Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 192488 / HA ZA 09-2047
Vonnis van 14 juli 2010
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. M. ten Cate te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.
Partijen zullen hierna [gedaagden] c.s. en [makelaar/gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 maart 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 28 mei 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [makelaar/gedaagde] is een makelaarskantoor, gevestigd te [woonplaats]. [makelaar/gedaagde] is – in de persoon van de heer [betrokkene 2] – als de verkopend makelaar opgetreden voor [betrokkene], voormalig eigenaar van de woning aan de [adres] 11 en 11a te [woonplaats].
2.2. De woning aan de [adres] 11 en 11a te [woonplaats] (verder: de woning) is een hoekwoning uit 1911 met een bijgebouw. De woning en het bijgebouw hebben ongeveer dezelfde inhoud en vloeroppervlakte.
2.3. [gedaagden] c.s. hebben de woning van [betrokkene] gekocht op 25 oktober 2006. De woning is geleverd op 20 december 2006.
2.4. In de verkoopbrochure die [makelaar/gedaagde] met het oog op de verkoop van de woning heeft gemaakt staat, voor zover van belang:
“Dicht bij het centrum gelegen karakteristieke hoekwoning met stadstuin en multifunctionele ruimte, welke is te gebruiken als bedrijfsruimte, kantoor en/of uitermate geschikt voor bewoning als patiobungalow.
(…) Woonoppervlakte: 100m2
(woning)
Inhoud: (woning) ca. 300 m3 Woonoppervlakte: 105 m2
(praktijkruimte) ca. 310 m3 (praktijkruimte)
(…)
Bijgebouw
Entree, hal, slaapkamer, werk/hobbykamer, toilet/badkamer, woonkamer met openhaard en houten vloer, aan de woonkamer grenst de patio, bijkeuken met wasmachineaansluiting.
Dit pand is voorzien van geïsoleerde lichtkoepels, deze bieden een optimale lichtinval.
Voor beide panden geldt dat ze zeer centraal gelegen zijn, op loopafstand van het centrum en Centraal Station. Tegenover de panden is een groen park met een speelplaats. (…)”
2.5. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [gedaagden] c.s. de woning drie maal bezichtigd. Bij de eerste twee bezichtigingen waren alleen [gedaagden] c.s. en de heer [betrokkene 2] aanwezig. Bij de derde bezichtiging was ook de heer [betrokkene 3] als makelaar voor [gedaagden] c.s. aanwezig.
2.6. Op 6 juni 2006 heeft de gemeente [woonplaats], voor zover van belang, aan de heer [betrokkene] geschreven:
“(…) Op 13-03-2006 heeft een medewerker van de afdeling Bouwen en Wonen geconstateerd dat op het perceel [adres] 11 te [woonplaats] sprake is van bewoning van het bijgebouw op achtererf. (…) Bij een controle is gebleken dat dit bijgebouw beschikt over alle voorzieningen, die nodig zijn om als zelfstandige woning te kunnen worden aangemerkt. Ook is er sprake van een eigen toegangsdeur in het zijpad, dat naast de woning [adres] 11 loopt. (…) Ik heb getracht de legaliteit van het genoemde gebruik te achterhalen. Het digitale bouwarchief, (…) geeft hierover ook geen duidelijkheid.
U hebt, als eigenaar van het pand, aangegeven, dat U overweegt het pand te verkopen. Ik wijs U erop, dat het hoofdgebouw en het bijgebouw niet afzonderlijk van elkaar kunnen worden verkocht. (…) U dient een potentiële koper er voorts op te wijzen, dat het bijgebouw niet afzonderlijk als zelfstandige woonruimte in gebruik mag worden genomen/gegeven. (…)”
2.7. [betrokkene 2] wist ten tijde van de verkoop van de woning aan [gedaagden] c.s. en de daaraan voorafgaande bezichtigingen dat bewoning van het bijgebouw volgens het vigerende bestemmingsplan niet was toegestaan.
