Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 131094 / HA ZA 05-1614
Vonnis van 10 oktober 2007
in de zaak van
de coöperatie
COOPERATIEVE RABOBANK HILVERSUM-VECHT EN PLASSEN U.A.,
gevestigd te Breukelen,
eiseres,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. H. Nieuwenhuizen te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERHAGE MAKELAARDIJ O.G. B.V.,
gevestigd te Ede,
gedaagde,
procureur mr. E.A. van der Dussen,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Rabobank en Verhage genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 december 2006
- het deskundigenbericht
- akte na deskundigenbericht van Rabobank
- conclusie na deskundigenbericht van Verhage met producties.
- akte uitlating producties van Rabobank.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 20 december 2006 (verder aan te duiden als: het tussenvonnis) heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen en daartoe de heer [naam deskundige] van [XXX] benoemd tot deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Rabobank houdt Verhage aansprakelijk voor het verschil tussen zijn taxatie van € 1.700.000,-/1.750.000,- onderhandse verkoopwaarde en € 1.530.000,-/1.575.000,- executiewaarde en de werkelijke waarde van de in het geding bedoelde woning met toebehoren. Wat is de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde van de in het geding bedoelde woning met toebehoren op datum 18 februari 2002 en hoe is deze waarde bepaald?
2. Is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met aan de woning met toebehoren aangebrachte verbeteringen en zo ja in hoeverre?
3. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
2.2. De deskundige heeft een deskundigenbericht opgesteld gedateerd 10 april 2007. Met betrekking tot de in rechtsoverweging 2.1 opgenomen vragen blijkt uit het rapport onder meer het volgende.
[De deskundige] gaat uit van een perceeloppervlakte van 2.425 m2 en een inhoud van 900 m3. [De deskundige] komt op een grondwaarde van € 500,- per m2 voor de eerste 1.000 m2, een waarde van € 100,- per m2 voor de overige meters en een herbouwwaarde van € 500,- per m3. Een en ander resulteert volgens [De deskundige] in een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 18 februari 2002 van € 1.100.000,- en een executiewaarde vrij van huur en gebruik per genoemde datum van € 935.000,-.
Blijkens het rapport van [De deskundige] wordt bij het waarderen van de woning meegewogen dat de kap van de woning in een matige staat was en door de huidige eigenaar is vervangen.
Voorts is in het rapport te lezen dat [De deskundige] van de huidige eigenaar heeft begrepen:
… dat de installaties van de woning nog moesten worden aangepast daar vooral het elektra niet in orde was.
Over de gebruikte materialen is in het rapport het volgende te lezen.
… en zal ook bij het maken van de taxatie Verhage zich hebben laten leiden door de staat waarin de woning zich toen al bevond met alle extravagante gebruikte materialen. Door het gebruik van deze materialen en de gehele uitstraling van de woning maakt dit de woning uniek. Of dat uiteindelijk te herleiden is naar een waarde is daarbij zeer subjectief daar deze dure smaak niet bij alle kopers goed kan vallen. Dit blijkt ook uit het feit dat de huidige koper daar geen geld voor over heeft gehad en die elementen zoals dure kasteel open haarden en marmeren vloeren, domweg heeft verwijderd.
Ter bepaling van de waarde van de woning heeft [De deskundige] blijkens het rapport gekeken naar gerealiseerde verkopen uit 2001 en 2002 welke zijn gerealiseerd in Ede, Bennekom en Lunteren op vergelijkbare locaties.
2.3. Zoals te doen gebruikelijk heeft de deskundige – de advocaten van – partijen in de gelegenheid gesteld op zijn concept rapport gedateerd 7 maart 2007 te reageren van welke mogelijkheid gebruik is gemaakt. De deskundige heeft zijn reactie op de aan- en opmerkingen van partijen in het rapport opgenomen.
2.4. In de akte na deskundigenbericht en in de conclusie na deskundigenbericht hebben partijen tevens gereageerd op het rapport van de deskundige.
2.5. De rechtbank neemt de conclusies van het rapport van de deskundige en de gronden waarop deze zijn gebaseerd over en maakt die tot de hare. Ter toelichting op dit oordeel wordt het volgende overwogen.
