Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11982384 \ CV EXPL 25-16440
Vonnis van 10 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
[verhuurder],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. M.A.J. Kemps,
tegen
1.
[huurder 1],
2.
[huurder 2],
[huurder 1],
2.
[huurder 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [huurders] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 november 2025 met producties;
- het proces-verbaal mondeling antwoord van 30 januari 2026;
- de (aanvullende) conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
- het instructievonnis van 27 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- het instructievonnis van 27 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondeling behandeling;
- de akte vermeerdering van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie.
- de akte vermeerdering van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
Op 25 juni 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [verhuurder] is zijn gemachtigde verschenen. [huurders] is mede namens [huurder 2] verschenen met een tolk Hebreeuws. Partijen hebben hun stellingen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
in conventie en in reconventie:
2.1.
[verhuurder] is eigenaar van de woning aan [adres] .
2.2.
Partijen hebben op 27 juni 2024 een huurovereenkomst met betrekking tot deze woning gesloten voor de duur van twee jaar tegen een maandelijkse huurprijs van € 3.100,- aan kale huur en € 150,- aan bijdrage blokverwarming. In de huurovereenkomst is verder bepaald dat [huurders] een waarborgsom is verschuldigd van € 9.750,- en dat de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing is op de huurovereenkomst.
2.3.
Bij aanvang huur is een inspectierapport opgemaakt.
2.4.
[huurders] is op 28 juli 2024 in Nederland aangekomen en heeft op die datum de woning voor het eerst daadwerkelijk gezien.
2.5.
Op 6 augustus 2024 heeft [huurders] een lijst van 27 gebreken aan (de beheerder van) [verhuurder] gestuurd met foto’s daarvan.
2.6.
[huurders] heeft de huurtermijnen over oktober en november 2025 niet betaald.
2.7.
Bij e-mailbericht van 27 november 2025 heeft [huurders] de huurovereenkomst opgezegd en gevraagd om een pre-checkout inspection. Bij e-mailbericht van 9 december 2025 heeft [huurders] nogmaals verzocht om een pre-checkout inspection. Bij e-mailbericht van 16 december 2025 heeft de gemachtigde van [verhuurder] gereageerd en daarbij medegedeeld dat het niet mogelijk was de oplevering deze week te plannen, maar wel volgende week.
2.8.
Op 20 december 2025 heeft [huurders] de woning verlaten. Ook de huur over de maand december 2025 is onbetaald gebleven.
2.9.
[verhuurder] heeft aan [huurders] vervolgens bericht dat de oplevering op 13 januari 2026 zou plaatsvinden. Op 13 januari 2026 heeft [verhuurder] de woning laten inspecteren en daarvan is een rapport opgemaakt, dat op 22 januari 2026 aan [huurders] is verstrekt.
2.10.
Omdat [huurders] de in het rapport vermelde schade niet wilde herstellen heeft [verhuurder] de schade laten herstellen en daarvan drie facturen overgelegd, te weten:
- van Comfort Dienstverlening voor schoonmaakwerkzaamheden ad € 1.059,36;
- van Parketservice-Enschede voor schuren en oliën vloer ad € 750,-;
- van Gomez Vloeronderhoud B.V. voor reinigen, schuren en in de olie zetten keukenblad ad € 786,50
en een offerte van Onderhoudsbedrijf H. Loggen voor schilderwerkzaamheden ad € 1.446,05.
2.11.
Op 27 november 2025 heeft [verhuurder] met verlof conservatoir derdenbeslag gelegd voor een bedrag van € 8.700,- op de bankrekening van [huurders] Dit beslag heeft doel getroffen.
3.Het geschil
in conventie:
3.1.
[verhuurder] vordert na wijziging eis [huurders] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van (3 x 3.364,70 =) € 10.094,10 aan achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente, van € 4.041,90 aan schadevergoeding en van € 461,37 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de proceskosten, waaronder € 1.089,42 aan beslagkosten.
3.2.
[verhuurder] stelt daartoe dat [huurders] een huurachterstand heeft laten ontstaan en de gebreken bij oplevering niet heeft hersteld, zodat [huurders] aansprakelijk is voor de daardoor door [verhuurder] geleden schade.
3.3.
[huurders] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie:
3.4.
[huurders] vordert [verhuurder] bij vonnis te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 9.750,-, tot opheffing van het beslag op straffe van een dwangsom en tot betaling van de proceskosten.
3.5.
[huurders] stelt daartoe dat hij de woning schoon en zonder gebreken heeft opgeleverd en dat de inspectie pas na zijn vertrek uit de woning heeft plaatsgevonden, zodat hij niet weet wat in de tussentijd met de woning is gebeurd en daarvoor dan ook niet aansprakelijk is.
3.6.
[verhuurder] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie:
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze hieronder gezamenlijk behandeld.
4.2.
Ter zitting is besproken dat [verhuurder] aangemerkt moet worden als een handelaar en [huurders] als consument. In dat geval moet de huurovereenkomst ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan waarop [verhuurder] een beroep doet of kan doen, moet de kantonrechter deze vernietigen. Als dat het geval is mag [verhuurder] die bepalingen niet gebruiken en mag hij ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4.3.
[verhuurder] vordert in de eerste plaats huurachterstand en doet daarmee een beroep op het prijsbeding in de huurovereenkomst. Dit kernbeding in de huurovereenkomst is transparant en daarom is verdere toetsing op oneerlijkheid ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen uitgesloten.
4.4.
