Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 20/7905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
Provastgoed Nederland B.V., uit Den Haag, eiseres
(gemachtigde: mr. G.M. Pierik),
en
het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest
(gemachtigde: mr. J.J. Turenhout),
en
de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
Procesverloop
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de toekenning van een tegemoetkoming in de planschade.
1.1. Het college heeft met het primaire besluit van 14 november 2019 aan [naam 1] en [naam 2] (hierna: betrokkenen) een tegemoetkoming in de planschade toegekend van € 9.500,-, vermeerderd met het drempelbedrag en de wettelijke rente tot de dag van betaling van de hoofdsom. Met het bestreden besluit van 4 november 2020 op het bezwaar van eiseres is het college bij dat besluit gebleven.
1.2. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3. De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2023 op zitting behandeld. Op deze zitting heeft de rechtbank ook de beroepen met zaaknummers SGR 20/7906, SGR 21/7344, SGR 22/29, SGR 22/3888 en SGR 22/3928 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- namens eiseres: de gemachtigde van eiseres en [naam 3] ;
- namens het college: de gemachtigde van het college, [naam 4] en [naam 6] .
1.4. Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
2. Betrokkenen wonen sinds 1996 op het adres [adres] in [plaats] . Ten tijde van de aankoop van hun woning gold ter plaatse het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”, zoals dat op 28 augustus 1980 is vastgesteld en op 1 september 1981 is goedgekeurd.
2.1. Op het perceel naast de woning van betrokkenen bevond zich aan de [straatnaam] een sportterrein van de sportvereniging Ajax-Sportman-Combinatie (ASC). Ter plaatse van het sportterrein gold vanaf 23 oktober 2008 het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Ingevolge dit bestemmingsplan hadden de gronden van het sportterrein de bestemming ‘Sport (S)’.
2.2. De gemeente Oegstgeest, ASC en Provastgoed hebben een koop- en ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Aanleiding voor deze overeenkomst is de voorgenomen verhuizing van ASC van het sportterrein aan de Duivenvoordestraat naar de Overveerpolder en het voornemen van Provastgoed om op het sportterrein woningbouw te realiseren. Onderdeel van deze overeenkomst is dat Provastgoed zich verplicht tot vergoeding van planschade.
2.3. Het college heeft ten behoeve van de woningbouw op het sportterrein het bestemmingsplan “Oranje Nassau, wijzigingsplan Duivenvoordestraat” (het wijzigingsplan) vastgesteld. Dit wijzigingsplan voorziet in de bouw van 50 woningen. Na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) [1] is dit wijzigingsplan op 15 augustus 2018 onherroepelijk geworden. De met het wijzigingsplan mogelijk gemaakte woningen zijn inmiddels gerealiseerd.
Het verzoek om planschadevergoeding
3. Betrokkenen hebben op 2 mei 2016 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade in verband met het wijzigingsplan. Volgens hen leidt het wijzigingsplan tot een verlies aan uitzicht, alsmede een toename van het geluidsniveau en van lichthinder ’s nachts.
Het advies van Langhout & Wiarda
4. Het college heeft Langhout & Wiarda (hierna: Langhout) opdracht gegeven om advies uit te brengen met betrekking tot de aanvraag van betrokkenen. Langhout heeft 8 oktober 2019 het volgende advies uitgebracht.
Langhout schrijft dat de aanvraag betrekking heeft op gronden die grenzen aan het perceel van betrokkenen en waar voorheen de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” vigeerde. Binnen de bestemming ‘Sport (S)’ was in de directe nabijheid van het perceel van betrokkenen geen bouwvlak aangegeven en waren er dus geen gebouwen mogelijk. De oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behoorde wel tot de planologische mogelijkheden. Deze bouwwerken mochten niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan.
Ingevolge het wijzigingsplan is direct aansluitend op de achterste perceelgrens de bestemming ‘Water’ gaan vigeren. Vanuit het perceel en de woning van belanghebbenden bezien zijn aansluitend op de bestemming ‘Water’ achtereenvolgens de bestemmingen ‘Groen-1’, ‘Verkeer’ en ‘Wonen’ gaan vigeren.
