Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11798218 \ CV EXPL 25-9702
Vonnis van 22 mei 2026
in de zaak van
de stichting
STICHTING BPL PENSIOEN,
gevestigd te Woerden,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: BPL,
gemachtigde: mr. M. van Schie en mr. M.C. Elshof,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. F.W. Huizinga.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure:
- de dagvaarding van 9 juli 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 2 september 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 2 september 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 november 2025. Namens BPL is [naam] verschenen, vergezeld door mr. M.C. Elshof namens de gemachtigden. [gedaagde 1] is verschenen mede namens [gedaagde 2] , vergezeld door
mr. E.J. Huizinga en de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht en BPL heeft ter zitting een recente specificatie van de huurachterstand overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zitting gesloten en is de zaak in overleg met partijen verwezen naar de rol voor akte uitlaten aan de zijde van BPL.
mr. E.J. Huizinga en de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht en BPL heeft ter zitting een recente specificatie van de huurachterstand overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zitting gesloten en is de zaak in overleg met partijen verwezen naar de rol voor akte uitlaten aan de zijde van BPL.
1.3.
Daarna zijn de volgende processtukken aan het dossier toegevoegd:
- akte na mondelinge behandeling van BPL met producties;
- antwoordakte na mondelinge behandeling van [gedaagden] met producties;
- antwoordakte inzake uitlating producties van BPL;
- de rolmededeling van 13 maart 2026, waarbij een nieuwe mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.4.
De tweede mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 april 2026. Namens BPL is [naam] verschenen, vergezeld door mr. M.C. Elshof namens de gemachtigden. [gedaagde 1] is verschenen mede namens [gedaagde 2] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
in conventie en in reconventie:
2.1.
BPL is sinds 15 december 2020 eigenaar van de woning gelegen aan de
[straat] [nummer 1] te [plaats] en van de twee bijbehorende parkeerplaatsen (nr. [nummer 2] en [nummer 3] ). MVGM Vastgoedmanagement is beheerder.
[straat] [nummer 1] te [plaats] en van de twee bijbehorende parkeerplaatsen (nr. [nummer 2] en [nummer 3] ). MVGM Vastgoedmanagement is beheerder.
2.2.
De woning maakt deel uit van een complex ( [straat] [nummer 4] tot en met [nummer 5] ) met blokverwarming. Techem Energy Services B.V. (hierna Techem) beheert deze blokverwarming en berekent de stookkosten per woning aan de hand van een meter die op een afleverset in de woning is geplaatst.
2.3.
[gedaagden] huurt vanaf 29 januari 2008 de woning en parkeerplaatsen tegen een kale huurprijs, die bij aanvang € 896,28 bedroeg. Het voorschot servicekosten bedroeg bij aanvang € 132,31, waarvan € 64,50 voor bemeterd gasverbruik. De huurprijs (en voorschot servicekosten) is in de afgelopen jaren verhoogd.
2.4.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de woning is onder meer bepaald:
“8.1 Wij verhogen uw huurprijs jaarlijks op 1 juli. Wij verhogen uw huurprijs met een percentage dat ligt tussen 2,3% en 5,4%. Het exacte verhogingspercentage wordt ieder jaar door ons vastgesteld.”
2.5.
Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 5 zijn Pro de regels voor (de wijziging van het voorschot van) de servicekosten bepaald en verder is in de algemene voorwaarden bepaald, voor zover in deze procedure van belang:
“Artikel 4 Onze Pro regels voor uw maandelijkse betalingsplicht(..)4.2. U verrekent uw betalingen niet met bedragen die u eventueel van ons tegoed heeft. U kunt zich ook niet beroepen op opschortingsrechten en/of korting. Verrekening mag wel als wij in verzuim zijn bij het verhelpen van een gebrek en u redelijke kosten heeft gemaakt om het gebrek zelf te herstellen (..).”(..)Artikel 15 Wat Pro gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen?
“Artikel 4 Onze Pro regels voor uw maandelijkse betalingsplicht(..)4.2. U verrekent uw betalingen niet met bedragen die u eventueel van ons tegoed heeft. U kunt zich ook niet beroepen op opschortingsrechten en/of korting. Verrekening mag wel als wij in verzuim zijn bij het verhelpen van een gebrek en u redelijke kosten heeft gemaakt om het gebrek zelf te herstellen (..).”(..)Artikel 15 Wat Pro gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen?
