Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11887465 \ CV EXPL 25-12871
Vonnis van 28 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J.J. Samkalden (Stichting !Woon),
tegen
FORUM AMSTELVEEN INVEST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Forum Amstelveen,
gemachtigde: mr. M. van Schie.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 september 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 21 november 2025, met producties,
- het instructievonnis van 5 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Voor Forum Amstelveen is verschenen [naam], vergezeld door de gemachtigde. De gemachtigden hebben het woord gevoerd (de gemachtigde van [eiser] mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, waarin tevens een eiswijziging is opgenomen), partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt met ingang van 18 oktober 2024 van Forum Amstelveen de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van de in 2022 opgeleverde woontoren [naam woontoren] . In de woontoren bevinden zich 276 appartementen. De (kale) aanvangshuurprijs was € 1.250,00 per maand. De liberalisatiegrens was toen € 1.157,95 per maand. Het gehuurde heeft een A++ energielabel. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model 2017) van toepassing.
2.2.
In artikel 7.1 aanhef en onder i van de huurovereenkomst is bepaald:
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde (voor zover van toepassing):
(…)
i. service contract WKO installatie (hiervoor wordt ook een aparte overeenkomst met huurder afgesloten).”
(kantonrechter: WKO staat voor Warmte Koude Opslag).
2.3.
In artikel 12.50 van de huurovereenkomst is bepaald:
“Het complex beschikt voor de levering van warmte, warm tapwater en koude over een WKO installatie die eigendom is van een derde (Vaanster VII B.V.). De energieopwekking wordt verzorgd door een milieuvriendelijk en duurzame energie opwekkingsinstallatie. De levering van warmte en koude vindt plaats op basis van tarieven conform de Warmtewet. Het tarief voor warmte bestaat uit een vastrecht deel en een variabel deel. Het vastrecht deel wordt, gedurende de huurperiode, en onafhankelijke van de feitelijke afname in rekening gebracht. De tarieven worden jaarlijks aangepast als aangegeven in de leveringsovereenkomst. Voor de levering van koude wordt alleen een vastrecht in rekening gebracht.
De warmte en koude installatie maakt geen deel uit van de woning en is niet inbegrepen in de woningwaardering en de huurprijs.
De warmte en koude installatie maakt geen deel uit van de woning en is niet inbegrepen in de woningwaardering en de huurprijs.
(…)
Overeenkomst:
Vaanster VII B.V. levert warmte, koude en warm tapwater. Huurder is verplicht voordat het gehuurde ter beschikking gesteld wordt, zich aan te melden via [internetsite] en de leveringsovereenkomst met Vaanster VII B.V. te ondertekenen. Door het ondertekenen van deze huurovereenkomst verklaart huurder kennis te hebben genomen van de leveringsovereenkomst met Vaanster II B.V. en de daarbij behorende bijlagen en daarmee in te stemmen. (…)”
2.4.
Tussen [eiser] en Vaanster VII B.V. (hierna: Vaanster) is een energieleveringsovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eiser] naast verbruikskosten ook een vergoeding betaalt aan Vaanster voor “Vastrecht Warmte, Vastrecht Koude” en de huur van de afleverset (hierna te noemen: de onderhouds- en kapitaalskosten). De afleverset bevindt zich in het gehuurde.
2.5.
Op 3 februari 2025 heeft [eiser] een verzoek ex artikel 7:249 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bij de Huurcommissie ingediend (toetsing aanvangshuurprijs).
2.6.
Op 19 maart 2025 heeft de Huurcommissie een rapport van onderzoek opgesteld met bijbehorende puntentelling van 188 punten. Daarbij zijn 11 punten toegekend voor verwarming en verkoeling van vertrekken, waarvan 3 punten voor losse (elektrische) radiatoren in de badkamer en berging. De overige 8 punten zijn voor warmte en koude in de verschillende vertrekken.
2.7.
