Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Wageningen
zaakgegevens 800947 \ CV EXPL 12-516 \ 343 \ 482
uitspraak van 27 juni 2012
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Becedo Vastgoed B.V.
gevestigd te Didam
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde Boekel de Nerée
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in voorwaardelijke en onvoorwaardelijke reconventie
gemachtigde mr. H.M.G. van Lotringen
Partijen worden hierna Becedo en [huurder] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 april 2012 en de daarin genoemde processtukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de brief van 22 mei 2012 met aanvullende producties van de zijde van Becedo;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 1 juni 2011.
2. De feiten
2.1. [huurder] huurt van Becedo krachtens huurovereenkomst van 1 juli 2003 een bedrijfsruimte in het pand gelegen aan [adres]. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2003 voor de duur van vijf jaren. Daarna is de huurovereenkomst met vijf jaren verlengd tot 1 juli 2013. In het gehuurde exploiteert [huurder] cafetaria [naam cafetaria]
2.2. Tevens huurt [huurder] van Becedo krachtens huurovereenkomst d.d. 15 september 2005 de naastgelegen bedrijfsruimte in het pand aan [adres]. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2005 voor de duur van vijf jaren. Daarna is de huurovereenkomst verlengd met vijf jaren tot 1 september 2015. In het gehuurde exploiteert [huurder] ‘[naam type zaak].
2.3. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten was de heer [A] nog eigenaar van het gehuurde en trad hij op als verhuurder.
2.4. Op 2 november 2009 heeft Becedo de gehuurde ruimtes in eigendom verworven.
2.5. Becedo is een vennootschap die is gericht op renovatie en exploitatie van winkelvastgoed.
2.6. Becedo is tevens eigenaar van de boven de gehuurde ruimtes gelegen appartementen. Deze appartementen staan sinds oktober 2009 leeg. Becedo heeft op 24 mei 2007 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot het naast het gehuurde gelegen pand aan de [adres] Die eigendom van dit pand wordt op 1 oktober 2012 geleverd. De bedrijfsruimte in dat pand is verhuurd aan de zustervennootschap van Becedo, Lunteren Have B.V., die daar als franchisenemer van Albert Heijn een supermarkt exploiteert.
2.7. De appartementen boven de supermarkt staan sinds 2010 leeg. Ook de naast de supermarkt gelegen bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning staan sinds maart 2007 leeg. Deze bedrijfsruimte en de woning zijn eigendom van Becedo.
2.8. Bij brieven van 21 maart 2011 en 14 juni 2011 heeft Becedo de huurovereenkomsten opgezegd tegen respectievelijk 30 juni 2013 en 31 augustus 2015. In beide brieven is, onder meer, vermeld:
‘De grond van deze opzeggingen luidt:
1. Dringend eigen gebruik, waaronder begrepen een ingrijpende renovatie en langdurige herontwikkeling van het gebied (waaronder begrepen het pand aan de [adres]) die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro).’
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1. Becedo vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] d.d. juli 2003 te beëindigen per 30 juni 2013, althans per een andere datum;
B. [huurder] te veroordelen per de datum van beëindiging conform sub A, de bedrijfsruime aan [adres] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van Becedo, op straffe van een dwangsom ad € 1.500,00 per dag of dagdeel tot het moment dat [huurder] aan deze veroordeling voldoet en met machtiging van Becedo om, zo [huurder] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
C. de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] d.d. 15 september 2005 te beëindigen per 31 augustus 2015, althans per een andere datum;
D. [huurder], zo nodig bij wege van voorlopige voorziening, te veroordelen per 30 juni 2013, althans de datum van beëindiging conform sub C, althans een andere datum, de bedrijfsruimte aan [adres] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van Becedo, op straffe van een dwangsom ad € 1.500,00 per dag of dagdeel tot het moment dat [huurder] aan deze veroordeling voldoet en met machtiging van Becedo om, zo [huurder] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
E. [huurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Becedo legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Primair, stelt Becedo dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder wegens renovatie in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW. Subsidair stelt Becedo dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Volgens Becedo wegen haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van [huurder] bij voortzetting daarvan.