Leven u of wij u een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijk en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. Het minimumbedrag is € 25,- exclusief BTW. De kosten zijn verschuldigd vanaf de dag dat de ene partij zijn vordering op de andere partij uit handen geeft.”
2.6
De huurovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen zijn niet in bezit van BPL en daarom niet in het geding gebracht. De huurprijs voor de parkeerplaatsen bedraagt thans € 84,95 per maand en wordt jaarlijks met de wettelijke toegestane verhoging verhoogd.
2.7.
In 2019 is gebleken dat de bevestigingsslang van een radiator onder de vloer al langere tijd lekte, met als gevolg vochtproblemen in de woning. De bevestigingslang is eind 2019 gerepareerd.
2.8.
In 2020 is de dochter van [gedaagden] geboren.
2.9.
Op 16 november 2020 is de woning door de burgemeester voor drie maanden gesloten omdat bij een inval een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De huurovereenkomst is daarna voortgezet.
2.10.
Vanaf 1 januari 2021 betaalt [gedaagden] de huur aan BPL. Vanaf dat moment bestond het voorschot servicekosten uit € 185,- voor de stookkosten en circa € 85,- voor de overige servicekosten. MVGM stuurt aan [gedaagden] ieder jaar na de zomer een eindafrekening servicekosten voor het daaraan voorafgaande jaar met daarbij een berekening van de stookkosten van Techem.
2.11.
In 2021 heeft [gedaagden] juridische hulp ingeschakeld, die hem heeft bijgestaan om de beheerder/BPL te bewegen de vochtschade in de muren ten gevolge van de lekkage in 2019 te herstellen en de hoge stookkosten ten gevolge van de lekkage te vergoeden. Bij
e-mailbericht van 14 september 2021 heeft de beheerder onder meer aan [gedaagden] bericht:
e-mailbericht van 14 september 2021 heeft de beheerder onder meer aan [gedaagden] bericht:
“(…) In de bijlagen vindt u de correctie op de stookkosten van het jaar 2018 en 2019 welke wij hebben toegepast. Gezien het feit dat de opname van het verbruik in 2018 en 2019 niet juist zou zijn. Hebben wij het verbruik van 2017 ook toegepast als verbruik in 2018 en 2019. Dit ziet u in de bijlage berekening correctie. Voor 2018 is het verbruik 25,97 teveel en 2019 26,67. Dit verbruik is dan maal de eenheid prijs gedaan welke op de factuur van het betreffende jaar door Techem is berekend. Totaal zal er dan 1191,81 tgv u als huurder verwerkt worden.
Deze correctie is doorgevoerd op contractnummer (…) (eigenaar Stedenfonds) wat een voorstand veroorzaakt van 1191,81. Gezien dat u een achterstand heeft van 2730,76 op contract (…) (eigenaar Achmea [BPL, ktr] zullen wij dit bedrag daarna overboeken.(…)”
2.12.
Vanaf december 2021 tot en met oktober 2022 heeft [gedaagden] de huur van de woning slechts deels betaald, vanwege aanhoudende klachten over de verwarming. Begin 2022 zijn in opdracht van BPL de radiatoren vervangen en is de afsluiter van de verwarmingsinstallatie vervangen.
2.13.
In juni 2022 heeft de gemachtigde van BPL een zogenaamde vroegmelding schuldhulpverlening aan de gemeente Amsterdam gedaan. Het Buurtteam heeft daarop laten weten dat zij geen contact met [gedaagden] kon krijgen.
2.14.
In december 2022 heeft [gedaagden] bij BPL gemeld dat het water in de badkamer niet goed wegliep. Op 30 december 2022 bleek dat het ging om verstopping van de standleiding en is dat verholpen. Vanaf december 2022 betaalde [gedaagden] weer de volledige huur.
2.15.
Op 10 november 2023 heeft [gedaagden] bij MVGM geklaagd over een defecte thermostaat, gebarsten badkamertegels, vochtplekken op de muren en loslatend stucwerk.
2.16.
Per 1 januari 2024 is naar aanleiding van de eindafrekening servicekosten 2022 (in rekening gebracht in oktober 2023) van MVGM, het voorschot stookkosten verhoogd van
€ 185,- naar € 445,-.
€ 185,- naar € 445,-.
2.17.
