Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/625975 / HA ZA 22-221
Vonnis in verzet van 22 maart 2023
in de zaak van
1.
HOOFDVERENGING VAN EIGENAARS SALMSTRAAT 4 TOT EN MET 32 (EVEN NUMMERS) TE GELEEN,te Geleen,
HOOFDVERENGING VAN EIGENAARS SALMSTRAAT 4 TOT EN MET 32 (EVEN NUMMERS) TE GELEEN,te Geleen,
2.
ONDERVERENIGING VAN EIGENAARS SALMSTRAAT 6, 8, 10, 12, 18, 20, 22, 24, 30 EN 32 TE GELEEN, te Geleen,
ONDERVERENIGING VAN EIGENAARS SALMSTRAAT 6, 8, 10, 12, 18, 20, 22, 24, 30 EN 32 TE GELEEN, te Geleen,
eiseressen in conventie,
verweersters in (voorwaardelijke) reconventie,
gedaagden in het verzet,
advocaten mr. J.H. Hoovers en mr. M.S. Smit te Rotterdam,
tegen
MVGM VASTGOEDMANAGEMENT B.V., te Rijswijk,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
eiseres in het verzet,
advocaat mr. E.E. Krikke te Rotterdam.
Partijen zullen hierna afzonderlijk de Hoofdvereniging, de Ondervereniging en MVGM genoemd worden. De Hoofdvereniging en de Ondervereniging worden hierna gezamenlijk aangeduid als de VvE’s.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 21 september 2021;
- de akte houdende producties van de VvE’s van 15 december 2021, met producties;
- het verstekvonnis van 12 januari 2022;
- de verzetdagvaarding van MVGM van 18 februari 2022 met daarin een voorwaardelijke eis in reconventie;
- de akte houdende overlegging producties van MVGM van 9 maart 2022, met producties;
- het tussenvonnis van 23 november 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van 4 januari 2023;
- de akte houdende producties ten behoeve van de mondelinge behandeling van de VvE’s, met producties.
1.2.
Op 6 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hiervan zijn aantekeningen gemaakt die zich in het procesdossier bevinden.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald, die nader bepaald is op heden.
2.2. De feiten
2.1.
Aan de Salmstraat te Geleen bevindt zich een appartementencomplex (hierna: het complex), bestaande uit vijf appartementen (winkelpanden) op de begane grond en daarboven tien woonappartementen in twee bouwlagen. De appartementseigenaren zijn de leden van de Hoofdvereniging. Tot de Hoofdvereniging behoort tevens de Ondervereniging. De leden van de Ondervereniging zijn de appartementseigenaren van de winkelpanden, de heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 1] en [naam 2] worden hierna gezamenlijk [naam 3] genoemd.
2.2.
Met ingang van 2012 is Verweij Vastgoed B.V. (hierna: Verweij) bestuurder van de VvE’s en beheerder geworden van het complex. Daartoe is de Hoofdvereniging een beheerovereenkomst aangegaan met Verweij.
2.3.
In 2018 is Verweij door een juridische fusie opgegaan in MVGM.
2.4.
De Hoofdvereniging is met MVGM een beheerovereenkomst aangegaan met als ingangsdatum 1 januari 2019. De Beheerovereenkomst heeft betrekking op het bestuurlijk beheer, het financieel beheer en het technisch beheer. Tot de beheerovereenkomst (hierna: de Beheerovereenkomst) behoren de “Algemene Branchevoorwaarden Beheer Vereniging van Eigenaars” (hierna: de algemene voorwaarden).
2.5.
