Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 22/29
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], uit [woonplaats], eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest, het college
(gemachtigde: mr. J.J. Turenhout),
en
de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: Provastgoed Nederland B.V., gevestigd in Den Haag
(gemachtigde: mr. G.M. Pierik).
Procesverloop
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de afwijzing van hun aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade.
1.1. Het college heeft met het primaire besluit van 15 oktober 2020 aan eisers een tegemoetkoming in de planschade toegekend van € 11.500,-, vermeerderd met het drempelbedrag en de wettelijke rente tot een bedrag van € 11.992,94. Met het bestreden besluit van 25 november 2021 op het bezwaar van Provastgoed heeft het college, het besluit van 15 oktober 2020 herroepen en de aanvraag van eisers alsnog afgewezen.
1.2. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Provastgoed heeft ook schriftelijk gereageerd.
1.3. De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2023 op zitting behandeld. Op deze zitting heeft de rechtbank ook de beroepen met zaaknummers SGR 20/7905, SGR 20/7906, SGR 21/7344, SGR 22/3888 en SGR 22/3928 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- namens eisers: [eiser 1];
- namens het college: de gemachtigde van het college, [naam 1] en [naam 2];
- namens Provastgoed: de gemachtigde van Provastgoed en [naam 3].
1.4. Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
2. Eisers wonen sinds 1998 op het adres [adres] in [plaats]. Ten tijde van de aankoop van hun woning gold ter plaatse het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”, zoals dat op 28 augustus 1980 is vastgesteld en op 1 september 1981 is goedgekeurd.
2.1. Op het perceel naast de woning van eisers bevond zich aan de [straatnaam] een sportterrein van de sportvereniging Ajax-Sportman-Combinatie (ASC). Ter plaatse van het sportterrein gold vanaf 23 oktober 2008 het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Ingevolge dit bestemmingsplan hadden de gronden van het sportterrein de bestemming ‘Sport (S)’.
2.2. De gemeente Oegstgeest, ASC en Provastgoed hebben een koop- en ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Aanleiding voor deze overeenkomst is de voorgenomen verhuizing van ASC van het sportterrein aan de [straatnaam] naar de Overveerpolder en het voornemen van Provastgoed om op het sportterrein woningbouw te realiseren. Onderdeel van deze overeenkomst is dat Provastgoed zich verplicht tot vergoeding van planschade.
2.3. Het college heeft ten behoeve van de woningbouw op het sportterrein het bestemmingsplan “Oranje Nassau, wijzigingsplan [straatnaam]” (het wijzigingsplan) vastgesteld. Dit wijzigingsplan voorziet in de bouw van 50 woningen. Na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) [1] is dit wijzigingsplan op 15 augustus 2018 onherroepelijk geworden. De met het wijzigingsplan mogelijk gemaakte woningen zijn inmiddels gerealiseerd.
Het verzoek om planschadevergoeding
3. Eisers hebben op 13 december 2019 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade in verband met het wijzigingsplan. Volgens eisers leidt het wijzigingsplan tot een verlies aan uitzicht, privacy en zonlicht, alsmede een toename van lichthinder ’s nachts.
Het advies van Langhout & Wiarda
4. Het college heeft Langhout & Wiarda (hierna: Langhout) opdracht gegeven om advies uit te brengen met betrekking tot de aanvraag van eisers. Langhout heeft 18 augustus 2020 het volgende advies uitgebracht.
Langhout schrijft dat de aanvraag betrekking heeft op gronden die grenzen aan het perceel van eisers en waar voorheen de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” vigeerde. Binnen de bestemming ‘Sport (S)’ was op een kortste afstand van circa 3 meter vanuit de achterste perceelsgrens een bouwvlak aangegeven van ongeveer 250 m² met een goot- en bouwhoogte 3 meter voor de daarin toegestane gebouwen. Tevens behoorde de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot de planologische mogelijkheden. Deze bouwwerken mochten niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan.
Ingevolge het wijzigingsplan is direct aansluitend op de achterste perceelgrens de bestemming ‘Wonen’ gaan vigeren. De kortste afstand van de woning van eisers tot het voor eisers dichtstbijzijnde en voor de aantasting van het woongenot meest relevante bouwvlak bedraagt circa 33 meter. Dit bouwvlak is ongeveer 12 meter lang en 8 meter breed. Binnen dit bouwvlak kunnen twee halfvrijstaande woningen worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Op de andere relevante bouwvlakken is de oprichting van vrijstaande en/of halfvrijstaande woningen planologisch mogelijk. Binnen en buiten de aangegeven bouwvlakken zijn bijgebouwen mogelijk met een maximale goot- en bouwhoogte van 3 meter en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale hoogte van 3 meter.