2.8. Bij de stukken bevindt zich een verklaring van de heer [betrokkene 3] van 8 oktober 2009, waarin staat:
“(…) Op 6 juli 2006 heb ik samen met de heer en mevrouw [eiser s] het pand [adres] 11 te [woonplaats] bezocht.
Van de kant van de verkoper was dhr. B. [betrokkene 2] van makelaardij [makelaar/gedaagde] Thunnissen aanwezig.
Onder meer is gesproken over het bijgebouw (voormalig bedrijfspand) en de mogelijkheden die dit bood, zoals het ook in de brochure vermeld was. Onder verwijzing naar de brochure is door dhr. [betrokkene 2] aangegeven dat je met het bijgebouw alle kanten op kunt. Van de kant van de gemeente zou alleen bezwaar bestaan tegen het apart verhuren c.q. apart verkopen van het bijgebouw. Op de vraag of er door de gemeente bezwaren bestonden tegen het huidige gebruik werd ontkennend geantwoord terwijl de insteek was dat het huidige gebruik conform de inhoud van de brochure door de heer en mevrouw [eiser s] zou worden voortgezet.
Achteraf is een brief naar boven gekomen dat er wel bezwaar was gemaakt door de gemeente tegen het huidige gebruik; deze brief is niet overgelegd aan mij noch aan koper en over de inhoud is nooit iets vermeld door verkoper en/of diens makelaar. En ook niet na het specifieke vragen hieromtrent. Zeker na zo’n specifieke vraag had het bestaan van deze brief naar mijn mening gemeld moeten worden.
Het is altijd de bedoeling van de heer en mevrouw [eiser s] geweest om het achtergebouw in combinatie met het voorgebouw voor bewoning te gebruiken. In andere zin of over ander gebruik is niet gesproken. Het eventueel plaatsen van een zolder op het voorhuis om de woning uit te breiden stond daar los van. (…)”
2.9. Op 1 september 2006 heeft [makelaar/gedaagde] aan [betrokkene 3] het vigerende bestemmingsplan toegefaxt.
2.10. Bij brief van 28 juli 2008 heeft de gemeente [woonplaats] aan de heer [gedaagden] geschreven, voor zover van belang:
“Op woensdag 22 juli 2008 heeft de heer [Z] van de afdeling Stadsontwikkeling, (…) uw adres bezocht voor een controle van de gebruiksbepalingen uit het bestemmingsplan. (…)
De heer [Z] heeft tijdens het bezoek geconstateerd dat de achter uw woning gelegen voormalige bedrijfsruimte is ingericht voor woonruimte. (…)
Bestemmingsplan
Binnen het bestemmingsplan ‘[woonplaats] Oud West’ (…) is genoemd perceel opgenomen in de bestemming ‘Erf’. De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor Erf (E) zijn bestemd voor erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen in de bestemming Woondoeleinden. Bewoning van bijgebouwen wordt gezien als een gebruik dat in strijd is met de bestemming ‘erf’.
Dit betekent dat wonen in het voormalige bedrijfspand gelegen op het achtererf niet is toegestaan. (…)
De woonfunctie zoals aangegeven in het vigerende bestemmingsplan is beperkt tot het hoofdgebouw. Het beleid van de gemeente [woonplaats] is er niet op gericht om hier van af te wijken.
Overgangsbepaling ten aanzien van het gebruik
(…)
Van overgangsrecht is in onderhavige situatie geen sprake, omdat in het voorgaande bestemmingsplan sprake was van een bedrijfsbestemming voor de achter uw woning gelegen bedrijfsruimte. Het bewonen van het bedrijfspand was reeds in strijd met de gebruiksbepalingen uit het bestemmingsplan.