Op 20 februari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] onder meer het volgende aan de beheerder geschreven:
“(…) Sinds 2018 zijn er vocht problemen door lekkage in de door cliënt gehuurde woning. (…) In 2022 is er een meting uitgevoerd waaruit bleek dat er nog steeds veel vocht in de muren zat. Afgelopen maand is een medewerker van PHB langs geweest voor een drukmeting. Deze constateerde meerdere lekkages in de unit en dat er geen verdeler in de unit zit zodat hij geen meting kan doen. Ook constateerde hij meerdere sporen van lekkages in de radiatoren en vocht in de muren. Hij zou dit overleggen met de opzichter. (…) De klachten van client zijn tot op heden niet verholpen. In het washok en nu ook in de keuken komt het laminaat omhoog als gevolg van de lekkage. (…) Toegezegd is dat de badkamer wordt vervangen maar tot op heden niets gebeurd. (…)”
2.18.
Vervolgens is op 5 maart 2024 de zogenoemde afleverset in de woning op verzoek van BPL door NRG Totaal B.V. (hierna NRG) vervangen. Door de monteur is de volgende omschrijving van de werkzaamheden vermeld:
“Afleverset vervangen. De meter liep door doordat de thermostaatkraan kapot was, hierdoor registreerde hij constant 50l/h aan verbruik.”
“Afleverset vervangen. De meter liep door doordat de thermostaatkraan kapot was, hierdoor registreerde hij constant 50l/h aan verbruik.”
2.19.
NRG heeft daarover eind 2025 aan BPL onder meer verklaard:
“De opmerking “50 L/h” was weergeven op de meter veroorzaakt door een interne flow door een defecte afleverset.
Het betrof een momentopname en geen structurele warmtelevering.
De werkelijke verbruiksgegevens tonen aan dat er géén langdurige afname is geweest die overeenkomt met 1 GJ/uur.
De monteur bedoelde géén warmteafname, maar een hydraulische bypass die door het defect ontstond.”
2.20.
Na vervanging van de afleverset is geen nieuwe meter in de woning teruggeplaatst.
2.21.
In maart 2024 heeft [gedaagden] zich vanwege gebreken in de woning op opschorting beroepen en sindsdien betaalt hij daarom slechts € 500,- aan huur per maand totdat alle gebreken zijn verholpen.
2.22.
Na klachten van [gedaagden] hebben PHB Nieuwegein B.V. en Delta Installaties op verzoek van BPL de woning in april 2024 geïnspecteerd en geconcludeerd dat de douchehoek hersteld moest worden, maar dat niet de gehele badkamer gerenoveerd hoefde te worden.
2.23.
Uit de overgelegde afrekeningen van Techem kan met betrekking tot de verbruikskosten van [gedaagden] het volgende worden afgeleid:
Jaar verbruikte eenheden prijs per eenheid totaal
2021 64,233 GJ € 28,247568 € 1.814,43
2022 60,485 GJ € 74,806540 € 4.524,68
2023 57,518 GJ € 14,133139 € 812,91
2024 17,788 GJ € 81,364675 € 1.447,32
2.24.
Op de afrekening van 2023 is verder vermeld dat conform de Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen een vergoeding is verstrekt van € 237.087,21 bij de totaalkosten van
€ 323.442,56, waardoor in totaal slechts € 86.355,35 aan verwarmingskosten voor het complex in rekening is gebracht. De in rekening gebrachte eenheidsprijs is daardoor in 2023 ongebruikelijk laag.
€ 323.442,56, waardoor in totaal slechts € 86.355,35 aan verwarmingskosten voor het complex in rekening is gebracht. De in rekening gebrachte eenheidsprijs is daardoor in 2023 ongebruikelijk laag.
2.25.
Uit een door Techem opgestelde staafdiagram met betrekking tot de metingen in de woning volgt dat in juni 2023 geen eenheden zijn gemeten, dat de metingen in 2023 een normaal verloop laten zien (veel eenheden in koude maanden en minder eenheden in warmere maanden), dat van 1 januari tot en met (5) maart 2024 17,79 eenheden zijn gemeten en dat na (5) maart 2024 geen eenheden meer zijn gemeten.
2.26.
Naar aanleiding van de afrekeningen van Techem heeft BPL steeds eindafrekeningen servicekosten opgemaakt. Over het jaar 2021 bedroeg de eindafrekening voor de woning (na aftrek van de in rekening gebrachte voorschotten) € 277,91, over 2022 € 3.048,62, over 2023 -€ 1.085,33 en over 2024 -€ 3.275,15.
2.27.
Vanaf december 2025 betaalt [gedaagden] weer € 1.426,- aan huur per maand, bestaande uit € 896,28 aan kale huur en € 530,- aan voorschot servicekosten (€ 445,- + € 85,-).