De kortste afstand van de woning van betrokkenen tot de bestemming ‘Wonen’ bedraagt ongeveer 47 meter. De kortste afstand tot het voor betrokkenen dichtstbijzijnde en voor de aantasting van het woongenot meest relevante bouwvlak bedraagt ongeveer 50 meter. Dit bouwvlak is ongeveer 13 meter lang en 13 meter breed. Binnen dit bouwvlak kunnen twee halfvrijstaande woningen worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Op de andere relevante bouwvlakken is eveneens de oprichting van halfvrijstaande woningen planologisch mogelijk, met dien verstande dat op het oostelijk gelegen bouwvlak een vrijstaande woning mogelijk is. Binnen en buiten de aangegeven bouwvlakken zijn bijgebouwen mogelijk met een maximale goot- en bouwhoogte van 3 meter en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale hoogte van 3 meter.
Langhout komt na een vergelijking van “Oranje Nassau” met het wijzigingsplan tot de conclusie dat door inwerkingtreding van het wijzigingsplan planologisch nadeel voor betrokkenen is ontstaan. De waardevermindering van de woning bedraagt € 47.000,-. Deze waardevermindering is het gevolg van verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van de woning van betrokkenen.
Aan Langhout zijn geen gegevens aangereikt waaruit blijkt dat deze schade ten tijde van de aankoop van de woning in 1996 door betrokkenen was te voorzien.
Het normaal maatschappelijk risico bedraagt volgens Langhout 5%. Het gaat hier om een inbreiding in de kern van Oegstgeest. Een dergelijke ontwikkeling kan als normaal maatschappelijke ontwikkeling worden betiteld. De nieuwe ontwikkeling past binnen het langjarig beleid van de gemeente. Zo was in het voorafgaande bestemmingsplan al een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de omzetting van de bestemming ‘Sport (S)’ naar woningbouw. Verder sluit de bebouwing goed aan bij de bestaande bebouwing in de woonomgeving met overwegend woningbouw.
De voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade bedraagt volgens Langhout € 9.500,-. Dit bedrag is als volgt berekend: € 47.000,- (waardevermindering) minus € 37.500,- (5% van € 750.000,-, normaal maatschappelijk risico).
De besluitvorming van het college
5. Het college heeft het advies van Langhout van 8 oktober 2019 overgenomen en vervolgens het primaire besluit genomen. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In het bestreden besluit heeft het college onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Het college overweegt daartoe dat het advies van Langhout van 8 oktober 2019 zorgvuldig tot stand is gekomen. Niet is gebleken dat het advies op onjuiste gegevens is gestoeld of dat het advies op een onjuiste wijze tot stand is gekomen. Het advies is gedegen en voldoende gemotiveerd.
Het beroep van eiseres
6. De rechtbank stelt allereerst vast dat het beroep, voor zover dat (mede) was ingediend namens Oranje Nassau Projectontwikkeling B.V., ter zitting is ingetrokken.
6.1. Eiseres betoogt dat het college zich bij het nemen van het bestreden besluit niet had mogen baseren op het advies van Langhout. Volgens eiseres beschikt Langhout niet over de vereiste deskundigheid (van de lokale markt). Ook is het advies onvoldoende onderbouwd. Volgens eiseres zijn in het advies niet alle planschaderelevante aspecten betrokken en is de motivering van de beoordeelde aspecten niet inzichtelijk, dan wel onbegrijpelijk en onjuist. Eiseres verwijst in dit kader naar het door haar ingebrachte rapport van Kraan en Jong van 25 januari 2021.
