Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/592413 / HA ZA 20/459
Vonnis van 22 september 2021
[de VVE]
gevestigd te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat: mr. N.P.O. Ruysch te Delft,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagden,
advocaat: mr. D.A. Siddiqui te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de VvE, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden worden hierna gezamenlijk aangeduid als [gedaagden] (meervoud).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 maart 2020, met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 19;
- het tussenvonnis van 28 oktober 2020, waarbij de zaak is verwezen naar de rol van
- de rolbeschikking van 16 december 2020, waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 17 februari 2021 voor het indienen van de schriftelijke toelichtingen van partijen;
- de schriftelijke toelichting (repliek), en
- de schriftelijke toelichting (dupliek).
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.2. De feiten
2.1.
Het appartementencomplex van de VvE is gelegen aan de [straatnaam] te [plaats 1] en dat bestaat uit 112 appartementen (hierna: het appartementencomplex).
2.2.
[gedaagden] is eigenaar van een appartement in het appartementencomplex: [adres]. [gedaagden] bewoont het appartementencomplex niet zelf, maar verhuurt het appartement aan zijn zoon en een tweetal studievrienden van zijn zoon.
2.3.
Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement van het appartementencomplex (zoals gewijzigd bij de akte van splitsing) luidt, voor zover relevant, als volgt:
Het privé-gedeelte, dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin;
(…)
Een gebruik, dat afwijkt van deze bestemming, is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen, dat deze weer kan worden ingetrokken.
2.4.
Op 31 januari 2018 hebben [gedaagden] een brief van het VvE-beheer ontvangen, waarin wordt verzocht om de gebruikersverklaringen en waarin zij wordt gewezen op artikel 9 lid 2 van het (gewijzigde) splitsingsreglement. De brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
Volgens akte van splitsing 23 mei 1979, artikel 9, lid 2 geldt dat het appartement uitsluitend mag worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar of de huurder al dan niet met zijn/haar gezin.
Het Gerechtshof in Den Haag heeft recent geoordeeld dat, indien er meerdere personen in een appartement wonen, deze een gezin dienen te vormen.
Het Hof stelt voorts dat naar objectieve maatstaven in dit verband onder een gezin dient te worden verstaan:
een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen.
een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen.
Een gebruik, dat afwijkt van de bestemming, is slechts geoorloofd met toestemming van de jaarlijkse algemene ledenvergadering van de VvE.
(…)
Het bestuur heeft geconstateerd dat er eigenaren zijn die zich niet realiseren dat zij
voorafvoor de verhuur aan de algemene ledenvergadering van de VvE toestemming hadden moeten vragen. Nadat zij toestemming hebben verkregen moet er per bewoner een gebruikersverklaring aan het bestuur worden overhandigd. Het bestuur verwacht dan ook dat iedere verhurende eigenaar van het betreffende appartement per bewoner een gebruiksverklaring invult en ondertekend aanlevert aan het bestuur.
voorafvoor de verhuur aan de algemene ledenvergadering van de VvE toestemming hadden moeten vragen. Nadat zij toestemming hebben verkregen moet er per bewoner een gebruikersverklaring aan het bestuur worden overhandigd. Het bestuur verwacht dan ook dat iedere verhurende eigenaar van het betreffende appartement per bewoner een gebruiksverklaring invult en ondertekend aanlevert aan het bestuur.
(…)
Het bestuur vraagt
alle verhurende eigenarendie nog geen verklaring hebben ingeleverd, dit spoedig en uiterlijk
vóór 1 maart 2018te realiseren. (…)
alle verhurende eigenarendie nog geen verklaring hebben ingeleverd, dit spoedig en uiterlijk
vóór 1 maart 2018te realiseren. (…)
Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE zullen de binnengekomen gebruikersverklaringen worden behandeld.
(…)
Voor nieuwe huurders en mutaties geldt dat zij
voorafvoor de huur aan de algemene ledenvergadering van de VvE toestemming moeten vragen.
voorafvoor de huur aan de algemene ledenvergadering van de VvE toestemming moeten vragen.
2.5.