Gelet op het vorenstaande dient u de geconstateerde overtreding met onmiddellijke ingang te beëindigen en beëindigd te houden. Dit betekent dat het voormalige bedrijfspand niet bewoond mag worden. (…)”
2.11. Na de aankoop van de woning hebben [gedaagden] c.s. verbouwingen aan het bijgebouw laten uitvoeren in de periode van begin juli 2007 tot eind september 2007. Met betrekking tot deze verrichte werkzaamheden bevindt zich bij de stukken een overzicht van ‘leveringen en werkzaamheden pand [adres]’ van BSB Bexkens Service in Bouw met de bijbehorende kosten. Het overzicht sluit op een bedrag van € 55.613,44.
2.12. Op 20 augustus 2008 heeft mr. Ten Cate namens [gedaagden] c.s., voor zover van belang, aan [makelaar/gedaagde] geschreven:
“Geachte heer [betrokkene 2],
(…) U bent als makelaar voor de heer [betrokkene] opgetreden bij de verkoop van het pand aan de [adres] 11/11A te [woonplaats] aan mijn cliënten. Bij het pand hoort een bijgebouw, dat volgens de door u aan cliënten verstrekte ‘objectinformatie’, “te gebruiken is als bedrijfsruimte, kantoor en/of uitermate geschikt voor bewoning als patiobungalow”. (…)
Na de levering op 20 december 2006 zijn cliënten het woonhuis en het bijgebouw gaan bewonen.
(…) De gemeente heeft hen medegedeeld dat (…) zij het afwijkende gebruik van het bijgebouw met onmiddellijke ingang dienden te beëindigen en beëindigd te houden.
Cliënten lijden hierdoor ernstige schade. Zij wilden het bijgebouw voor bewoning gebruiken. Volgens de door u aan cliënten verstrekte informatie was het bijgebouw daar ook uitermate geschikt voor.
(…) Cliënten zijn van mening dat u uw zorgplicht heeft geschonden door het niet controleren van de bestemming van het bijgebouw. Indien u de bestemming wel heeft gecontroleerd, heeft u uw mededelingsplicht geschonden door cliënten er niet op te wijzen dat op het bijgebouw geen woonbestemming rustte.
Namens cliënten stel ik u derhalve hierbij aansprakelijk voor de door hen geleden en nog te lijden schade op grond van artikel 6:162 BW Pro. (…)”
2.13. Bij de stukken bevindt zich een taxatierapport van Van der Sanden, beëdigd makelaar taxateur o.g., gedateerd 28 augustus 2009. In dit rapport staat, voor zover van belang:
“(…)
Verklaart:
In opdracht van [eisers], wonende te [woonplaats], [adres] 11 te hebben gewaardeerd.
(…)
Opdracht:
Het bepalen van het waardeverschil tussen de bestemming van het bijgebouw zijnde schuur/berging en de in 2006 bij de huidige eigenaren door toenmalige verkoper voorgespiegelde bestemming.
Bij het woonhuis in 2006 gekocht door de opdrachtgevers staat een bijgebouw met bestemming schuur/bergruimte. Het bijgebouw was ingericht als woning voor de verkoper, die het woonhuis verhuurde. De verkopers zijn voorgelicht dat dit de bestemming toelaat.
Ze zijn na aankoop ook begonnen het bijgebouw structureel te verbeteren betreffende casco en invulling zijnde woonruimte.
Achteraf blijkt de bestemming dus te zijn schuur/berging.
De opdracht is dan ook het verschil in waarde aan te geven tussen de bestemming schuur/berging en woonruimte betreffende het bijgebouw.
De verbouwingskosten zijn buiten beschouwing gelaten.
Waardering:
Rekening houdende met alle bekende factoren en omstandigheden,
verklaart ondergetekende een waardeverschil toe te kennen van:
€ 35.000,-- zegge: vijfendertigduizend Euro.”
