Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/539
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 december 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023.
Namens eiser is verschenen [naam 01] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 02] en [naam 03] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 437.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag). Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en een parkeerplaats. De inhoud van de woning is inclusief aanbouw (20 m³) ongeveer 372 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 122 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 408.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten [adres 4] , 16 en 19 een lagere waarde van de woning onderbouwen. Ook heeft verweerder volgens eiser de indexering van de transactiecijfers niet inzichtelijk gemaakt. Ter zitting heeft eiser zijn stelling dat verweerder ten onrechte geen taxatiekaarten met KOUDV- en liggingsfactoren heeft toegezonden, ingetrokken.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 437.266. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 21 juni 2019 voor € 440.000), [adres 3] (verkocht op 3 maart 2020 voor € 440.000) en [adres 4] (verkocht op 2 april 2020 voor € 477.500). De rechtbank acht met name de vergelijkingsobjecten [adres 2] en 19 zeer goed vergelijkbaar, gelet op de inhoud, het identieke bouwjaar (2017), de ligging in dezelfde straat en omdat het, net als de woning, rijwoningen zijn. Met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de matrix. Verder volgt uit de matrix dat verweerder de verkoopprijzen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder heeft toegelicht dat voor de berekening van het indexeringspercentage gebruik wordt gemaakt van het taxatiesysteem Ortax en dat het volgt uit een analyse van de verkopen die hebben plaatsgevonden in het betreffende jaar in de gemeente Rijswijk. Voor het jaar 2019 hanteert verweerder aldus een indexeringspercentage van 8,45% en voor het jaar 2020 van 1% per maand. Gelet hierop heeft verweerder ter zitting verklaard dat voor [adres 2] een correctie van 4,2% in plaats van 6% had moeten worden toegepast en dat dit leidt tot een gecorrigeerde eenheidsprijs per kubieke meter van € 1.001 voor die woning. De rechtbank acht de onderbouwing van de gehanteerde indexeringspercentages afdoende. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien, na correcties, kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van respectievelijk € 1.001 ( [adres 2] ) en € 1.012 ( [adres 3] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning in de matrix is uitgegaan van een lagere kubieke meterprijs (€ 996), acht de rechtbank de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De door eiser voor het eerst ter zitting ingenomen stelling dat in de wijk sprake is van een tekort aan parkeerplaatsen heeft verweerder weersproken met zijn verklaring dat sprake is van een nieuwbouwwijk waar veel parkeerplaatsen zijn die, zo volgt uit de koopaktes, worden meeverkocht. Eisers stelling dat het beroep gegrond moet worden verklaard omdat hij in beroep moest om de in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten boven tafel te krijgen, slaagt evenmin. Het staat verweerder namelijk vrij om in iedere fase de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen. [1]
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het op 5 maart 2021 gedagtekende bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 13 april 2021. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met 6 weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden om over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan uitsluitend door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hoger beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hoger beroepschrift moet ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).