Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 193105 / HA ZA 09-2156
Vonnis van 15 december 2010
in de zaak van
[eisers]
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.W.H.M. Koers te Doesburg,
tegen
[gedaagden]
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. H.J. van Kaauwen te Beuningen.
en
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BEUNINGEN,
zetelend te Beuningen,
gevoegde partij aan de zijde van eisers,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Eisers zullen hierna [eisers in conventie] worden genoemd. De gevoegde partij zal hierna de gemeente worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk café [X] c.s. worden genoemd en afzonderlijk café [X], [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 18 augustus 2010
- de akte in het incident tot voeging tevens akte houdende wijziging van eis in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 5 november 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers in conventie] zijn woonachtig aan de [adres] 19 te [woonplaats]. Café [X] is gevestigd aan de [adres] 17 te [woonplaats], [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] zijn op hetzelfde adres woonachtig.
2.2. In verband met door [eisers in conventie] ondervonden overlast als gevolg van de exploitatie van café [X] zijn jarenlang bestuursrechtelijke procedures gevoerd. Uiteindelijk is in juni 2005 onder (bege)leiding van de Provincie Gelderland en de [woonplaats] tussen partijen een overeenkomst gesloten, die is ondertekend door [eisers in conventie], [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3], met de volgende inhoud:
‘Overwegingen vooraf:
De ondergetekenden hebben al jarenlang een geschil over de overlast die Café [X] aan [eiser in conventie sub 1] bezorgt. Om die reden willen zij een convenant sluiten (…). Daarbij wordt aansluiting gezocht bij het door de [woonplaats] op 2 november 2004 vastgesteld Bestemmingsplan Buitengebied Herziening Café [X] [woonplaats] (…) Voorts streven partijen ernaar dat de gemeenteraad van Beuningen vervolgens op grond van artikel 30 W.R.O. het bestemmingsplan [zal] herzien en de oppervlakte van de deel, bestemt voor horecadoeleinden vaststellen op 126,8 m².
Vervolgens zijn allerlei voorschriften opgenomen waaraan Café [X] zich met het oog op beperking van (geluids)overlast dient te houden, op straffe van boetes bij overtreding van die voorschriften. Voorts is bepaald:
‘9. Schade/compensatie
Bij wijze van niet nader te motiveren tegemoetkoming in de door [eiser in conventie sub 1] geleden schade komen partijen het volgende overeen:
Café [X] draagt aan [eiser in conventie sub 1] over het perceel (…) kadastraal aangeduid Beuningen G 627 (…) tegen betaling door [eiser in conventie sub 1] aan Café [X] van een bedrag van € 15.000,-- kosten koper. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
1. De bestemmingsplanherziening (…) is onherroepelijk geworden (…)
2. Levering en betaling van de percelen geschiedt 2 weken na het onherroepelijk zijn van de bestemmingsplanherziening c.q. de onherroepelijke afronding van de art. 30 W.R.O. procedure.
3. In geval van (…) verkoop door [eiser in conventie sub 1] (…) wordt de meeropbrengst na aftrek van een bedrag van € 50.000,- (…) tussen partijen gelijkelijk verdeeld. Deze voorwaarde geldt ook voor de rechtsopvolgers van beide partijen en gedurende een periode van 10 jaren na ondertekening van het convenant. (…)
6. Aan de door Café [X] krachtens dit artikel te betalen compensatie/schade kan [eiser in conventie sub 1] niet het recht op verdere schadevergoeding ontlenen; evenmin kan op die basis worden aangenomen, dat Café [X] heeft erkend jegens [eiser in conventie sub 1] schadeplichtig te zijn.
10. Slotbepalingen
(…) Alle lopende beroepen en bezwaren van [eiser in conventie sub 1] (…) zullen worden ingetrokken. Verder wordt door [eiser in conventie sub 1] (…) tegen het besluit van de Provincie Gelderland over het bestemmingsplan zoals hiervoor omschreven, afgezien van het instellen van bezwaar/beroep hiertegen. (…)´
2.3. Door de Raad van State was voor de totstandkoming van de overeenkomst afwijzend beslist op de gewenste en in het bestemmingsplan van de [woonplaats] voorziene uitbreiding tot 110m². Na het sluiten van de overeenkomst is het aantal toegestane vierkante meters met instemming van [eisers i[eiser in conventie sub 1]ntie] uitgebreid van 126,8 m² naar 189 m².