Langhout komt na een vergelijking van “Oranje Nassau” met het wijzigingsplan tot de conclusie dat door inwerkingtreding van het wijzigingsplan “middelzwaar” planologisch nadeel voor eisers is ontstaan. De waardevermindering van de woning bedraagt € 45.000,-. Deze waardevermindering is het gevolg van verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van de woning van eisers.
Aan Langhout zijn geen gegevens aangereikt waaruit blijkt dat deze schade ten tijde van de aankoop van de woning in 1998 door eisers was te voorzien.
Het normaal maatschappelijk risico bedraagt volgens Langhout 5%. Het gaat hier om een inbreiding in de kern van Oegstgeest. Een dergelijke ontwikkeling kan als normaal maatschappelijke ontwikkeling worden betiteld. De nieuwe ontwikkeling past binnen het langjarig beleid van de gemeente. Zo was in het voorafgaande bestemmingsplan al een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de omzetting van de bestemming ‘Sport (S)’ naar woningbouw. Verder sluit de bebouwing goed aan bij de bestaande bebouwing in de woonomgeving met overwegend woningbouw.
De voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade bedraagt volgens Langhout € 11.500,-. Dit bedrag is als volgt berekend: € 45.000,- (waardevermindering) minus € 33.500,- (5% van € 670.000,-, normaal maatschappelijk risico).
De besluitvorming van het college
5. Het college heeft het advies van Langhout van 18 augustus 2020 overgenomen en vervolgens het primaire besluit genomen. Provastgoed heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt.
5.1. Naar aanleiding van het bezwaar van Provastgoed heeft het college Langhout gevraagd om een nader advies uit te brengen over de voorzienbaarheid van de planschade. Op 9 april 2021 heeft Langhout dit advies uitgebracht.
In het kader van de voorzienbaarheid heeft Langhout een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” en de planologische mogelijkheden van de bestemming ‘Sportterrein (RSP)’ van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”.
Op basis van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” hadden eisers volgens Langhout qua omvang en hoogte met meer nadelige bebouwing kunnen worden geconfronteerd dan op basis van het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Belangrijke verschillen tussen deze bestemmingsplannen zijn de situering van de planologisch toegestane bebouwing en de bouwhoogte. In het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” is de situering van bebouwing niet bepaald en is de bouwhoogte niet begrensd, met dien verstande dat de bouwhoogte van de bouwverordening aanvullend werkt. De bouwverordening die vigeerde ten tijde van de aankoop van de woning van eisers in 1998 heeft Langhout niet kunnen vinden en daarom zoekt Langhout aansluiting bij de oudst gevonden bouwverordening uit 2005. Gelet op de grootte van het sportterrein van circa 1.5 ha kon op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” op het sportterrein circa 300 m² aan bebouwing aanwezig zijn. Op grond van de bouwverordening behoorde een bouwhoogte van 7,7 meter in dit geval tot de mogelijkheden, maar ook een bouwhoogte van 10,2 meter. In het bestemmingsplan “Oranje Nassau” was op een kortste afstand van circa 3 meter vanuit de achterste perceelsgrens een bouwvlak aangegeven. Dit bouwvlak was circa 250 m² groot en de goot- en bouwhoogte van de daarin toegestane gebouwen mocht maximaal 3 meter bedragen. Verder mocht de hoogte van bouwwerken niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan “Oranje Nassau”.
De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden vergelijkend, komt Langhout tot de conclusie dat bij een voor eisers meest ongunstige invulling van de bestemmingen, de ruimtelijke gevolgen van de bestemming ‘Sportterrein (RSP)’ van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” de ruimtelijke gevolgen van de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” in beperkte mate overstijgen.
Een deel van de schade die als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan is ontstaan, te weten € 13.000,-, kan daarom als voorzienbaar worden gekwalificeerd. Hierdoor resteert een niet-voorzienbare schade van € 32.000,-. Omdat de niet-voorzienbare schade onder het normaal maatschappelijk risico van € 33.500,- (5% van € 670.000,-) ligt, is er volgens Langhout geen voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade.
5.2. In het bestreden besluit heeft het college onder verwijzing naar het nadere advies van Langhout en het advies van de bezwaarschriftencommissie het bezwaar van Provastgoed gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen en besloten dat eisers niet in aanmerking komen voor een planschadevergoeding.
