Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 136937 / KG ZA 06-91
Vonnis in kort geding van 20 maart 2006
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. J.P.J.M. Naus,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde mr. A.J. Schogt te Leusden.
Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eiser 1] en [gedaagde 1] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling, waarbij makelaar R.J. Dijkstra als informant is
gehoord;
- de pleitnota van [eiser 1] met bijbehorende producties;
- de pleitnota van [gedaagde 1] met bijbehorende producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben in december 2005 met elkaar gesproken over de mogelijke aankoop door [eiser 1] van de woning van [gedaagde 1], gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Op 19 december 2005 heeft mevrouw [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) telefonisch contact opgenomen met mevrouw T. van den Sigtenhorst, moeder van eiseres sub 2, met de vraag of [eiser 1] nog steeds geïnteresseerd was in de aankoop van de woning.
Mevrouw T. van den Sigtenhorst heeft daarop bevestigend geantwoord. Zij heeft vervolgens dezelfde dag de woning van [gedaagde 1] bezichtigd en namens [eiser 1] een -mondeling- bod uitgebracht van € 213.000,--. [gedaagde 1] heeft dit bod toen niet geaccepteerd.
2.2. Op 21 december 2005 heeft [gedaagde 1] een bemiddelingsopdracht met betrekking tot de verkoop van voornoemde woning verstrekt aan makelaar R.J. Dijkstra van makelaardij BetuweAdvies te Lienden. Artikel 6 van die bemiddelingsopdracht luidt als volgt:
“De minimale verkoopprijs is in overleg vastgesteld op € 220.000,-- k.k. BetuweAdvies krijgt van de opdrachtgever expliciet toestemming om als verkopend makelaar te onderhandelen tot de gewenste minimale verkoopwaarde. Indien dit niet haalbaar blijkt, treedt men in overleg”.
2.3. In de avond van 21 december 2005 heeft R.J. Dijkstra voornoemd telefonisch contact opgenomen met [eiser 1] en daarbij aangegeven dat hij optrad namens [gedaagde 1] en uit dien hoofde onderhandelingen zou voeren over de verkoop van de woning.
Nadien is er die avond nog enkele malen telefonisch contact geweest tussen [eiser 1] en makelaar Dijkstra enerzijds en Dijkstra en [gedaagde 1] anderzijds. Aan het eind van die avond (om omstreeks 22.00 uur) heeft [eiser 1] aan makelaar Dijkstra laten weten dat hij akkoord ging met de door Dijkstra genoemde –uiterste –verkoopprijs ad € 220.000,-- k.k.
Dijkstra heeft [eiser 1] toen medegedeeld dat de mondelinge koopovereenkomst een feit was. Hij heeft deze overeenkomst schriftelijk vastgelegd in een koopakte die op 2 januari 2006 door [eiser 1] is ondertekend. Aan deze koopakte is een lijst van tot de woning behorende zaken gehecht. Op deze lijst is (onder meer) aangegeven welke zaken in de woning achterblijven en welke zaken er meegaan met [gedaagde 1]. Als datum van levering is in de koopakte opgenomen 1 juni 2006 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen. [gedaagde 1] heeft de koopakte niet ondertekend.
2.4. Op 27 december 2005 heeft een bezichtiging van de woning plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en makelaar Dijkstra voornoemd. Daarbij is door [gedaagde 1] aan [eiser 1] medegeeld dat [gedaagde 1]’ bank (de Rabobank) vooralsnog niet wilde instemmen met royement van de op de woning rustende hypotheek.
Op of omstreeks 2 januari 2006 heeft [gedaagde 1] aan [eiser 1] en/of makelaar Dijkstra definitief laten weten de koopakte niet te zullen tekenen. Op door/namens [eiser 1] daartoe gedane verzoeken/sommaties hebben zij niet gereageerd.
2.5. [gedaagde 1] weigert tot op heden de koopakte te ondertekenen en mee te werken aan de levering van de woning aan [eiser 1]. Naar aanleiding daarvan heeft [eiser 1]
- na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter in deze rechtbank- op 21 februari 2006 conservatoir beslag tot levering van de onderhavige woning laten leggen, nadat het aanvankelijk op 13 januari 2006 door/namens hem gelegde beslag door het verstrijken van de door de voorzieningenrechter gestelde termijn voor het instellen van de hoofdzaak was vervallen.