2.4. Het perceel grond (artikel 9 van Pro de overeenkomst) was ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst nog geen eigendom van [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3]. Wel hadden zij op dat moment reeds met de toenmalige eigenaar (een broer van [gedaagde in conventie sub 3]) afgesproken dat de grond aan hen zou worden geleverd voor € 60.000,00, hetgeen op 24 augustus 2006 is geschied.
2.5. De bestemmingsherziening (artikel 9 lid 1 van Pro de overeenkomst) is inmiddels definitief. [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] weigeren ondanks herhaald verzoek daartoe het perceel aan [eisers in conventie] te leveren.
2.6. In een verklaring van de huisarts van [gedaagde sub 1] van 13 januari 2010 staat onder meer: ‘De heer [gedaagde sub 1] heb ik de afgelopen tijd enkele keren gezien in verband met klachten van gespannenheid. Dit probleem bestaat al enkele jaren (…) In 2005 is een convenant door hem ondertekend met afspraken waaraan hij zich moet houden, op eis van de buurman de heer [eiser in conventie sub 1]. Onder druk is dit ondertekend, aldus de heer [gedaagde sub 1]. (…) In mijn idee veroorzaken zowel het convenant als ook de controles door de buurman uitgevoerd de spanningsklachten bij de heer [gedaagde sub 1].’
2.7. In een brief van psycholoog [..] van 12 januari 2010 staat onder meer:
‘(…) Begin januari vroeg u om gegevens betreffende uw behandeling van stressklachten in de jaren 2002-2003 en een verslag van de 2 gesprekken in 2004 en 2005. (…) Uw vraag was of er in de periode dermate klachten waren dat een redelijk beslissen onmogelijk was. (…) Als ik de data analyseer van 2002 tot 2005 dus met de 2 vervolggesprekken erbij, dan mag mi zeker gesteld worden dat u bij ondertekening in juni 2005 verminderd wilsbekwaam was. De 2 vervolggesprekken lieten dat al zien. Ik meen verder dat van een dermate dwingende overlevingssituatie sprake was dat redelijk beslissen onmogelijk was. (…)’
In het gespreksverslag van 25 maart 2005 staat onder meer:
‘(…) Aanmelding vanwege aanhoudende spanningsklachten met negatieve gevolgen voor handelen en beslissen. De stress vanwege de rechtszaken is alleen maar groter geworden, het piekeren dan weer over oplossen dan weer over alles opgeven of alles kwijtraken is bijna niet te stoppen. Rustig denken is niet mogelijk momenteel. (…) Net als in december is de wanhoop waarmee cliënt een einde wil aan de hele zaak verontrustend. Ook de drukte als hij erover praat en de gevoelens van onrecht zijn sterk en hinderen rustig denken en hinderen ook weer gebruik te maken van de regels en technieken van ontspanning, afleiding en alternatieve strategieën zoals we die in de therapie gebruikten. We bespreken hoe cliënt kan voorkomen dat hij onverstandige stappen doet om er maar vanaf te zijn. Het is hoe dan ook nodig als het echt onhoudbaar wordt evt met een verstandige zaakgelastigde en de advocaat tot een verstandig opgeven te komen want dat kan in een situatie als deze soms echt beter zijn als maar doorvechten. We bespreken hoe het leven door zou kunnen gaan als ze dit allemaal achterlaten, wat zijn dan lichtpuntjes. Midden in deze strijd is echte rust ver te zoeken. Tegelijk blijft het vermogen en de ruimte om zelf wat aan de stress te doen voor cliënt gereduceerd tot nul. Vandaar dat we afspreken dat cliënt tussendoor kan bellen als hij in een diepere crisis komt. Ook mag zijn partner bellen (cliënt zelf zal niet altijd om hulp vragen).’
2.8. In verband met de beoordeling van eventuele planschade is het perceel op verzoek van de gemeente getaxeerd door Gloudemans rentmeesters. In een brief van 15 juni 2009 van Gloudemans rentmeesters staat dat de taxatiewaarde van het perceel op de peildatum juni 2005 rond de € 121.500,00 ligt. De adviescommissie planschade Beuningen is in haar advies van 31 juli 2009 uitgegaan van een waarde van € 38.997,00.
