Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 201695 / HA ZA 10-1151 ON
Vonnis van 6 juli 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE OVERBETUWE,
zetelend te Elst, gemeente Overbetuwe,
eiseres,
advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. drs. J.L. Zegelink te Elst (Gld.).
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 28 juli 2010. De eerder bij beschikking van 31 mei 2010 benoemde deskundigen hebben in aansluiting op de op 21 juni 2010 gehouden plaatsopneming op 4 augustus 2010 een conceptrapport aan de partijen gezonden. Op het conceptrapport van de deskundigen is door de gemeente en [gedaagde] gereageerd met brieven van 5 november 2010. [gedaagde] heeft zijn brief op 18 november aangevuld met twee bijlagen. Daarna hebben de deskundigen hun definitieve rapport op 10 januari 2011 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. De door de partijen aan de deskundigen gezonden brieven en het definitieve rapport bevinden zich bij de stukken. Vervolgens hebben de gemeente en [gedaagde] de zaak door hun respectieve advocaten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, op 18 mei 2011 laten bepleiten. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Gebleven wordt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 28 juli 2010, waarin de vervroegde onteigening van het perceelsgedeelte waarom het in deze procedure gaat (een deel van perceel N 239) is uitgesproken. Het vonnis is op 27 augustus 2010 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal van die datum als peildatum worden uitgegaan.
2.2
Hier wordt overgenomen hetgeen de deskundigen in hun rapport hebben vermeld over de omschrijving van het onteigende, het gebruik, de bestemming, de onteigening, de tervisie-legging, de hypotheken, zakelijke rechten en beslagen, alsmede het aanbod en het voorschot.
2.3
De waarde van het onteigende
2.3.1.
De deskundigen hebben de werkelijke waarde van het onteigende perceelsgedeelte met een oppervlakte van 01.64.00 ha cultuurgrond getaxeerd op € 126.500,--. Van die oppervlakte merken zij een gedeelte van 10.700 m² aan als ondergrond tracé, een gedeelte van 1.700 m² als waterbestemming en een gedeelte van 4.000 m² als groenbestemming. Van de water-bestemming merken zij een gedeelte van 250 m² aan als ‘extra’, te weten de oppervlakte aan waterbestemming boven het benodigde aantal m² op grond van de watertoets. De deskundigen houden de agrarische waarde aan voor 10.700 m² + (1.700 m² -/- 250 m² =) 1.475 m² = 12.150 m² en een hogere waarde voor 4.000 m² + 250 m² = 4.250 m². Zij taxeren de agrarische waarde op € 6,-- per m² en de hogere waarde op € 12,50 per m². Zij komen aldus uit op de werkelijke waarde van het onteigende van 12.150 m² à € 6,-- = € 72.900,-- + 4.250 m² à € 12,50 = € 53.125,--, ofwel in totaal op € 126.500,--.
De deskundigen zijn bij de taxatie van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs die bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper tot stand zou komen. Zij hebben daarbij acht geslagen op de door de partijen toegezonden vergelijkingstransacties en gebruik gemaakt van hun intuïtie, kennis en ervaring.
2.3.2.
[gedaagde] waardeert de ondergrond van het tracé met een oppervlakte van 10.700 m², rekening houdend met enige verwachtingswaarde boven de agrarische waarde, op € 10,-- per m², de oppervlakte met de waterbestemming van 1.700 m² op € 30,-- per m² en de oppervlakte groenbestemming van 4.000 m² op € 25,-- per m². In totaal komt hij uit op
€ 258.000,--. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het onteigende, inclusief het deel dat bestemd is voor waterberging, de hoogste waarde ontleent aan het huidige agrarische gebruik. Op basis van een taxatierapport van haar rentmeester stelt zij de werkelijke waarde op € 6,-- per m² en voor het onteigende als geheel op 16.400 m² x € 6,-- = € 98.400,--.
2.3.3.
De deskundigen zijn ondanks de tegen hun waardering ingebrachte bezwaren daarbij gebleven. Tijdens de zitting hebben zij de taxatie nader toegelicht.