3.Het geschil
in conventie:
3.1.
BPL vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd en na wijziging van eis:
primair:
- de huurovereenkomsten te ontbinden per de datum van het vonnis;
en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot:
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van € 1.828,89 aan huur inclusief voorschot servicekosten per maand voor de woning vanaf 1 mei 2026 tot aan de ontbinding en aan schadevergoeding voor iedere maand vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming;
- betaling van € 84,95 aan huur inclusief voorschot servicekosten voor de parkeerplaatsen vanaf 1 mei 2026 tot aan de ontbinding en aan schadevergoeding voor iedere maand vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming;
subsidiair, indien de ontbinding en ontruiming met betrekking tot de woning niet worden toegewezen:
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om BPL in de gelegenheid te stellen om de douchehoek aan te passen, op straffe van een dwangsom;
primair en subsidiair:
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 20.389,36 aan huurachterstand tot en met april 2026;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
BPL stelt daartoe dat [gedaagden] onterecht een huurachterstand met betrekking tot de woning heeft laten ontstaan. BPL heeft de gemelde gebreken steeds tijdig hersteld. De douchehoek wilde BPL ook herstellen, maar [gedaagden] heeft haar daartoe niet in de gelegenheid gesteld. [gedaagde 1] mocht overigens de huurbetaling ingevolge de algemene bepalingen niet opschorten of verrekenen. BPL heeft de huurachterstand van de woning berekend op basis van de aanvangshuurprijs en doet dus geen beroep op het huurprijswijzigingsbeding, zodat dat volgens haar niet hoeft te worden getoetst op eerlijkheid.
3.3.
[gedaagden] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
in reconventie:
3.4.
[gedaagden] vordert BPL te veroordelen tot:
- herstel van de gebreken in de woning bestaande uit de defecte thermostaat/meetunit van de warmte unit, gebarsten badkamertegels, vochtplekken op muren en loslatend stucwerk;
- het zorgen voor een deugdelijke afrekening van de stookkosten over de periode vanaf 2015;
- terugbetaling van het te veel betaalde bedrag aan stookkosten over de jaren waarin het defect aanwezig was;
- betaling van de proceskosten.
3.5.
[gedaagden] stelt hiertoe dat BPL ondanks zijn verzoek daartoe de gebreken in de woning niet wilde herstellen. Verder is in 2021 geconstateerd dat er een radiator lekte. Naar alle waarschijnlijkheid was de warmte unit toen al langere tijd defect en/of bestonden er lekkages, waardoor al jaren teveel stookkosten in rekening worden gebracht. Dit blijkt ook uit de vermelding van de monteur op de werkbon dat een verbruik van 50 liter per uur werd geregistreerd, terwijl feitelijk geen water werd gebruikt. Dit wijst op een kapotte meter. Ook uit de door BPL overgelegde staafdiagram blijkt een veel hoger verbruik dan gemiddeld. Bovendien heeft de monteur zelf aan [gedaagde 1] verklaard dat continu circa 50 liter warm water per uur werd geregistreerd. Dit heeft geleid tot het geregistreerde jaarverbruik van
60 á 70 GJ, dat niet realistisch is voor een huishouden van twee volwassenen met een kind. [gedaagden] wil dan ook dat BPL alle afrekeningen vanaf 2010 bij Techem opvraagt. Door het defect aan de installatie, het uitblijven van onderhoud en de ondeugdelijke meetmethode is over meerdere jaren een fors warmwaterverbruik in rekening gebracht, terwijl hiervan feitelijk geen sprake was.
60 á 70 GJ, dat niet realistisch is voor een huishouden van twee volwassenen met een kind. [gedaagden] wil dan ook dat BPL alle afrekeningen vanaf 2010 bij Techem opvraagt. Door het defect aan de installatie, het uitblijven van onderhoud en de ondeugdelijke meetmethode is over meerdere jaren een fors warmwaterverbruik in rekening gebracht, terwijl hiervan feitelijk geen sprake was.
3.6.
BPL voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie:
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld.
Ambtshalve toetsing
4.2.
De huurovereenkomsten zijn gesloten met [gedaagde 1] als consument. Daarom moeten de bedingen waarop BPL een beroep doet of in het kader van haar vordering had kunnen doen, ambtshalve getoetst worden aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.3.