2.6. Verhage heeft veel bezwaren tegen het rapport van de deskundige aangevoerd. In de conclusie zijn naast de in het rapport opgenomen bezwaren – geuit in de brief van 30 maart 2007 aan de deskundige – ook nog andere bezwaren naar voren gebracht. Een van de “nieuwe” bezwaren van Verhage tegen het rapport van de deskundige is dat wel vast staat dat verschillende taxaties van hetzelfde pand op hetzelfde moment altijd zullen verschillen en dat derhalve moet worden uitgegaan van een bandbreedte en dat de deskundige daar ten onrechte niet vanuit is gegaan. Verhage verwijst naar een boekwerk met de titel Taxatieleer Vastgoed I van G.M. ten Have. Verhage stelt dat daaruit blijkt dat een bandbreedte van 15% in dit geval aanvaardbaar is. Bij de brief van 30 maart 2007 is een taxatierapport gevoegd van de woning gedateerd 20 juli 2006, waarin per 18 juli 2006 een onderhandse verkoopwaarde is getaxeerd van EUR 1.500.000,- en een executiewaarde van EUR 1.200.000.-. Voorts heeft Verhage bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundige toegepaste wijze van objectvergelijking (slechts rekening gehouden met transacties in 2001 en 2002 en dus onder meer niet met de verkoop van een pand aan de [adres], één jaar na datum taxatie door Verhage). Ook heeft Verhage gesteld dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de waarde van het pand en grond aan de [adres] voor het bepalen van de grondprijs en dat overigens de gevolgde systematiek van de Herbouwwaardemeter onjuist is toegepast wat volgens Verhage onder meer blijkt uit het feit dat geen rekening is gehouden met buitengewone luxe, die door [XXX] is aangebracht, en met de mooie ligging, terwijl wel rekening is gehouden met de staat van het dak. Verhage betoogt voorts dat als de gevolgde methodiek op zich al juist is, de inhoud van de te waarderen onroerende zaak dient te geschieden volgens Normblad NEN 2580 en dat de voorkeur verdient een bouwkundige te benoemen om de inhoud te berekenen. Volgens Verhage biedt het rapport van [De deskundige] kortom onvoldoende basis om te komen tot een ware executiewaarde. Verhage suggereert de deskundige te horen dan wel andere deskundigen te benoemen.
2.7. Rabobank concludeert dat uit het rapport volgt dat de onderhandse verkoopwaarde door Verhage € 650.000,- te hoog en de executiewaarde € 640.000,- te hoog is gewaardeerd.
2.8. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat Verhage niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot mocht worden verwacht.
Voorts heeft de rechtbank overwogen dat Rabobank mocht menen dat zij tot het voor banken gebruikelijke percentage van de door Verhage genoemde executiewaarde van de woning ‘veilig’ krediet aan [XXX] mocht verstrekken. Verhage heeft in de conclusie na deskundigenbericht (punt 28) gesteld dat Rabobank blijkens haar financiële overzicht (productie O bij repliek) voor 90% van de door Verhage getaxeerde executiewaarde het object [adres] bij haar zekerheden had betrokken en dat dit een voor banken gebruikelijk percentage is. Rabobank heeft deze stelling van Verhage onbesproken gelaten. De rechtbank gaat derhalve uit van de juistheid van dit percentage, zodat in het hierna volgende moet worden uitgegaan van 90% van EUR 1.575.000,- (executiewaarde aangepast door Verhage in ongedateerde brief zie rechtsoverweging 2.4 tussenvonnis 27 september 2006), derhalve EUR 1.417.500,-.
2.9. De rechtbank heeft in het tussenvonnis tevens geoordeeld dat als de door Verhage getaxeerde executiewaarde te hoog is, daarmee vast staat dat Rabobank door deze fout schade heeft geleden. De deskundige komt in zijn rapport tot een executiewaarde van EUR 935.000,-.
2.10. De rechtbank stelt voorop dat de keuze voor een deskundige nu eenmaal de keuze van zijn methoden impliceert. Als eenmaal een deskundige is benoemd, dan moet er naar het oordeel van de rechtbank in beginsel vanuit gegaan worden dat de deskundige alleen niet gevolgd kan worden als hij in redelijkheid niet tot zijn standpunt heeft kunnen komen doordat het kennelijk onjuist of onlogisch is en niet reeds omdat een andere, door een partij geraadpleegde deskundige tot een ander oordeel komt.