3. Het geschil
3.1. [gedaagden] c.s. vorderen samengevat – dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat [makelaar/gedaagde] aansprakelijk is voor de door [gedaagden] c.s. geleden schade en dat de rechtbank [makelaar/gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 95.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dagvaarding en € 3.529,- aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.2. [makelaar/gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Standpunten
4.1. [gedaagden] c.s. stellen dat [makelaar/gedaagde] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en daardoor onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Daartoe voeren zij aan dat [makelaar/gedaagde] in de verkoopbrochure heeft vermeld dat het bijgebouw uitermate geschikt is voor bewoning, terwijl zij wist dat dat volgens het vigerende bestemmingsplan niet was toegestaan. [gedaagden] c.s. waren juist in deze woning geïnteresseerd omdat het bijgebouw bewoond mocht worden, hetgeen feitelijk ten tijde van de bezichtigingen ook het geval was. Door het bijgebouw aan te bieden als zijnde geschikt voor bewoning, terwijl zij wist dat dat niet mocht en zij heeft nagelaten dat aan [gedaagden] c.s. mee te delen, heeft [makelaar/gedaagde] onrechtmatig gehandeld, aldus [gedaagden] c.s..
4.2. [makelaar/gedaagde] betwist onzorgvuldig te hebben gehandeld. [gedaagden] c.s. mochten niet afgaan op de informatie in de verkoopbrochure. De verkoopbrochure is slechts bedoeld om de woning aan te prijzen en interesse te wekken en biedt geen garanties over de eigenschappen van het verkochte. [gedaagden] c.s. hadden moeten afgaan op de bezichtigingen ter plaatse en de uitgebrachte bouwkundige rapporten. Het was niet nodig om bij de bezichtigingen te zeggen dat bewoning niet was toegestaan, omdat het bijgebouw evident een hobbyruimte was. [makelaar/gedaagde] wist wel dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan, maar niet dat [gedaagden] c.s. het bijgebouw wilden gaan bewonen. Ter comparitie is hieraan toegevoegd dat [gedaagden] c.s. wel is verteld om bij de gemeente navraag te doen over het bestemmingsplan. Bij de derde bezichtiging zijn [gedaagden] c.s. bijgestaan door een makelaar ([betrokkene 3]), wiens deskundigheid aan [gedaagden] c.s. moet worden toegerekend. [betrokkene 3] had zelf een onderzoeksplicht en had uit het door [makelaar/gedaagde] toegefaxte bestemmingsplan moeten afleiden dat bewoning niet was toegestaan, aldus [makelaar/gedaagde].
Klachtplicht
4.3. Allereerst werpt [makelaar/gedaagde] aan [gedaagden] c.s., onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad (HR 23 november 2007, NJ 2008, 552), tegen dat zij te laat bij [makelaar/gedaagde] hebben geklaagd over de beperkingen die het bestaande bestemmingsplan met zich brengt (art. 6:89 BW Pro). [gedaagden] c.s. hebben pas in augustus 2008 geklaagd, terwijl zij veel eerder wisten of behoorden te weten dat het bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw onmogelijk maakt. Doordat [makelaar/gedaagde] pas bijna twee jaar na de verkoop aansprakelijk wordt gesteld, is zij onredelijk in haar bewijspositie benadeeld.
4.4. [gedaagden] c.s. bestrijdt dat [makelaar/gedaagde] een beroep kan doen op artikel 6:89 BW Pro. Subsidiair voeren zij aan dat zij niet te laat hebben geklaagd, omdat zij niet eerder dan
28 juli 2008 wisten dat het bijgebouw ingevolge het vigerende bestemmingsplan niet mag worden bewoond.
