Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/629462 / KG ZA 22-411
Vonnis in kort geding van 9 juni 2022
in de zaak van
[eiseres]te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,
tegen:
[gedaagde 1]te [plaats 2] (Duitsland),
[gedaagde 2]te [plaats 2] (Duitsland),
gedaagden,
advocaat mr. S.J. Mijdam te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagden] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 mei 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties en aanvullende productie;
- de pleitnota’s van [eiseres] en [gedaagden]
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 2 juni 2022. Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiseres] is op 12 februari 2018 eigenaar geworden van het appartementsrecht [adres 1] ( [postcode] ) [plaats 3] (kadastraal bekend [plaats 4] [kadasternr.] , en de bijbehorende parkeerplaats [adres 2] met nummer K31 (kadastraal bekend [plaats 4] [kadasternr.2] ). Deze twee onroerende zaken worden hierna gezamenlijk aangeduid als: ‘het Appartement’. [eiseres] heeft het Appartement gekocht van De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij B.V. (verder: DKH). DKH heeft een aanzienlijke vastgoedportefeuille.
2.2.
Het Appartement maakt deel uit van een nieuwbouwproject te [plaats 5] , dat is opgeleverd in 2020. De projectontwikkelaar van dit nieuwbouwproject was FRED Developers B.V. (hierna: FRED). De echtgenoot van [eiseres] , de heer [naam 1] , is vastgoedbelegger/projectontwikkelaar. Hij is zowel indirect bestuurder van DKH als van FRED en uit dien hoofde betrokken bij het project.
2.3.
Na de aankoop door [eiseres] is DKH, bij monde van de heer [naam 2] , die werkzaam is bij DKH, en/of FRED (hierna: [naam 2] ), in overleg getreden met de VvE waartoe het Appartement behoort, teneinde toestemming te verkrijgen tot het realiseren van een dakterras ten behoeve van het Appartement.
2.4.
DKH is eigenaar van de parkeerplaats bekend als [adres 3] te [plaats 3], kadastraal bekend gemeente [plaats 4] , [adres 3] (hierna: de Parkeerplaats).
2.5.
Eind 2020/begin 2021 heeft [eiseres] Makelaarskantoor Christie’s International Real Estate (hierna: de makelaar) ingeschakeld om het Appartement te verkopen.
2.6.
In april 2021 hebben [gedaagden] bij de makelaar geïnformeerd naar een mogelijke aankoop van het Appartement en de extra Parkeerplaats van DKH.
2.7.
Tussen april 2021 en april 2022 hebben [gedaagden] en [naam 2] intensief onderhandeld over de verkoop van het Appartement en de Parkeerplaats. Onderwerp van gesprek hierbij was onder meer de mogelijkheid tot aanleg van het dakterras. [gedaagden] hebben een bod gedaan en meerdere keren verzocht om een conceptkoopovereenkomst.
2.8.
Op 27 augustus 2021 heeft [naam 2] een eerste conceptkoopovereenkomst toegezonden aan [gedaagden] , met als opschrift “
CONCEPT d.d. 26 augustus 2021 – uitsluitend bestemd voor besprekingsdoeleinden”. Deze conceptkoopovereenkomst bevatte een opschortende voorwaarde met betrekking tot de (mogelijkheid van) realisatie van het dakterras.
CONCEPT d.d. 26 augustus 2021 – uitsluitend bestemd voor besprekingsdoeleinden”. Deze conceptkoopovereenkomst bevatte een opschortende voorwaarde met betrekking tot de (mogelijkheid van) realisatie van het dakterras.
2.9.
Op 25 november 2021 heeft de VvE geweigerd toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras. Op 8 december 2021 heeft [eiseres] een procedure tot vernietiging van dit besluit aanhangig gemaakt bij de kantonrechter van deze rechtbank.
2.10.
In het vervolg van de onderhandelingen hebben [gedaagden] de opschortende voorwaarde met betrekking tot het realiseren van een dakterras laten vallen.
2.11.
Op 21 april 2022 heeft een medewerker van het al vaker door [eiseres] ingeschakelde notariskantoor Holdinga Matthijssen Kraak (hierna: het Notariskantoor) een nieuwe conceptkoopovereenkomst opgesteld onder de vermelding “
concept 21 april 2022 / enkel voor discussiedoeleinden”. Naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagden] heeft [naam 2] , in een e-mail aan twee medewerkers van Fred en met kopie aan het Notariskantoor, commentaar geleverd op dit concept.
concept 21 april 2022 / enkel voor discussiedoeleinden”. Naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagden] heeft [naam 2] , in een e-mail aan twee medewerkers van Fred en met kopie aan het Notariskantoor, commentaar geleverd op dit concept.
2.12.
Op 26 april 2022 heeft een medewerker van het Notariskantoor een aangepaste conceptkoopovereenkomst opgesteld en deze verzonden aan [naam 2] en de twee medewerkers van FRED met het verzoek om bepaalde informatie aan te leveren. Deze e-mail vermeldt onder meer het volgende:
“
Om de overeenkomsten te finaliseren ontvangen we graag jullie input op het volgende.