In artikel 4.4 van de Beheerovereenkomst is het volgende bepaald:
“Kiest u voor technisch beheer, dan krijgt uw VvE een vaste technische manager toegewezen. Jaarlijks worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
o Het minimaal eens per jaar technisch inspecteren van het gebouw.
o Het jaarlijks actualiseren van de meerjarenonderhoudsplanning ten behoeve van de reservering voor onderhoud.
o Het behandelen en steekproefsgewijs controleren van alle aangelegenheden die betrekking hebben op het dagelijkse onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, zaken en voorzieningen van het complex, alsmede de uitbesteding van de uit te voeren werkzaamheden,
o Voor werkzaamheden die het limietbedrag van € 5.000,00 (volgens statuten) exclusief BTW te boven gaan, is een goedkeuring nodig van de ledenvergadering. Hierbij zal tot een begroot bedrag van € 5,000,00 exclusief BTW één offerte worden aangevraagd. Daarboven zullen maximaal drie offertes worden aangevraagd.
o Het adviseren ten behoeve van onderhoudsovereenkomsten voor de gemeenschappelijke installaties en voorzieningen van de gebouwen en vervolgens het afsluiten van deze overeenkomsten. De VvE kan gedurende de looptijd van de overeenkomst gebruik maken van de Mantelovereenkomsten van MVM Centrale Inkoop die zijn aangegaan met verschillende service en onderhoudsbedrijven.
o Het behandelen en begeleiden van de assurantiezaken (welke samenhangen met de door de VvE afgesloten verzekeringen) met inbegrip van schadeafwikkelingen tot een bedrag van€ 10.000,00 inclusief BTW, per gebeurtenis.
o Het steekproefsgewijs ter plaatse controleren van uitgevoerde werkzaamheden aan de hand van de ontvangen facturen.”
In een voetnoot bij het “behandelen en begeleiden van assurantiezaken” is het volgende vermeld:
“De beheerder behandelt en begeleidt ook schades met een hoger schadebedrag, alleen dit valt niet binnen de standaard dienstverlening. Vaak kunnen additionele kosten verhaald worden op de verzekeraar. Om te voldoen aan de regelgeving van de AFM worden alle verzekeringszaken afgehandeld onder verantwoordelijkheid van MVGM Assurantiën (…)”
2.6.
In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
“Technisch Beheer
(…)
“6.3. De werkzaamheden als Technisch Beheerder houden het begeleiden in van de Bestuurder dan wel degene die binnen de VvE voor het Technisch Beheer verantwoordelijk is. De Beheerder heeft enige technische kennis doch is geen bouwkundig expert. Tenzij schriftelijk anders overeengekomen behoort het niet tot de taak van de (Technisch) Beheerder om gebreken op te merken, de ernst daarvan te beoordelen, bij oplevering als deskundige een werk op te nemen of over een werk directie te voeren dan wel anderszins bouwtoezicht te voeren. De (Technisch) Beheerder is dan ook niet aansprakelijk uit hoofde van niet opgemerkte gebreken, fouten in de uitvoering door derden of een gebrekkig toezicht op die derden, behoudens in geval van opzet of bewuste roekeloosheid aan de zijde van de (Technisch) Beheerder. Werkzaamheden en/of te verlenen diensten voortvloeiend uit (Technisch) Beheer worden uitgevoerd voor rekening en risico van de VvE.”
(…)
Waarschuwingsplicht
8.6
De Beheerder heeft voor gevallen waarin hij van onvoldoende volmacht of gebrekkige besluitvorming op de hoogte was of behoorde te zijn een waarschuwingsplicht ten opzichte van de VvE.
(…)
Treffen van noodvoorzieningen
8.8
In geval van calamiteiten of spoedeisende kwesties is de Beheerder bevoegd ook zonder voorafgaande opdracht van de VvE, voor rekening en risico van de VvE noodvoorzieningen uit te (laten) voeren die nodig zijn om de schade voor de VvE zoveel als mogelijk te beperken of de veiligheid zoveel als mogelijk te waarborgen.