Zij merken op dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van enig (rendabel) complex. Zij zien geen aanleiding om de plannen voor de gebieden ten noorden en ten zuiden van de Zuidtangent te beschouwen als plannen die met het plan van de Zuidtangent één complex in de zin van artikel 40d Onteigeningswet vormen, nu die niet als één geheel in exploitatie worden gebracht en evenmin van enige exploitatietechnische samenhang is gebleken en bovendien omdat de plannen en de bekostiging voor de Zuidtangent al definitief waren voordat de plannen voor de woningbouw in de omgeving van de Zuidtangent tot
ontwikkeling zijn gekomen. Omdat er voordat het nieuwe bestemmingsplan werd ontwikkeld geen kant en klare plannen bestonden voor de Zuidtangent, behoeft het vigerend bestemmingsplan voor zover het betrekking heeft op de ondergrond van het tracé ook niet te worden geëlimineerd, aldus de deskundigen. Zij gaan er daarom vanuit dat de verwachtings-waarde van de ondergrond van het tracé door het bestemmingsplan is verdampt en dat bij de taxatie rekening is te houden met de agrarische waarde van de ondergrond. Zij achten de door [gedaagde] vermelde transacties aan de noordzijde en aan de zuidzijde van het tracé van de Zuidtangent om die reden niet vergelijkbaar, terwijl zij de door de rentmeester van de gemeente aan zijn taxatie ten grondslag gelegde transacties bruikbaar en relevant noemen.
2.3.4.
Blijkens de toelichting op het bestemmingsplan Zuidtangent is de sterke groei voor de gemeente aanleiding geweest om de gehele verkeersafwikkeling binnen de gemeente en in het bijzonder binnen de kern Elst opnieuw te bezien. In november 2004 heeft de gemeente het Gemeentelijk Mobiliteitsplan Overbetuwe 2003-2013 (GMO) vastgesteld dat ingaat op de aanpassingen aan de wegenstructuur binnen de gemeente. Onderdeel van het GMO is het voorstel voor de aanpassing van de hoofdwegenstructuur voor de kern Elst. Een van de belangrijkste aanpassingen betreft de aanleg van een nieuwe verbindingsweg tussen het zuidelijk deel van de kern van Elst en het bedrijventerrein de Aam, de Zuidtangent, die de Rijksweg-Zuid verbindt met de Industrieweg-Oost op het bedrijventerrein de Aam, waarbij het spoor gekruist wordt door de aanleg van een viaduct. De toelichting vermeldt voorts dat het bestemmingsplan is opgesteld om de aanleg van de Zuidtangent mogelijk te maken.
Het voorgaande in aanmerking genomen en gelet de onvoldoende weersproken stelling van [gedaagde] dat het tracé van de Zuidtangent reeds was opgenomen in het in januari 1980 door de gemeente Elst vastgestelde verkeerscirculatieplan, ligt het voor de hand aan te nemen dat de in het bestemmingsplan gegeven verkeersbestemming van, onder meer, het onteigende ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestond uit een voldoende (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend werd mogelijk te maken (vergelijk HR 9 juli 2010, LJN: BN0761). Op de voet van artikel 40 c, aanhef en onder 3 van de Onteigeningswet, dient de nadelige invloed van het bestemmingsplan op de waarde van het onteigende daarom buiten beschouwing te blijven. Dat brengt mee dat bij de werkelijke waarde van de ondergrond van het tracé met inbegrip van de benodigde waterberging de eventuele verwachtingswaarde zoals die op peildatum bestond in aanmerking moet worden genomen.
2.3.5.
De deskundigen taxeren de prijs van agrarische grond in de omgeving van het woonhuis van [gedaagde] op € 9,-- per m². [gedaagde] heeft gewezen op 13 grondtransacties met betrekking tot bouwland of weiland in een gebied met een straal van circa 2.75 km van het onteigende, waarvan de prijs per m² varieert van € 4,35 tot € 13,39. Hij destilleert daaruit een statistisch en rekenkundig berekende gemiddelde waarde van € 10,-- per m². De gemeente refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.
2.3.6.