BPL heeft de huurovereenkomsten ten aanzien van de parkeerplaatsen niet overgelegd. Zij stelt dat zij deze niet heeft gekregen van de voormalig eigenaar, maar ook als dat zo is, komt dat voor haar rekening. Nu de bedingen uit deze overeenkomsten niet kunnen worden getoetst, kan ook niet worden vastgesteld dat ze eerlijk zijn en dus wordt de vordering met betrekking tot betaling van de huur voor de parkeerplaatsen op grond van artikel 21 van Pro Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) afgewezen.
4.5.
Nu de kale huurprijs en het voorschot servicekosten gedurende de huurovereenkomst zijn verhoogd, moeten de bedingen die daarop zien worden getoetst. BPL stelt dat zij ten aanzien van de huurachterstand uitgaat van de aanvangshuurprijs, maar zij vordert in de dagvaarding ten aanzien van de lopende huurtermijnen wel de verhoogde huurprijs. Het huurprijswijzigingsbeding van artikel 8 dient Pro dan ook te worden getoetst. Dit beding is oneerlijk. In het beding is slechts vermeld dat de huurprijs wordt verhoogd met een percentage dat ligt tussen 2,3 en 5,4, waarbij het exacte percentage is overgelaten aan BPL. [gedaagden] kon daardoor zijn economische positie bij het aangaan van de overeenkomst niet (goed) inschatten. Daarbij geldt dat voor zover BPL heeft willen bedingen dat zij de huurprijs mocht indexeren, het inflatiepercentage ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, 1,6 bedroeg. Bovendien is in het beding geen reden voor de verhoging vermeld, zodat [gedaagde 1] ook niet heeft kunnen inschatten waarom de huurprijs gewijzigd zou worden. Het beding verstoort het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde 1] daardoor aanzienlijk. Het huurprijswijzigingsbeding bindt [gedaagden] dan ook niet en wordt vernietigd.
4.6.
Artikel 5 van Pro de algemene voorwaarden, waarin is bepaald hoe het voorschot servicekosten kan worden gewijzigd en een eindafrekening wordt opgemaakt, is in overeenstemming met de wettelijke regels en is daarom niet oneerlijk.
4.7.
Artikel 4.2 van de algemene voorwaarden bestaat uit een bepaling waarin het de huurder wordt verboden om betalingen op te schorten en uit een bepaling waarin het de huurder wordt verboden om betalingen te verrekenen met bedragen die hij tegoed heeft van BPL. Deze bepalingen zijn juridisch en taalkundig niet afhankelijk van elkaar en de betekenis van artikel 4.2 verandert niet wanneer de onderdelen van het beding los van elkaar worden bezien. De bepalingen worden daarom los van elkaar beoordeeld op oneerlijkheid. De eerste bepaling sluit de wettelijke bevoegdheid van [gedaagde 1] om te verrekenen uit, dat volgens artikel 6:237 sub g BW Pro wordt vermoed oneerlijk te zijn (grijze lijst). De tweede bepaling ontneemt [gedaagde 1] zijn wettelijke bevoegdheid om zijn prestatie op te schorten, een beding dat volgens artikel 6:236 sub c BW Pro oneerlijk is (zwarte lijst). Dit terwijl BPL zichzelf wel het recht heeft voorbehouden om te verrekenen en/of op te schorten en [gedaagde 1] geen mogelijkheid heeft, nu de woning valt onder het geliberaliseerde huurregime, zich te wenden tot de huurcommissie. BPL heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waarom deze bepalingen desondanks eerlijk zijn, zodat artikel 4.2 van de algemene voorwaarden in zijn geheel oneerlijk wordt geacht. Dat betekent dat [gedaagde 1] daaraan niet is gebonden en BPL er geen beroep op kan doen.
4.8.
Artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden met betrekking tot de gerechtelijke kosten is ook oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan het forfaitaire bedrag dat een rechter gewoonlijk zou toewijzen. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet passend.
Gebreken
4.9.
Op de tweede mondelinge behandeling is gebleken dat BPL inmiddels de badkamer in zijn geheel heeft gerenoveerd. Ook is het stucwerk hersteld en zijn vochtplekken behandeld. [gedaagde 1] heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat er nog steeds gebreken in de woning zijn met betrekking tot het stucwerk, maar tegenover de door BPL overgelegde foto’s, waaruit onder meer de herstellingen van het stucwerk blijken, is dat onvoldoende. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om concreet en gedetailleerd te stellen welke gebreken nog bestonden en zijn eis in reconventie daarop aan te passen, maar dat heeft hij niet gedaan. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de gebreken, zoals genoemd in de conclusie van antwoord, inmiddels zijn hersteld.