De huurprijs is echter tussentijds verhoogd en [verhuurder] vordert in deze procedure ook die verhoging, zodat ook het prijswijzigingsbeding op oneerlijkheid moet worden getoetst. [verhuurder] heeft echter de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard niet overgelegd. Hierdoor kan door de kantonrechter niet ambtshalve worden onderzocht of in de algemene bepalingen hierover bedingen zijn opgenomen. Anders dan met betrekking tot de huurprijs is dit vaak het geval. Nu [verhuurder] deze toetsing onmogelijk heeft gemaakt, is dit reden om ingevolge artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de gevorderde huurprijsverhoging af te wijzen.
4.5.
Ditzelfde geldt voor de gevorderde rente en de buitengerechtelijke incassokosten, nu ook hierover gebruikelijk bedingen in de algemene bepalingen zijn opgenomen.
4.6.
Conclusie van het bovenstaande is dat alleen de huurachterstand berekend op de aanvangshuur te weten in totaal € 9.750,- verschuldigd is, mede gelet op de omstandigheid dat [huurders] de huurachterstand niet betwist.
4.7.
Verder vordert [verhuurder] schadevergoeding. Ook ten aanzien van deze vordering dient ambtshalve te worden getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen, welke toetsing [verhuurder] onmogelijk heeft gemaakt door de algemene bepalingen niet te overleggen. Reeds op grond daarvan is deze vordering niet toewijsbaar.
4.8.
Maar ook als [verhuurder] de algemene bepalingen had overgelegd en de bedingen waarop hij een beroep had kunnen doen eerlijk zouden zijn bevonden, zou de schadevordering niet toewijsbaar zijn. [huurders] heeft onbetwist aangevoerd dat [verhuurder] vanaf 27 november 2025 ervan op de hoogte was dat hij de huurovereenkomst per 31 december 2025 wenste te beëindigen. Ingevolge artikel 3.5 van de huurovereenkomst kon [huurders] de huurovereenkomst tussentijds beëindigen door opzegging rekening houdend met een opzegtermijn van een maand. Vastgesteld wordt dan ook dat de huurovereenkomst per 31 december 2025 is geëindigd. In artikel 12.9 van de huurovereenkomst is bepaald dat [verhuurder] in dat geval verplicht is om tijdig een voorinspectie voor oplevering te houden, zoals ook door [huurders] is verzocht. Dit heeft [verhuurder] niet gedaan. Verder geldt dat [huurders] voldoende heeft aangevoerd dat hij direct na het betrekken van de woning een aanvulling op het inspectierapport met 27 gebreken heeft opgesteld en dat hij daartoe in de gelegenheid was gesteld door de beheerder. Het (niet in de procedure overgelegde) inspectierapport met de door [huurders] genoemde 27 gebreken dienen dus als uitgangspunt voor de toestand waarin het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst aan [huurders] is opgeleverd. Tegenover de betwisting van [huurders] heeft [verhuurder] onvoldoende gesteld dat de toestand, waarin het gehuurde bij einde huurovereenkomst is opgeleverd, daarvan afwijkt. Bovendien is het inspectierapport pas opgemaakt nadat de huurovereenkomst al was geëindigd, zodat niet met zekerheid kan worden vastgesteld dat de gebreken zijn ontstaan door toedoen van [huurders] Tot slot geldt dat [huurders] in strijd met artikel 12.9 van de huurovereenkomst niet gedurende de huurovereenkomst in de gelegenheid is gesteld om zelf eventuele gebreken te herstellen, zodat [verhuurder] enkel materiaalkosten bij [huurders] in rekening kon brengen. Nu de overgelegde facturen en offerte voornamelijk zien op werkzaamheden en de materiaalkosten daarin niet zijn gespecificeerd, is ook om die reden de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar.
4.9.
Nu de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd heeft [huurders] dan ook recht op teruggave van de door hem betaalde waarborgsom minus de achterstallig huurtermijnen. Nu de waarborgsom gelijk is aan de achterstallig huur zijn partijen op dit punt dan ook niets meer aan elkaar verschuldigd. De vorderingen van partijen op deze punten worden dan ook afgewezen.
4.10.
Tot slot vordert [verhuurder] betaling van de beslagkosten. Ook te dien aanzien geldt dat ambtshalve moet worden getoetst of daarover oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst zijn opgenomen en dat door de algemene bepalingen niet te overleggen, deze toets niet kan worden uitgevoerd. Maar nu ook als sprake zou zijn van een oneerlijk beding op dit moment in huurzaken de proceskosten in huurzaken in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen aan de Hoge Raad, die op zijn beurt een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) heeft gesteld (ECLI:NL:HR:2025:1081), worden toegewezen, is dat op dit moment geen reden om de gevorderde beslagkosten af te wijzen.
4.11.
De beslagkosten zijn gemaakt met verlof van de voorzieningenrechter en voordat de huurovereenkomst was geëindigd. Zoals hiervoor is geoordeeld, was [huurders] op dat moment de huurtermijnen verschuldigd, terwijl [verhuurder] op dat moment nog niet gehouden was tot terugbetaling van de waarborgsom. Deze kosten zijn dan ook terecht gemaakt en [huurders] is gehouden tot betaling van deze kosten.
4.12.
Nu inmiddels de huurovereenkomst is geëindigd en [verhuurder] nu wel gehouden is tot terugbetaling van de waarborgsom, dient het beslag dat is gelegd voor € 8.700,- , te weten minder dan de terug te betalen waarborgsom, zoals door [huurders] gevorderd direct te worden opgeheven op straffe van een dwangsom.
4.13.
Nu partijen over en weer grotendeels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de overige proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie:
5.1.
veroordeelt [huurders] tot betaling van de beslagkosten ten bedrage van € 1.089,42;
5.2.
veroordeelt [verhuurder] tot onmiddellijke opheffing van het gelegde conservatoire beslag na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 25.000,- voor elke dag dat [verhuurder] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
5.3.
verklaart de veroordeling onder 5.1 uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2026.
811