zodanig, dat deze kosten ook aan [eiser] kunnen worden toegerekend.

5.37.

Dit betekent niet dat de kosten voor het plaatsen van de zwevende vloer-constructie daarmee ook volledig voor vergoeding in aanmerking komen. Zoals de kantonrechter onder punt 5.24 van deze uitspraak heeft overwogen, moet voor de schadevaststelling een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie waar Moonstone nu in verkeert en de hypothetische situatie waarin Moonstone zou hebben verkeerd, als geen sprake was geweest van een tekortkoming aan de zijde van [eiser] . Daarbij is voor het vaststellen van de hypothetische situatie het volgende relevant.

5.38.

Zoals de kantonrechter hiervoor onder 5.16 heeft overwogen, acht zij het waarschijnlijk dat als [eiser] voldaan had aan haar onderzoeks- en waarschuwingsplicht, zij Moonstone een nieuwe betonvloer had geadviseerd. Dat heeft zij in februari 2025 uiteindelijk ook gedaan, waarbij zij de kosten van het storten van een nieuwe betonvloer heeft geoffreerd op € 15.990,- excl. / € 19.347,90 incl. btw. Naar het oordeel van de kantonrechter moet er in de hypothetische situatie van uitgegaan worden dat Moonstone [eiser] deze opdracht ook zou hebben gegeven, en dat zij daarbij aan [eiser] dus een bedrag zou hebben betaald van € 19.347,90 incl. btw. Als hier in de hypothetische situatie geen rekening mee zou worden gehouden, zou dat namelijk betekenen dat Moonstone het voordeel geniet van een oplossing voor het lekkageprobleem, zonder dat zij hiervoor kosten heeft moeten maken.

5.39.

Vergelijking van de genoemde feitelijke en hypothetische situaties levert dan het volgende op. De toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest als de tekortkoming niet had plaatsgevonden, is de toestand waarin Moonstone € 6.120,- voor de kim + € 15.990,- voor de nieuwe betonvloer = € 22.110,- excl. / € 26.753,10 incl. btw aan [eiser] had betaald. De toestand zoals die – na teruggave van de kosten voor het injecteren van de scheuren (zie 5.32 hiervoor) – in werkelijkheid is, is dat Moonstone € 24.088,86 incl. btw heeft betaald aan een derde voor het plaatsen van een zwevende vloer-constructie én aan [eiser] een bedrag heeft betaald van € 6.120,- excl. / € 7.405,20 incl. btw voor de kim, in totaal: € 31.494,06 incl. btw. Het verschil tussen de kosten in de hypothetische situatie en de feitelijke situatie bedraagt € 31.494,06 - € 26.753,10 = € 4.740,96 incl. btw.

5.40.

[eiser] betwist echter dat het bedrag van € 24.088,86 incl. btw alleen ziet op het plaatsen van de zwevende vloer-constructie. Uit de factuur blijkt namelijk dat in dit bedrag ook kosten voor verfwerk zijn meegenomen, waarvan [eiser] stelt dat deze ook gemaakt hadden moeten worden als zij een betonnen vloer had gestort. Moonstone heeft dit niet gemotiveerd betwist. De kosten voor verfwerk komen daarmee niet voor vergoeding in aanmerking. Zij zijn immers geen gevolg van de tekortkoming van [eiser] .

5.41.

De kosten voor het verfwerk worden in de door Moonstone overgelegde factuur niet gespecificeerd. Dat betekent dat de kantonrechter op dit moment over onvoldoende informatie beschikt om het schadebedrag vast te stellen. Op grond van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rusten op Moonstone de stelplicht en bewijslast van de door haar gevorderde schade. De kantonrechter draagt Moonstone daarom op om bij nadere akte een door PR Construction B.V. opgestelde specificatie te overleggen waaruit blijkt welk aandeel van het bedrag van € 24.088,86 incl. btw betrekking heeft op verfwerk. [eiser] zal vervolgens de gelegenheid krijgen hier binnen twee weken bij akte op te reageren. De beide aktes dienen zich te beperken tot (een reactie op) de uitsplitsing van de kosten door PR Construction B.V. Het is niet de bedoeling dat partijen in deze aktes ook op andere punten ingaan. Als dat wel gebeurt, zullen de aktes op die punten buiten beschouwing worden gelaten.

5.42.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van vrijdag 13 maart 2026 voor het indienen door Moonstone van een akte waarmee wordt voldaan aan hetgeen hiervoor onder 5.41 is overwogen, waarna [eiser] op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen; en

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Bavinck en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2026.