6.2. Verder stelt eiseres zich onder verwijzing naar het door haar ingebrachte rapport van Kraan & de Jong van 11 maart 2021, aangevuld op 29 juni 2021 op het standpunt dat geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende planschade. Volgens eiseres was er sprake van voorzienbaarheid van de schade ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen. Betrokkenen hadden in 1996 rekening moeten houden met de mogelijkheid dat op of direct nabij de perceelsgrens een gebouw, gedeeltelijk tribune, was toegestaan van bijvoorbeeld 50 meter breed, 7 meter diep en 15 meter hoog. De ruimtelijke gevolgen van deze mogelijkheid bestaan uit nadelige effecten voor het uitzicht, de privacy, lichthinder, geluidhinder, schaduwwerking en de situeringswaarde. Deze nadelige effecten komen voor een belangrijk deel overeen met de effecten van het wijzigingsplan. Volgens eiseres dient te worden uitgegaan van gedeeltelijke voorzienbaarheid van 60%.
Het standpunt van het college
7. In reactie op (onder meer) het beroep van eiseres, heeft het college Langhout gevraagd om een nader advies uit te brengen over de voorzienbaarheid van de planschade. Op 17 mei 2021 heeft Langhout dit advies uitgebracht.
Langhout heeft een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” en de planologische mogelijkheden van de bestemming ‘Sportterrein (RSP)’ van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”.
Op basis van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” hadden betrokkenen volgens Langhout qua omvang en hoogte met meer nadelige bebouwing kunnen worden geconfronteerd dan op basis van het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Belangrijke verschillen tussen deze bestemmingsplannen zijn de situering van de planologisch toegestane bebouwing en de bouwhoogte. In het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” is de situering van bebouwing niet bepaald en is de bouwhoogte niet begrensd, met dien verstande dat de bouwhoogte van de bouwverordening aanvullend werkt. De bouwverordening die vigeerde ten tijde van de aankoop van de woning van betrokkenen in 1996 heeft Langhout niet kunnen vinden en daarom zoekt Langhout aansluiting bij de oudst gevonden bouwverordening uit 2005. Gelet op de grootte van het sportterrein van circa 1.5 ha kon op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” op het sportterrein circa 300 m² aan bebouwing aanwezig zijn. Op grond van de bouwverordening behoorde een bouwhoogte van 7,7 meter in dit geval tot de mogelijkheden, maar ook een bouwhoogte van 10,2 meter.
De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden vergelijkend, komt Langhout tot de conclusie dat bij een voor betrokkenen meest ongunstige invulling van de bestemmingen, de ruimtelijke gevolgen van de bestemming ‘Sportterrein (RSP)’ van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” de ruimtelijke gevolgen van de bestemming ‘Sport (S)’ van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” in beperkte mate overstijgen.
Een deel van de schade die als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan is ontstaan, te weten € 24.000,-, kan daarom als voorzienbaar worden gekwalificeerd. Hierdoor resteert een niet-voorzienbare schade van € 23.000,-. Omdat de niet-voorzienbare schade onder het normaal maatschappelijk risico van € 37.500,- (5% van € 750.000,-) ligt, is er volgens Langhout geen voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade.
7.1. Op grond van het nadere advies van Langhout stelt het college zich in zijn verweerschrift op het standpunt dat de planschade gedeeltelijk voorzienbaar was. De resterende schade blijft onder het normaal maatschappelijk risico, zodat van voor vergoeding in aanmerking komende planschade volgens het college geen sprake is.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eiseres gegrond is. Het college heeft in beroep immers het standpunt ingenomen dat het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt omdat ten onrechte de voorzienbaarheid van de planschade niet was beoordeeld. Volgens het college kan betrokkenen op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” gedeeltelijke voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Het college komt daarmee terug op het bestreden besluit. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit vernietigen.
9. De rechtbank zal in het kader van de finale geschilbeslechting hierna beoordelen of zelf in de zaak kan worden voorzien.
9.1. Ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen in 1996 vigeerde het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Op grond van dit bestemmingsplan rustte op het sportterrein de bestemming “Sportterrein (RSP)”. Artikel 61 van Pro dit bestemmingsplan bepaalde dat deze gronden waren bestemd voor sportvelden, met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zalen voor binnensport, kleedlokalen, een theeschenkerij en staantribunes, met dien verstande dat:
a. ten hoogste 2% van het totale oppervlak mocht worden bebouwd;
b. de goothoogte van gebouwen ten hoogste 4 meter mocht bedragen;
c. de afstand van de gebouwen tot de weggrenzen diende tenminste 10 meter te bedragen.