De stelling van [gedaagde] dat de omstandigheid dat hij woonachtig is op een afstand van slechts 400 meter van het onteigende, de conclusie rechtvaardigt dat het onteigende in de nabije omgeving van zijn woning ligt, is niet weersproken. De rechtbank zal daar ook van uitgaan, zodat de door de deskundigen getaxeerde waarde ook voor de ondergrond van het tracé in aanmerking zal worden genomen. De deskundigen zullen worden gevolgd in hun taxatie van de waarde van agrarische grond in de omgeving van het onteigende nu zij daarbij niet alleen acht hebben geslagen op de, met name, door [gedaagde] ingebrachte vergelijkingstransacties maar die ook hebben doen steunen op hun ervaring en intuïtie. Het verschil met de door [gedaagde] gestelde, slechts op een berekening berustende, prijs per m² is niet zo groot dat plaats is voor twijfel aan het deskundige oordeel. De toe te leggen schadeloosstelling voor de ondergrond van de rondweg zal daarom worden bepaald op € 9,-- per m².
2.3.7.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat van enige meerwaarde voor waterberging ten opzichte van de agrarische gebruikswaarde geen sprake is en dat geen grondtransacties voor waterberging plaatsvinden en ook niet zullen plaatsvinden omdat bouwinitiatiefnemers zich voor waterberging vrijwillig zullen wenden tot de gemeentelijke waterbergingsbank, die waterberging aanbiedt voor prijzen tussen € 25,-- en € 35,-- per m³.
2.3.8.
Aan het door de gemeente ingenomen standpunt omtrent beschikbaarheid en prijs van waterberging doet afbreuk hetgeen daaromtrent is vermeld in de Beleidsnota Waterbergingsbank Overbetuwe van de gemeente, te weten dat initiatiefnemers alleen een overeenkomst kunnen sluiten wanneer voldoende waterberging beschikbaar is en € 75,-- per m³ betalen. Mede gelet daarop komt de inschatting van de deskundigen juist voor dat initiatiefnemers op zoek zullen gaan naar goedkopere oplossingen op gronden die daarvoor bestemd zijn. De deskundigen zijn niet bekend met transacties met betrekking tot gronden zonder verwachtingswaarde, die verder alleen voor waterberging geschikt zijn. Zij nemen aan dat een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper elkaar in het huidige economische klimaat zouden vinden op een prijs in de orde van grootte van € 10,-- à € 15,-- per m². Zij stellen die prijs aldus vast op € 12,50 per m².
2.3.9.
[gedaagde] heeft kennis van één transactie buiten een plangebied voor retentiedoeleinden. Die transactie is niet alleen eenmalig maar ook onvoldoende doorzichtig om daar betekenis aan te hechten. De op die transactie voortbordurende theorie dat de waarde ook kan worden afgeleid van de bestaande ruwe bouwgrondwaarde in de Stationslocatie en/of Merm is daarom niet concludent voor de door [gedaagde] genoemde waarde. Aangesloten zal daarom worden bij de door de deskundigen getaxeerde waarde van € 12,50 per m², met overneming van de daaraan ten grondslag gelegde motivering.
2.3.10.
De gemeente meent dat de deskundigen ten onrechte uitgaan van een voor waterberging geschikte oppervlakte van het onteigende van 4.250 m². Met verwijzing naar vorenbedoelde Beleidsnota stelt de gemeente dat voor peilgebied Elst Zuid, waarin het onteigende is gelegen, slechts behoefte bestaat aan een aanvullende capaciteit van 109 m³. De gemeente ziet daarbij over het hoofd dat, zoals de deskundigen terecht uit de Afdelingsuitspraak van 24 februari 2010 (rechtsoverweging 2.4.2. , tweede alinea) afleiden, aanleg van de Zuidtangent 3.488 m² aan waterberging vereist terwijl in het plan ongeveer 4.000 m² is voorzien, zodat 512 m², overeenkomend met, afgerond, 15%, aan ‘extra’ ruimte resteert, alsmede dat de plantoelichting vermeldt dat op een tweetal plaatsen binnen de groenbestemming ruimte is gereserveerd voor extra berging en de eigenaren van gronden volgens de planvoorschriften zelf kunnen bepalen of en zo ja welke gronden met groenbestemming voor waterberging worden benut. Dat een en ander brengt mee dat de hogere prijs geldt voor de door de deskundigen aangehouden oppervlakte van 4.000 m² groenbestemming + 250 m² extra ruimte = 4.250 m². De lagere prijs geldt dan voor 10.700 m² + 1.700 m² -/- 250 m² = 12.150 m².