4.5. In het arrest waarnaar [makelaar/gedaagde] verwijst heeft de Hoge Raad, onder verwijzing naar haar arrest van 21 april 2006 (NJ 2006, 272), geoordeeld dat art. 7:23 en Pro 6:89 BW gelden voor iedere rechtsvordering van de koper op de verkoper die feitelijk is gegrond op een niet-beantwoorden van de geleverde zaak aan de overeenkomst (art. 7:17 BW Pro), ook indien door de koper op deze grondslag een rechtsvordering op onrechtmatige daad wordt gebaseerd. Die situatie doet zich hier niet voor. Het gaat hier om een rechtsvordering van [gedaagden] c.s. als kopers op [makelaar/gedaagde] als verkopend makelaar. Van een rechtsvordering van de koper op de verkoper is dus geen sprake en evenmin van een contractuele rechtsverhouding. [makelaar/gedaagde] wordt aangesproken grond van op onrechtmatige daad. Andere, op overeenkomsten gebaseerde grondslagen staan [gedaagden] c.s. niet ter beschikking. Op een dergelijke situatie zien de arresten van de Hoge Raad niet. De wettelijke bepaling(en) waarop [makelaar/gedaagde] zich beroept vinden hier dan ook geen toepassing.
Onzorgvuldig handelen
4.6. De rechtbank stelt voorop dat als onrechtmatige daad onder meer wordt aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Van onzorgvuldig handelen kan onder omstandigheden sprake zijn, indien de mate van waarschijnlijkheid dat uit bepaalde handelingen schade voortvloeit zodanig is dat [makelaar/gedaagde] zich naar maatstaven van zorgvuldigheid van dit handelen had behoren te onthouden.
4.7. De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat [makelaar/gedaagde] wist dat bewoning in het bijgebouw ingevolge het bestemmingsplan niet was toegestaan. In de onderhavige brochure is het bijgebouw desalniettemin aangeprezen als ‘multifunctionele ruimte’ die ‘uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow’. Verder is in het vervolg van de brochure ten aanzien van de ligging opgemerkt dat ‘voor beide panden geldt dat ze zeer centraal gelegen zijn, op loopafstand van het centrum en Centraal Station en dat tegenover de panden een groen park met een speelplaats is.’ In de verkoopbrochure wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de woning en het bijgebouw. Ook zijn in de brochure foto’s (productie 20 van [gedaagden] c.s.) opgenomen van het bijgebouw die getuigen van een soortgelijke inrichting als de woning en blijkt daaruit dat het bijgebouw was voorzien van een keuken en bijkeuken met wasmachine-aansluiting, toilet en badkamer, woonkamer met open haard en houten vloer, geïsoleerde lichtkoepels en een slaapkamer. Alle voor bewoning benodigde voorzieningen waren zodoende in het bijgebouw aanwezig.
4.8. Door op deze manier de woning en het bijgebouw te presenteren, heeft [makelaar/gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank de indruk gewekt dat de woning en het bijgebouw gelijkwaardige objecten zijn en dat in beide panden bewoning is toegestaan, terwijl zij wist dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan. Het verweer van [makelaar/gedaagde], dat [gedaagden] c.s. niet op de verkoopbrochure mochten afgaan, kan de rechtbank slechts volgen voor zover wordt betoogd dat de brochure niet is bedoeld voor een objectief beeld van het te koop aangeboden object en dat de relevante informatie positief gekleurd wordt gebracht. Voor zover [makelaar/gedaagde] evenwel stelt dat [gedaagden] c.s. geenszins op de informatie in de brochure mochten vertrouwen en dat zij moesten afgaan op de bezichtigingen en de bouwkundige rapporten, miskent dit verweer de functie van de verkoopbrochure en de betekenis die daaraan in het maatschappelijk verkeer wordt toegekend. Door het bijgebouw op deze wijze te presenteren had [makelaar/gedaagde] kunnen weten dat potentiële kopers vooral geïnteresseerd waren in het object omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat ook het bijgebouw, dat ongeveer eenzelfde vloeroppervlakte als de woning had, kon worden bewoond.