3.3. [huurder] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4. De vordering en het verweer in (voorwaardelijke en onvoorwaardelijke) reconventie
4.1. [huurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- in onvoorwaardelijke reconventie: Becedo te veroordelen tot betaling aan [huurder] van een schadevergoeding als gevolg van het onrechtmatig handelen van Becedo jegens [huurder], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
- in voorwaardelijke reconventie: Becedo te veroordelen tot betaling aan [huurder] van een schadeloosstelling wegens afbraak in het algemeen belang op grond van artikel 7:309 BW Pro. Tevens vordert [huurder] een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW Pro, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
- in conventie en in reconventie: [huurder] vordert voorts Becedo te veroordelen in de proceskosten.
4.2. [huurder] legt aan zijn onvoorwaardelijke vordering het volgende ten grondslag. Becedo heeft onrechtmatig gehandeld jegens [huurder] door het dichtspijkeren van de deuropening en de raamopeningen in het pand boven de gehuurde ruimtes van [huurder], als gevolg waarvan [huurder] schade heeft geleden. Omdat [huurder] de schade momenteel (nog) niet kan begroten, vraagt hij verwijzing naar de schadestaatprocedure.
4.3. [huurder] vordert in voorwaardelijke reconventie schadeloosstelling vanwege het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd. Tevens vordert [huurder] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Omdat de kosten niet concreet kunnen worden vastgesteld vraagt [huurder] verwijzing naar de schadestaatprocedure.
4.4. Becedo voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil in conventie
Dringend eigen gebruik/renovatie
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimtes die [huurder] van Becedo huurt bedrijfsruimtes zijn als bedoeld in art. 7:290 lid 1 BW Pro, zodat de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW dwingend van toepassing zijn.
5.2. Op grond van artikel 7:296 BW Pro komt de beëindigingsvordering van Becedo slechts voor toewijzing in aanmerking indien Becedo aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [huurder] beroept zich in dit kader op een aanstaande wetswijziging van artikel 7:296 BW Pro. De kantonrechter gaat echter uit van geldend recht en gaat aan dit verweer van [huurder] voorbij.
5.3. [huurder] betwist dat sprake is van persoonlijk gebruik van het gehuurde door Becedo. [huurder] wijst erop dat Becedo niet voornemens is om zelf het pand te gebruiken, maar dat de zustermaatschappij van Becedo, Lunteren Have B.V., een deel van de nieuwbouw wil gaan huren. Volgens [huurder] is geen sprake van vereenzelviging van twee rechtspersonen. Het belang van Becedo is niet per definitie gediend met het gebruik door haar zustermaatschappij, aldus [huurder].
5.4. Becedo stelt echter dat zij, als vastgoedbelegger en verhuurder, (financieel) belang bij heeft om tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van haar (toekomstige) grote huurder, en tevens zustervennootschap, Lunteren Have B.V.. Becedo wil het pand zelf renoveren om het vervolgens ook zelf te gaan verhuren. Nu renovatie ook nog één van de statutaire doelen van Becedo is dient zij dan ook haar eigen belang en is sprake van persoonlijk gebruik.
5.5. De vraag of sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder hoeft de dringendheid daarbij slechts aannemelijk te maken. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.
5.6. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Becedo voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een noodzaak tot renovatie die mede is ingegeven door financiële belangen. Zo heeft Becedo aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft om mee te gaan in de marktontwikkeling en tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van de huurder, terwijl zij daarmee ook een oplossing heeft gevonden voor de bestaande leegstand. Tevens heeft dit, volgens Becedo, een aanzienlijke rendementsverbetering tot gevolg, hetgeen niet is betwist.
5.7. [huurder] heeft betwist dat de renovatie alleen kan plaatsvinden bij beëindiging van de huurovereenkomst. Becedo heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst nu de plaats en functie van het gehuurde wijzigen. Becedo stelt daartoe dat het gehuurde geheel zal verdwijnen danwel zal opgaan in een groter geheel, waarbij ook de functie ter plaatse van het gehuurde zal wijzigen van
horeca naar winkel. [huurder] heeft deze aanpassingen niet danwel onvoldoende gemotiveerd betwist.