Onder het bestemmingsplan “Oranje Nassau” heeft het sportterrein de bestemming “Sport (S)” gekregen. Op grond van artikel 9, tweede lid, van dit bestemmingsplan golden de volgende bouwregels voor deze bestemming:
Lid 2. Bouwregels
Voor het bouwen op de in lid 1 omschreven gronden gelden de volgende bepalingen:
I. Gebouwen
voor gebouwen gelden de navolgende regels:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart aangeduide bouwvlak;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven hoogte.
II. Overige bouwwerken
voor overige bouwwerken gelden de navolgende regels:
a. tribunes mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart met “tr” aangeduide bouwvlak;
b. er mogen maximaal twee lichtmasten aanwezig zijn;
c. bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan
9.2. Het college stelt zich, onder verwijzing naar het hiervoor onder 7 weergegeven advies van Langhout, op het standpunt dat de bouwmogelijkheden op het sportterrein ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen in 1996 groter waren dan onder het bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Onder verwijzing naar rechtspraak van de Afdeling [2] stelt het college dat betrokkenen met deze ruimere bouwmogelijkheden bij de aankoop van hun woning rekening hebben gehouden, dat ze deze mogelijkheden in de koopprijs van de woning hebben verdisconteerd en in het geval zij dat niet hebben gedaan, de schade voorzienbaar was en voor hun rekening dient te worden gelaten. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” zijn de ruimere bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” deels tenietgedaan. Dat heeft voor betrokkenen planologisch voordeel opgeleverd. Dit planologisch voordeel is vervolgens tenietgedaan door het wijzigingsplan. Voor zover de planschade bestaat uit tenietgedaan planologisch voordeel komt dit volgens het college niet voor vergoeding in aanmerking.
9.3. De rechtbank overweegt dat het college zich terecht op het standpunt stelt dat de bouwmogelijkheden op het sportterrein ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ruimer waren dan op grond van het opvolgende bestemmingsplan “Oranje Nassau”. Op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” kon ongeveer 300 m² aan bebouwing op het sportterrein worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan stelde ten eerste geen eisen aan de situering van gebouwen. Dit betekent dat gebouwen op grond van dit bestemmingsplan op elke plek op het sportterrein konden komen. In het bestemmingsplan “Oranje Nassau” is de situering van gebouwen wel beperkt. Deze mochten alleen in het op de plankaart aangeduide bouwvlak van ongeveer 250 m² worden gebouwd. Ten tweede bevatte het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” geen maximale bouwhoogte. De rechtbank overweegt dat het college ervan uit heeft mogen gaan dat de bouwverordening hierop aanvullend werkte. Het college heeft in navolging van Langhout in redelijkheid kunnen aansluiten bij de oudst gevonden bouwverordening van 2005, omdat de ten tijde van de aankoop in 1996 geldende bouwverordening niet is teruggevonden. De rechtbank ziet geen reden om niet uit te gaan van de toelichting van het college dat de modelbouwverordening altijd wordt gehanteerd en deze sinds 1992 nauwelijks is gewijzigd. Daarbij komt dat dit in het voordeel van betrokkenen is, omdat bij het ontbreken van de bouwverordening er anders van moet worden uitgegaan dat de bouwhoogte (planologisch) onbegrensd was. Door de aanvullende werking van de bouwverordening behoorde volgens Langhout, afhankelijk van de vorm van het gebouw, een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter tot de mogelijkheden. In het bestemmingsplan “Oranje Nassau” is de maximale bouwhoogte begrensd tot de op de plankaart aangegeven hoogte van 3 meter. Ten derde konden op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, aangezien in het bestemmingsplan “Oranje Nassau” de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, was begrensd tot de hoogte van de reeds aanwezige bouwwerken.