Het beroep van eisers
Formele beroepsgronden
6. Eisers voeren allereerst aan dat het college het bestreden besluit niet nader heeft gemotiveerd zoals de bezwaarschriftencommissie had geadviseerd. Verder is het dossier niet volledig en is het bestreden besluit niet op goede gronden genomen omdat de opgestelde planschaderisicoanalyse ontbreekt. Ook heeft het college een aantal bezwaren van eisers tegen door Provastgoed naar voren gebrachte feitelijke onjuistheden onvoldoende onderzocht en becommentarieerd. Ook heeft het college in strijd met de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade van Oegstgeest (de Procedureverordening) gehandeld. Termijnen zijn niet nagekomen en het college heeft buiten de termijn door Provastgoed ingediende stukken tot het dossier toegelaten.
Het oordeel van de rechtbank over de formele beroepsgronden
6.1. Het betoog van eisers dat het bestreden besluit ten onrechte niet nader is gemotiveerd, slaagt niet. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. Op grond van artikel 3:49 van Pro de Awb kan voor de motivering van een besluit worden volstaan met de verwijzing naar een advies van een deskundige. In dit geval verwijst het college ter onderbouwing van het bestreden besluit naar de tijdens de hoorzitting naar voren gebrachte nieuwe feiten en het nadere advies van Langhout van 9 april 2021. Uit dit advies volgt voldoende duidelijk op welke motivering het besluit van het college dat eisers niet in aanmerking komen voor planschadevergoeding berust.
6.2. In de omstandigheid dat de planschaderisicoanalyse ontbreekt, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand is gekomen. De afwijzing van de aanvraag om een planschadevergoeding is gebaseerd op de adviezen van Langhout en niet op de planschaderisicoanalyse. De rechtbank ziet dan ook niet in waarom de planschaderisicoanalyse voor het bestreden besluit van belang zou zijn. Daarbij geldt dat een planschaderisicoanalyse is in zijn algemeenheid meer globaal is dan de beoordeling van een aanvraag om een vergoeding van planschade. [2]
6.3. Wat betreft de stelling van eisers dat Provastgoed in zijn bezwaarschrift feitelijke onjuistheden naar voren heeft gebracht, geldt dat deze niet zijn overgenomen in het advies van Langhout. Aangezien het college ter onderbouwing van het bestreden besluit heeft verwezen naar het advies van Langhout, liggen de door eisers genoemde onjuistheden dus ook niet aan het bestreden besluit ten grondslag. Voor het college bestond er geen aanleiding om deze onjuistheden nader te onderzoeken en de rechtbank ziet hierin geen grond voor het oordeel dat het advies van Langhout onzorgvuldig of onjuist is.
6.4. Eisers hebben verder niet onderbouwd welke termijnen van de Procedureverordening niet zouden zijn nagekomen, zodat de rechtbank reeds hierom in dit betoog van eisers geen grond ziet voor vernietiging van het bestreden besluit. Voor zover het college niet binnen de daarvoor gestelde termijn op het bezwaar van Provastgoed heeft beslist, hadden eisers het college in gebreke kunnen stellen en zo nodig een beroep wegens het niet tijdig nemen van een besluit kunnen indienen. Dat zij dit niet hebben gedaan, komt voor hun rekening. Daarbij geldt dat het overschrijden van een beslistermijn, niet betekent dat het college geen besluit meer mocht nemen of geen stukken meer in ontvangst mocht nemen.
Materiele beroepsgronden
7. Eisers betogen verder dat hen ten onrechte gedeeltelijke voorzienbaarheid wordt tegengeworpen. Aan het bestreden besluit ligt een onjuiste planvergelijking ten grondslag. Het college had een vergelijking moeten maken tussen “Centrum, 1e herziening” en het wijzigingsplan. Verder heeft Langhout ten onrechte aansluiting gezocht bij de Bouwverordening 2005. Verder gaat de vergelijking die Langhout maakt met de uitspraak van de Afdeling van 8 juli 2015 [3] niet op, omdat in die zaak de nieuwe planologische situatie met slechts één voormalig plan werd vergeleken. Daarvan is in dit geval geen sprake.
Volgens eisers heeft het college verder een te hoog normaal maatschappelijk risico gehanteerd, omdat de bebouwing van het sportterrein niet in de lijn der verwachting lag. Ook mocht het normaal maatschappelijk risico volgens eisers niet meer dan 4% bedragen, omdat dit onder de Omgevingswet het geval zal zijn. Tot slot doen eisers een beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat andere omwonenden van het sportterrein wel een planschadevergoeding hebben gekregen.
