ECLI:NL:RBDHA:2023:447

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 21/4166

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2023 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: mr. R.V. Lie-A-Lien),

het college van burgemeester en wethouders van Leiden (verweerder)

(gemachtigden: mr. E. van Beusekom en M. Appel).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel: Stichting Administratiekantoor Helios uit

Den Haag (gemachtigde: mr. C. Van der Windt).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de verlening van een onttrekkingsvergunning aan Stichting Administratiekantoor Helios (hierna: Helios).

Met het bestreden besluit van 29 april 2021 op het bezwaar van eiser is verweerder bij dat besluit gebleven.

Eiser heeft beroep tegen het bestreden besluit ingesteld.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 1 december 2022 op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Voor Helios was ook aanwezig

M. [A].

Beoordeling door de rechtbank

Waar gaat deze zaak over?

1. Helios is eigenaar van het pand [adres] [nummer 1] (hierna: het pand) in [plaats]. Dit pand betreft een bovenwoning met 4 verdiepingen. Helios heeft op 27 juni 2020 ter legalisatie van een bestaande situatie een onttrekkingsvergunning (omzettingsvergunning) voor de omzetting van zelfstandige huurwoningen naar 7 onzelfstandige huurwoningen (studentenkamers) aangevraagd overeenkomstig de bij die aanvraag gevoegde tekeningen. Verweerder heeft de onttrekkingsvergunning op 8 december 2020 verleend.

2. Eiser huurt van Helios woonruimte op de 3e en 4e verdieping van het pand. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de verlening van de onttrekkingsvergunning. Eiser vindt dat hij in het pand een zelfstandige woonruimte huurt, hetgeen ook blijkt uit de toekenning van een apart huisnummer. De aanvraag van Helios mocht daarom niet worden ingewilligd. Verweerder is bij de beoordeling van de aanvraag ten onrechte niet van de feitelijke situatie uitgegaan. Bovendien is sprake van een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefgenot van eiser.

Het bestreden besluit

3. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving. Verweerder gaat uit van één woning aan de [adres] [nummer 1] die formeel nog niet is onttrokken aan de woningvoorraad. De woning van eiser in het pand is een onzelfstandige woning. Dat een ander huisnummer is toegekend maakt de situatie niet anders. Er wordt voldaan aan de vereisten in de Beleidsregels, zodat een vergunning kon worden verleend. Wat betreft de afwezigheid van een fietsenstalling is de hardheidsclausule toegepast. Hierbij heeft verweerder een belangenafweging gemaakt.

Wat zijn de regels?

4. De regels zijn opgenomen in de bijlage van deze uitspraak.

Wat vinden partijen in beroep?

5. Eiser vindt dat de vraag of een woonruimte een zelfstandige woning is, feitelijk dient te worden beoordeeld.^[1]De feitelijke situatie wijst uit dat eiser een zelfstandige woning heeft. Zo voert hij geen gezamenlijk huishouden met andere bewoners, heeft hij een toegangsdeur geplaatst en beschikt hij in zijn woonruimte exclusief over sanitaire voorzieningen en een kooktoestel. Daarnaast blijkt uit het huisnummer besluit dat de woning van eiser op de 3e en 4e verdieping [adres] [nummer 1] heeft gekregen en dus af te bakenen is van de rest van de woonruimtes in het pand (welke huisnummer [nummer 2] hebben gekregen). Nu verweerder enkel de plattegronden bij de aanvraag heeft beoordeeld, de huurovereenkomst achterwege heeft gelaten en het huisnummerbesluit niet heeft betrokken bij zijn besluit, heeft verweerder in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld.

5.1.

Eiser stelt dat verweerder daarnaast in strijd heeft gehandeld met artikel 5, eerste lid onder b, van de Huisvestingsverordening Leiden 2019 (hierna: de Huisvestingsverordening). De vergunning leidt tot onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefgenot van eiser en diens woning. Het college heeft nagelaten hierbij een belangenafweging te maken. Voor zover de beleidsregels niet zien op het woon- en leefklimaat binnen de woning zelf, zijn deze in strijd met de Huisvestingswet 2014. Daarnaast had de vergunning nooit verleend mogen worden, nu ingevolge de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 omzettingsvergunningen worden geweigerd.