3. De vordering
in conventie
3.1. [eisers in conventie] hebben gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis café [X] c.s. zal veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, bestaande uit het binnen 14 dagen na betekening van het vonnis onvoorwaardelijk meewerken aan het verlijden van de akte van transport betreffende het perceel gelegen te [woonplaats], kadastraal bekend als [woonplaats] G.627 groot 1 ha 11 a 42 ca, tegen betaling door [eisers in conventie] aan café [X] c.s. van de overeengekomen koopsom van € 15.000,--, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat café [X] c.s. in gebreke blijven aan de veroordeling te voldoen, met veroordeling van café [X] c.s. in de kosten van de procedure.
3.2. Café [X] c.s. hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
in reconventie
3.3. Na eiswijziging in de laatste akte hebben café [X] c.s. gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zal uitspreken dat:
primair:
1. het convenant nietig is wegens strijd met de goede zeden en openbare orde als bedoeld in artikel 3:40 BW Pro,
2. het convenant vernietigd wordt wegens het ontbreken van wilsovereenstemming als bedoeld in artikel 3:34 BW Pro,
3. het convenant vernietigd wordt wegens misbruik van omstandigheden op grond van artikel 3:44 lid 1 jo Pro lid 4 BW,
subsidiair:
4. het convenant op grond van artikel 6:258 BW Pro wordt ontbonden wegens onvoorziene omstandigheden,
5. het convenant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 jo Pro artikel 6:2 BW Pro onredelijk bezwarend is voor [gedaagde sub 1] en derhalve niet van toepassing is,
meer subsidiair:
6. artikel 9 van Pro het convenant dient te worden aangepast met dien verstande dat het in de tekst van dit artikel boven lid 1 genoemde bedrag van € 15.000,-- kosten koper dient te worden gewijzigd in € 86.500,-- kosten koper,
met veroordeling van [eisers in conventie] in de proceskosten, alsmede de nakosten.
3.4. [eisers in conventie] en de gemeente hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1. Ter zitting is aan de zijde van café [X] c.s. verklaard dat het verweer in conventie gelijk is aan de grondslagen van de vorderingen in reconventie. Gelet daarop zullen de vorderingen in conventie en reconventie gelijktijdig worden beoordeeld.
4.2. Tegen de gevorderde nakoming van de overeenkomst hebben café [X] c.s. aangevoerd dat de overeenkomst niet in stand kan blijven op grond van de artikelen 3:34 BW, 3:40 BW, 3:44 lid 4 BW, 6:258 BW en 6:248 BW. Die verweren zullen hierna achtereenvolgens worden beoordeeld.
artikel 3:34 BW Pro: geestelijke stoornis
4.3. Café [X] c.s. stellen zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] ten tijde van de ondertekening van het convenant niet in staat was zijn wil te bepalen. Café [X] c.s. verwijzen daartoe naar de verklaringen van de huisarts en de psycholoog. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] in dat verband nog verklaard dat hij onder enorme druk stond: of het bedrijf zou failliet gaan wanneer het gebonden zou zijn aan de bestuursrechtelijke regels of hij moest de overeenkomst tekenen zodat hij een groter gedeelte van het horeca-bedrijf kon exploiteren. Hij zou overal ja op hebben gezegd, te meer nu het een familiebedrijf is dat hij wilde behouden, aldus [gedaagde sub 1].
4.4. Artikel 3:34 BW Pro bepaalt dat wanneer iemand wiens geestesvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets heeft verklaard, een met die verklaring overeenstemmende wil geacht wordt te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijke gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.