7.1. Het college stelt zich op het standpunt dat de bouwmogelijkheden op het sportterrein ten tijde van de aankoop van de woning door eisers in 1998 groter waren dan onder het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Onder verwijzing naar rechtspraak van de Afdeling [4] stelt het college dat eisers met deze ruimere bouwmogelijkheden bij de aankoop van hun woning rekening hebben gehouden, dat ze deze mogelijkheden in de koopprijs van de woning hebben verdisconteerd en in het geval zij dat niet hebben gedaan, de schade voorzienbaar was en voor hun rekening dient te worden gelaten. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” zijn de ruimere bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” deels tenietgedaan. Dat heeft voor eisers planologisch voordeel opgeleverd. Dit planologisch voordeel is vervolgens tenietgedaan door het wijzigingsplan. Voor zover de planschade bestaat uit tenietgedaan planologisch voordeel komt dit volgens het college niet voor vergoeding in aanmerking. Het college verwijst daarbij naar het advies van Langhout van 9 april 2021, zoals weergegeven onder 5.1, en het aanvullende advies van 12 september 2023.
Het oordeel van de rechtbank over de materiele beroepsgronden
Gedeeltelijke voorzienbaarheid
7.2. Ten tijde van de aankoop van de woning door eisers in 1998 vigeerde het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Op grond van dit bestemmingsplan rustte op het sportterrein de bestemming “Sportterrein (RSP)”. Artikel 61 van Pro dit bestemmingsplan bepaalde dat deze gronden waren bestemd voor sportvelden, met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zalen voor binnensport, kleedlokalen, een theeschenkerij en staantribunes, met dien verstande dat:
a. ten hoogste 2% van het totale oppervlak mocht worden bebouwd;
b. de goothoogte van gebouwen ten hoogste 4 meter mocht bedragen;
c. de afstand van de gebouwen tot de weggrenzen diende tenminste 10 meter te bedragen.
7.2.1. Onder het bestemmingsplan “Oranje Nassau” heeft het sportterrein de bestemming “Sport (S)” gekregen. Op grond van artikel 9, tweede lid, van dit bestemmingsplan golden de volgende bouwregels voor deze bestemming:
Lid 2. Bouwregels
Voor het bouwen op de in lid 1 omschreven gronden gelden de volgende bepalingen:
I. Gebouwen
voor gebouwen gelden de navolgende regels:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart aangeduide bouwvlak;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven hoogte.
II. Overige bouwwerken
voor overige bouwwerken gelden de navolgende regels:
a. tribunes mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart met “tr” aangeduide bouwvlak;
b. er mogen maximaal twee lichtmasten aanwezig zijn;
c. bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan
7.2.2. De rechtbank overweegt dat het college zich terecht op het standpunt stelt dat de bouwmogelijkheden op het sportterrein ten tijde van de aankoop van de woning door eisers op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ruimer waren dan op grond van het opvolgende bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” kon ongeveer 300 m² aan bebouwing op het sportterrein worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan stelde ten eerste geen eisen aan de situering van gebouwen. Dit betekent dat gebouwen op grond van dit bestemmingsplan op elke plek op het sportterrein konden komen. In het bestemmingsplan “Oranje Nassau” was de situering van gebouwen wel beperkt. Deze mochten alleen in het op de plankaart aangeduide bouwvlak van ongeveer 250 m² worden gebouwd. Ten tweede bevatte het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” geen maximale bouwhoogte. De rechtbank overweegt dat het college ervan uit heeft mogen gaan dat de bouwverordening hierop aanvullend werkte. Het college heeft in navolging van Langhout in redelijkheid kunnen aansluiten bij de oudst gevonden bouwverordening van 2005, omdat de ten tijde van de aankoop in 1998 geldende bouwverordening niet is teruggevonden. De rechtbank ziet geen reden om niet uit te gaan van de toelichting van het college dat de modelbouwverordening altijd wordt gehanteerd en deze sinds 1992 nauwelijks is gewijzigd. Daarbij komt dat dit in het voordeel van eisers is, omdat bij het ontbreken van de bouwverordening er anders van moet worden uitgegaan dat de bouwhoogte (planologisch) onbegrensd was. Door de aanvullende werking van de bouwverordening behoorde volgens Langhout, afhankelijk van de vorm van het gebouw, een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter tot de mogelijkheden. In het bestemmingsplan “Oranje Nassau” is de maximale bouwhoogte begrensd tot de op de plankaart aangegeven hoogte van 3 meter. Ten derde konden op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, aangezien in het bestemmingsplan “Oranje Nassau” de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, was begrensd tot de hoogte van de reeds aanwezige bouwwerken.
7.2.3. De rechtbank overweegt dat dit betekent dat ten tijde van de aankoop van de woning door eisers het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” voorzag in de mogelijkheid dat direct achter het perceel van eisers gebouwen zouden worden gerealiseerd met een oppervlakte van 300 m² en een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter. Het opvolgende bestemmingsplan “Oranje Nassau” voorzag niet meer in die mogelijkheid, omdat dit alleen voorzag in gebouwen met een maximale bouwhoogte van 3 meter in het bouwvlak van 250 m². Dit betekent dat eisers door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” er planologisch op vooruit zijn gegaan.
