Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Breda
zaak/rolnr.: 685376/CV/11-7591
vonnis d.d. 22 februari 2012
inzake
1. [eiseres],
2. [eiser],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. G.A. van Gorcom, advocaat te Veenendaal,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
procederend in persoon.
1. Het verdere verloop van het geding
De verdere procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a) het tussenvonnis van 7 december 2011 en daarin genoemde stukken;
b) de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen van 11 februari 2012, waaraan gehecht 3 door de gemachtigde van eisers ter comparitie in het geding gebrachte stukken.
De inhoud van deze stukken moet als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Het geschil
Eisers, hierna te noemen [eisers]., vorderen veroordeling van gedaagde, hierna te noemen [gedaagde], tot betaling van een bedrag van € 1.891,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 september 2011 tot de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met nasalaris.
[gedaagde] voert verweer en vordert verwijzing van [eisers] in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist het volgende vast:
- [gedaagde] is door zijn – inmiddels overleden – vader in of vóór 2010 gemachtigd om de tot omstreeks 2008 door vader alleen bewoonde eigendomswoning aan de [adres] – ouderlijke woning van [gedaagde] en zijn 4 broers en 1 zuster - te koop aan te bieden en, in afwachting van een koper, te verhuren;
- in of omstreeks het voorjaar van 2010, toen de verkoop niet wilde vlotten, heeft [gedaagde] de schil van de omstreeks 1965 gebouwde woning doen renoveren en alle binnenmuren doen stucen;
- bij de door [gedaagde] in de arm genomen makelaar hebben zich in het late voorjaar of de vroege zomer van 2010 [eisers] gemeld, die op zoek waren naar een huurwoning voor bepaalde tijd voor hun gezin met 3 kinderen;
- [gedaagde] als verhuurder en [eisers] als huurders hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten krachtens welke [eisers] de woning voor de periode 1 augustus 2010 t/m 31 juli 2011 in huur verkregen voor een huurprijs van € 1.600,00 per maand;
- in de huurovereenkomst, waarvan de concept tekst is geleverd door [eisers]., is onder meer bepaald, dat geen huisdieren zijn toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder (11.2), dat veranderingen slechts zijn toegestaan met schriftelijke toestemming van verhuurder (11.3), dat huurders verplicht zijn om schade aan de woning, die door hun schuld of nalatigheid is ontstaan, te vergoeden of te herstellen (11.8) en dat het huurders niet is toegestaan gaten te boren en/of spijkers te slaan in ramen, deuren, kozijnen, muren etc. (11.12), dat huurders moeten meewerken aan bezichtigingen en andere op verkoop gerichte handelingen (12.4 t/m 6) en dat het in het gehuurde aanwezige keukenblok en fornuis mogen worden verwijderd (12.7);
- bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [eisers] een waarborgsom van € 1.600,00 voldaan, conform art. 5.1. van de huurovereenkomst;
- [eisers] hebben bij aanvang van de huurovereenkomst een kattenluikje in de op de tuin uitkomende deur laten aanbrengen voor hun kat en hebben enkele tientallen gaten in de wanden van de diverse kamers geboord om daar bevestigingspunten in aan te brengen voor schilderijen en dergelijke;
- in januari 2011 (volgens www.funda.nl op 25 januari, ktr) is, na enkele bezichtigingen van de woning, waarbij niet [gedaagde] zelf maar zijn makelaar was betrokken, de woning verkocht, waarbij levering per 1 augustus 2011 is overeengekomen;
- partijen hebben op 7/28 april respectievelijk 2 mei 2011 een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is neergelegd, dat een bedrag van € 1.000 voor de door [eisers] aangebrachte keuken zal worden betaald en dat oplevering zal plaats vinden conform art. 12 van Pro de huurovereenkomst;
- bij email van 21 juni 2011 heeft [gedaagde] koper en [eisers] met elkaar in contact gebracht door hen elkaars telefoonnummers te verstrekken, dit in verband met mogelijke overname door koper van, kort gezegd, door [eisers] aangebrachte stoffering;
- [eisers] zijn medio juli 2011 naar elders verhuisd, met dien verstande dat nog enkele kleinere zaken, zoals een wijnvoorraad, in de woning achterbleven voor verhuizing vóór 1 augustus 2011;
- op woensdagavond 27 juli 2011 heeft Dodemont [gedaagde] en de koper in de woning aangetroffen, toen hij enkele zaken wilde ophalen; tot een echt driegesprek is het toen niet gekomen;
- op 31 juli 2011 hebben [eisers], in afwijking van het bepaalde in art. 12.1 van de huurovereenkomst en een toezegging in een e-mail van [eisers] d.d. 31 juli 2011 13.18 uur, de sleutel van de woning niet aan [gedaagde] maar aan koper overhandigd;
- op de ochtend van 1 augustus 2011 – ’s middags zou het notarieel transport plaats vinden –hebben [gedaagde] en zijn broers en zusters als het ware afscheid van hun ouderlijk huis genomen, hetgeen slechts mogelijk was omdat koper de sleutel daartoe even wilde afstaan;
- in meer genoemde e-mail van 31 juli 2011 en een vervolg e-mail van 7 augustus 2011 hebben [eisers] verzocht om overmaking van een bedrag van € 4.200 aan borg (€ 3.200) en overnamekosten keuken (€ 1.000);
- na correspondentie tussen partijen respectievelijk de gemachtigde van [eisers] en [gedaagde] over de omvang van de betaalde borg en de staat van het gehuurde op 31 juli 2011 heeft [gedaagde] aan [eisers] op 19 september 2011 een bedrag van € 1.008,25 betaald.