[gedaagden] hebben niet op deze brief gereageerd. Op 6 april 2018 wordt een herinnering verstuurd door het bestuur van de VvE (hierna: het bestuur) met het verzoek om de gebruikersverklaringen van de bewoners van zijn appartement toe te sturen. Ook op deze brief hebben [gedaagden] niet gereageerd.
2.6.
Tijdens de jaarlijkse ledenvergadering van de VvE van 18 april 2018 heeft het bestuur de opdracht gekregen om met de splitsingsakte strijdige verhuur van appartementen in het appartementencomplex actief te bestrijden. In de notulen van de vergadering is in verband hiermee opgenomen:
2.Ingekomen stukken en mededelingen
(…)
Tevens wordt door het bestuur medegedeeld dat zij na het versturen van de brief betreft het in gebruik geven van een appartement, 5 tal reacties heet ontvangen met bijbehorende gebruiksverklaring. Het bestuur wijst de eigenaren er op dat een appartement pas in gebruik mag worden gegeven of worden verhuurd als een gebruikersverklaring is ingevuld en toestemming door de vergadering is verleend.
Voorts vraagt het bestuur mandaat om bij ongeoorloofd kamerverhuur of andere vormen van verhuur of het in gebruik geven van een appartement juridische stappen te kunnen nemen. De reglementen zoals de akte en het modelreglement 1973 geven voldoende middelen om op te treden maar juridische ondersteuning is wel gewenst.
De vergadering stemt in met het mandaat aan het bestuur indien juridische ondersteuning nodig is bij ongeoorloofde verhuur of het in gebruik geven van een appartement.
2.7.
Op 18 april 2018 is wederom een herinnering gestuurd met het verzoek om de gebruikersverklaringen toe te sturen. Ook op deze brief hebben [gedaagden] niet gereageerd.
2.8.
Sinds december 2018 hangen er op de informatie- en mededelingsborden in de centrale ruimten van het appartementencomplex mededelingen die kenbaar maken dat verkamering van de appartementen in het appartementencomplex niet is toegestaan.
2.9.
Op 14 februari 2019 is door de juridisch adviseur van de VvE een e-mail aan [gedaagden] gestuurd, waarin wordt vermeld dat verkamering niet is toegestaan en dat zal worden opgetreden tegen verkamering. In een reactie van 24 februari 2019 bevestigt [gedaagde 1] dat hij zijn appartement aan zijn zoon en twee andere studenten verhuurt.
2.10.
Op 19 maart 2019 is namens het bestuur nog een e-mail verzonden aan [gedaagden] Die brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
Uit voornoemde e-mail maak ik op dat u uw appartement [adres] verhuurt aan uw zoon en een tweetal vrienden van uw zoon. Dit is in strijd met de bestemming van het appartement die volgt uit de splitsingsakte.
U merkt in uw e-mail echter terecht op dat het bestuur in haar eerdere brief heeft aangegeven voornemens te zijn een ‘uitsterfbeleid’ te voeren. Het bestuur heeft daarom besloten de huidige verhuur van uw appartement, alhoewel een en ander in strijd is met de splitsingsakte, onder de volgende voorwaarden vooralsnog te blijven gedogen:
1) Met betrekking tot alle bewoners/huurders zullen de huurovereenkomsten per de eerste mogelijke datum door u worden opgezegd, althans de huidige huurovereenkomsten zullen indien deze zijn verlopen niet worden verlengd, althans aan deze bewoners zullen geen nieuwe huurovereenkomsten worden aangeboden. Het is evenwel toegestaan om de thans reeds in uw appartement wonende studenten te blijven huisvesten tot uiterlijk het moment dat zij hun studie hebben afgerond.
2) U zult geen nieuwe personen (al dan niet zijnde studenten) huisvesten in uw appartement [adres] zolang daar nog een van de huidige bewoners woonachtig is.
3) Van enige vorm van overlast van de huurders/bewoners van uw appartement mag absoluut geen sprake zijn.
2.11.
Op deze brief hebben [gedaagden] niet gereageerd. Ook naar aanleiding van de op 17 april 2019 gestuurde herinnering is geen reactie van [gedaagden] ontvangen.
2.12.