7.2.4. Op grond van vaste rechtspraak mag van een redelijk denkend en handelend koper worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de woning. Voor zover een koper dat niet heeft gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. Verder komt het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel voor rekening van een koper. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou een koper een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. [5]
7.2.5. Deze rechtspraak volgend, moet ervan worden uitgegaan dat eisers bij de koop van hun woning in 1998 rekening hebben gehouden met de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Eisers hebben de mogelijkheid dat direct achter hun perceel gebouwen zouden worden gerealiseerd met een oppervlakte van 300 m² en een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter bij de aankoop van hun woning in de koopprijs verdisconteerd. Als zij dat niet hebben gedaan dan bestond alsnog de kans dat deze mogelijkheid zou worden benut waardoor de schade hiervan voorzienbaar was.
7.2.6. Het betoog van eisers dat nooit op deze wijze invulling aan het bestemmingsplan had kunnen worden gegeven omdat er al bebouwing op het sportterrein aanwezig was in de vorm van gebouwen en tribunes, gaat niet op. Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt namelijk geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan. [6] Evenmin is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door eisers de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. [7] Nu het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” die mogelijkheid biedt, hadden eisers er rekening mee moeten houden de op het sportterrein aanwezige gebouwen en bouwwerken ook op een andere locatie op het terrein zouden kunnen worden gerealiseerd. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat omdat er al bebouwing op het sporterrein aanwezig was, dit nooit op een andere manier had kunnen worden ingericht.
7.2.7. De rechtbank overweegt vervolgens dat het college zich, onder verwijzing naar de adviezen van Langhout, terecht op het standpunt heeft gesteld dat hetgeen in de voor eisers meest ongunstige situatie op grond van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ten tijde van de aankoop van hun woning planologisch kon worden gerealiseerd, gedeeltelijk overeenkomt met de woningbouw die op grond van het wijzigingsplan is gerealiseerd. Een gebouw van 300 m² met een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter direct achter het perceel van eisers leidt in gedeeltelijk vergelijkbare mate tot een verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van de woning van eisers als de woningbouw in het wijzigingsplan. Het college heeft zich, onder verwijzing naar de adviezen van Langhout, terecht op het standpunt gesteld dat voor zover de ruimtelijke effecten van de woningbouw uit het wijzigingsplan overeenkomen met de ruimtelijke effecten van de meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” geen sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Eisers hebben bij de aankoop van de woning immers rekening kunnen houden met de meest ongunstige invulling van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” en dit in de aankoopprijs kunnen verdisconteren. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” zijn eisers er planologisch op vooruit gegaan. Dit betekent een waardestijging van de woning van eisers. Deze waardestijging is door het wijzigingsplan volledig tenietgedaan, want het college concludeert dat de nadelige effecten voor eisers van het wijzigingsplan de nadelige effecten van de meest ongunstige invulling van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” overstijgen. Dit is echter verlies van een tijdelijk voordeel en dat komt volgens de jurisprudentie zoals genoemd in 7.2.4 voor rekening van eisers. Vergoeding hiervan zou immers betekenen dat eisers een planschadevergoeding krijgen voor schade die zij ofwel niet hebben geleden omdat zij bij aankoop rekening hebben gehouden met de meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ofwel een planschadevergoeding krijgen voor schade die voorzienbaar was.
7.2.8. Langhout heeft in zijn adviezen voldoende deugdelijk gemotiveerd hoe hij tot het bedrag van € 13.000,- is gekomen dat niet voor vergoeding in aanmerking komt. Langhout heeft dit gedaan aan de hand van een vergelijking tussen de bestemmingsplannen “Centrum, 1e herziening” en “Oranje Nassau”. Uit deze vergelijking blijkt dat eisers met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” een licht planologisch voordeel hebben gekregen, omdat de bouwmogelijkheden in dat bestemmingsplan beperkter waren dan in het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Dit voordeel heeft hij gewaardeerd op € 13.000,-, hetgeen overeenkomt met de kwalificatie licht. Door het inwerkingtreden van het wijzigingsplan is dit voordeel komen te vervallen, hetgeen niet voor vergoeding in aanmerking komt. Wat betreft de verwijzing van Langhout naar de uitspraak van de Afdeling van 8 juli 2015, stelt de rechtbank vast dat Langhout slecht verwijst naar de overweging dat voor de beantwoording van de vraag of de schade geheel of gedeeltelijk binnen het normaal maatschappelijk risico valt, dient te worden uitgegaan van het schadebedrag dat resteert na aftrek van dat deel van de schade dat voorzienbaar was ten tijde van de aankoop. Van een inhoudelijke vergelijking tussen de situatie van eisers en de situatie die in die zaak speelde, is geen sprake.