6. Verweerder heeft gemotiveerd gereageerd op het beroep. Verweerder heeft onder meer nog aangevoerd dat een besluit moet worden genomen op de aanvraag zoals die is ingediend. Uit die aanvraag en de tekeningen blijkt dat derde-partij de intentie heeft om het gehele pand voor kamerverhuur te gebruiken. Dat eiser momenteel meerdere kamers huurt en het met de plannen van de verhuurder niet eens is ziet op de relatie van eiser als huurder en zijn verhuurder. De verleende vergunning ziet ook op het deel van de (onttrokken) woning die eiser in gebruik heeft.

Wat is het oordeel van de rechtbank?

7. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna zal worden toegelicht hoe de rechtbank tot deze conclusie komt en welke gevolgen dit heeft.

7.1.

De rechtbank volgt verweerder in de stelling dat verweerder zijn besluitvorming diende te baseren op de aanvraag zoals deze is ingediend.^[2]De door eiser aangehaalde uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarin geoordeeld werd dat de feitelijke situatie voorop staat, is hier niet van toepassing omdat de voornoemde uitspraak, in tegenstelling tot het beroep van eiser, betrekking heeft op een handhavingssituatie.

7.2.

Uit de plattegronden bij de aanvraag valt af te leiden dat de aanvraag ziet op het omzetten van het gehele pand in 7 onzelfstandige woningen (studentenkamers), inclusief de ruimtes die eiser thans huurt. Ook al zou de stelling van eiser juist zijn dat zijn woonruimte nu een zelfstandige woning is, dan nog hoefde verweerder met die gestelde feitelijke situatie geen rekening te houden. Dat op een later moment aan de woning van eiser door middel van een huisnummer besluit een apart huisnummer [nummer 1] is toegekend en aan de rest van de woning huisnummer [nummer 2], doet hier niet aan af. Nog daargelaten dat het huisnummerbesluit inmiddels weer is ingetrokken, gelden voor het toekennen van huisnummers andere beoordelingscriteria dan voor de aangevraagde vergunning. Het enkel toekennen van twee aparte huisnummers leidt ook niet tot een andere aanvraag, die ziet nog steeds op de hele woning.

7.3.

Verweerder heeft de weigeringsgronden voor verlening van een omzettingsvergunning in acht genomen en stuk voor stuk gemotiveerd waarom deze in dit geval niet van toepassing zijn.

7.3.1.

Het beroep van eiser op de weigeringsgrond onder lid 1 onder b van artikel 5 van de Huisvestingsverordening en de uitwerking daarvan in artikel 5 van de Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019 slaagt niet. Deze weigeringsgrond ziet immers enkel op het woon- en leefklimaat in de omgeving van de woning waarop de aanvraag om een omzettingsvergunning betrekking heeft en beoogt niet de belangen van bewoners van de om te zetten woonruimte(s) zelf, zoals eiser, te beschermen. De bescherming van die belangen van eiser binnen het pand is een kwestie tussen hem als huurder en derde partij als verhuurder. Gelet op het in artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht neergelegde relativiteitsvereiste kunnen deze beroepsgronden niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.

7.4.

Het beroep op de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 slaagt niet, nu deze beleidsregel op 10 oktober 2021 in werking is getreden en het bestreden besluit al op 29 april 2021 genomen was. Verder heeft eiser niet concreet onderbouwd dat de Huisvestingsverordening en de Beleidsregels in strijd zijn met de huisvestingswet 2014.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H. Smits, rechter, in aanwezigheid van

mr. T. Verschoor, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 januari 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Bijlage

Huisvestingsverordening Leiden 2019

Artikel 1 begripsbepalingen

In deze verordening wordt verstaan onder:
[…}
r. onzelfstandige woonruimte: een deel van een woning dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend is het niet hebben van een eigen toegang tot de woning, het gezamenlijke gebruik (met bewoners van andere onzelfstandige woonruimte in de woning) van sanitaire voorzieningen en/of een keuken met kooktoestel. Een onzelfstandige woonruimte kan uit meerdere kamers bestaan;
[…]
y. woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014;
z. zelfstandige woonruimte: een woning die dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van een eigen toegang tot de woning, eigen sanitaire voorzieningen en keuken met kooktoestel.