Om de overeenkomsten te finaliseren ontvangen we graag jullie input op het volgende.
(...)
Identiteit kopende partij”
2.13.
Nog diezelfde dag heeft [naam 2] de e-mail van het Notariskantoor doorgezonden aan [gedaagden] met het verzoek om de gevraagde informatie aan te leveren.
2.14.
Op 27 april 2022 hebben [gedaagden] vervolgens hun legitimatiebewijzen en adresgegevens verzonden aan [naam 2] .
2.15.
Op 29 april 2022 heeft [naam 2] aan [gedaagden] meegedeeld dat er een andere potentiële koper is en hen verzocht om van de koop af te zien. [gedaagden] hebben dat geweigerd.
2.16.
Na 29 april 2022 hebben [naam 2] en [gedaagden] nog met elkaar contact gehad over de financiering van het Appartement.
2.17.
Op 5 mei 2022 heeft [eiseres] het Appartement verkocht aan een derde. De overeengekomen datum van levering is 10 juni 2022. De koopakte is opgesteld door het Notariskantoor. Namens [eiseres] is de koopakte ondertekend door een medewerker van het Notariskantoor.
2.18.
Op 6 mei 2022 heeft [naam 2] aan [gedaagden] meegedeeld dat het Appartement is verkocht aan een derde.
2.19.
Op 10 mei 2022 hebben [gedaagden] met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank ten laste van [eiseres] en DKH conservatoir beslag tot levering gelegd op het Appartement en de Parkeerplaats.
2.20.
De eis in de hoofdzaak is mede in verband met dit kort geding nog niet aanhangig gemaakt.
2.21.
Op 18 mei 2022 is de koopovereenkomst van 5 mei 2022 ingeschreven in de openbare registers.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – opheffing van de conservatoire beslagen op het Appartement, met veroordeling van [gedaagden] tot opheffing van deze beslagen op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag.
[eiseres] was niet op de hoogte van de langdurige contacten tussen [naam 2] en [gedaagden] Tot aan de beslaglegging was [eiseres] niet met [gedaagden] bekend. [naam 2] was niet bevoegd een koopovereenkomst met hen te sluiten. Tussen [eiseres] en [gedaagden] is hoe dan ook geen schriftelijke koopovereenkomst gesloten. [eiseres] is een particuliere verkoper en zij kan zich daarom beroepen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW Pro. Indien zou worden geoordeeld dat [eiseres] geen particuliere verkoper is, dan kan zij hooguit worden veroordeeld tot vergoeding van schade, maar niet tot levering. De (leverings)vordering waarvoor [gedaagden] de beslagen hebben gelegd is daarmee ondeugdelijk. Aangezien [eiseres] een verplichting tot levering heeft jegens de koper met wie zij wel een schriftelijke overeenkomst is aangegaan, heeft zij een groot belang bij de opheffing van de beslagen.
3.3.
[gedaagden] voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv Pro wordt een conservatoir beslag opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Het ligt op de weg van [eiseres] om, met inachtneming van de beperkingen van het kort geding, aannemelijk te maken dat de door [gedaagden] gepretendeerde vordering tot levering ondeugdelijk is of dat het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd. Ambtshalve wordt hierbij overwogen dat een vordering tot opheffing van een conservatoir beslag naar haar aard spoedeisend is en dat het concrete (spoedeisend) belang wordt meegewogen in de belangenafweging.
4.2.
Partijen hebben geen schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van het Appartement. Tussen partijen is niet in geschil dat de vordering van [gedaagden] tot levering van het Appartement alleen kan slagen indien komt vast te staan dat tussen partijen mondeling overeenstemming is bereikt over de koop én wordt geoordeeld dat [eiseres] als een professionele verkoper heeft te gelden. Indien [eiseres] niet is aan te merken als een professionele verkoper, stuit de leveringsvordering van [gedaagden] af op het schriftelijkheidsvereiste.
koopovereenkomst
4.3.