9.4. De rechtbank overweegt dat dit betekent dat ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” voorzag in de mogelijkheid dat achter het perceel van betrokkenen gebouwen zouden worden gerealiseerd met een oppervlakte van 300 m² en een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter. Het opvolgende bestemmingsplan “Oranje Nassau” voorzag niet meer in die mogelijkheid, omdat dit alleen voorzag in gebouwen met een maximale bouwhoogte van 3 meter in het bouwvlak van 250 m². Dit betekent dat betrokkenen door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” er planologisch op vooruit zijn gegaan.
9.5. Op grond van vaste rechtspraak mag van een redelijk denkend en handelend koper worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de woning. Voor zover een koper dat niet heeft gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. Verder komt het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel voor rekening van een koper. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou een koper een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. [3]
9.6. Deze rechtspraak volgend, moet er van worden uitgegaan dat betrokkenen bij de koop van hun woning in 1996 rekening hebben gehouden met de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Betrokkenen hebben de mogelijkheid dat achter hun perceel gebouwen zouden worden gerealiseerd met een oppervlakte van 300 m² en een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter bij de aankoop van hun woning in de koopprijs verdisconteerd. Als zij dat niet hebben gedaan dan bestond alsnog de kans dat deze mogelijkheid zou worden benut waardoor de schade hiervan voorzienbaar was.
9.7. Dat er op het sportterrein al bebouwing aanwezig was in de vorm van gebouwen en tribunes, maakt het voorgaande niet anders. Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt namelijk geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan. [4] Evenmin is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door betrokkenen de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. [5] Nu het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” die mogelijkheid biedt, hadden betrokkenen er rekening mee moeten houden de op het sportterrein aanwezige gebouwen en bouwwerken ook op een andere locatie op het terrein zouden kunnen worden gerealiseerd.
9.8. De rechtbank overweegt vervolgens dat het college zich, onder verwijzing naar het advies van Langhout, terecht op het standpunt heeft gesteld dat hetgeen in de voor betrokkenen meest ongunstige situatie op grond van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ten tijde van de aankoop van hun woning planologisch kon worden gerealiseerd, gedeeltelijk overeenkomt met de woningbouw die op grond van het wijzigingsplan is gerealiseerd. Een gebouw van 300 m² met een bouwhoogte van 7,7 tot 10,2 meter achter het perceel van betrokkenen leidt in gedeeltelijk vergelijkbare mate tot een verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van de woning van betrokkenen als de woningbouw in het wijzigingsplan. Het college heeft zich, onder verwijzing naar het advies van Langhout, terecht op het standpunt gesteld dat voor zover de ruimtelijke effecten van de woningbouw uit het wijzigingsplan overeenkomen met de ruimtelijke effecten van de meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” geen sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Betrokkenen hebben bij de aankoop van de woning immers rekening kunnen houden met de meest ongunstige invulling van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” en dit in de aankoopprijs kunnen verdisconteren. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” zijn betrokkenen er planologisch op vooruit gegaan. Dit betekent een waardestijging van de woning van betrokkenen. Deze waardestijging is door het wijzigingsplan volledig teniet gedaan, want het college concludeert dat de nadelige effecten voor betrokkenen van het wijzigingsplan de nadelige effecten van de meest ongunstige invulling van bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” overstijgen. Dit is echter verlies van een tijdelijk voordeel en dat komt volgens de rechtspraak zoals genoemd in 9.5 voor rekening van betrokkenen. Vergoeding hiervan zou immers betekenen dat betrokkenen een planschadevergoeding krijgen voor schade die zij ofwel niet hebben geleden omdat zij bij aankoop rekening hebben gehouden met de meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” ofwel een planschadevergoeding krijgen voor schade die voorzienbaar was.
9.9. Langhout heeft in zijn advies van 17 mei 2021 voldoende deugdelijk gemotiveerd hoe hij tot het bedrag van € 24.000,- is gekomen dat niet voor vergoeding in aanmerking komt. Langhout heeft dit gedaan aan de hand van een vergelijking tussen de bestemmingsplannen “Centrum, 1e herziening” en “Oranje Nassau”. Uit deze vergelijking blijkt dat betrokkenen met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oranje Nassau” een licht planologisch voordeel hebben gekregen, omdat de bouwmogelijkheden in dat bestemmingsplan beperkter waren dan in het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”. Dit voordeel heeft hij gewaardeerd op € 24.000,-, hetgeen overeenkomt met de kwalificatie licht. Door het inwerkingtreden van het wijzigingsplan is dit voordeel komen te vervallen, hetgeen niet voor vergoeding in aanmerking komt.