3. Het geschil
3.1. [eiser 1] c.s. stelt dat er tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning tot stand is gekomen en vordert thans primair [gedaagde 1] te veroordelen om binnen 5 dagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst conform de door makelaar R.J. Dijkstra opgestelde concept-koopakte, een en ander versterkt met een dwangsom. Daarnaast vordert [eiser 1] -samengevat- [gedaagde 1] te veroordelen om volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van de onderhavige woning op 1 juni 2006 of zoveel eerder of later partijen nader overeenkomen, eveneens versterkt met een dwangsom.
Subsidiair stelt [eiser 1] zich op het standpunt dat [gedaagde 1] ten onrechte eenzijdig de onderhandelingen tussen partijen heeft afgebroken en hij vordert op grond daarvan
[gedaagde 1] te veroordelen om deze onderhandelingen met [eiser 1] binnen 5 dagen na de betekening van dit vonnis voort te zetten.
Ten slotte vordert [eiser 1] [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag ter hoogte van € 4.103,99 wegens door [eiser 1] gemaakte buitengerechtelijke kosten, alsmede betaling van de kosten van dit kort geding, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen.
3.2. [gedaagde 1] voert gemotiveerd verweer. Hij betwist dat er op 21 december 2005 of op enig moment daarna een (mondelinge) koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Makelaar R.J. Dijkstra had daartoe volgens [gedaagde 1] in elk geval geen toereikende volmacht van hem ontvangen. Volgens [gedaagde 1] verkeerden de gesprekken tussen partijen nog (slechts) in een oriënterende fase. Bovendien kon [gedaagde 1] de woning op dat moment ook niet -vrij van hypotheek- verkopen en leveren, omdat het geschil met de Rabobank nog niet was opgelost.
Ten slotte stelt [gedaagde 1] zich op het standpunt dat, indien al sprake zou zijn van een overeenkomst, deze nietig is, omdat niet is voldaan aan het vorm-/schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter baseert dit oordeel op de onder 2.1. tot en met 2.3. genoemde feitelijke gang van zaken en op na te noemen verklaring van makelaar R.J. Dijkstra die tijdens de behandeling van dit kort geding als informant is gehoord. Samengevat houdt deze verklaring -voor zover thans van belang- het volgende in:
- dat hij al vaker zaken had gedaan voor de familie [gedaagde 1], naar hun volle tevredenheid;
- dat hij op 21 december 2005 door mevrouw [gedaagde 1] is opgebeld met het verzoek met de
familie [eiser 1] (verder) te onderhandelen over de verkoop van het onderhavige pand;
- dat zij liever niet zelf verder wilden onderhandelen met [eiser 1] uit emotionele overwegingen en omdat zij een en ander goed geregeld wilden zien;
- dat zij meerdere panden bezaten maar juist dit pand wilden verkopen omdat daarin de meeste overwaarde zat;
- dat hij diezelfde dag -na ontvangst van de getekende opdracht van [gedaagde 1]- ’s avonds contact heeft opgenomen met de familie [eiser 1] en die avond enkele malen telefonisch contact heeft gehad met [eiser 1];
- dat [eiser 1] toen uiteindelijk een bod van € 218.000,-- k.k. heeft uitgebracht;
- dat hij dit bod heeft teruggekoppeld met [gedaagde 1], maar dat deze vasthield aan de minimale verkoopprijs ad € 220.000,-- k.k.;
- dat [eiser 1] met deze prijs vervolgens akkoord is gegaan;
- dat deze prijs ook een alleszins aanvaardbare prijs is, omdat de gemiddelde verkoopprijs
van soortgelijke woningen in die omgeving € 218.000,-- k.k. bedraagt;
- dat de koopprijs ad € 220.000,-- van begin af aan ook voor [gedaagde 1] een aanvaardbare prijs was en dat [gedaagde 1] tegenover hem ook altijd had gesuggereerd dat de koop voor die prijs door zou (kunnen) gaan;
- dat hij vervolgens met kopers en verkopers een afspraak heeft gemaakt voor het gezamenlijk ondertekenen van de koopakte op 23 december 2005, welke datum op verzoek van verkopers is uitgesteld;
- dat hij pas op 23 december 2005 heeft vernomen dat er problemen waren gerezen tussen [gedaagde 1] en zijn bank met betrekking tot het royement van de op het pand rustende hypotheek;
- dat hij van mening is dat de verkopende partij behoorlijk de fout is ingegaan en van tevoren de consequenties van haar handelwijze niet goed genoeg heeft overzien.
