Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 24/2619, 24/5678, 24/5679, 24/5680, 24/5682, 24/5683, 24/5685 en 24/5687
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2026 in de zaak tussen
Partou B.V., te Vianen, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 (met waardepeildatum 1 januari 2022) vastgesteld van de navolgende onroerende zaken in Amsterdam:
Adres:
WOZ-waarde:
[adres 1]
€ 645.000,-
[adres 2]
€ 665.000,-
[adres 3]
€ 400.000,-
[adres 4]
€ 512.000,-
[adres 5]
€ 539.000,-
[adres 6]
€ 698.000,-
[adres 7]
€ 578.000,-
[adres 8]
€ 503.000,-
In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker en reinigingsrecht bekendgemaakt.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
7 maart 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gedeeltelijk gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 8] gewijzigd vastgesteld op € 490.000,-.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft taxatiestukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2026. Namens de gemachtigde van eiseres is mr. H. Vloet verschenen, bijgestaan door taxateur [taxateur 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door taxateur [taxateur 2]
Overwegingen
1. Eiseres is huurder van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen kinderdagverblijven.
Het geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaken. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De discussie spitst zich toe op het al dan niet verlengen van de vastgestelde levensduur en de restwaarde van de onroerende zaken.
3. Verder is de toegekende vergoeding in bezwaar voor het taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak [adres 8] in geschil.
4. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres de andere beroepsgronden met betrekking tot de proceskostenvergoeding ingetrokken.
Het toetsingskader
5. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar (zelf) heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling/hypothese dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
6. Ingevolge artikel 4, tweede lid, Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden van de acht kinderdagverblijven niet te hoog zijn. Daartoe heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd, waarin taxateur [taxateur 4] de WOZ-waarde van de onroerende zaken heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling gebruik gemaakt van de “Taxatiewijzer Onderwijs 2023” (hierna: de Taxatiewijzer). Als de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast zou slagen, is het aan eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarden niet te laag zijn. Eiseres heeft daartoe taxatierapporten overgelegd van Phydias B.V. opgesteld door [taxateur 1] en [taxateur 3] . De waarden van de onroerende zaken wordt daarin vastgesteld op:
Adres:
Waarde volgens eiseres:
[adres 1]
€ 490.000,- (op de zitting bijgesteld naar € 493.000,-)
[adres 2]
€ 335.000,-
[adres 3]
€ 300.000,-
[adres 4]
€ 246.000,-
[adres 5]
€ 385.000,-
[adres 6]
€ 440.000,- (op de zitting bijgesteld naar € 468.000,-)
[adres 7]
€ 422.000,-
[adres 8]
€ 417.000,-
Zouden beide partijen niet in hun bewijslast slagen, dan zal de rechtbank de waarde schattenderwijs moeten vaststellen.
De WOZ-waarde
Restwaarde
8. De heffingsambtenaar taxeert – zoals gezegd – de waarden van de kinderdagverblijven aan de hand van de Taxatiewijzer. Bij het bepalen van de restwaarde van de verschillende objectonderdelen is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelde restwaarde overeenkomstig de kengetallen van de betreffende archetypes in de Taxatiewijzer. Alhoewel eiseres zich grotendeels in algemene zin heeft aangesloten bij de richtsnoeren van de Taxatiewijzer, geldt dat uitdrukkelijk niet voor wat betreft de daarbij in aanmerking genomen restwaarde. De normale regels over stelplicht en bewijslast brengen met zich dat het aan de heffingsambtenaar is om de restwaarde aannemelijk te maken. [1]
9. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift ter onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer (zijnde 25-30% voor de ruwbouw, 20-25% voor de afbouw en 15-20% voor de installaties) drie geanalyseerde markttransacties van kinderdagverblijven overgelegd:
Adres:
Verkoopdatum:
Restwaarde:
[adres 9] te Enschede
1-12-2022
26,54%
[adres 10] te Enschede
15-3-2024
34,77%
[adres 11] te Roosendaal
19-7-2023
30%
Op hoofdlijnen komt de analyse erop neer dat bij de drie transacties de grondwaarde wordt berekend aan de hand van de toepasselijke gemeentelijke gronduitgifteprijzen. Aldus resteert de waarde van de opstallen, ofwel de restwaarde. Aangezien de gehanteerde percentages in de Taxatiewijzer lager zijn, vindt de heffingsambtenaar dat hij hiermee de restwaarde voldoende heeft onderbouwd.
10. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres de bruikbaarheid van deze transacties betwist. Zo zijn de twee transacties in Enschede verkocht in verhuurde staat, is de grondprijs te laag gewaardeerd en wordt er in de marktwaardeanalyse een btw-fout gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de transacties komen uit de databank van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De heffingsambtenaar stelt dat bij een verkoop in verhuurde staat normaliter een huurwaarde-herberekening plaatsvindt, bijvoorbeeld met een gat-kraag berekening. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar toegegeven dat hij niet weet of dat in dit geval ook is gebeurd.
11. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de restwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt, nu de (rest)waarde van bovenstaande drie objecten op geen enkele manier nader is onderbouwd. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de objecten blijkbaar uit de databank van de VNG afkomstig zijn en al zijn gebruikt ter onderbouwing van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. Bovendien zijn de objecten niet in de regio Amsterdam gelegen.
12. Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe heeft eiseres het onderzoeksrapport ‘restwaarde algemeen’ van Phydias B.V. overgelegd. In dit rapport worden de volgende twaalf objecten genoemd om de restwaarde te onderbouwen:
Adres:
Verkoopdatum:
Restwaarde:
[adres 12] te Zwolle
3 oktober 2019
9,6%
[adres 13] te Nederweert
31 december 2019
0,0%
[adres 14] te Steyl
1 oktober 2020
1,6%
[adres 15] te Echt
3 oktober 2017
13,1%
[adres 16] te Geldermalsen
4 mei 2018
12,4%
[adres 17] te Tiel
1 november 2019
2,0%
[adres 18] te Maasbracht
22 oktober 2017
1,8%
[adres 19] te Huizen
16 december 2016
2,9%
[adres 20] te Emmen
8 januari 2019
11,3%
[adres 21] te Eindhoven
24 februari 2017
12,2%
[adres 22] te Hengelo
14 februari 2017
3,2%
[adres 23] te Almelo
22 september 2017
6,7%
Hieruit volgt dat de gemiddelde restwaarde niet 10%, zoals door eiseres aanvankelijk gesteld, maar slechts 6,4% is. In de onderhavige zaken is echter nog gerekend met een restwaarde van 10%.
13. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiseres met haar taxaties de restwaarde evenmin aannemelijk. Zij baseert die taxaties namelijk in essentiële mate op door haar eigen taxateur opgestelde taxatiewijzers. Die taxatiewijzers heeft eiseres echter niet in het geding gebracht. Dat is op de zitting besproken en de taxateur van eiseres heeft aangegeven dat dit een bewuste keuze is, omdat het opstellen van die eigen taxatiewijzers veel tijd en kosten heeft gevergd en dat er een commercieel belang is om die informatie voor zichzelf te houden. De consequentie van die keuze is wel dat voor de rechtbank niet inzichtelijk is hoe eiseres tot de door haar bepleite (rest)waarde is gekomen. De rechtbank overweegt verder dat de twaalf objecten niet in regio Amsterdam zijn gelegen en dat de objecten ruime tijd voor de waardepeildatum zijn verkocht.
14. De slotsom is dan ook dat de onderbouwing van de restwaarde door beide partijen niet aannemelijk is gemaakt. Hierdoor hebben beide partijen niet aannemelijk gemaakt dat zij de op de waardepeildatum in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering van de onroerende zaken op het juiste bedrag hebben bepaald.
Levensduur
15. De heffingsambtenaar heeft bij alle onroerende zaken, met uitzondering van de onroerende zaak [adres 8] , een levensduurverlenging toegepast van de ruwbouw en/of afbouw en/of installaties. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de levensduurverlengingen niet heeft onderbouwd.
16. Voor zover de heffingsambtenaar over de onroerende zaken [adres 2] en [adres 4] heeft aangevoerd dat sprake is geweest van grootschalige renovatie, oordeelt de rechtbank dat niet inzichtelijk is gemaakt wat precies is gerenoveerd en waartoe dat heeft geleid.
17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de levensduurverlengingen eveneens niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling in goede justitie
18. Nu geen van de partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd de waarde van de onroerende zaken aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaken in goede justitie bepalen. Een oordeel in goede justitie vereist geen woordelijke of cijfermatige onderbouwing. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de WOZ-waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2022 schattenderwijs als volgt vast:
Adres:
WOZ-waarde:
[adres 1]
€ 610.000,-
[adres 2]
€ 600.000,-
[adres 3]
€ 385.000,-
[adres 4]
€ 480.000,-
[adres 5]
€ 490.000,-
[adres 6]
€ 660.000,-
[adres 7]
€ 560.000,-
[adres 8]
€ 483.000,-
Kosten taxatierapport [adres 8]
19. Eiseres is het niet eens met de vergoeding voor het taxatierapport van de onroerende zaak [adres 8] . De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een vergoeding toegekend van € 544,76 (4 uur á € 136,19 per uur). De factuur bij het taxatierapport bedraagt echter € 1.185,80 (7 uur á € 140,- per uur vermeerderd met 21% btw). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat onterecht geen vergoeding van de btw heeft plaatsgevonden. Nu het repetitieve zaken zijn, blijft de heffingsambtenaar wel bij zijn standpunt dat vier uur per object voor een taxatierapport met inpandige opname redelijk is. De taxateur van eiseres bestrijdt dit standpunt en legt uit dat de zeven uren zijn besteed aan het reizen naar het pand, bezoek aan het pand, opmaken van de taxatiekaart en het opmaken van het taxatierapport. Hij rondt af op hele uren. Het ene object is bovendien moeilijker te taxeren dan het andere object. Zo zijn er ook objecten waaraan hij zes uren heeft besteed.