4.10.
Wel staat vast dat nog steeds geen nieuwe warmtemeter is geplaatst. Dit is een gebrek, maar heeft tot nog toe geen nadeel opgeleverd voor [gedaagden] , aangezien na de verwijdering van de meter op 5 maart 2024 bij de eindafrekening over 2024 geen kosten voor warmteverbruik meer in rekening zijn gebracht. BPL is echter op grond van de huurovereenkomst en als goed verhuurder gehouden ervoor zorg te dragen dat in de woning een werkende meter is geplaatst, zodat de vordering tot plaatsing van een werkende meter in reconventie toewijsbaar is. Zolang bij gebrek aan gemeten verbruik, zoals tot op heden het geval is geweest, geen kosten bij [gedaagde 1] in rekening worden gebracht en dus de betaalde voorschotten worden terugbetaald/verrekend, wordt hij niet in zijn woongenot geschaad en rechtvaardigt dit gebrek geen (gedeeltelijke) opschorting van de huurtermijnen. [gedaagden] is dan ook gehouden de opgeschorte huurtermijnen en verschuldigde voorschotten aan servicekosten te betalen.
Stookkosten
4.11.
[gedaagden] betwist dat het gemeten verbruik in de woning aan hem is te wijten. Aan de orde is dan ook de vraag of het door Techem gemeten verbruik in de woning over de voorgaande jaren alleen bestond uit het eigen energieverbruik van [gedaagden] of dat als gevolg van een ondeugdelijke meter teveel is geregistreerd dan wel [gedaagde 1] vanwege vochtoverlast in de woning, dat niet aan hem is te wijten en waarvan de gevolgen voor rekening van BPL komen, meer heeft verbruikt [gedaagden] heeft in dit kader terecht aangevoerd dat het gemeten verbruik van rond de 60 GJ voor een gezin met één kind buitengewoon hoog is. Bovendien heeft hij vanaf 2018 bij BPL steeds geklaagd over de gebreken aan het verwarminssysteem, was in maart 2024 kennelijk nog steeds het verwarmingssysteem niet gerepareerd, is de vochtschade in de woning pas in 2026 hersteld en is onbetwist gebleven dat vóór maart 2024 de meter voor het laatst in 2016 is gecontroleerd. Hiermee heeft [gedaagde 1] voldoende toegelicht dat de meter niet in orde was en meer verbruik werd gemeten dan daadwerkelijk werd verbruikt, dan wel dat hij door de eerdere lekkage aan de radiator en de daardoor ontstane vochtproblemen, in de afgelopen jaren meer warmte heeft verbruikt dan dat hij zonder die problemen had gedaan. Daarbij komt dat de monteur heeft geconstateerd dat de meter ‘met 50l/h doorliep’ en daarin kennelijk reden heeft gezien om de meter niet terug te plaatsen. Hiertegenover heeft BPL met de verklaring van NRG en de staafdiagram onvoldoende gesteld dat de metingen in de woning de afgelopen jaren juist zijn geweest, dan wel dat [gedaagden] door vochtschade, die is toe te rekenen aan BPL, niet extra heeft verbruikt. Dat in juni 2023 geen verbruik is gemeten, zoals uit de staafdiagram van Techem blijkt, laat immers de mogelijkheid open dat in de andere maanden op momenten toch te veel is gemeten, dan wel dat door vochtproblemen extra is verbruikt, zoals de vorige verhuurder over de jaren 2018 en 2019 ook heeft erkend. Voorts heeft BPL niet kunnen verklaren waarom de monteur de meter in 2024 (tot op heden) niet heeft teruggeplaatst. Onder deze omstandigheden heeft [gedaagden] voldoende gesteld dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van het door Techem gemeten verbruik over de jaren 2021, 2022, 2023 en 2024.
4.12.