2.3.11.
[gedaagde] stelt dat de gronden mogelijk een hogere waarde hebben door de aanwezigheid van bodembestanddelen in de vorm van winbaar zand.
2.3.12.
De deskundigen is van enige (lucratieve) zandwinning niet gebleken. Zij constateren in dat verband dat de gemeente ter zake geen plannen heeft, dat er geen onderzoek is gedaan en dat geen ontgrondingsvergunning is aangevraagd. Verder menen zij dat de oppervlakte en de diepte van de te ontgraven strook zodanig beperkt is dat niet goed voorstelbaar is dat daaruit op lucratieve wijze zand kan worden gewonnen. De conclusie van de deskundigen is dat voor toekenning van een meerwaarde aan de grond vanwege de mogelijke aanwezigheid van zand in het onteigende geen aanleiding bestaat.
2.3.13.
De rechtbank sluit zich aan bij die conclusie met overneming van de motivering van de deskundigen.
2.3.14.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de werkelijke waarde van het onteigende zal worden bepaald op: 12.150 m² x € 9,-- per m² = 109.350,-- + 4.250 m² x € 12,50 per m² =
€ 53.125,--, ofwel in totaal € 162.475,--.
2.4
Waardevermindering overblijvende
Er is geen overblijvende dat als gevolg van de onteigening in waarde vermindert.
2.5
Bijkomende schade
2.5.1.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de hobby van [gedaagde], bestaande uit het houden van schapen, een zodanig belangrijk onderdeel van zijn leven uitmaakt, dat aankoop van een vervangende schapenwei aangewezen is. De deskundigen nemen terecht als uitgangspunt dat nu [gedaagde] het onteigende ook gebruikt voor voederwinning, kan worden volstaan met hem in de gelegenheid te stellen één ha, op niet te grote afstand van zijn woning aan te kopen en dat hij, voor zover hij al voer zou moeten bijkopen, de meerkosten daarvan kan bekostigen uit de rente van het vrijkomend kapitaal. Met de aankoop van die grond is naar verwachting € 90.000,-- gemoeid en omdat geen sprake is van ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, is de vrijstelling van overdrachtsbelasting niet van toepassing. De deskundigen begroten de aankoopkosten daarom op 9% van € 90.000,- = € 8.100,--. De rechtbank kan zich met deze taxatie en de gronden waarop deze berust verenigen. De rechtbank ziet voor [gedaagde] geen redelijk belang hetgeen na herinvestering van € 90.000,-- resteert te beleggen in onroerend goed. Daarom zal geen andere vergoeding voor aankoopkosten worden toegewezen dan de hiervoor genoemde.
2.5.2.
De deskundigen zien, anders dan [gedaagde], geen aanleiding voor vergoeding van exploitatieschade. Gelet op HR 31 maart 1982, NJO 182/2 (Den Bosch/Neduco) en HR 1 november 2002, NJ 2003/536 (Staat/Dijkshoorn) kan de onteigende partij voor vergoeding van exploitatieschade in aanmerking komen wanneer het aannemelijk is dat hij de desbetreffende exploitatie zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat gesteld noch gebleken is dat er per peildatum aan de zijde van [gedaagde] voldoende concrete plannen waren tot realisering van de waterretentie om aan te nemen dat de veronderstelde plannen zonder onteigening zouden zijn gerealiseerd. [gedaagde] heeft ook geen beroep op zelfrealisatie gedaan. Voor een vergoeding wegens gemiste zelfrealisatie is daarom geen plaats.
2.5.3.
De rechtbank is het met de deskundigen eens dat de gemeente het deel van de waterschapslasten over 2010 dat correspondeert met dat deel van het jaar 2010 waarin de gemeente eigenaar is van het onteigende aan [gedaagde] dient te vergoeden. Tijdens het pleidooi is gebleken dat het door de gemeente aan [gedaagde] te betalen deel daarvan, afgerond € 30,-- bedraagt.