5.8. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Becedo aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen, zij daartoe de bedrijfsruimte dringend nodig heeft en dat de renovatie niet mogelijk is als zij het gehuurde niet duurzaam in eigen gebruik kan nemen in de zin van artikel 7:296 BW Pro. De vordering van Becedo zal dus op de eerste grondslag worden toegewezen. Dit betekent dat aan de subsidiaire grondslag (de belangenafweging) niet meer wordt toegekomen.
5.9. Nu de opzegging van de overeenkomsten is gedaan tegen het einde van de tweede termijn, heeft Becedo de huurovereenkomsten rechtsgeldig opgezegd. Aldus wordt de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] van juli 2003 beëindigd per 30 juni 2013. De huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] van 15 september 2005 wordt beëindigd per 31 augustus 2015. De kantonrechter ziet geen aanleiding de ontruiming hiervan op een eerder tijdstip te bepalen, nu de planvorming van Becedo thans of onvoldoende concreet is om als basis te dienen voor een eerdere ontruiming. Onvoldoende is gebleken dat al per juni 2013 zal worden gesloopt.
5.10. De termijn van ontruiming valt samen met de datum van beëindiging nu [huurder] aldus bijna een jaar de tijd heeft om iets anders te vinden en hij sinds 2009 al op de hoogte is van de plannen van Becedo en de gevolgen daarvan voor hem.
5.11. De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen, omdat deze, gelet op het bepaalde in artikel 2 Politiewet Pro, niet nodig is.
5.12. Becedo vordert een dwangsom van € 1.500,00 per dag of dagdeel tot het moment waarop [huurder] aan de veroordeling tot ontruiming voldoet. De kantonrechter wijst een dwangsom toe zoals hierna bepaald.
5.13. Conform artikel 7:295 BW Pro verklaart de kantonrechter het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad. Niet is gebleken dat sprake is van een kennelijk ongegrond verweer aan de zijde van [huurder]. De stelling van Becedo dat [huurder] in de aanloop naar deze procedure geen verweer heeft gevoerd tegen de opzegging, heeft [huurder] gemotiveerd betwist. [huurder] voert aan dat hij steeds heeft benadrukt welke belangen hij heeft bij voortzetting van de huurovereenkomsten.
Voorlopige voorziening
5.14. Becedo vordert ‘zonodig bij’ een voorlopige voorziening de ontruiming van de [naam type zaak] per 30 juni 2013. Nu ontruiming is gevorderd tegen 30 juni 2013, ontbreekt, naar het oordeel van de kantonrechter, het vereiste spoedeisend belang van de vordering. Aldus wordt de gevorderde voorlopige voorziening afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat Becedo wellicht wel een voorlopige voorziening kan vragen op het moment dat de planvorming concreet genoeg is.
Proceskosten
5.15. [huurder] wordt in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
6. De beoordeling van het geschil in (onvoorwaardelijke en voorwaardelijke) reconventie
Onvoorwaardelijke vordering in reconventie: onrechtmatige daad
6.1. [huurder] stelt dat Becedo onrechtmatig heeft gehandeld, doordat Becedo de deuropening en de raamopeningen in de appartementen gelegen boven de gehuurde ruimtes heeft dichtgespijkerd. Hierdoor stelt [huurder] schade te hebben geleden.
6.2. Niet is betwist dat de ramen en deur zijn dichtgespijkerd. Dat dit onrechtmatig zou zijn is onvoldoende gebleken, ook omdat Becedo eigenaar is van deze panden en het gehuurde. Voorts is onduidelijk wat het causaal verband is tussen het dichtspijkeren van ramen en deur en de door [huurder] gestelde geleden schade. [huurder] heeft dit niet, danwel onvoldoende onderbouwd. De stelling van [huurder] dat hij regelmatig is aangesproken door klanten op de situatie en dat de uitstraling van het pand verslechterd was, is onvoldoende om dit causaal verband te onderbouwen.
6.3. De onvoorwaardelijke vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.
Voorwaardelijke vorderingen in reconventie
6.4. Nu de voorwaarde, te weten beëindiging van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde, is vervuld, zullen de (voorwaardelijke) vorderingen in reconventie worden beoordeeld.