4.5. Met de overgelegde stukken van de huisarts en de psycholoog is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende komen vast te staan dat in de periode rondom de ondertekening van de overeenkomst in juni 2005 sprake was van een gestoord zijn van de geestesvermogens van [gedaagde sub 1]. De huisarts heeft het uitsluitend over spanningsklachten. Uit het gespreksverslag van de psycholoog van 25 maart 2005 volgt dat op dat moment sprake was van stress en dat rustig denken niet mogelijk is. Die klachten rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake was van een geestelijke stoornis en dat [gedaagde sub 1] daardoor niet in staat was tot een redelijke waardering van de bij het sluiten van de overeenkomst betrokken belangen. Weliswaar verklaart de behandelend psycholoog op 12 januari 2010 dat ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst in juni 2005 sprake was van een verminderde wilsbekwaamheid, maar het is de rechtbank niet gebleken dat de psycholoog in de periode rondom de ondertekening van de overeenkomst in contact stond met [gedaagde sub 1]. Integendeel, uit zijn voornoemde verklaring leidt de rechtbank af dat hij in 2005 één gesprek heeft gevoerd met [gedaagde sub 1]. Zoals hiervoor is geoordeeld, leidt de rechtbank uit het verslag van dat gesprek niet af dat op dat moment (in maart 2005) sprake was van een geestelijke stoornis. Aan die niet nader onderbouwde verklaring van de psycholoog gaat de rechtbank dan ook voorbij.
4.6. Aan het voorgaande voegt de rechtbank nog toe dat [gedaagde sub 1] ter zitting heeft verklaard aanvankelijk geen problemen te hebben gehad met de overeenkomst maar nadat er discussie kwam over boetes en vierkante meters wel en dat hij toen, als troef, heeft besloten te weigeren de grond te leveren. Een dergelijke uitlating verhoudt zich niet met de stelling dat de overeenkomst onder invloed van een geestelijke stoornis is gesloten en dat café [X] c.s. deze niet na wensen te komen omdat de overeenkomst op die grond vernietigbaar is. Hetzelfde geldt voor het standpunt (conclusie van antwoord in conventie onder 5) dat de reden dat de overdracht van de grond is uitgebleven ermee te maken heeft dat [eisers in conventie] niet wilden toestaan dat het aantal vierkante meters te gebruiken vloeroppervlak werd uitgebreid en dat de grond al lang geleverd zou zijn als [eisers in conventie] zich niet zo hardnekkig hadden opgesteld.
4.7. Ten slotte overweegt de rechtbank nog dat als al sprake zou zijn geweest van een geestelijke stoornis ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst door [gedaagde sub 1], [eisers in conventie] nog een beroep hebben gedaan op artikel 3:35 BW Pro. In dat verband hebben zij aangevoerd dat er zeker tien gesprekken zijn gevoerd alvorens de overeenkomst is gesloten. Die gesprekken vonden plaats in aanwezigheid van alle partijen, bijgestaan door hun advocaten, hun persoonlijke vrienden en, met name de laatste drie gesprekken, onder leiding van een medewerker van de provincie en in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de gemeente. Er is dus sprake van weloverwogen gemaakte afspraken. Tegen die achtergrond mochten [eisers in conventie] aan de ondertekening door [gedaagde sub 1] (en [gedaagde in conventie sub 3]), de zin toekennen die daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht worden toegekend, namelijk dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] daarmee kenbaar maakten dat zij instemden met de inhoud van de overeenkomst, aldus [eisers in conventie].
4.8. Café [X] c.s. hebben, bij monde van [gedaagde sub 1], de door [eisers in conventie] beschreven gang van zaken in de aanloop naar de definitieve sluiting van de overeenkomst ter zitting erkend. Tegenover het beroep op artikel 3:35 BW Pro heeft de advocaat van café [X] c.s. volstaan met de opmerking dat dat beroep niet opgaat vanwege de geestelijke stoornis. Tegen de achtergrond van de door [eisers in conventie] geschetste omstandigheden is de rechtbank echter met [eisers in conventie] van oordeel dat zij er in beginsel van mochten uitgaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] met ondertekening van de overeenkomst kenbaar maakten dat zij instemden met de inhoud daarvan. Feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden zijn gesteld noch gebleken. De enkele verwijzing naar de gestelde geestelijke stoornis is in dat verband onvoldoende nu gesteld noch gebleken is dat – het bestaan daarvan aangenomen – dit voor [eisers in conventie] kenbaar was. Het beroep op artikel 3:34 BW Pro treft op grond van het voorgaande geen doel.