7.2.9. De rechtbank concludeert dat het voor eisers ten tijde van de aankoop van hun woning aldus voorzienbaar was dat op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” meer bebouwing nabij hun woning mogelijk was dan op dat moment op het sportterrein aanwezig was. Niet was uitgesloten dat deze bebouwing, in de voor eisers meest ongunstige situatie, zou worden gerealiseerd. Deze meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” komt wat betreft de ruimtelijke effecten voor eisers gedeeltelijk overeen met de woningen die met het wijzigingsplan mogelijk zijn gemaakt. Dit deel van de schade komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit ofwel in de koopprijs is verdisconteerd ofwel voorzienbaar was. Het college heeft de hoogte van de schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt voldoende inzichtelijk gemaakt door een vergelijking te maken tussen de bestemmingsplannen “Centrum, 1e herziening” en “Oranje Nassau”. Met het bestemmingsplan “Oranje Nassau” is een licht planologisch voordeel ontstaan omdat de bouwmogelijkheden op het sportterrein werden beperkt. Dit voordeel is gewaardeerd op € 13.000,-, oftewel 2% van de woningwaarde. Het college betoogt terecht dat het verlies van dit voordeel als gevolg van het in werking treden van het wijzigingsplan, niet voor vergoeding in aanmerking komt, zoals uit de onder 7.2.4 weergegeven rechtspraak volgt.
Normaal maatschappelijk risico
7.3. Verder is de rechtbank van oordeel dat Langhout voldoende deugdelijk heeft gemotiveerd hoe hij tot een normaal maatschappelijk risico van 5% is gekomen. Onder verwijzing naar rechtspraak van de Afdeling heeft hij toegelicht dat woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern een normaal maatschappelijke ontwikkeling is. Vervolgens heeft hij toegelicht dat de mogelijk gemaakte woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, nu dit past in het jarenlange beleid van de gemeente en de bestaande bebouwing in de omgeving wordt gekarakteriseerd als een woonomgeving met overwegend woningbouw. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. [8]
7.3.1. Dat het normaal maatschappelijk risico in de Omgevingswet op 4% is bepaald, leidt niet tot een ander oordeel. Het college dient bij het bestreden besluit namelijk uit te gaan van het recht zoals dat op dat moment van toepassing is. Ten tijde van het bestreden besluit was de Omgevingswet nog niet in werking getreden.
Gelijkheidsbeginsel
7.4. Tot slot slaagt het beroep van eisers op het gelijkheidsbeginsel niet. Met hun betoog doelen eisers op de toekenning van planschadevergoeding aan de bewoners van de Emmalaan 40 en 44 in Oegstgeest. In de beroepen van Provastgoed tegen deze toekenning heeft het college zich ook op het standpunt gesteld dat van voor vergoeding in aanmerking komen planschade geen sprake is, vanwege de (gedeeltelijke) voorzienbaarheid daarvan. De rechtbank heeft in de uitspraken van vandaag, met zaaknummers SGR 20/7905 en SGR 20/7906, de besluiten waarin een planschadevergoeding aan de bewoners van Emmalaan 40 en 44 wordt toegekend, vernietigd. Van een situatie waarin relevante gelijke gevallen op een verschillende wijze worden behandeld, is daardoor geen sprake meer.
Conclusie en gevolgen
8. Hetgeen eisers betogen slaagt niet. Het beroep is daarom ongegrond. Dat betekent dat de afwijzing van de aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Verzoek om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn
9. Eisers en Provastgoed hebben verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
9.1. De rechtbank ziet zich allereerst voor de vraag gesteld of een derde-belanghebbende, in dit geval Provastgoed, een beroep kan doen op overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Een geschil over burgerlijke rechten en verplichtingen als bedoeld in artikel 6 van Pro het EVRM is ook aan de orde voor een betrokkene die als belanghebbende aan een procedure deelneemt. [9]
9.2. De redelijke termijn is voor een procedure in twee instanties in zaken zoals deze in beginsel niet overschreden als die procedure vanaf het indienen van het bezwaarschrift in haar geheel niet langer dan twee jaar heeft geduurd, waarbij in beginsel geldt dat de bezwaarfase niet langer dan een half jaar en de beroepsfase niet langer dan anderhalf jaar mag duren. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden. Of de redelijke termijn is overschreden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij is van belang de ingewikkeldheid van de zaak, de wijze waarop deze door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van betrokkene gedurende de hele procesgang en de aard van de maatregel en het daardoor getroffen belang van betrokkene. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank verder beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan het college respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid worden uitgesproken.
9.3. Provastgoed heeft op 19 november 2020 bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Dit betekent dat in dit geval de redelijke termijn met (afgerond naar boven) 13 maanden is overschreden. Een schadevergoeding van € 1.500,- voor zowel eisers als Provastgoed is gerechtvaardigd.