De jaarlijkse ledenvergadering van 23 april 2019 heeft het bestuur extra budget verleend om de met de splitsingsakte strijdige verhuur van de appartementen in het appartementencomplex tegen te gaan. De notulen van de vergadering luiden, voor zover relevant, als volgt:
2.a Extra budget juridische procedures verkamering, budget EUR 7.500
(…)
- verkamering van een appartement is in strijd met deze akte;
(…)
- de advocaat van EBH Legal heeft de betrokken appartementen waar het vermoeden is van onrechtmatig in gebruik geven van een kamer/appartement aangeschreven
(…)
- van een aantal eigenaren blijkt dat zij in strijd met de akte verhuren of het appartement in gebruik geven
(…)
- de meeste studenten die een kamer huurden zijn inmiddels vertrokken
(…)
Na de toelichting door het bestuur en EHB Legal gaat de vergadering akkoord met een extra budget van € 7.500
2.13.
Op 28 oktober 2019 heeft een extra, niet jaarlijkse, vergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijden die vergadering is een machtiging verleend aan het bestuur voor het treffen van rechtsmaatregelen. De notulen van de vergadering luiden, voor zover relevant, als volgt:
2.Ingekomen stukken en mededelingen
(…)
- dat onder verkamering wordt verstaan het verhuren dan wel in gebruik geven van een appartement in het appartementencomplex aan meerdere personen die tezamen geen gezin vormen;
- dat verkamering in het appartementencomplex niet is toegestaan;
- dat alle appartementseigenaren daaromtrent een algemene brief zullen ontvangen;
- dat alle appartementseigenaren waarvan werd vermoed dat zij hun appartement verkamerden inmiddels individueel door EBH Legal zijn aangeschreven;
(…)
- dat er in een aantal gevallen door de betreffende appartementseigenaren geen medewerking wordt verleend;
- dat in die gevallen een juridische procedure noodzakelijk is (en hoe een juridische procedure zal verlopen); (…)
3.Mandaat
(…)
Met slechts één tegenstem verstrekt de vergadering van eigenaars -dus welhaast unaniem- het bestuur mandaat, althans geeft de vergadering van eigenaars het bestuur een machtiging/toestemming voor het treffen van rechtsmaatregelen, daaronder expliciet begrepen zijnde het voeren van juridische procedures, jegens appartementseigenaren die hun appartement gebruiken op een wijze die in strijd is met het splitsingsreglement en/of de splitsingsakte, daaronder expliciet begrepen zijnde appartementseigenaren die hun appartement in strijd met het splitsingsreglement en/of de splitsingsakte verhuren en/of in gebruik aan derden, bijvoorbeeld door het appartement te verhuren en/of in gebruik te aan meerdere personen die tezamen geen gezin vormen.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. voor recht verklaart dat de wijze waarop [gedaagden] hun appartement ([adres]) gebruiken – verhuur aan hun zoon en diens twee studievrienden – in strijd is met artikel 9 van het splitsingsreglement zoals uitgewerkt in (artikel 9 van) de splitsingsakte;
B. [gedaagden] veroordeelt om binnen zeven maanden na betekening van het te dezen te wijzen vonnis het met de splitsingsakte strijdige gebruik van hun appartement te (doen) staken en gestaakt te (doen) houden, op straffe van verbeurte van een aan de VvE te betalen dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij daarmee in gebreke blijven, zulks met een maximum van € 15.000,00, althans enige andere door de rechtbank in goede justitie te betalen dwangsom en maximum;
C. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van het op basis van het Rapport BGK-integraal vastgestelde bedrag van € 1.086,00, althans een ander door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, ter vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van dagvaarden;
D. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis in deze procedure en te vermeerderen met wettelijke rente over deze kosten indien betaling binnen die termijn uitblijft, en te bepalen dat [gedaagden] nakosten verschuldigd zijn ter hoogte van € 157,00, welk bedrag na betekening van het vonnis wordt verhoogd met € 82,00.
3.2.