artikel 3:40 BW Pro: strijd met de openbare orde of goede zeden
4.9. Café [X] c.s. hebben in dit verband aangevoerd dat [eisers in conventie] zich in de overeenkomst allerlei bevoegdheden hebben toegedicht, waarmee [eisers in conventie] zich de positie van handhaver hebben toegemeten, terwijl handhaven een exclusieve taak van de gemeente is. Daarmee is de overeenkomst, althans zijn bedingen uit die overeenkomst, in strijd met de openbare orde en goede zeden, aldus café [X] c.s.. Dit verweer treft geen doel. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het partijen niet vrij staat om in een overeenkomst afspraken te maken over de wijze waarop café [X] c.s. de horeca-gelegenheid met het oog op voorkoming van overlast dienen te gebruiken, waartegenover [eisers in conventie] zich hebben verplicht alle lopende bezwaren in te trekken en af te zien van het instellen van bezwaar of beroep tegen het besluit van de provincie Gelderland over het bestemmingsplan. Dat op de gemeente de publiekrechtelijke taak rust om te handhaven, doet daar niet aan af. Van strijd met de openbare orde of goede zeden is dan ook niet gebleken.
artikel 3:44 lid 4 BW Pro: misbruik van omstandigheden
4.10. Café [X] c.s. hebben aangevoerd dat sprake is van misbruik van omstandigheden omdat er sprake was van een noodtoestand in de zin van economische overmacht. [eisers in conventie] wisten dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] wel moesten ondertekenen omdat er anders geen andere mogelijkheid was dan het sluiten van de onderneming. [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] verkeerden in een afhankelijkheidspositie, een abnormale geestestoestand, een noodtoestand, zonder welke het convenant niet zou zijn gesloten, aldus café [X] c.s..
4.11. Artikel 3:44 lid 4 BW Pro bepaalt dat van misbruik van omstandigheden sprake is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hij weet of moet begrijpen dat hij hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.12. Als al kan worden aangenomen dat sprake was van bijzondere omstandigheden – zoals gesteld: afhankelijkheid, abnormale geestesstoestand, noodtoestand – waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] ertoe zijn bewogen de overeenkomst te sluiten, dan nog gaat het beroep op artikel 3:44 lid 4 BW Pro niet op. Gelet op de hele aanloop naar de totstandkoming van de overeenkomst (zie rov. 4.7.) en de inhoud van de overeenkomst, die voor beide partijen in beginsel voordelige elementen bevatte, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eisers in conventie] hadden moeten begrijpen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] alleen tot ondertekening van de overeenkomst zouden overgaan doordat sprake was van een van de genoemde bijzondere omstandigheden. Weliswaar brengt de overeenkomst verplichtingen voor café [X] c.s. met zich mee, zoals het leveren van het perceel en het nemen van geluidsoverlast beperkende maatregelen, maar daar staat tegenover dat zij in staat werden gesteld een groter vloeroppervlak te exploiteren dan café [X] c.s. op grond van de bestuursrechtelijke regels gegund zou zijn en [eisers in conventie] geen bezwaar meer zouden maken. Het enkele feit dat de waarde van het perceel mogelijk hoger ligt, doet daaraan niet af. Dit strookt immers met de strekking van artikel 9 van Pro de overeenkomst, namelijk dat [eisers in conventie] worden gecompenseerd voor geleden schade. Op grond van de hogere waarde van het perceel behoefden [eisers in conventie] evenmin te begrijpen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] vanwege de genoemde bijzondere omstandigheden tot ondertekening van de overeenkomst zouden overgegaan. Dat [eisers in conventie] ten tijde van de ondertekening bekend waren met de waarde waarop Glaudemans rentmeesters het perceel in 2009 hebben getaxeerd (rov. 2.8.), hebben café [X] c.s. niet gesteld en daarvan is de rechtbank ook niet gebleken. Het beroep op artikel 3:44 lid 4 BW Pro treft geen doel.
artikelen 6:248 en 6:258 BW: derogerende werking/onvoorziene omstandigheden
4.13. Café [X] c.s. hebben betoogd dat in verband met de economische recessie en het rookverbod sprake is van onvoorziene en veranderde omstandigheden op grond waarvan de overeenkomst moet worden ontbonden. Zij wijzen er op dat op grond van de overeenkomst het niet is toegestaan het cafégedeelte als zodanig te gebruiken, dat het terras maar tot 21.00 mag worden gebruikt en dat over de bouw van een serre – voor rokers – met [eisers in conventie] niet te spreken valt. Daardoor hebben zij geen mogelijkheid om een voorziening te treffen voor gasten die wensen te roken, hetgeen juist in deze economisch slechte tijden dusdanig grote problemen oplevert dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet van hen kan worden gevergd.