9.4. De behandeling van het beroep heeft vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 2 januari 2022 tot de uitspraak afgerond naar boven 24 maanden geduurd. Dit is 6 maanden langer dan de redelijke termijn in de beroepsfase. Hieruit volgt dat een overschrijding van 7 maanden aan het college is toe te rekenen en 6 maanden aan de rechtbank. De rechtbank zal daarom het college veroordelen tot betaling van een bedrag van € 807,69 (7/13 x € 1.500,-) en de Staat tot betaling van een bedrag van € 692,31 (6/13 x € 1.500,-) aan zowel eisers als Provastgoed.
9.5. Aanleiding bestaat om het college en de Staat ieder voor de helft te veroordelen in de proceskosten die verband houden met het verzoek van Provastgoed om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Deze kosten worden begroot op € 418,50 (1 punt voor het verzoek met een wegingsfactor 0,5) voor verleende rechtsbijstand, waarvan de Staat en het college elk € 209,25 aan Provastgoed dienen te vergoeden. Eisers hebben geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 807,69 aan zowel eisers als Provastgoed;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 692,31 aan zowel eisers als Provastgoed;
- veroordeelt het college in de proceskosten van Provastgoed tot een bedrag van € 209,25;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van Provastgoed tot een bedrag van € 209,25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. D.W.A. van Weert, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet ruimtelijke ordening
Artikel 6.1
Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoord te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d;
c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.
3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.
5. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder d, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan.
6. Schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 of artikel 3.6, eerste lid, onder c, of artikel 3.38, derde of vierde lid, wordt eerst vastgesteld op grond van een krachtens die bepalingen genomen besluit.
Artikel 6.2
Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Artikel 6.3
Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:
de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
Artikel 6.4
Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht.
Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wel op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag niet binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag niet-ontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd.
Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug.
Het in het derde lid genoemde bedrag kan bij algemene maatregel van bestuur worden gewijzigd voor zover het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie daartoe aanleiding geeft.
Artikel 6.4a
Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.
De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.
Degene die een financieel belang heeft bij de vaststelling van een exploitatiebijdrage, als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, of de herberekening daarvan, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan, de wijziging of de uitwerking, dan wel terzake van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken indien de tegemoetkoming financiële gevolgen kan hebben voor de exploitatiebijdrage of de herberekening daarvan.
Artikel 6.5
Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:
de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;
de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.
Bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”
De voorschriften voor wat betreft de bestemming “sportterrein (RSP)” (artikel 61, 1e herziening) luiden als volgt:
De gronden aangewezen voor “sportterrein (RSP)” waren bestemd voor sportvelden, met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zalen voor binnensport, kleedlokalen, een theeschenkerij en staantribunes, met dien verstande dat:
a. ten hoogste 2% van het totale oppervlak mocht worden bebouwd;
b. de goothoogte van gebouwen ten hoogste 4 meter mocht bedragen;
c. de afstand van de gebouwen tot de weggrenzen diende tenminste 10 meter te bedragen.
Bestemmingsplan “Oranje Nassau”
Artikel 9 Sport Pro (S)
Lid 1. Bestemmingsomschrijving
De op de plankaart voor “Sport” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. gebouwen ten behoeve van sportieve doeleinden met aan de functie ondergeschikte horeca;
b. tribunes, ter plaatse van de aanduiding “tr”;
c. wegen en paden;
d. parkeervoorzieningen;
e. groenvoorzieningen;
met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere werken; alsmede voor:
− de instandhouding van het aantal parkeerplaatsen op eigen erf, zoals aangegeven in bijlage 3.
Lid 2. Bouwregels
Voor het bouwen op de in lid 1 omschreven gronden gelden de volgende bepalingen:
I. Gebouwen
voor gebouwen gelden de navolgende regels:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart aangeduide bouwvlak;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven hoogte.
