Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/1392
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 februari 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2022.
Namens eiser is verschenen [A] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en [C] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerend goed] [nummer] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 370.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).
2. Eiser heeft op 20 maart 2020 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een gallerijflat met berging en parkeerplaats. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 83 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiser bepleit een waarde van € 355.000. Daartoe wijst eiser op een matrix waarop de verkoopcijfers van een aantal andere woningen zijn opgenomen ( [adres 1] [huisnummer 1] , verkocht op 5 juni 2018 voor € 495.000; [adres 2] [huisnummer 2] , verkocht op 4 mei 2018 voor € 321.500; [adres 4] [huisnummer 5] , verkocht op 6 juni 2019 voor € 275.000; [adres 3] [huisnummer 3] , verkocht op 18 december 2018 voor € 337.500; [adres 5] 10, verkocht op 6 september 2019 voor € 340.000; [adres 4] [huisnummer 6] , verkocht op 24 oktober 2018 voor € 335.000 en [adres 3] [huisnummer 4] , verkocht op 10 april 2019 voor € 350.000).
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In de matrix van verweerder is de waarde van de woning bepaald op € 370.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten (eerder genoemde [adres 1] 10 en [adres 2] [huisnummer 2] alsmede [adres 6] [huisnummer 7] , verkocht op 30 augustus 2018 voor € 515.000, [adres 7] [huisnummer 8] , verkocht op 27 februari 2019 voor € 575.000, [adres 8] [huisnummer 9] , verkocht op 19 november 2018 voor € 792.000, [onroerend goed] 57 A, verkocht op 27 maart 2020 voor € 265.000 en [onroerend goed] [huisnummer 10] , verkocht op 13 januari 2021 voor € 272.000). Ter zitting is door verweerder verklaard dat [onroerend goed] [huisnummer 10] en [huisnummer 11] , waarvan de verkoopdata meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen, als extra onderbouwing zijn toegevoegd en dat de waardebepaling niet op deze panden is gebaseerd.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het verslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen uit dezelfde buurt waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat, zoals eiser stelt, een aantal van deze woningen niet voldoen aan de voorwaarden die door de Waarderingskamer worden gesteld, maakt niet dat zij als vergelijkingsobject onbruikbaar zijn. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning niet gebonden aan de instructies van de Waarderingskamer. [1] Zoals ook in de Waarderingsinstructie [2] is vermeld, vormen de beoordelingsprotocollen van de Waarderingskamer een hulpmiddel. Toetssteen blijft echter het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel. Het staat verweerder dan ook vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs. [3]
10. Met het verslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging en de aanwezigheid van VVE-reserves. Dat verweerder de verkoopprijzen niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Aangezien de verkoopprijzen van [adres 1] 10, [adres 6] [huisnummer 7] en [adres 2] [huisnummer 2] zijn gerealiseerd vóór de waardepeildatum op een woningmarkt met stijgende prijzen, is het niet aannemelijk dat indexering naar de waardepeildatum zou leiden tot een lagere prijs.
11. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met hinder door geluidsoverlast en bestemmingsverkeer is niet aannemelijk gemaakt. Uit de matrix van verweerder volgt dat door verweerder rekening is gehouden met drukte rond de woning. Voorts is eiser niet ingegaan op het verzoek van verweerder om de woning te bezoeken, zodat verweerder niet kan worpen tegengeworpen dat hij niet ter plaatse is geweest om aard en omvang van de hinder vast te stellen. De rechtbank merkt ten overvloede op dat de uitkomst van de waardebepaling zoals die volgt uit de matrix van eiser dermate dicht ligt bij de beschikte waarde, dat hieruit niet kan worden afgeleid dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005. [4] Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
14. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 20 maart 2020 en heeft op 19 februari 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 23 juni 2022 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en ruim 3 maanden verstreken. Aan eiser komt daarom een schadevergoeding toe van € 500 (€ 500 per overschrijding van (een gedeelte van) een half jaar). De termijnoverschrijding dient geheel aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
15. De rechtbank ziet wegens de overschrijding van de redelijke termijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor van 0,5). De rechtbank is uitgegaan van een wegingsfactor 0,5 omdat de kostenvergoeding alleen wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.