20. De rechtbank acht een vergoeding van vijf uren voor het taxatierapport redelijk, nu de taxateur van eiseres repeterende werkzaamheden heeft verricht die ook duidelijk zichtbaar zijn in de verschillende taxatierapporten. Bovendien zit er overlap in de data van de inpandige opnamen en de data waarop de taxateur van eiseres de taxatierapporten heeft opgemaakt. De rechtbank overweegt verder dat de inmiddels ingetrokken ‘Richtlijn voor vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’ een vergoeding van vier uren voorschreef voor een taxatierapport met inpandige opname van een woning. De rechtbank oordeelt dat het redelijk is om van een iets hoger aantal uren uit te gaan, nu het hier niet gaat om woningen maar om niet-courante objecten. Aan de andere kant overweegt de rechtbank dat de taxateur van eiseres voor andere taxatierapporten met inpandige opname van kinderdagverblijven [2] vijf uren declareerde en de taxateur van eiseres voor een groot woonzorgcentrum ook vijf uren heeft berekend. Dit is volgens de rechtbank een bevestiging dat een tijdsbesteding van zes of zeven uren in dit geval niet redelijk is. Omdat in deze zaken al door de heffingsambtenaar is toegezegd om een uurtarief van € 140,- + 21% BTW te vergoeden, komt de rechtbank niet toe aan een redelijkheidstoets van het uurtarief.
Conclusie en gevolgen
21. De beroepen zijn gegrond. De waarde van de onroerende zaken moeten worden verlaagd overeenkomstig de waarden uiteengezet in overweging 18. De aanslagen OZB voor deze objecten moeten dienovereenkomstig worden verlaagd.
22. In elk van deze acht zaken is rechtsbijstand verleend door dezelfde gemachtigde. Daarnaast konden in elk van deze zaken de werkzaamheden (nagenoeg) identiek zijn en waren die dat feitelijk ook. Er is daarom sprake van samenhang. Dat brengt mee dat de vergoeding moet worden vermenigvuldigd met de samenhangfactor van 1,5 en worden verdeeld over de acht samenhangende zaken. Eiseres heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934,- per punt, wegingsfactor 1,5 en vermenigvuldigd met de factor 0,25. Eiseres heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666,- per punt met wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen reden om een hogere wegingsfactor toe te passen. Artikel 30a, eerste en tweede lid van de Wet WOZ zijn op grond van het overgangsrecht (artikel IV Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en BPM) niet van toepassing op het bezwaar, omdat het bezwaar niet gericht was tegen een na 1 januari 2024 bekendgemaakte beschikking. De vergoeding voor kosten rechtsbijstand bedraagt in totaal € 2.032,50.
23. Voor de bijstand door een deskundige (de taxateur) krijgt eiseres een vast bedrag van € 140,- per uur, exclusief btw, nu verweerder dit uurtarief niet heeft betwist. De rechtbank stelt vast dat eiseres vrijgestelde prestaties verricht voor de omzetbelasting en daarom geen recht heeft op aftrek van de voorbelasting die drukt op de kosten van de bijstand door de taxateur. De rechtbank vermeerdert de vergoeding daarom met btw, zodat eiseres een vast bedrag per uur van € 169,40 krijgt. Tot de stukken van het geding behoren acht facturen van de taxateur, waaruit blijkt dat hij zes uur ( [adres 1] , [adres 3] , [adres 5] , [adres 7] ) en zeven uur ( [adres 2] , [adres 4] , [adres 6] , [adres 8] ) heeft besteed aan de taxaties. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 19 en 20 oordeelt de rechtbank dat een tijdsbesteding van vijf uur per object redelijk is. Voor het reizen van en naar de rechtbank alsmede voor het bijwonen van de zitting heeft de taxateur een tijdsbesteding van 4,5 uur opgegeven. De heffingsambtenaar heeft deze tijdsbesteding niet betwist. De rechtbank zal daarom uitgaan van een totale tijdsbesteding van 44,5 uur (8 x 5 uur en 4,5 uur). De vergoeding voor de bijstand door een deskundige bedraagt dan € 7.538,30 inclusief btw. Echter heeft de heffingsambtenaar al in bezwaar een vergoeding toegekend van € 544,76 voor het taxatierapport van de onroerende zaak [adres 8] . De vergoeding voor de bijstand door een deskundige bedraagt daarom € 6.993,54 inclusief btw.
24. Nu van andere kosten niet is gebleken, bedraagt het in deze zaken te vergoeden bedrag in totaal € 9.026,04, inclusief btw.
25. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van
€ 2.968,- (8 x € 371,-) eveneens aan eiseres vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2023 vast op de waarden zoals is vastgesteld in overweging 18;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarden wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van
7 maart 2024;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 9.026,04 (waarvan € 2.032,50 wegens kosten van rechtsbijstand), te vergoeden aan eiseres;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 2.968,- (8 x € 371,-) aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier.
mr. H.M. Dost, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken op 14 april 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.