3.2.
Het door [eisers] gevorderde bedrag van € 1.891,75 is de resultante van:
a) + € 1.000,00 aan overeengekomen vergoeding voor de keuken;
b)+ € 1.600,00 aan waarborgsom;
c) + € 300,00 aan buitengerechtelijke kosten;
d) - € 1.008,25 aan betaling.
Aan deze vordering leggen [eisers] de stelling ten grondslag, dat [gedaagde] ten onrechte het leeuwendeel van de waarborgsom inhoudt. De gestelde gebreken aan het gehuurde bij oplevering – het te verwijderen kattenluikje en de gaten in de muren – vormen geen verrekenbare schade, en als die er wel is, komen slechts de kosten van zelfwerkzaamheid voor vergoeding in aanmerking, nu er geen vóór- en/of eindinspectie hebben plaats gevonden en geen gelegenheid is geboden aan [eisers] om zelf de gebreken te verhelpen. Voor toekenning van buitengerechtelijke kosten is reden gezien de door de gemachtigde gevoerde correspondentie.
Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern op neer, dat [eisers] zich niet hebben gehouden aan de bepalingen in de huurovereenkomst – in het bijzonder art. 11.2, 11.3 en 11.12 – en dat de al of niet-tevredenheid van koper over de staat van de woning bij levering aan koper niet ter zake doet.
3.3.
Vast staat, dat [eisers] zich niet hebben gehouden aan het bepaalde in art. 11.2 (het houden van 1 of meer katten), 11.12 (het boren van gaten in de gestucte muren) en 11.3 (het aanbrengen van een kattenluikje in de deur naar de tuin). Voor zover de broer van [gedaagde] daarvoor toestemming heeft gegeven moet worden vastgesteld, dat [gedaagde] zijn broer niet is, dat niet is gesteld of gebleken, dat [gedaagde] zijn broer had gemachtigd om voor hem op te treden en dat aan het schriftelijkheidsvereiste voor de toestemming wat betreft het kattenluikje niet is voldaan. Als onvoldoende weersproken staat vast, dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 27 juli 2011 niet in het gehuurde is geweest (ter comparitie blijkt, dat het bepaalde in art. 11.10 over de reservesleutel en het archief abusievelijk in de huurovereenkomst is terecht gekomen), zodat moet worden uitgegaan van onbekendheid bij [gedaagde] met de aanwezigheid van kattenluikje en tientallen ([gedaagde] spreek van 90, maar dat aantal wordt door [eisers] betwist) gaten in de nog maar net gestucte muren.
De kantonrechter gaat er van uit, dat [gedaagde], toen hij op woensdag 27 juli 2011 met de koper een rondje door het – ontruimde - huis maakte, het kattenluikje en de gaten heeft gezien, in ieder geval heeft kunnen en moeten zien. Vast staat, dat [gedaagde] [eisers] daarop niet heeft aangesproken. Voorstelbaar is, dat hij dat niet heeft willen doen in aanwezigheid van koper, maar minder begrijpelijk is, dat hij dat ook niet heeft gedaan in de periode 27 juli-1 augustus 2011.
3.4.
De verplichting van de huurder om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren in de staat, beschreven in art. 7: 224 lid 2 B.W., is een verplichting, waaraan voldaan moet zijn ten tijde van de oplevering. Wordt aan die verplichting op het moment suprême niet voldaan, dan treedt verzuim in, zonder dat de huurder nog in gebreke behoeft te worden gesteld. Dit volgt uit een uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998 (NJ 1999,380). In diezelfde uitspraak is uitgemaakt, dat bij gebreke van een gezamenlijke inspectie (door huurder en verhuurder) van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst en het niet bieden van een herstelmogelijkheid aan de huurder herstelkosten slechts mogen worden gevorderd in de omvang als zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld. Deze uitspraak is gedaan onder het oude, vóór 1 augustus 2003 geldende, huurrecht, maar heeft niet aan betekenis verloren, omdat op dit punt het nieuwe recht materieel niet afwijkt van het oude.
Dat betekent, dat [gedaagde] op pag. 20 (punt 4) van zijn conclusie van antwoord van een on juiste maatstaf uitgaat: hij gaat uit van herstel door een aannemer.