De Huurcommissie heeft op 15 juli 2025 onder zaaknummer 2500977 uitspraak gedaan. De uitspraak is verzonden op 15 juli 2025. De Huurcommissie heeft de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,00 per maand redelijk geacht. Het puntenaantal voor het gehuurde is op grond van het Woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) vastgesteld op 188 punten. De maximale huurprijs op basis van de punten ligt boven de geldende liberalisatiegrens van 1 juli 2024.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
primair(na wijziging van eis)
dat de aanvangshuurprijs wordt verlaagd tot € 1.112,63 per maand en Forum Amstelveen veroordeeld zal worden tot betaling van € 1.683,41 aan te veel betaalde huur,
subsidiairdat Forum Amstelveen wordt veroordeeld tot terugbetaling van € 1.045,89 aan onderhouds- en kapitaalkosten die [eiser] heeft betaald aan Vaanster,
zowel primair als subsidiair
veroordeling van Forum Amstelveen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
De grondslag van de vordering is:
primairdat er ten onrechte acht punten zijn toegekend aan vertrekken in het gehuurde die verwarmd en gekoeld worden door de WKO-installatie. Deze installatie maakt volgens de huurovereenkomst geen onderdeel uit van het gehuurde en is dus niet inbegrepen in de waardering en de huurprijs. [eiser] vindt dan ook dat hij voor de levering van warmte en koude dubbel betaalt: via de leveringsovereenkomst aan Vaanster en via de huurprijs aan Forum Amstelveen. Daarom vordert hij – na wijziging van eis – vaststelling van de aanvangshuurprijs op € 1.112,63 per maand en terugbetaling van € 1.683,41 wegens te veel betaalde huur tot en met september 2025,
subsidiairdat de onderhouds- en kapitaalkosten voor de WKO-installatie voor rekening van Forum Amstelveen moeten komen omdat deze deel behoren uit te maken van de (kale) huurprijs. [eiser] kwalificeert deze vaste kosten in casu feitelijk als servicekosten en meent dat dit in strijd is met de dwingendrechtelijke servicekostenregeling. Daartoe verwijst hij naar het Acantus-arrest van de Hoge Raad [1] . [eiser] vordert daarom – kort samengevat – dat Forum Amstelveen de maandelijks door Vaanster bij [eiser] in rekening gebrachte, dan wel nog in rekening te brengen, vaste kosten voor de WKO-installatie voor haar rekening neemt. Hij vordert veroordeling van Forum Amstelveen tot betaling van € 1.045,89.
3.3.
Forum Amstelveen voert verweer. Zij stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de WKO-installatie tot en met de afleverset in het gehuurde op grond van een (onder)opstalrecht eigendom is van Vaanster. Forum Amstelveen staat volledig buiten de warmtelevering door de warmteleverancier en is niet verantwoordelijk voor de vaste kosten die de warmteleverancier aan de huurders in rekening brengt. Volgens Forum Amstelveen is het Acantus-arrest niet op deze situatie van toepassing omdat in die zaak geen sprake was van een
derdedie de warmte leverde, omdat de verhuurder de warmte zelf leverde. Daarnaast is op de leveringsovereenkomst met Vaanster de Warmtewet van toepassing en niet het huurrecht.
derdedie de warmte leverde, omdat de verhuurder de warmte zelf leverde. Daarnaast is op de leveringsovereenkomst met Vaanster de Warmtewet van toepassing en niet het huurrecht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
ontvankelijkheid
4.1.
[eiser] is ontvankelijk in zijn vorderingen, omdat hij binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd. Deze termijn volgt uit artikel 7:262 BW Pro. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 15 juli 2025 en [eiser] heeft op 1 september 2025 de dagvaarding aan Forum Amstelveen laten betekenen.
4.2.
De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is hierdoor in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad [2] heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Tijdens de mondelinge behandeling is door partijen erkend dat er geen geschil meer bestaat over toekenning van punten aan de fietsenstallingen.
kernvraag
4.3.
Aan de orde is de vraag of de WKO-installatie tot het gehuurde behoort. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
juridisch kader
4.4.
Artikel 7:233 BW Pro definieert woonruimte als een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige of niet-zelfstandige woning is verhuurd, evenals een woonwagen, standplaats en ligplaats, inclusief de onroerende aanhorigheden.
4.5.
Artikel 7:237 BW Pro maakt een onderscheid tussen de huurprijs, die uitsluitend betrekking heeft op het gebruik van de woonruimte, en de overige betalingsverplichtingen, zoals de servicekosten. Dit onderscheid is van belang vanwege de strikte regulering van huurprijzen onder de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en voor de bepaling van de omvang van het gehuurde, bijvoorbeeld wanneer voorzieningen worden meeverhuurd.
4.6.
