Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/907
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van2 maart 2022 in de zaak tussen
ing. [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 29 december 2020 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 353.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2022.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 301.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 301.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2019 en het kalenderjaar 2020. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 293 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 167 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 265.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat de procentuele stijging van de waarde ten opzichte van het voorgaande jaar onverklaarbaar is. Volgens eiser zijn de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar, omdat vergeleken wordt met een ander type woningen. Ook stelt eiser dat de foto’s bij het taxatieverslag niet zien op zijn woning, maar op de woning gelegen aan de [adres 1] 88 en dat de hoge prijs voor zijn grond onverklaarbaar is. Verder stelt eiser dat verweerder de waardematrix ten onrechte heeft achtergehouden tot aan de beroepsfase en dat zijn privacy is geschonden. Eiser verzoekt de rechtbank tevens om de aanslag voor het jaar 2021 te verlagen.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix overgelegd met daarop de KOUDV-factoren van de woning en een drietal referentieobjecten. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 301.049. Volgens verweerder is in de beroepsfase gezocht naar woningen die beter vergelijkbaar waren. Gelet op deze nieuwe referentieobjecten, de overige waardebepalende factoren en de relevante marktgegevens is de waarde van de woning volgens verweerder te hoog beschikt en dient de waarde verlaagd te worden naar € 301.000.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, er in geslaagd om de in beroep gestelde waarde van € 301.000 aannemelijk te maken. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met de [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 1] [huisnummer 4] Deze objecten zijn op respectievelijke 1 augustus 2018, 27 augustus 2020 en 13 september 2019 verkocht voor respectievelijk € 310.000, € 299.000 en € 178.500. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar nu het alle rijwoningen betreft, ingeklemd tussen andere woningen. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen. Door de ondoelmatige indeling van het perceel heeft verweerder de ligging op ondergemiddeld gewaardeerd, waardoor de grondwaarde met 15% is verminderd ten opzichte van woningen met een gemiddelde ligging. Aldus heeft verweerder de prijs per vierkante meter herrekend naar € 850. Door voor de woning vervolgens uit te gaan van een lagere kubieke meterprijs van € 543, is verweerder niet uitgegaan van een te hoge rekenprijs.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De opmerking in het taxatieverslag dat geen marktgegevens beschikbaar zijn, heeft slechts betrekking op de woning van eiser en niet op de vergelijkingsobjecten. Van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de recente marktgegevens overgelegd. Dat in het taxatieverslag abusievelijk een foto van [adres 1] [huisnummer 5] is opgenomen, maakt niet dat bij de taxatie van onjuiste gegevens is uitgegaan. Dat de gemeente voor verkoop van zogenoemd snippergroen bij de woning een beduidend lagere prijs per vierkante meter zou vragen dan verweerder aan de waarde van de grond toekent, is voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ niet van belang. Uitgegaan dient te worden van de waarde die een potentiële meestbiedende koper bereid is hiervoor te betalen. De vergelijkingsobjecten dienen van eenzelfde type te zijn, zoals twee-onder-een-kap, rijwoning of vrijstaand, maar de indeling van de woning is, behoudens een zeer inefficiënte indeling, niet van belang. Dat de woning een driekamer woning is en volgens eiser wordt vergeleken met een vijfkamerwoning, maakt de vergelijkingsobjecten dus niet ongeschikt.
9. Ook de stelling van eiser dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend, kan niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Aan het verzoek van eiser om bij deze uitspraak ook de waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2021 vast te stellen, komt de rechtbank gezien het voorgaande niet tegemoet. De waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 wordt door verweerder voor dat jaar opnieuw vastgesteld bij beschikking waartegen bezwaar en vervolgens beroep openstaat.
10. Eiser stelt dat de handmatig opgestelde matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten worden overgelegd. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan dat verzoek niet heeft kunnen voldoen, omdat zij zich pas gedurende de beroepsfase beroept op deze matrix. Het staat partijen vrij om in de beroepsfase de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaken te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de aangevoerde argumenten afwijken van het eerder ingenomen standpunt. [1] De matrix is op zichzelf een middel waarmee verweerder zijn standpunt kan onderbouwen. Verweerder is niet verplicht om een dergelijke berekening over te leggen. Dat verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, kan ook niet leiden tot het oordeel dat verweerder voor de zitting van belang hebbende gegevens heeft achtergehouden.
11. Dat, zoals eiser stelt, zijn privacy is geschonden omdat verweerder een e-mail naar een onjuist adres heeft verzonden, valt buiten het bereik van de onderhavige procedure.
12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag, zoals verweerder ook stelt, te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.