2.11. De rechtbank verwerpt de door Verhage tegen het rapport geuite bezwaren omdat alle bezwaren waarderingskwesties betreffen die nu juist ter beoordeling aan de deskundige zijn voorgelegd. De rechtbank stelt vast dat niet is gesteld of gebleken dat de door Verhage voorgestane methode van waardebepaling de enige juiste methode is dan wel dat de waardebepaling met in achtneming van het genoemde handboek had moeten plaatsvinden. Van een kennelijke onjuistheid dan wel een onlogische redenering is niet gebleken. De rechtbank gaat af op de deskundigheid van de deskundige. De rechtbank zal derhalve niet overgaan tot het benoemen van een bouwkundige of andere deskundigen, zoals Verhage heeft bepleit.
2.12. Uit voorgaande volgt dat Rabobank schade heeft geleden. Ter bepaling van de omvang van de schade overweegt de rechtbank als volgt. Verhage heeft bepleit dat geen “vaste waarde” van een object kan worden bepaald en dat verschillende taxaties van hetzelfde pand op hetzelfde moment altijd zullen verschillen en dat derhalve moet worden uitgegaan van een bandbreedte en in dit geval van een bandbreedte van 15%. Hij verwijst daarvoor naar het in rechtsoverweging 2.6 genoemde boekwerk.
2.13. De rechtbank is van oordeel dat bij het bepalen van de door Rabobank geleden schade moet worden uitgegaan van de door de deskundige vastgestelde executiewaarde en niet van een bandbreedte, zoals Verhage bepleit. Onbetwist is immers gesteld dat het taxeren van een (onroerende) zaak vrijwel nooit tot eenzelfde taxatiewaarde zal lijden. Bij het berekenen van het verschil tussen de door Verhage destijds vastgestelde executiewaarde en de door de deskundige vastgestelde executiewaarde dient een bandbreedte derhalve buiten beschouwing te blijven. Uit al het voorgaande volgt dat de door Rabobank geleden schade kan worden vastgesteld op EUR 482.500,-, te weten het verschil tussen voorbedoelde waarden (EUR 1.417.500,- (zie rechtsoverweging 2.8) en EUR 935.000,- (zie rechtsoverweging 2.9).
2.14. Verhage heeft nog aangevoerd dat sprake is van eigen schuld van Rabobank, omdat een medewerker van de Rabobank wist van de hoed en de rand onder meer doordat hij met het taxatierapport van Verhage in de hand met iemand van het makelaarskantoor door het getaxeerde is gelopen. De rechtbank is van oordeel dat voor zover de juistheid van de stelling van Verhage al zou komen vast te staan, dit niet kan leiden tot de conclusie dat sprake is van eigen schuld van Rabobank, nu Rabobank niet voor niets een deskundige inschakelt om te taxeren. Het beroep op eigen schuld wordt derhalve verworpen.
2.15. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen omdat deze onvoldoende zijn onderbouwd. Zo is onder meer niet gesteld welke werkzaamheden zijn verricht die voor een aparte vergoeding naast de proceskostenvergoeding in aanmerking komen.
2.16. In de dagvaarding is de wettelijke rente gevorderd vanaf 17 november 2004. Bij repliek houdende vermindering van eis is primair de contractuele rente en subsidiair de wettelijke rente gevorderd vanaf 1 februari 2006. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen conform de gewijzigde eis. Niet is gesteld of gebleken dat sprake is van contractueel overeengekomen rente.
2.17. Rabobank vordert Verhage te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op EUR 322,16 voor verschotten en EUR 2.580,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 2.580,00), totaal EUR 2.902,16.
2.18. Verhage zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank kent geen punten toe voor de genomen aktes vanwege het ontbreken van een bijzondere inhoud. In de begrotingsbeschikking van 16 mei 2007 is de vergoeding van de deskundige begroot op EUR 2.766,75. Partijen hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Rabobank op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding EUR 85,60
- vast recht 4.489,00
- deskundigen 2.766,75
- salaris procureur 7.740,00 (3 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR. 15.081,35.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. veroordeelt Verhage om aan Rabobank te betalen een bedrag van EUR 482.500,00 (vierhonderdtweeentachtigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het bedrag vanaf 1 februari 2006 tot de dag van volledige betaling,
3.2. veroordeelt Verhage in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 2.902,16,
3.3. veroordeelt Verhage in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op EUR 15.081,35,
3.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C.J. van Bavel en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2007.