4.2. Het verweer van [gedaagde 1] dat makelaar R.J. Dijkstra niet beschikte over een toereikende volmacht, faalt. Op zichzelf is juist dat de enkele opdracht van de verkoper aan een makelaar tot bemiddeling in beginsel nog geen volmacht aan die makelaar inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst. Er kunnen zich echter omstandigheden voordoen die maken dat de door toedoen van de verkoper gewekte schijn voldoende is om bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen te wekken dat een toereikende volmacht aan de makelaar is verleend (vgl. HR 9-8-2002, NJ 2002, 543).
De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze omstandigheden zich hier voordoen.
Daarbij wordt in het bijzonder gewezen op de gang van zaken met betrekking tot de onderhandelingen tussen partijen, het feit dat daarbij telkens het initiatief van [gedaagde 1] is uitgegaan, op de elkaar opvolgende biedingen alsmede het feit dat makelaar Dijkstra (naar hij onvoldoende weersproken ter zitting heeft verklaard) het verloop van die biedingen (grotendeels) heeft teruggekoppeld met [gedaagde 1], alvorens weer contact op te nemen met [eiser 1].
Voorts wordt gewezen op het feit dat de overeengekomen prijs van € 220.000,-- correspondeert met de in het formulier van de bemiddelingsopdracht genoemde minimale prijs en op het feit dat makelaar Dijkstra beschikte over de persoonsgegevens van het echtpaar [gedaagde 1], waaronder (zelfs) hun paspoortnummers.
Het ligt niet voor de hand dat [gedaagde 1] die gegevens zou hebben verstrekt, indien zij (nog) geen toestemming voor de onderhavige verkoop hadden gegeven.
Onder de geschetste omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat aan makelaar Dijkstra een toereikende volmacht was verleend en dat Dijkstra gerechtigd was namens [gedaagde 1] op 21 december 2005 aan [eiser 1] mede te delen dat de koop rond was.
Dit vertrouwen wordt nog versterkt doordat [gedaagde 1] niet onmiddellijk (bijv. de dag erna) aan [eiser 1] heeft doen weten zich niet aan de overeenkomst gebonden te achten.
Het had immers op zijn weg gelegen om –geconfronteerd met de mededeling dat het huis verkocht was– direct contact op te nemen met [eiser 1] en de koop te annuleren.
Dat is niet gebeurd
Ten slotte verdient aandacht dat aan [eiser 1] niet kan worden tegengeworpen dat er wellicht een misverstand bestond tussen [gedaagde 1] en zijn makelaar over de vraag-/de (minimaal) te realiseren verkoopprijs van het pand. Dit behoort voor rekening en risico van [gedaagde 1] te blijven.
4.3. Het betoog van [gedaagde 1] dat de (voorlopige) weigering van de Rabobank om hem een volmacht te verstrekken tot doorhaling van de op de woning rustende hypotheek sowieso aan de totstandkoming van een koopovereenkomst in de weg stond wordt verworpen, omdat die weigering ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bij partijen nog niet (definitief) bekend was en het op de weg van [gedaagde 1] had gelegen te dier zake een uitdrukkelijk voorbehoud te maken. Dat [gedaagde 1] dit laatste heeft gedaan, acht de voorzieningenrechter tegenover de op dat punt door makelaar Dijkstra en [eiser 1] ter zitting afgelegde verklaring onvoldoende aannemelijk geworden.