9.10. De rechtbank concludeert dat het voor betrokkenen ten tijde van de aankoop van hun woning dus voorzienbaar was dat op grond van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” meer bebouwing nabij hun woning mogelijk was dan op dat moment op het sportterrein aanwezig was. Niet was uitgesloten dat deze bebouwing, in de voor betrokkenen meest ongunstige situatie, zou worden gerealiseerd. Deze meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening” komt wat betreft de ruimtelijke effecten voor betrokkenen gedeeltelijk overeen met de woningen die met het wijzigingsplan mogelijk zijn gemaakt. Dit deel van de schade komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit ofwel in de koopprijs is verdisconteerd ofwel voorzienbaar was. Het college heeft de hoogte van de schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt voldoende inzichtelijk gemaakt door een vergelijking te maken tussen de bestemmingsplannen “Centrum, 1e herziening” en “Oranje Nassau”. Met het bestemmingsplan “Oranje Nassau” is een licht planologisch voordeel ontstaan omdat de bouwmogelijkheden op het sportterrein werden beperkt. Dit voordeel is gewaardeerd op € 24.000,-, oftewel 3,2% van de woningwaarde. Het college betoogt terecht dat het verlies van dit voordeel als gevolg van het in werking treden van het wijzigingsplan, niet voor vergoeding in aanmerking komt, zoals uit de onder 9.5 weergegeven rechtspraak volgt.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het verzoek van betrokkenen om een tegemoetkoming in de planschade dient te worden afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing. De rechtbank verklaart het bezwaar van eiseres gegrond, herroept het primaire besluit en wijst het verzoek van betrokkenen van 2 mei 2016 om een tegemoetkoming in de planschade af.
11.1. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.674,- omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om in verband met het gegrond verklaren van het bezwaar van eiseres een proceskostenvergoeding toe te kennen, omdat daar in bezwaar niet om is verzocht.
11.2. Voor zover eiseres heeft verzocht om vergoeding van kosten van een deskundige, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat zij voor deze kosten in de uitspraak van vandaag in het beroep met zaaknummer SGR 20/7906 reeds een vergoeding heeft toegekend.
Het verzoek om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
12.1. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift door verweerder is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
12.2. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift van eiseres op 15 januari 2020 door het college is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 december 2023. De redelijke termijn van 24 maanden is dus (afgerond naar boven) met 23 maanden overschreden. De schadevergoeding bedraagt € 500,- per overschrijding van een half jaar, naar boven afgerond. Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 2.000,-.
12.3. De behandeling door de rechtbank van het beroep tegen het bestreden besluit heeft vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 14 december 2020 tot de datum van de uitspraak 36 maanden geduurd. Hieruit volgt dat een overschrijding van 5 maanden aan het college is toe te rekenen en 18 maanden aan de rechtbank. Het bedrag van € 2.000,- zal aan het college en de Staat naar evenredigheid worden toegerekend. De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van een bedrag van € 434,78 (5/23 x € 2.000,-) en de Staat tot betaling van een bedrag van € 1.565,22 (18/23 x € 2.000,-).
12.4. Aanleiding bestaat om het college en de Staat ieder voor de helft te veroordelen in de proceskosten die verband houden met het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Deze kosten worden begroot op totaal € 418,50 (1 punt voor het verzoek met een waarde van € 837,- en een wegingsfactor 0,5) voor verleende rechtsbijstand, waarvan de Staat en het college elk € 209,25 aan eiseres dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 4 november 2020;
- herroept het primaire besluit van 14 november 2019;
- wijst de aanvraag van betrokkenen van 2 mei 2016 om een tegemoetkoming in de planschade af en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 354,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 434,78;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.565,22;
- veroordeelt het college tot betaling van in totaal € 1.883,25 aan proceskosten aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. D.W.A. van Weert, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet ruimtelijke ordening
Artikel 6.1
Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoord te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d;
c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.