De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het op grond van artikel 9 lid 2 van het bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement niet is toegestaan om appartementen in het appartementencomplex te verkameren. [gedaagde 1] heeft het appartement in gebruik gegeven aan zijn zoon en twee andere studenten. Die vormen geen gezin als bedoeld in de jurisprudentie en daarmee is geen sprake van de bestemming ‘particulier woongebruik’. Daarmee is de ingebruikgave in strijd met het splitsingsreglement, nu daarvoor geen toestemming is verleend door de vergadering van de VvE. Het bestuur heeft van de vergadering van de VvE mandaat gekregen om op te treden tegen verkamering van appartementen in het appartementencomplex. Het bestuur heeft getracht met [gedaagden] een minnelijke oplossing te vinden, maar toen dat niet lukte is zij op basis van het daartoe van de vergadering van de VvE verkregen mandaat overgegaan tot dagvaarding van [gedaagden]
3.3.
voeren verweer en voeren aan dat hun zoon en de twee studenten geen overlast veroorzaken. [gedaagden] hebben op verzoek van het bestuur gebruikersverklaringen toegestuurd en het bestuur was bekend met de verhuur en heeft daar geen bezwaar tegen gemaakt en die verhuur gedoogd, zodat sprake is van stilzwijgende goedkeuring door de VvE. Bovendien is de verhuur niet in strijd met het (gewijzigde) splitsingsreglement, is sprake van rechtsverwerking en genieten de huurders huurbescherming.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die voorligt is of [gedaagden] hebben gehandeld in strijd met artikel 9 lid 2 van de bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement. Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337). Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.
4.2.
Artikel 9 lid 2 van het gewijzigde splitsingsregelement is duidelijk. Een appartement mag slechts worden gebruikt voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin. Ander gebruik is slechts geoorloofd na voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE.
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat volgens het bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement het gebruik van het privégedeelte niet afhankelijk is gesteld van de toestemming van de vergadering van de VvE. Zolang de gebruikers het privegedeelte gebruiken conform de bestemming ‘particulier woongebruik’ is voor dat gebruik geen voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE nodig. In dit verband is relevant de uitspraak van het hof Amsterdam van 13 september 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3750). Daarin is geoordeeld dat verhuur of andere vormen van ingebruikgeving voor langere tijd in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot ‘particulier woongebruik’ door de huurder/gebruikers zelf (r.o. 3.9).
4.4.
De VvE heeft zich in dit verband beroepen op de uitspraak van hof Den Haag van 13 december 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719). Volgens de VvE blijkt uit die uitspraak dat sprake moet zijn van een gezin, terwijl drie studenten niet onder dat begrip vallen. De rechtbank is echter van oordeel dat die uitspraak op de onderhavige zaak niet van toepassing is, omdat de bewoordingen van het bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement op een cruciaal punt afwijken van de bewoordingen van het reglement dat in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was.
4.5.
In deze zaak is de bestemming particulier woongebruik door de tot gebruik van het “privé-gedeelte” (enkelvoud!) door “gerechtigde
nmet
huneventuele gezin” (meervoud; onderstreping rechtbank). Het gewijzigde splitsingsreglement voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden en hun eventuele gezinnen. Uit de bewoordingen volgt tevens dat de gerechtigden niet tot hetzelfde gezin hoeven te behoren.
nmet
huneventuele gezin” (meervoud; onderstreping rechtbank). Het gewijzigde splitsingsreglement voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden en hun eventuele gezinnen. Uit de bewoordingen volgt tevens dat de gerechtigden niet tot hetzelfde gezin hoeven te behoren.
4.6.
Gezien het voorgaande is verhuur door [gedaagden] aan hun zoon en de twee andere studenten zonder toestemming van de vergadering van de VvE toegestaan omdat zij het appartement gebruiken conform de bestemming ‘particulier woongebruik’. Anders dan de VvE betoogt, verbiedt het gewijzigde splitsingsreglement niet de verkamering van de appartementen in het appartementencomplex. De vorderingen van de VvE dienen dan ook te worden afgewezen. Aan de behandeling van de overige stellingen en verweren van partijen wordt niet meer toegekomen, nu die niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.7.
Nu de VvE in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden aldus begroot op € 2.063,00 (€ 937,00 aan griffierecht en € 1.126,00 (2 punten x 563,00 aan salaris advocaat)).
5.De beslissing
De rechtbank5.1.wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.063,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken door
mr. D. Nobel, rolrechter, op 22 september 2021.
mr. D. Nobel, rolrechter, op 22 september 2021.