Op grond van het dossier en het verhandelde ter zitting acht de voorzieningenrechter voorshands aannemelijk dat partijen op 26 april 2022 mondelinge overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het Appartement. Vast staat immers dat [gedaagden] vanaf april 2021, nadat zij contact hadden gehad met de verkopend makelaar, intensief hebben onderhandeld met [naam 2] en dat deze onderhandelingen uiteindelijk hebben geresulteerd in een uitvoerige, op 26 april 2022 door het geregeld door [eiseres] ingeschakelde Notariskantoor opgestelde, conceptovereenkomst, met daarin alle essentialia van de koopovereenkomst. Het Notariskantoor heeft deze overeenkomst dezelfde dag toegezonden aan enkele medewerkers van FRED, waaronder [naam 2] . Daarop hebben [gedaagden] , zoals door de notaris was verzocht, hun legitimatiebewijzen en adresgegevens ten behoeve van het finaliseren van de koopovereenkomst aan [naam 2] doen toekomen. Het opvallende feit dat [eiseres] in persoon niet in de correspondentie met de notaris is betrokken, geeft alle reden te vermoeden dat zij de verkoop van het Appartement integraal heeft overgelaten aan derden, te weten [naam 2] , al dan niet met hulp van de andere in de mailwisseling betrokken medewerkers van FRED. Dat [naam 2] daartoe van haar geen opdracht zou hebben gehad is voorshands niet geloofwaardig. Dat klemt te meer daar ook de huisnotaris van [eiseres] werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop aan [gedaagden] Ook hij moet daartoe redelijkerwijs opdracht van of namens haar hebben ontvangen. Anders is niet te verklaren waarom het Notariskantoor überhaupt tot het verrichten van die werkzaamheden is overgegaan. Het moet er dan ook voorshands voor worden gehouden dat het Notariskantoor werkzaamheden heeft verricht in opdracht van [eiseres] , mogelijk via [naam 2] . Dat alles brengt met zich dat [gedaagden] redelijkerwijs mochten aannemen dat [eiseres] aan [naam 2] een toereikende volmacht had verleend om namens haar te onderhandelen en een koopovereenkomst te sluiten. Overigens staat vast dat [naam 2] , nadat de nieuwe koper zich had gemeld, heeft geprobeerd om te bemiddelen. In dat verband heeft [gedaagden] gesteld dat [naam 2] hun een vergoeding van € 100.000,- heeft aangeboden indien zij van de koop wilden afzien. Die stelling is niet gemotiveerd door [eiseres] weersproken. Dit wijst er eens te meer op dat er – ook in de visie van [naam 2] – een koopovereenkomst met [gedaagden] tot stand was gekomen. Of [eiseres] al dan niet in detail op de hoogte was van het verloop van de gevoerde onderhandelingen en de persoon van de kopers, is onder de gegeven omstandigheden niet relevant, nu zij kennelijk heeft toegelaten dat er namens haar werd onderhandeld en conceptkoopaktes werden opgesteld. Daarmee is de mondelinge koopovereenkomst voorshands een gegeven.
professionele verkoper
4.4.
[eiseres] beroept zich erop dat het beslag desondanks moet worden opgeheven omdat zij geen professionele verkoper is en dus niet gebonden is aan een mondelinge koopovereenkomst. Tegenover het standpunt van [gedaagden] dat [eiseres] een professionele verkoper is die er (al dan niet mede ten behoeve van DKH) op uit was om het Appartement met maximale winst te verkopen, heeft zij aangevoerd dat zij het Appartement voor eigen gebruik heeft gekocht, maar dat zij, mede door perikelen met betrekking tot de aanleg van het dakterras, van gedachten is veranderd en het appartement daarom weer te koop heeft gezet. In het beperkte kader van dit kort geding kunnen de bedoelingen van [eiseres] bij de verkoop niet worden vastgesteld. Gelet op de gevoerde onderhandelingen, waarbij er voorshands van moet worden uitgegaan dat medewerkers van DKH en/of FRED – grote professionele partijen in de vastgoedmarkt – voor [eiseres] hebben onderhandeld, valt echter zeker niet uit te sluiten dat [eiseres] door de bodemrechter in een procedure tussen partijen als een professionele verkoper zal worden aangemerkt, althans, daarmee gelijk zal worden gesteld. Daarbij komt mede gewicht toe aan het feit dat [eiseres] de echtgenote is van een projectontwikkelaar die betrokken is bij het hele Kijkduinproject, zij nooit in het Appartement heeft gewoond en dat zij ten behoeve van de financiering van het Appartement bij de aankoop ook geen recht van hypotheek heeft gevestigd. Bij deze stand van zaken is het maar zeer de vraag of [eiseres] met succes een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. De bescherming als bedoeld in het door [eiseres] aangehaalde arrest van de Hoge Raad (Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412) komt haar in dat geval niet toe.
4.5.
Op grond van het voorgaande valt niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagden] tegenover [eiseres] recht hebben op levering van het Appartement. De leveringsvordering van [gedaagden] is daarmee niet summierlijk ondeugdelijk en daarmee hebben zij ontegenzeggelijk belang bij handhaving van het beslag.
4.6.
Aangezien de op 5 mei 2022 met de derde gesloten koopovereenkomst is ingeschreven nadat door [gedaagden] al beslag was gelegd, kan het beslag ook tegen de betreffende derde worden ingeroepen. Indien in een bodemprocedure komt vast te staan dat [gedaagden] recht op levering hebben, gaat hun oudere leveringsrecht in beginsel voor op het jongere recht van de derde. Ook in dat opzicht hebben [gedaagden] dus belang bij handhaving van het beslag. Het enkele feit dat [eiseres] met de derde is overeengekomen het Appartement op korte termijn te leveren doet daaraan niet af. Een belangenafweging leidt op dit punt dus niet tot een ander oordeel.
4.7.
De slotsom is dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen. Zij wordt als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van dit geding, zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente, zoals in de beslissing vermeld. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagden] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 1.340,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 314,-- aan griffierecht;
5.3.
bepaalt dat [eiseres] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2022.
WJ