3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.
5. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder d, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan.
6. Schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 of artikel 3.6, eerste lid, onder c, of artikel 3.38, derde of vierde lid, wordt eerst vastgesteld op grond van een krachtens die bepalingen genomen besluit.
Artikel 6.2
Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Artikel 6.3
Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:
de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
Artikel 6.4
Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht.
Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wel op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag niet binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag niet-ontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd.
Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug.
Het in het derde lid genoemde bedrag kan bij algemene maatregel van bestuur worden gewijzigd voor zover het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie daartoe aanleiding geeft.
Artikel 6.4a
Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.
De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.
Degene die een financieel belang heeft bij de vaststelling van een exploitatiebijdrage, als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, of de herberekening daarvan, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan, de wijziging of de uitwerking, dan wel terzake van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken indien de tegemoetkoming financiële gevolgen kan hebben voor de exploitatiebijdrage of de herberekening daarvan.
Artikel 6.5
Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:
de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;
de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.
Bestemmingsplan “Centrum, 1e herziening”
De voorschriften voor wat betreft de bestemming “sportterrein (RSP)” (artikel 61, 1e herziening) luiden als volgt:
De gronden aangewezen voor “sportterrein (RSP)” waren bestemd voor sportvelden, met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zalen voor binnensport, kleedlokalen, een theeschenkerij en staantribunes, met dien verstande dat:
a. ten hoogste 2% van het totale oppervlak mocht worden bebouwd;
b. de goothoogte van gebouwen ten hoogste 4 meter mocht bedragen;
c. de afstand van de gebouwen tot de weggrenzen diende tenminste 10 meter te bedragen.
Bestemmingsplan “Oranje Nassau”
Artikel 9 Sport Pro (S)
Lid 1. Bestemmingsomschrijving
De op de plankaart voor “Sport” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. gebouwen ten behoeve van sportieve doeleinden met aan de functie ondergeschikte horeca;
b. tribunes, ter plaatse van de aanduiding “tr”;
c. wegen en paden;
d. parkeervoorzieningen;
e. groenvoorzieningen;
met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere werken; alsmede voor:
− de instandhouding van het aantal parkeerplaatsen op eigen erf, zoals aangegeven in bijlage 3.
Lid 2. Bouwregels
Voor het bouwen op de in lid 1 omschreven gronden gelden de volgende bepalingen:
I. Gebouwen
voor gebouwen gelden de navolgende regels:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart aangeduide bouwvlak;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven hoogte.
II. Overige bouwwerken
voor overige bouwwerken gelden de navolgende regels:
a. tribunes mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de plankaart met “tr” aangeduide bouwvlak;
b. er mogen maximaal twee lichtmasten aanwezig zijn;
c. bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de bestaande hoogte ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan
Lid 4. Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd de bestemming te wijzigen naar de bestemming “Wonen”, “Maatschappelijk”, “Verkeer”, “Water” en “Groen – 1” onder de volgende voorwaarden:
a. het gezamenlijke aantal grondgebonden woningen bedraagt maximaal 50;
b. er mag alleen grondgebonden aaneengebouwde, twee-aan-een of vrijstaande woonbebouwing worden gerealiseerd;
c. de woningen dienen in maximaal twee lagen met kap gerealiseerd te worden;
d. de goothoogte van de woningen mag niet meer dan 6 meter bedragen;
e. de nokhoogte van de woningen mag niet meer dan 10 meter bedragen;
f. er dient maximaal 1000 m2 gereserveerd te worden ten behoeve van een maatschappelijke voorziening die uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van dementerende ouderen;
h. de bouwhoogte van de maatschappelijke voorziening mag niet meer dan 10 m bedragen;
i. er dient een openbaar trapveld gerealiseerd te worden;
j. het gemiddelde aantal parkeerplaatsen per woning mag niet minder dan 2 bedragen, met dien verstande dat bij vrijstaande en twee-aan-een woningen geldt dat per woning ten minste één parkeerplaats op eigen erf dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden;
k. er dienen minimaal 2 ontsluitingswegen te worden gerealiseerd;
l. gebouwde nutsvoorzieningen zijn toegestaan tot een bouwhoogte van 3 m en een inhoud per gebouw van maximaal 25 m3;
m. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
n. de ontwikkeling dient inpasbaar te zijn vanuit stedenbouwkundig-ruimtelijk oogpunt;
o. er dient minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied gerealiseerd te worden;
p. alvorens de bestemming te wijzigen dient een archeologische inventarisatie te zijn
verricht;
q. alvorens de bestemming te wijzigen dient bekend te zijn op welke locatie de nieuwe sportvelden gerealiseerd zullen gaan worden.