Dat [eiser 1] -zoals [gedaagde 1] nog heeft aangevoerd- de woning zonder bezichtiging zou hebben gekocht hetgeen hoogst ongebruikelijk is, doet evenmin af aan de totstandkoming van de mondelinge overeenkomst, omdat die omstandigheid -indien al juist- voor risico van [eiser 1] komt.
4.4. [gedaagde 1] beroept zich subsidiair op de nietigheid van de overeenkomst, omdat niet is voldaan aan het vorm-/schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW.
Deze stelling is gelet op het bepaalde in artikel 3:39 BW op zichzelf juist.
Uit de parlementaire geschiedenis van het wetsvoorstel inzake de koop van onroerende zaken blijkt echter dat uit het vereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet volgt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper onder omstandigheden een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koopovereenkomst door het opmaken van de daarvoor vereiste akte. Dat zal het geval kunnen zijn, indien -zoals hier- bij de koper het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand gebracht zal worden en het mondelinge akkoord tussen partijen -het vormvereiste van artikel 7:2 lid 1 weggedacht- de beoogde rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. Daarbij verdient tevens aandacht dat dit vorm-/schriftelijkheidsvereiste behalve uit oogpunt van duidelijkheid omtrent het tijdstip waarop tussen partijen overeenstemming is bereikt, in de wet tevens is opgenomen ter bescherming van de koper vanwege (het moment van aanvang van) de wettelijke bedenktijd van drie dagen van de koper
teneinde deze te behoeden voor overhaaste aankopen.
Het voorgaande neemt niet weg dat de verkoper zich na een bereikt mondeling akkoord alsnog kan terugtrekken zolang de koop niet door beide partijen schriftelijk is vastgelegd, mits hij dit uitdrukkelijk heeft bedongen. Daarvan is hier echter geen sprake.
4.5. Nu in het onderhavige geval geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan een uitzondering op het in rechtsoverweging 4.4. genoemde uitgangspunt gerechtvaardigd is, is [gedaagde 1] gehouden om de noodzakelijke medewerking te verlenen aan het tot stand brengen van de koopovereenkomst en vervolgens aan de levering van de woning aan [eiser 1]. De daartoe strekkende (primaire) vorderingen onder 1. en 2. van het petitum van de dagvaarding zijn dus toewijsbaar evenals de gevorderde, aan die medewerking te verbinden en gemaximeerde dwangsommen.
4.6. De op basis van het rapport Voorwerk II gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, omdat [eiser 1] niet heeft aangetoond dat de te dier zake gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan die waarvoor de in artikel 241 Rv. bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
4.7. [gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit kort geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] worden begroot op:
- dagvaarding € 71,32
- vast recht 248,--
- salaris procureur 816,--
Totaal € 1.135,32
4.8. De gevorderde kosten van het op 21 februari 2006 gelegde beslag zijn eveneens toewijsbaar, nu dat beslag niet nietig, onnodig of onrechtmatig is gebleken. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser 1] begroot op:
- processen-verbaal € 337,37
- salaris procureur 452,--
Totaal € 789,37
4.9. Voor zover de gevorderde beslagkosten betrekking hebben op het op 13 januari 2006 gelegde beslag dienen deze te worden afgewezen, omdat dat beslag door toedoen van [eiser 1] is vervallen en dus nodeloos is geweest.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde 1] om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis volledig mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen, conform de door R.J. Dijkstra opgestelde concept-koopakte ter zake van de door [gedaagde 1] aan [eiser 1] verkochte onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie O nummer 1076,
5.2. veroordeelt [gedaagde 1] om volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van de onder 5.1. vermelde onroerende zaak op 1 juni 2006 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van een nader door koper aan te wijzen notaris,
5.3. bepaalt dat [gedaagde 1] voor iedere dag dat hij in strijd handelt met het onder 5.1.
en/of 5.2. bepaalde, aan [eiser 1] een dwangsom verbeurt van (telkens) € 1.000,--, tot een maximum van in totaal € 100.000,--,
5.4. veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] tot op heden begroot op € 1.135,32,
5.5. veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van beslaglegging, door de voorzieningenrechter begroot op € 789,37,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Jacobs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 20 maart 2006.