II. Overige bouwwerken
voor overige bouwwerken gelden de navolgende regels:
a. tribunes mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart met “tr” aangeduide bouwvlak;
b. er mogen maximaal twee lichtmasten aanwezig zijn;
c. bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan
Lid 4. Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd de bestemming te wijzigen naar de bestemming “Wonen”, “Maatschappelijk”, “Verkeer”, “Water” en “Groen – 1” onder de volgende voorwaarden:
a. het gezamenlijke aantal grondgebonden woningen bedraagt maximaal 50;
b. er mag alleen grondgebonden aaneengebouwde, twee-aan-een of vrijstaande woonbebouwing worden gerealiseerd;
c. de woningen dienen in maximaal twee lagen met kap gerealiseerd te worden;
d. de goothoogte van de woningen mag niet meer dan 6 meter bedragen;
e. de nokhoogte van de woningen mag niet meer dan 10 meter bedragen;
f. er dient maximaal 1000 m2 gereserveerd te worden ten behoeve van een maatschappelijke voorziening die uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van dementerende ouderen;
h. de bouwhoogte van de maatschappelijke voorziening mag niet meer dan 10 m bedragen;
i. er dient een openbaar trapveld gerealiseerd te worden;
j. het gemiddelde aantal parkeerplaatsen per woning mag niet minder dan 2 bedragen, met dien verstande dat bij vrijstaande en twee-aan-een woningen geldt dat per woning ten minste één parkeerplaats op eigen erf dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden;
k. er dienen minimaal 2 ontsluitingswegen te worden gerealiseerd;
l. gebouwde nutsvoorzieningen zijn toegestaan tot een bouwhoogte van 3 m en een inhoud per gebouw van maximaal 25 m3;
m. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
n. de ontwikkeling dient inpasbaar te zijn vanuit stedenbouwkundig-ruimtelijk oogpunt;
o. er dient minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied gerealiseerd te worden;
p. alvorens de bestemming te wijzigen dient een archeologische inventarisatie te zijn
verricht;
q. alvorens de bestemming te wijzigen dient bekend te zijn op welke locatie de nieuwe sportvelden gerealiseerd zullen gaan worden.
Bestemmingsplan “Oranje Nassau, wijzigingsplan”
1.2
het bestemmingsplan
het bestemmingsplan ‘Oranje Nassau’ van de gemeente Oegstgeest, zoals vastgesteld door de raad op 23 oktober 2008 en onherroepelijk geworden op 27 januari 2010.
(…)
Artikel 2 Wijzigingsregels Pro
De voorschriften van het bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan, met dien verstande dat, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan, tevens de volgende regels van toepassing zijn:
a. artikel 12, lid 1, onderdelen a tot en met d van het bestemmingsplan worden vervangen door het volgende:
a. ten hoogste 50 grondgebonden woningen, uitsluitend in de vorm van aan-eengebouwde, twee-aan-eengebouwde of vrijstaande woningen, met dien verstande dat de woningen in maximaal twee bouwlagen met kap gerealiseerd moeten worden;
b. aan artikel 12, lid 5 wordt het volgende toegevoegd:
2. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken en in gebruik laten nemen van de laatst te bouwen woning binnen het in het plangebied oostelijk gelegen bestemmingsvlak, voor zover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van deze woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van een openbaar trapveld in het bestemmingsvlak ‘Groen-1’, centraal gelegen in het plangebied en grenzend aan de bestemming ‘Wonen’, met een oppervlakte van minimaal 80% van de oppervlakte van dit bestemmingsvlak;
3. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken en in gebruik laten nemen van de laatst te bouwen woning binnen het plangebied, voor zover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van deze woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van 2 ontsluitingswegen binnen het plangebied.
4. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van de woningen en andere bouwwerken, alsmede het aanleggen van verharding binnen het plangebied zonder dat uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van een drainage met bijbehorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone - voorwaardelijke verplichting drainage’ conform de beschrijving en het principedetail in paragraaf 3.5.5.4 van de toelichting.
5. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het aansluiten van de terrassen behorende bij de woningen in het plangebied op de hemelwaterafvoer.
6. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van woningen en andere bouwwerken en/of het aanleggen van (andere) verharding binnen het plangebied indien niet daarvoor of gelijktijdig daarmee in het plangebied minimaal 15% van de toename aan verharding door die bebouwing in het plangebied aan water is gerealiseerd. Onder ‘(toename aan) verharding’ in de zin van deze regel wordt verstaan hetgeen daaronder wordt verstaan op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten.
7. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van woningen en andere bouwwerken binnen het plangebied op een hoger peil dan het gemiddelde peil, dat geldt voor de bestaande woningen aan de Juffermansstraat, voor zover gelegen direct grenzend aan het plangebied, zijnde 0,10 m + NAP, waarbij het maaiveld niet hoger zal liggen dan het peil.
8. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het in gebruik nemen van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘brug’ voor een andere constructie dan een brug, die uitsluitend beide zijden van de watergang met elkaar verbindt, teneinde de doorstroming van het water te garanderen.
c. aan artikel 17 van Pro het bestemmingsplan wordt het volgende toegevoegd:
Lid 6. Parkeren
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning wordt slechts verleend met inachtneming van de voorwaarde, dat voor woningen een parkeernorm van ten minste 2 parkeerplaatsen per woning geldt en dat per vrijstaande en twee-aan-eengebouwde woning ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf wordt gerealiseerd en in stand gehouden.