- schadeloosstelling ex artikel 7:309 BW Pro
6.5. [huurder] vordert schadeloosstelling in de zin van artikel 7:309 BW Pro. [huurder] stelt daartoe dat Becedo, een nieuwe contractspartij die door eigendomsovergang verhuurder is geworden, is overgegaan tot opzegging van de huurovereenkomsten in verband met de omstandigheid dat het gebouwde dient te worden afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang.
6.6. Becedo betwist dat sprake is van afbraak in het algemeen belang. Becedo voert onder meer aan dat van werken in het algemeen belang slechts sprake is als het algemeen belang tenminste is vastgelegd in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat met de uitvoering van het nieuwe werk wordt gerealiseerd. Volgens Becedo is hiervan geen sprake. Immers, de voor de voorgenomen renovatie vereiste bestemmingsplanwijziging dient nog ter inzage te worden gelegd, aldus Becedo.
6.7. Tevens stelt [huurder] dat sprake is van een bewijsvermoeden op grond van artikel 7:309 lid 4 BW Pro, waarin is bepaald dat werken worden geacht in het algemeen belang te zijn, als het gaat om werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan strekkende tot reconstructie van de bebouwde kom. [huurder] heeft onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake is. Dit is bovendien gemotiveerd betwist door Becedo.
6.8. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] zijn stelling dat sprake is van afbraak in het algemeen belang onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft Becedo dit, gezien het voorgaande, gemotiveerd betwist. De vordering van [huurder] tot een schadeloosstelling, gebaseerd op deze grondslag, wordt dan ook afgewezen.
- tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW Pro
6.9. In voorwaardelijke reconventie maakt [huurder] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW Pro. Omdat de kosten niet concreet kunnen worden vastgesteld vordert [huurder] verwijzing naar de schadestaatprocedure.
6.10. De kantonrechter oordeelt als volgt. [huurder] dient aannemelijk te maken dat hij met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd. [huurder] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij gaat verhuizen en wat de omvang van de kosten zullen zijn. Zo heeft [huurder] geen stukken overgelegd waaruit blijkt wat zijn inventaris waard is, welke investeringen zijn gedaan en welke alternatieve ruimtes hij op het oog heeft. Het enkel overleggen van een offerte voor een volledige nieuwe inrichting en inventaris is daarvoor onvoldoende. Nu [huurder] dit heeft nagelaten bestaat, op grond van artikel 612 Rechtsvordering Pro, onvoldoende aanleiding om te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Voorts volgt ook uit artikel 7:297 BW Pro dat de onderbouwing van de gestelde kosten reeds tijdens de procedure dient plaats te vinden, zodat de verhuurder, bij toekenning van een tegemoetkoming in de kosten, de mogelijkheid heeft om de beëindigingsvordering alsnog in te trekken.
6.11. Op grond hiervan wordt de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten afgewezen.
6.12. [huurder] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
7. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1. beëindigt de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte van de cafetaria aan [adres] van 1 juli 2003 per 30 juni 2013;
7.2. veroordeelt [huurder] per 30 juni 2013 de bedrijfsruime van de cafetaria aan [adres] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van Becedo, op straffe van een dwangsom ad € 250,00 per dag of dagdeel tot het moment dat [huurder] aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 10.000,00 en met machtiging van Becedo om, zo [huurder] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen;
7.3. beëindigt de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte van de [naam type zaak] aan [adres] d.d. 15 september 2005 per 31 augustus 2015;
7.4. veroordeelt [huurder] per 31 augustus 2015 de bedrijfsruimte van de [naam type zaak] aan [adres] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van Becedo, op straffe van een dwangsom ad € 250,00 per dag of dagdeel tot het moment dat [huurder] aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 10.000,00 en met machtiging van Becedo om, zo [huurder] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen;
7.5. veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Becedo begroot op € 81,17 aan dagvaardingskosten, € 109,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
7.6. wijst het meer of anders gevorderde af;
in (voorwaardelijke en onvoorwaardelijke) reconventie
7.7. wijst de vorderingen af;
7.8. veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Becedo begroot op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde;
7.9. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2012.