In totaal zal aan bijkomende schade een bedrag van € 8.130,-- worden toegelegd.
2.6
Belastingschade
Er doet zich geen belastingschade voor.
2.7
Rente
[gedaagde] heeft recht op vergoeding van het nadeel dat hij lijdt doordat hij na de onteigening niet direct over de gehele aan hen toekomende schadeloosstelling heeft kunnen beschikken. Voor de vergoeding van dit nadeel wordt, evenals in het verleden, aangesloten bij de wettelijke rente over het verschil tussen de uiteindelijke schadeloosstelling en het voorschot gedurende de periode tussen de onteigening en het eindvonnis.
2.8
Samenvatting
SAMENVATTING SCHADELOOSSTELLING
2.9
De proceskosten en de overige kosten
Ingevolge de hoofdregel dienen de door [gedaagde] in redelijkheid gemaakte kosten van juridische en deskundige bijstand door de gemeente te worden gedragen.
[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van juridische bijstand van
€ 16.408,92, inclusief omzetbelasting en van deskundige bijstand, na aanpassing, van
€ 19.677,86, inclusief omzetbelasting.
De gemeente heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Zij meent, met verwijzing naar de processtukken en het optreden ter zitting, dat veel feitelijke werkzaamheden door de deskundige van [gedaagde] zijn verricht en kan daarmee het aantal door de advocaat van [gedaagde] gedeclareerde uren niet in verband brengen. De rechtbank volgt de gemeente hierin niet omdat uit de tekst van de processtukken noch uit het optreden ter zitting kan worden afgeleid wie de daarvoor benodigde voorbereidende werkzaamheden heeft verricht. De gemeente meent verder dat de deskundige van [gedaagde] werkzaamheden heeft gedeclareerd die betrekking hebben op de periode voordat de gemeente in 2006/2007 plannen heeft gemaakt voor de Zuidtangent. Hieraan wordt eveneens voorbijgegaan nu de declaratie van die deskundige blijkens de overgelegde urenspecificatie de periode vanaf maart 2008 betreft. [gedaagde] heeft in zijn reactie op het commentaar van de gemeente op de declaratie wegens deskundige bijstand onweersproken gelaten dat wethouder [X] en de deskundige [Y] op 13 mei 2011 niet meer werkzaam waren voor de gemeente.
De rechtbank zal de declaratie wegens deskundige bijstand daarom verminderen met 0,25 uur x € 147,50 = € 36,88, ofwel, inclusief omzetbelasting. € 43,88. De gemeente kan worden gevolgd in haar opvatting dat het aantal door de deskundige en advocaat van [gedaagde] gedeclareerde uren aan de ruime kant is. Echter gelet op het door [gedaagde] bereikte resultaat en de gehanteerde uurtarieven in aanmerking genomen is de rechtbank van oordeel dat de grenzen van de dubbele redelijkheidtoets niet worden overschreden. De gemeente zal worden veroordeeld in die kosten.
De gemeente heeft voorts opmerkingen gemaakt over de gedeclareerde kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen. Mede gelet op de reactie van de voorzitter van de deskundigencommissie op de opmerkingen van de gemeente is de rechtbank van oordeel dat de declaratie de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. De gemeente zal worden veroordeeld in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen.
3. De beslissing
De rechtbank
stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] voor de onteigening van het deel van het perceel kadastraal bekend gemeente Elst, sectie N, nummer 239, bestaande uit cultuurgrond, met een grootte van 01.64.00 ha, vast op € 172.468,48,
veroordeelt de gemeente tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen
€ 74.068,48, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag na deze uitspraak,
veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van
[gedaagde] bepaald op € 16.408,92 voor kosten van juridische bijstand en € 19.633,98 voor kosten van deskundige bijstand, alsmede € 925,-- wegens bij te heffen vast recht,
veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, die tot op heden zijn begroot op € 24.545,03, inclusief omzetbelasting,
wijst aan als nieuwsblad, waar de griffier van deze rechtbank een uittreksel van deze uitspraak zal publiceren: De Gelderlander, editie Betuwe-Rivierenland.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. H.C.A Walda en mr. J. Berkvens in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.