Het lijkt er op, dat [eisers] naar het andere uiterste schieten, als zij de door hen zelf te maken herstelkosten op € 50,00 waarderen. Uit het navolgende zal blijken, dat het geschil over die financiële waardering van de eigen “virtuele” inspanningen van [eisers] niet behoeft te worden beslecht.
3.5.
Ingevolge het bepaalde in art. 6: 74 verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar tot vergoeding van de schade, die de schuldeiser daardoor lijdt.
De vraag is nu, welke schade [gedaagde] lijdt door de niet-nakoming van de verplichtingen van [eisers]. Voor zover het gaat om de hierboven sub 3.4. bedoelde verplichting tot oplevering in de staat, bedoeld in art. 224 – peildatum 1 augustus 2011 0.00 uur – is niet gesteld of gebleken, dat [gedaagde] enige schade heeft geleden. Niet is immers gesteld of gebleken, dat [gedaagde] als (gevolmachtigde van de) verkoper door de koper is aangesproken op een levering van het gekochte in strijd met het conformiteitbeginsel.
Voor zover het gaat om het handelen in strijd met bepalingen van art. 11 van Pro de huurovereenkomst –een door [gedaagde] niet eerder dan op 27 juli 2011 ontdekt handelen vanaf aanvang van de huurovereenkomst -, is de onderhandelingsfase koper-verkoper van belang en laatstelijk de datum in januari 2011 waarop de koopovereenkomst is gesloten. Vast staat, dat koper heeft kunnen zien, dat in het koopobject een kattenluikje aanwezig was en uit de presentie aan de muren van schilderijen en andere voorwerpen heeft hij de aanwezigheid van bevestigingspunten aan/in die muren kunnen afleiden. De gedachte, die [gedaagde] ingang wil doen vinden is deze, dat koper in zijn bieding(en) de kosten van het opnieuw stucen heeft verdisconteerd en dat de koopsom lager is uitgevallen dan het geval zou zijn geweest als de muren geheel van gaten vrij zouden zijn geweest en er uit zouden hebben gezien als op de datum van ingang van de verhuur. Naar het oordeel van de kantonrechter komt niet vast te staan – en is bij woningen in de prijsklasse, waarover het hier gaat (volgens dezelfde Funda-site was de laatste vraagprijs € 789.000) ook niet erg waarschijnlijk -, dat de aanwezigheid van – vermoede, dan wel te vermoeden - gaten in de wanden voor de koper aanleiding is geweest om lager te bieden dan hij gedaan zou hebben als die – vermoede of te vermoeden –gaten er niet waren geweest. (Uit meer genoemd punt 4 op pag 20 van de conclusie van antwoord leidt de kantonrechter overigens af, dat de totale stuckosten in 2010 ongeveer € 4.300,-- hebben bedragen) De enkele omstandigheid, dat de koper na 1 augustus 2011 de muren opnieuw heeft laten stucen is daartoe niet voldoende. Een ter zake dienend bewijsaanbod ontbreekt.
De kantonrechter komt zo, of hij nu uitgaat van de peildatum 1 augustus 2011 0.00 uur of de bezichtigings/ onderhandelingsperiode voorafgaande aan 25 januari 2011, tot de conclusie, dat niet komt vast te staan en dat ook niet aannemelijk is, dat enige schade is geleden door [gedaagde].
3.6.
De kantonrechter wil wel aannemen, dat op de “beleving” van de ouderlijke woning in de ochtend van 1 augustus 2011 door [gedaagde] en zijn broers en zuster door de aanwezigheid van de gaten in de muren een domper werd gezet en dat mogelijk ook de vraag is gerezen en ook aan de orde is gesteld, wat nu het netto resultaat was van het stucen van het huis in 2009/2010. Maar die mogelijkerwijze emotionele schade is niet een schade, die volgens Nederlands recht voor vergoeding in aanmerking komt.
3.7.
De conclusie moet luiden, dat het leeuwendeel van de waarborgsom zonder grond is ingehouden en dat aanspraak bestaat op teruggave van deze waarborgsom. De post buitengerechtelijke kosten is als enerzijds voldoende onderbouwd en anderzijds niet weersproken, eveneens toewijsbaar.
Het gevorderde bedrag is dus toewijsbaar.
4. De kosten
Als de in het ongelijk gestelde partij moet [gedaagde] worden verwezen in de kosten, aan de zijde van [eisers] gevallen. Voor toekenning van nasalaris ziet de kantonrechter bij gebreke van een gestelde grond, geen aanleiding.
5. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een som van € 1.891,75 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 september 2011 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot deze uitspraak begroot op € 597,27 waaronder
€ 300,--als salaris voor de gemachtigde van eiseres;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Wallis en uitgesproken op de openbare terecht¬zitting van 22 februari 2012.