Nu na maart 2024 geen nieuwe meter is geplaatst, kan niet worden bepaald wat het normale verbruik van [gedaagden] is. Gesteld noch gebleken is bovendien wat het normale verbruik van [gedaagden] in 2017 was, vóórdat de (vocht)problemen ontstonden. [gedaagden] voert aan dat een lek van 50 liter per uur, een extra verbruik van 45,99 GJ per jaar zou betekenen, terwijl volgens hem 18 à 19 GJ per jaar het daadwerkelijke verbruik is. Daarin wordt [gedaagde 1] echter niet gevolgd, aangezien niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat de meter dagelijks ieder uur zoveel doorliep en omdat 20 GJ per jaar voor een gezin (ver) onder het gemiddelde verbruik ligt. Bij gebrek aan een betere inschatting van het daadwerkelijk aan [gedaagden] toe te rekenen verbruik, zal het verbruik dat BPL bij [gedaagden] in rekening mocht brengen daarom worden geschat op het gemiddeld verbruik voor een gezin bij blokverwarming van 40 GJ per jaar.
4.13.
Dit betekent dat BPL over de jaren 2021, 2022, 2023 en 2024 teveel in rekening heeft gebracht. In 2024 is weliswaar in totaal minder dan 40 GJ gemeten, namelijk 17,788 GJ, maar toen ontbrak de meter vanaf 5 maart 2024. Het komt redelijk voor om voor de (normaliter koude) maanden januari en februari een kwart van het totale jaargemiddelde
(10 GJ) in rekening te brengen.
(10 GJ) in rekening te brengen.
4.14.
BPL heeft inmiddels de eindafrekeningen vanaf 2021 overgelegd (productie 19) zodat de vordering in reconventie op dit punt (voor de eindafrekeningen vanaf 2021) wordt afgewezen. Op basis van die eindafrekeningen kan worden berekend hoeveel BPL teveel in rekening heeft gebracht: voor 2021 is dat (€ 1.814,43 – 40 x 28,247568 =) € 684,53, voor 2022 (€ 4.524,68 – 40 x 74,806540 =) € 1.532,42, voor 2023 (€ 812,91– 40 x 14,133139 =) € 247,58 en voor 2024 (€ 1.447,32 – 10 x 81,364675 =) € 633,67, te weten in totaal € 3.098,20. Dit bedrag is in reconventie toewijsbaar maar zal uit praktisch overwegingen op de huurachterstand in mindering worden gebracht. De bedragen van de eindafrekeningen over de daaraan voorafgaande jaren heeft [gedaagden] aan de voormalige verhuurder voldaan, zodat het eventueel teveel betaalde niet op de vordering van BPL in mindering kan worden gebracht. Ook de eindafrekeningen over die jaren zijn opgemaakt door de voormalige verhuurder, zodat BPL niet gehouden is eindafrekeningen over jaren van voor 2021 te overleggen. De vorderingen in reconventie die daarop zien worden dan ook afgewezen.
Huurachterstand
4.14.
[gedaagden] betwist niet dat een huurachterstand is ontstaan, maar voert aan dat hij de huurbetalingen deels heeft opgeschort vanwege de gebreken. Desgevraagd hebben [gedaagde 1] en zijn gemachtigde op de eerste mondelinge behandeling verklaard geen beroep te doen op huurkorting, maar alleen op opschorting totdat de gebreken zijn hersteld. Tijdens de tweede zitting heeft [gedaagde 1] voor het eerst gesteld dat hij recht heeft op huurkorting maar dat is zo laat in de procedure dat dat in strijd met een goede procesorde is. Zoals hiervoor is overwogen, zijn de gebreken inmiddels hersteld. Dat betekent dat [gedaagden] in beginsel is gehouden tot betaling van de opgeschorte huurachterstand. Deze achterstand is door BPL berekend aan de hand van de aanvangshuurprijs tot en met april 2026 op € 20.389,36. Met aftrek van het teveel betaalde aan stookkosten (€ 20.389,36 - € 3.098,20 =) bedraagt de achterstand dan € 17.291,16.
4.15.
In die berekening is echter vanaf 1 januari 2024 uitgegaan van een voorschot servicekosten van € 85,- en € 445,- aan stookkosten (in totaal € 530,-). Gelet op de hierboven onder 2.23 vermelde tarieven van de stookkosten en de laatste jaarrekening waarin over een volledig jaar stookkosten in rekening zijn gebracht tegen het toen geldende tarief zonder TTB, de rekening van 2022 was, zal aan de hand van de jaarrekening van MVGM over 2022 het door [gedaagde 1] te betalen voorschot servicekosten worden bepaald. De servicekosten over 2022 bedroegen volgens de jaarrekening (€ 5.109,87 + € 992,43 =)
€ 6.032,30. Daarvan is aannemelijk dat, zoals hiervoor overwogen, € 1.532,42 te veel in rekening is gebracht. De jaarrekening had dan ook (€ 6.032,30 - € 1.532,42 =) € 4.499,88 moeten bedragen. Een maandelijks servicekostenvoorschot gebaseerd op dit bedrag (gedeeld door 12 = € 375,-), verhoogd met kostenstijgingen na 2022, te weten € 400,-, komt dan redelijk voor. Dat betekent dat BPL in haar berekening van de huurachterstand inclusief voorschot servicekosten vanaf januari 2024 tot en met april 2026 € 130,- per maand teveel aan voorschot in rekening heeft gebracht. De toewijsbare huur- en servicekostenachterstand wordt dan ook vastgesteld op € 17.291,16 – (28 maanden x € 130,- = € 3.640,-) =
€ 13.651,16.