Artikel [nummer 1] aanvraag vergunning
[…]
2. Met inachtneming van het voorgaande lid worden bij de aanvraag, onverminderd het bepaalde in artikel 4.5 Algemene wet bestuursrecht, ten minste de volgende gegevens verstrekt:
[…]
b. de naam en het adres van de aanvrager, zijnde de eigenaar van de woonruimte of het gebouw;

Artikel 5 weigeringsgronden
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt geweigerd als:

a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang;

b. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende woning,
[…]

Artikel 8 hardheidsclausule
Indien door bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van het bepaalde in deze verordening naar het oordeel van het college zou leiden tot een niet gerechtvaardigde uitkomst, kan het college van het bepaalde in deze verordening afwijken door te besluiten een aanvraag om een onttrekkingsvergunning niet te weigeren.

Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019

[nummer 1]. Aan het verlenen van de onttrekkingsvergunning of woningvormingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden tot het treffen van bepaalde voorzieningen. Het in gebruik nemen van de onzelfstandige dan wel zelfstandige woonruimten in geval van de onttrekking of woningvorming als bedoeld in deze regels, is niet toegestaan alvorens de betreffende voorzieningen zijn aangebracht

5. Op een verzoek om een onttrekkingsvergunning wordt –behoudens de overige bepalingen in deze beleidsregels– in beginsel positief beschikt, op voorwaarde dat:
a. het quotum in een straat niet wordt overschreden.
b. er, met uitzondering van de straten in de binnenste schil, tussen de woningen met onzelfstandige woonruimten tenminste horizontaal en indien van toepassing verticaal 2 aaneengesloten zelfstandige woonruimten zijn, dan wel andere panden niet zijnde woonruimte. Indien tussen de zelfstandige woonruimten of andere panden niet zijnde woonruimte een gang met minimale breedte aanwezig is, bedoeld als brandgang of toegang naar een achterpad, worden de woningen als aangesloten beschouwd.
c. de aanvrager aantoont dat na de onttrekking wordt voldaan aan de voorschriften voor geluidwering tussen enerzijds verblijfsruimten van de woning waarop het verzoek om onttrekking betrekking heeft, en anderzijds een verblijfsruimte gelegen in aangrenzende woningen als vereist in artikel [nummer 1].16 en [nummer 1].17 van het Bouwbesluit 2012.
d. tenminste de volgende voorzieningen worden aangebracht: i. een op de voordeur aangebrachte voorziening, bijvoorbeeld een deurdranger, ter voorkoming van geluidsoverlast als gevolg van het dichtslaan van de voordeur; ii. indien een trap aanwezig is, een op alle traptreden aangebrachte geluiddempende bekleding.
e. fietsen en afval inpandig dan wel op eigen terrein kunnen worden gestald, waarbij er voldoende ruimte is voor fietsen voor alle bewoners en de ruimte een opgang heeft welke makkelijk toegankelijk is en goed ontsloten naar de openbare weg.
f. de aanvrager woon- en leefregels overlegt die tenminste de aspecten bevatten die in bijlage II zijn genoemd en die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte.
g. de huurprijs van de onzelfstandige woonruimte wordt bepaald volgens de voorschriften van het woningwaarderingsysteem voor onzelfstandige woonruimte.
h. zowel de verhuurder (of de beheerder) van de woning waarop de aanvraag betrekking heeft en een van de huurders (of begeleider van de huurders bij de huisvesting van kwetsbare doelgroepen) voor een ieder kenbaar worden gemaakt als contactpersoon voor omwonenden en derden.