Bestemmingsplan “Oranje Nassau, wijzigingsplan”
1.2
het bestemmingsplan
het bestemmingsplan ‘Oranje Nassau’ van de gemeente Oegstgeest, zoals vastgesteld door de raad op 23 oktober 2008 en onherroepelijk geworden op 27 januari 2010.
(…)
Artikel 2 Wijzigingsregels Pro
De voorschriften van het bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan, met dien verstande dat, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan, tevens de volgende regels van toepassing zijn:
a. artikel 12, lid 1, onderdelen a tot en met d van het bestemmingsplan worden vervangen door het volgende:
a. ten hoogste 50 grondgebonden woningen, uitsluitend in de vorm van aan-eengebouwde, twee-aan-eengebouwde of vrijstaande woningen, met dien verstande dat de woningen in maximaal twee bouwlagen met kap gerealiseerd moeten worden;
b. aan artikel 12, lid 5 wordt het volgende toegevoegd:
2. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken en in gebruik laten nemen van de laatst te bouwen woning binnen het in het plangebied oostelijk gelegen bestemmingsvlak, voor zover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van deze woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van een openbaar trapveld in het bestemmingsvlak ‘Groen-1’, centraal gelegen in het plangebied en grenzend aan de bestemming ‘Wonen’, met een oppervlakte van minimaal 80% van de oppervlakte van dit bestemmingsvlak;
3. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken en in gebruik laten nemen van de laatst te bouwen woning binnen het plangebied, voor zover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van deze woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van 2 ontsluitingswegen binnen het plangebied.
4. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van de woningen en andere bouwwerken, alsmede het aanleggen van verharding binnen het plangebied zonder dat uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van een drainage met bijbehorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone - voorwaardelijke verplichting drainage’ conform de beschrijving en het principedetail in paragraaf 3.5.5.4 van de toelichting.
5. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het aansluiten van de terrassen behorende bij de woningen in het plangebied op de hemelwaterafvoer.
6. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van woningen en andere bouwwerken en/of het aanleggen van (andere) verharding binnen het plangebied indien niet daarvoor of gelijktijdig daarmee in het plangebied minimaal 15% van de toename aan verharding door die bebouwing in het plangebied aan water is gerealiseerd. Onder ‘(toename aan) verharding’ in de zin van deze regel wordt verstaan hetgeen daaronder wordt verstaan op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten.
7. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van woningen en andere bouwwerken binnen het plangebied op een hoger peil dan het gemiddelde peil, dat geldt voor de bestaande woningen aan de Juffermansstraat, voor zover gelegen direct grenzend aan het plangebied, zijnde 0,10 m + NAP, waarbij het maaiveld niet hoger zal liggen dan het peil.
8. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het in gebruik nemen van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘brug’ voor een andere constructie dan een brug, die uitsluitend beide zijden van de watergang met elkaar verbindt, teneinde de doorstroming van het water te garanderen.
c. aan artikel 17 van Pro het bestemmingsplan wordt het volgende toegevoegd:
Lid 6. Parkeren
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning wordt slechts verleend met inachtneming van de voorwaarde, dat voor woningen een parkeernorm van ten minste 2 parkeerplaatsen per woning geldt en dat per vrijstaande en twee-aan-eengebouwde woning ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf wordt gerealiseerd en in stand gehouden.