€ 6.032,30. Daarvan is aannemelijk dat, zoals hiervoor overwogen, € 1.532,42 te veel in rekening is gebracht. De jaarrekening had dan ook (€ 6.032,30 - € 1.532,42 =) € 4.499,88 moeten bedragen. Een maandelijks servicekostenvoorschot gebaseerd op dit bedrag (gedeeld door 12 = € 375,-), verhoogd met kostenstijgingen na 2022, te weten € 400,-, komt dan redelijk voor. Dat betekent dat BPL in haar berekening van de huurachterstand inclusief voorschot servicekosten vanaf januari 2024 tot en met april 2026 € 130,- per maand teveel aan voorschot in rekening heeft gebracht. De toewijsbare huur- en servicekostenachterstand wordt dan ook vastgesteld op € 17.291,16 – (28 maanden x € 130,- = € 3.640,-) =
€ 13.651,16.
Ontbinding
4.16.
Met BPL wordt geoordeeld dat [gedaagden] door het laten ontstaan van deze huurachterstand dusdanig in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten dat dit ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning rechtvaardigt. De omvang van de achterstand is meer dan tien maanden (herberekende) huur ten bedrage van (€ 896,28 + € 400,- =) € 1.296,28 en is ondanks de toezegging op zitting niet ingelopen, terwijl de gebreken inmiddels zijn hersteld. Nu de huurovereenkomst met betrekking tot de woning wordt ontbonden, zal ook de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaatsen worden ontbonden.
4.17.
Rekening houdend met het verloop van deze procedure en de omstandigheid dat [gedaagden] in de woning woont met hun minderjarige dochter wordt wel aanleiding gezien een langere ontruimingstermijn dan gevorderd in acht te nemen, namelijk van twee maanden na betekening van dit vonnis en [gedaagden] daarbij een zogenaamde terme de graçe van zes weken te verlenen. Dat laatste betekent dat als [gedaagden] binnen zes weken na de datum van dit vonnis de gehele huurachterstand inclusief voorschot voldoet en bij is met de lopende huurtermijnen, de huurovereenkomsten niet zullen worden ontbonden en [gedaagden] in de woning mag blijven. De omstandigheid dat de woning in 2020 tijdelijk door de burgemeester is gesloten, maakt het voorgaande niet anders. Dat is inmiddels al meer dan vijf jaar geleden en hangt niet samen met de huidige tekortkoming betreffende de betalingsverplichting.
De lopende huurprijs
4.18.
De vordering tot betaling van de lopende huur en gebruikersvergoeding na ontbinding met betrekking tot de woning wordt gelet op hetgeen is overwogen in ro. 4.15 toegewezen tot een bedrag van (€ 896,28 + € 400,- =) € 1.296,28.
Proceskosten
4.19.
Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 1.296,28 per maand aan huur inclusief voorschot servicekosten met betrekking tot de woning, vanaf 1 mei 2026 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 13.651,16 aan huurachterstand inclusief voorschotbedragen tot en met april 2026;
5.3.
ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat] [nummer 1] te Amsterdam en de bijbehorende parkeerplaatsen met nummer [nummer 2] en [nummer 3] ;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van BPL te stellen binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 1.296,28 per maand aan gebruikersvergoeding met betrekking tot de woning vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de ontruiming;
5.6.
bepaalt dat aan de veroordeling onder 5.3 tot en met 5.5. geen rechtskracht toekomt indien [gedaagden] binnen zes weken na de datum van dit vonnis heeft voldaan aan de veroordeling onder 5.2. en onder 5.1;
5.7.
veroordeelt BPL tot het plaatsen van een deugdelijke meter in de woning van [gedaagde 1] binnen twee weken na betekening van dit vonnis;
5.8.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.9.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 22 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.
811