4.14. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro kan alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van artikel 6:258 BW Pro is alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden (HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493).
4.15. Wat betreft het rookverbod constateert de rechtbank dat uit de overeenkomst niet valt af te leiden dat partijen die omstandigheid in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Begrijpt de rechtbank café [X] c.s. goed, dan leiden met name de in de overeenkomst neergelegde beperking in het gebruik van het terras (tot 21.00 uur) en het verbod tot het gebruik van het cafégedeelte (in combinatie met het bezwaar van [eisers in conventie] tegen de bouw van een serre) er volgens café [X] c.s. toe dat het rookverbod hen parten speelt. Wat betreft de beperking in het gebruik van het cafégedeelte, ziet de rechtbank dit, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in. Ook wanneer de overeenkomst het gebruik van dat gedeelte niet zou beletten, zou het op grond van het rookverbod nog steeds niet zijn toegestaan in dat gedeelte te roken. Wat betreft het in de overeenkomst geregelde beperkte gebruik van het terras (tot 21.00 uur) oordeelt de rechtbank dat die enkele bepaling in de overeenkomst onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van café [X] kan worden gevergd. Het is immers niet zo dat als gevolg van de inhoud van de overeenkomst het onmogelijk is om de onderneming te exploiteren. In ieder geval tot 21.00 uur ´s avonds is gebruik van het terras (door rokers) toegestaan. Café [X] c.s. hebben voorts onvoldoende aannemelijk gemaakt dat geen andere mogelijkheden bestaan om een voorziening te treffen voor gasten die wensen te roken. Daar komt bij dat café [X] c.s. op grond van artikel 6:258 BW Pro integrale ontbinding van de overeenkomst vorderen terwijl het in feite slechts gaat om de bepaling waarin het gebruik van het terras wordt beperkt. De overeenkomst voorziet daarnaast in vele andere afspraken tussen partijen die niets van doen hebben met het rookverbod. Als al sprake zou zijn van een gerechtvaardigd beroep op artikel 6:258 BW Pro, dan staat de gevorderde integrale ontbinding (een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst is niet gevorderd) in geen verhouding met het deel van de overeenkomst waarvan instandhouding niet zou kunnen worden gevergd. Ook dat levert een grond op voor afwijzing van de vordering. Dat sprake is van een economische recessie kan evenmin tot toewijzing van de vordering van café [X] c.s. leiden. Naar het oordeel van de rechtbank behoort dit tot het ondernemersrisico en komt die omstandigheid derhalve op grond van verkeersopvattingen voor rekening van café [X] c.s.
4.16. Ter onderbouwing van hun beroep op artikel 6:248 BW Pro hebben café [X] c.s. aangevoerd dat sprake is van volstrekt irreële boetebedingen die maken dat de onderneming niet meer op een normale manier kan worden gerund. Ter zitting is van de zijde van de gemeente aangevoerd dat op grond van de bestuursrechtelijke regelgeving bij overtreding daarvan een last onder dwangsom aan de orde kan komen op grond waarvan dwangsommen verschuldigd zouden zijn. Café [X] heeft niet nader onderbouwd op grond waarvan de in het contract opgenomen boetes irreëel zijn, mede gelet op de sancties die op grond van het bestuursrecht zouden kunnen gelden. Andere omstandigheden heeft zij niet genoemd. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee onvoldoende gebleken van feiten en omstandigheden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat nakoming van de overeenkomst door café [X] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
wijziging artikel 9 overeenkomst Pro
4.17. Café [X] c.s. hebben ten slotte gevorderd dat artikel 9 van Pro de overeenkomst aldus moet worden aangepast dat de koopprijs van het perceel € 86.500,-- in plaats van
€ 15.000,-- wordt. Aan die vordering leggen café [X] c.s. ten grondslag dat partijen destijds zijn uitgegaan van een marktwaarde van € 50.000,-- en derhalve een voordeel voor [eisers in conventie] van € 35.000,--. Nu artikel 9 lid 6 van Pro de overeenkomst vervolgens bepaalt dat [eiser in conventie sub 1] aan de krachtens dit artikel te betalen compensatie/schade niet het recht op verdere schadeloosstelling kan ontlenen, hebben partijen kennelijk beoogd de schadevergoeding te fixeren op € 35.000,--. Uit het rapport van Glaudemans blijkt dat het perceel € 121.500,00 waard is. De koopsom dient dan ook te worden aangepast aldus dat het voordeel dat [eisers in conventie] met het verkrijgen van het perceel genieten beperkt blijft tot € 35.000,--. [eisers in conventie] hebben deze door café [X] c.s. voorgestane uitleg van de overeenkomst bestreden.