4.9. Voorts heeft [makelaar/gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank vervolgens tijdens de bezichtigingen onvoldoende gedaan om het bij [gedaagden] c.s. door haar verkoopbrochure ontstane onjuiste beeld bij te stellen. [makelaar/gedaagde] heeft niet gesteld dat namens haar op enig moment is medegedeeld dat – zoals zij wist – bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [makelaar/gedaagde], dat bij de bezichtigingen van de woning het bijgebouw niet werd bewoond en daartoe ook evident niet geschikt was, zodat er ook geen aanleiding bestond om te vertellen dat bewoning niet was toegestaan. Uit hetgeen onder 4.7. is overwogen blijkt dat het bijgebouw duidelijk meer weg had van een woning dan van een hobbyruimte. Dat het bijgebouw ten tijde van de bezichtigingen niet werd bewoond, hetgeen [makelaar/gedaagde] aanvoert maar [gedaagden] c.s. betwisten, is ook niet te rijmen met de aanschrijving van de gemeente van 6 juni 2006 (2.6.). Dat het bijgebouw in een matige staat van onderhoud verkeerde, zoals [makelaar/gedaagde] verder stelt, is niet ongebruikelijk voor te koop staande woningen en dus geen bijzondere omstandigheid waaruit [gedaagden] c.s. konden afleiden dat in het bijgebouw bewoning niet was toegestaan. Hetzelfde geldt voor het door [makelaar/gedaagde] gestelde ontbreken van wooncomfort. Ter zitting heeft [makelaar/gedaagde] voorts nog aangevoerd dat zij [gedaagden] c.s. wel heeft meegedeeld dat zij navraag moesten doen bij de gemeente over het bestemmingsplan. In het licht van de wetenschap van [makelaar/gedaagde] dat bewoning ingevolge het bestemmingsplan niet was toegestaan, lag het echter op de weg van [makelaar/gedaagde] om [gedaagden] c.s. dát mee te delen en is een enkele verwijzing naar de gemeente onvoldoende. Datzelfde geldt voor het enkele toezenden van de bestemmingsplanbepalingen aan [betrokkene 3] na afloop van de drie bezichtigingen, zonder enige toelichting daarop.
4.10. Uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt dat [makelaar/gedaagde] wist dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan, maar is in de verkoopbrochure daarover een onjuiste indruk gewekt die tijdens de bezichtigingen niet is gecorrigeerd. Daardoor heeft [makelaar/gedaagde] het risico in het leven geroepen dat kopers op onjuiste gronden tot aankoop zouden overgaan. De kans dat zij hierdoor schade zullen lijden – het object kan immers slechts ten dele voor het beoogde doel worden gebruikt – is aanzienlijk. Gezien deze aanzienlijke kans op schade had [makelaar/gedaagde] zich naar maatstaven van zorgvuldigheid behoren te onthouden van het op deze wijze presenteren van de woning en het nalaten [gedaagden] c.s. te informeren over de beperkingen in het bestemmingsplan die bewoning van het bijgebouw niet toestaan en heeft [makelaar/gedaagde] onrechtmatig jegens [gedaagden] c.s. gehandeld. De toerekenbaarheid van deze onrechtmatige daad heeft [makelaar/gedaagde] niet betwist, zodat de rechtbank reeds daarom daarvan uitgaat, maar ook overigens moet deze aan [makelaar/gedaagde] worden toegerekend, nu zij wist dat in het bijgebouw niet gewoond mag worden, maar daarover heeft gezwegen. [makelaar/gedaagde] dient dan ook de als gevolg van de onrechtmatige daad geleden schade aan [gedaagden] c.s. te vergoeden.
Eigen schuld
4.11. Namens [makelaar/gedaagde] is ter comparitie aangevoerd dat [betrokkene 3], en daarmee [gedaagden] c.s., moesten weten dat het bijgebouw niet mocht worden bewoond. [makelaar/gedaagde] heeft gesteld dat voor iedere makelaar direct duidelijk is dat ingevolge het toegezonden bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw niet is toegestaan. Nu [betrokkene 3] dat kennelijk niet heeft gezien en zijn werk dus niet goed heeft gedaan, is volgens [makelaar/gedaagde] sprake van eigen schuld zoals bedoeld in art. 6:101 BW Pro. Partijen hebben zich hierover nog onvoldoende kunnen uitlaten. Daarom zal [makelaar/gedaagde] eerst in de gelegenheid worden gesteld haar ter comparitie aangevoerde verweer bij akte nader toe te lichten. [gedaagden] c.s. zullen daarop vervolgens bij akte kunnen reageren.