Indien een voorziening als onroerende aanhorigheid wordt aangemerkt, maakt deze deel uit van het gehuurde. De Hoge Raad heeft in het voornoemde Acantus-arrest geoordeeld dat de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (indien dit een onroerende aanhorigheid is), gelet op het bepaalde in artikel 7:237 lid 2 BW Pro niet afzonderlijk als servicekosten mogen worden doorberekend aan huurders. Voorts overwoog de Hoge Raad dat het WWS geen ruimte biedt om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs en dat het aan de wetgever was om hiervoor een oplossing te bieden.
4.7.
In verband met een wijziging van de Warmtewet en het Acantus-arrest is het WWS per 1 juli 2024 aangepast [3] [4] , zodat een verwarmd vertrek
in allegevallen met 2 punten wordt gewaardeerd in plaats van met 1 ½ punt, mits de verwarming behoort tot de onroerende zaak of zijn onroerende aanhorigheden. Aan een verkoelingsfunctie per vertrek (mits deze voorziening tevens een verwarmingsfunctie heeft) wordt één punt toegekend, met een maximum van 2 punten. Een onroerende aanhorige voorziening die zowel verwarmt als verkoelt, haalt zowel de punten voor een verwarmde ruimte als die van een verkoelingsfunctie. De waardering voor een verkoelingsfunctie is beperkt tot twee vertrekken, omdat een woning doorgaans met twee moderne verkoelende voorzieningen gekoeld kan worden.
in allegevallen met 2 punten wordt gewaardeerd in plaats van met 1 ½ punt, mits de verwarming behoort tot de onroerende zaak of zijn onroerende aanhorigheden. Aan een verkoelingsfunctie per vertrek (mits deze voorziening tevens een verwarmingsfunctie heeft) wordt één punt toegekend, met een maximum van 2 punten. Een onroerende aanhorige voorziening die zowel verwarmt als verkoelt, haalt zowel de punten voor een verwarmde ruimte als die van een verkoelingsfunctie. De waardering voor een verkoelingsfunctie is beperkt tot twee vertrekken, omdat een woning doorgaans met twee moderne verkoelende voorzieningen gekoeld kan worden.
MKO-installatie is onroerende aanhorigheid
4.8.
Uit de stukken blijkt dat het gehuurde duurzaam is gebouwd en uitgerust met een gemeenschappelijke WKO-installatie in combinatie met warmtepompen. De installatie verwarmt het complex en het tapwater in de winter en koelt het in de zomer. Blijkens artikel 12.50 van de huurovereenkomst kon [eiser] alleen een huurovereenkomst met Forum Amstelveen aangaan als hij ook een aparte leveringsovereenkomst afsloot met Vaanster.
4.9.
[eiser] stelt zich primair op het standpunt dat, zoals is vermeld in de huurovereenkomst, de WKO-installatie geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en dus niet is inbegrepen in de waardering en de huurprijs. Forum Amstelveen voert aan dat de WKO-installatie bestaat uit een binnen- en een buiteninstallatie. De binneninstallatie is eigendom van Forum Amstelveen en zorgt voor de distributie en afgifte van warmte en koude aan het gehuurde, waarvoor punten mogen worden toegekend. De afleverset in de meterkast van het gehuurde en de buiteninstallatie zijn eigendom van Vaanster.
4.10.
Het gebouw is reeds vanaf de bouw constructief afgestemd op de aanwezigheid van de WKO-installatie, in die zin dat deze specifiek bedoeld is om het gehuurde van warmte en koude te voorzien en fysiek met het gehuurde is verbonden. Daarom kan de verwarming/verkoeling in het gehuurde van [eiser] niet los worden gezien van de afleverset in het gehuurde en de rest van de WKO-installatie buiten het gehuurde. De binneninstallatie kan alleen warmte en koude afgeven in samenhang met de daaraan gekoppelde afleverset en overige onderdelen van de WKO-installatie. Dit alles betekent dat de WKO-installatie naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort en dat de WKO-installatie naar verkeersopvattingen onderdeel is van het gehuurde. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat de WKO-installatie in het onderhavige geval moet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro [5] . Dat Forum Amstelveen er om haar moverende redenen voor heeft gekozen Vaanster eigenaar en exploitant van de WKO-installatie (tot en met de afleverset) te laten worden en daartoe een opstalrecht is gevestigd is voor de toepassing van artikel 7:233 BW Pro niet van belang. Ook de Huurcommissie heeft in haar Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte in artikel 2.3.4 een gedeelde WKO-installatie aangemerkt als een onroerende aanhorigheid.