4.18. Ter beoordeling ligt voor of de overeenkomst, in het bijzonder artikel 9, moet worden uitgelegd op de door café [X] c.s. voorgestane wijze. Daarbij geldt dat niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het komt daarnaast ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.19. In de tekst van de overeenkomst kan de rechtbank geen aanknopingspunten vinden voor de door café [X] c.s. voorgestane uitleg. Artikel 9 lid 3 voorziet Pro, wanneer deze bepaling zuiver tekstueel wordt uitgelegd, in een anti-speculatiebeding, waarbij bij verkoop van het perceel door [eisers in conventie] binnen tien jaar de meeropbrengst boven de € 50.000,-- met café [X] c.s. moet worden gedeeld. In artikel 9 lid 6 staat Pro dat [eisers in conventie] niet het recht op verdere schadevergoeding kunnen ontlenen aan artikel 9. Uit de tekst van die bepalingen volgt niet dat partijen de bedoeling hadden de marktwaarde van het perceel en het maximale door [eisers in conventie] te behalen voordeel vast te leggen. Daaruit volgt ook niet dat op [eisers in conventie] een verplichting tot terugbetaling rust wanneer een groter voordeel zou worden behaald.
4.20. De rechtbank is evenmin gebleken van verklaringen en gedragingen aan de zijde van [eisers in conventie] die de door café [X] c.s. voorgestane uitleg rechtvaardigen. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting slechts verklaard dat wat betreft de koopsom van € 15.000,-- [eiser in conventie sub 1] dat bedrag had voorgesteld en hij daarmee heeft ingestemd. Verder heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat hij ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst wist dat hij voor het perceel een koopsom van € 60.000,00 diende te betalen en dat die koopsom hoger zou zijn wanneer de verkoper – de zwager van [gedaagde sub 1] – het aan een ander zou hebben verkocht. Hieruit leidt de rechtbank af dat tussen partijen slechts is gesproken over de koopsom die [eisers in conventie] moesten betalen, maar niet, althans daarvan is niet gebleken, over de marktwaarde die het perceel op dat moment had. Dat partijen de bedoeling hadden de marktwaarde vast te stellen op € 50.000,--, althans dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] dit mochten begrijpen, kan uit die verklaring niet worden afgeleid. Dat standpunt valt ook niet goed te verenigen met de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde in conventie sub 3] betaalde koopsom en de wetenschap dat een derde een hogere prijs zou hebben betaald.
4.21. Uit het voorgaande volgt dat café [X] c.s. niet worden gevolgd in de door hen voorgestane uitleg van artikel 9 van Pro de overeenkomst. Daarop stuit deze vordering reeds af.
slotsom
4.22. Uit het voorgaande volgt dat de verweren van café [X] c.s. geen doel treffen. De vordering in conventie zal worden toegewezen met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd, de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
4.23. Café [X] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 72,25
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.464,25
De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 452,00 (1 punt x tarief
€ 452,00).
4.24. Café [X] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie] worden begroot op:
- salaris advocaat € 452,00 (2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 452,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt café [X] c.s. binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte betreffende het perceel gelegen te [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats] G.627 groot 1 ha 11 a 42 ca, tegen betaling door [eisers in conventie] aan café [X] c.s. van de overeengekomen koopsom van € 15.000,--,
5.2. veroordeelt café [X] c.s. om aan [eisers in conventie] een dwangsom te betalen van € 1.000,-- voor iedere dag of ieder dagdeel dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,-- is bereikt,
5.3. veroordeelt café [X] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie] tot op heden begroot op € 1.464,25 en aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op
€ 452,--,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt café [X] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie] tot op heden begroot op € 452,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2010.