Schade
4.12. [gedaagden] c.s. voeren aan dat zij als gevolg van de onrechtmatige daad van [makelaar/gedaagde] schade hebben geleden, in de vorm van zinloos gebleken renovatiekosten (€ 60.000,-), de lagere waarde van de woning (€ 35.000,-) en buitengerechtelijke kosten (€ 3.529,90). Ter onderbouwing van deze gestelde schade hebben [gedaagden] c.s. verschillende stukken overgelegd.
4.13. Wat betreft de renovatiekosten bestrijdt [makelaar/gedaagde] na de comparitie niet langer dat deze zijn gemaakt vóór de brief van de gemeente (2.10.) en dat de gevorderde kosten enkel zien op het bijgebouw. [makelaar/gedaagde] voert echter aan dat [gedaagden] c.s. deze kosten aan hun eigen onzorgvuldigheid hebben te wijten, omdat zij voor de verbouwing van het bijgebouw informatie bij de gemeente hadden moeten inwinnen. Verder heeft de renovatie niet alleen kosten maar ook voordeel met zich gebracht, omdat het bijgebouw daardoor beter bruikbaar en meer waard is geworden. Verder betwist [makelaar/gedaagde] de door [gedaagden] c.s. gestelde schade bestaande uit de lagere waarde van de woning. Het ter onderbouwing daarvan door [gedaagden] c.s. overgelegde taxatierapport is uitgegaan van het onjuiste uitgangspunt dat het bijgebouw was ingericht als woning en de verkoper het woonhuis verhuurde. Bovendien hebben [gedaagden] c.s. in ieder geval niet te veel betaald voor de woning, aangezien [betrokkene 3] de woning heeft gewaardeerd op € 275.000,- en [gedaagden] c.s. de woning hebben kunnen kopen voor € 257.500,-.
4.14. De rechtbank volgt het betoog van [makelaar/gedaagde], dat [gedaagden] c.s. de renovatiekosten aan zichzelf te wijten hebben, niet. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, bestond er voor [gedaagden] c.s. geen aanleiding om navraag te doen bij de gemeente over de bestemming van het bijgebouw. Dat de renovatie bouwvergunningplichtig was, zodat in dat kader contact met de gemeente plaats had moeten vinden, is niet gesteld of gebleken. De rechtbank heeft in verband met de overige verweren van [makelaar/gedaagde] tegen de gevorderde schade behoefte aan voorlichting door een deskundige over de volgende vragen:
1. Is de waarde in het economisch verkeer van het object [adres] 11 en 11a te [woonplaats] gestegen door de renovatie van het bijgebouw die in opdracht van [gedaagden] c.s. is uitgevoerd en zo ja, hoe groot is dan die waardestijging?
2. Wat was eind 2006 het verschil tussen
a de waarde in het economisch verkeer van het object onder het ten tijde van de aankoop geldende bestemmingsplan enerzijds, en
b de waarde in het economisch verkeer van het object indien het bijgebouw volgens het bestemmingsplan had mogen worden bewoond anderzijds?
De partijen mogen zich in de onder 4.10. genoemde aktes nader uitlaten over de persoon en achtergrond van de te benoemen deskundige en de hiervoor geciteerde vragen.
4.15. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 augustus 2010 voor het nemen van een akte door [makelaar/gedaagde] over hetgeen is vermeld onder 4.10., 4.13.,
5.2. bepaalt dat [gedaagden] c.s., binnen vier weken na het nemen van de akte door [makelaar/gedaagde], op die akte kan reageren,
5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2010.
Coll.: CW