4.11.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat, nu de WKO-installatie wordt aangemerkt als onroerende aanhorigheid bij het gehuurde en de huurovereenkomst na 1 juli 2024 is ingegaan, de kapitaals- en onderhoudslasten van de installatie moeten worden geacht te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs van het gehuurde. Forum Amstelveen mag dan ook overeenkomstig Bijlage 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte en het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte juli 2024 van de Huurcommissie in totaal 8 punten voor verwarming en koeling voor de verschillende vertrekken in het gehuurde meetellen. Dit betekent dat de waardering van 188 punten juist is vastgesteld en de primaire vorderingen tot aanpassing van de aanvangshuurprijs en terugbetaling van te veel betaalde huur worden afgewezen.
Forum Amstelveen moet de kosten die [eiser] aan Vaanster betaalt voor de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie aan [eiser] vergoeden
4.12.
Dan komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van het subsidiair gevorderde. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.13.
Nu [eiser] voor de WKO-installatie, waarvan de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat deze onderdeel uitmaakt van het gehuurde, kapitaals- en onderhoudslasten betaalt aan Vaanster, betaalt hij feitelijk, zoals hij ook heeft gesteld, zowel via de kale huurprijs aan Forum Amstelveen als via de separate overeenkomst aan Vaanster voor de WKO-installatie. Tot het afsluiten van de laatste overeenkomst is hij in de huurovereenkomst verplicht.
4.14.
Op deze wijze betaalt [eiser] feitelijk twee keer voor de warmte- en koudevoorzieningen in het gehuurde. Dat is niet redelijk. Forum Amstelveen moet de onderhouds- en kapitaallasten van de WKO-installatie bestrijden uit de huurprijs, nu die kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in de (kale) huurprijs. De wetgever heeft in het Acantusarrest ook, zoals hiervoor vermeld, aanleiding gezien om het puntenaantal voor verwarmde vertrekken te verhogen en punten toe te kennen voor verkoelde vertrekken. Anders dan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld in zijn arrest van 10 september 2024 [6] ligt het, omdat de vaste kosten moeten worden geacht te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs, naar het oordeel van de kantonrechter dan ook in de huurovereenkomst besloten dat Forum Amstelveen de door [eiser] betaalde (en te betalen) kosten aan Vaanster voor de kapitaals- en onderhoudskosten aan hem vergoedt. Dat Vaanster eigenaar is van de WKO-installatie tot en met de afleverset, er een opstalrecht is gevestigd en [eiser] (verplicht) een leveringsovereenkomst heeft met Vaanster, maakt dit niet anders. Een andere uitkomst zou immers betekenen dat er een tegenstrijdige situatie zou ontstaan tussen huurders die energie via een WKO-installatie afnemen van hun verhuurder en huurders die energie van een WKO-installatie afnemen van een derde die niet kan worden vereenzelvigd met de verhuurder. Ook zou dat ertoe kunnen leiden dat de onderhouds- en kapitaalkosten met de inschakeling van een derde (relatief) gemakkelijk onder de ruimere Warmtewet worden gebracht, als gevolg waarvan de dwingendrechtelijke en strengere bepalingen omtrent huurprijzen feitelijk buiten spel kunnen worden gezet. Dat acht de kantonrechter niet wenselijk. Dat deze uitkomst, zoals het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in eerdergenoemd arrest heeft overwogen, zou leiden tot een remmende werking op het realiseren van verduurzamingsinitiatieven is (nog) niet gebleken en het is aan de wetgever om, als dit zich zou voordoen, daarop te reageren met aangepaste wetgeving, zoals ook is gebeurd naar aanleiding van het Acantusarrest.
4.15.
De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat, nu Forum Amstelveen zich niet heeft verzet tegen de hoogte van het gevorderde bedrag, de subsidiaire vordering toewijsbaar is.
proceskosten
4.16.
Forum Amstelveen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 147,42
- griffierecht € 257,00
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
764,42
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Forum Amstelveen tot betaling van € 1.045,89 in hoofdsom,
5.2.
veroordeelt Forum Amstelveen in de proceskosten van € 764,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Forum Amstelveen niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2026, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452