(…)
10. Aansprakelijkheid
Klachten
10.1
Klachten over de door de Beheerder verrichte werkzaamheden dienen door de VvE zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen 30 dagen na ontdekking schriftelijk en/of elektronisch te worden gemeld aan de Beheerder. Doet de VvE dit niet binnen de termijn van 30 dagen, dan vervalt het recht voor de VvE om (herstel) werkzaamheden en/of schade van de Beheerder te vorderen. De Beheerder verplicht zich na ontvangst van de melding binnen 15 dagen inhoudelijk te reageren.
10.2
Indien naar het oordeel van de VvE de Beheerder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de VvE, dient de VvE hem schriftelijk en/of elektronisch - in ieder geval in de gelegenheid te stellen de tekortkoming binnen een redelijke termijn te herstellen en/of schade te beperken en/of schade op te heffen.
10.3
Alle vorderingsrechten en andere bevoegdheden jegens de Beheerder vervallen 12 maanden na het moment waarop de VvE bekend werd of redelijkerwijs bekend kon zijn met het bestaan van deze rechten en bevoegdheden.
2.7.
In de verslagen de van de gecombineerde algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE’s van 30 april 2014 en 29 april 2015 is onder meer de volgende mededeling van Verweij vermeld:
“Eigenaren die in het bezit zijn van luxe keukens, badkamers, dure wand-, plafond- en vloerafwerking e.d. doen er verstandig aan zelf een aanvullende opstal- en/of inboedelverzekering af te sluiten daar de opstalverzekering van de VvE alleen schade vergoedt aan de casco van het gebouw.”
De Meerjarenonderhoudsplannen
2.8.
Verweij heeft MJOP’s opgemaakt. Deze bestaan uit een korte termijn planning over twee jaar en een lange termijn planning over negen jaar. De MJOP’s zijn in de gecombineerde ALV van de VvE’s besproken en goedgekeurd.
In deze MJOP’s is onder meer het volgende vermeld:
- MJOP Ondervereniging 2014-2024: Voor de post “vervanging standleidingen” is vanaf 2010 elke vijf jaar € 3.000 (in 2015 en 2020) gepland;
- MJOP Ondervereniging 2015-2025: Voor onderhoud aan de riolering is elke drie jaar een bedrag van € 1.750 (2015, 2018, 2021 en 2024) opgenomen.
- MJOP Ondervereniging 2016-2026: Voor onderhoud aan de riolering is in de jaren 2016, 2019, 2022 en 2025 een bedrag van € 1.750 opgenomen;
- MJOP Ondervereniging 2017-2027: Voor onderhoud aan de riolering is in de jaren 2017, 2020, 2023 en 2026 een bedrag van € 1.750 opgenomen;
- MJOP Ondervereniging 2018-2028: Voor onderhoud aan de riolering is in de jaren 2018, 2021, 2024 en 2027 een bedrag van € 1.750 opgenomen.
- MJOP Hoofdvereniging 2014-2024: Voor onderhoud aan de riolering is in de jaren 2014, 2016, 2018, 2020, 2022 en 2024 telkens een bedrag van € 500 opgenomen. Voor de post “vervangen hemelwaterafvoer” is in 2014 een bedrag van € 750 opgenomen. Voor de post “vervangen standleiding” is in 2014 een bedrag van € 2.000 opgenomen.
2.9.
In het verslag van de gecombineerde ALV van de VvE’s van 12 mei 2016 is over het MJOP onder meer het volgende vermeld:
“De meerjarenonderhoudsplanningen worden besproken en toegelicht aan de hand van vragen. Voor de hoofdvereniging is het verzoek ontvangen om vervanging van de daken aan de achterzijde van de winkels naar voren (2016) te schuiven vanwege lekkages. Als alle vragen zijn beantwoord luidt het voorstel om de meerjarenonderhoudsplanningen (gewijzigd) goed te keuren.”
Lekkages 2014
2.10.
Bij e-mail van 22 september 2014 heeft [naam 1] bij Verweij een waterlekkage gemeld in de winkelpanden. Op deze melding heeft Verweij op 23 september 2014 bij monde van de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ) gereageerd, met het verzoek om foto’s te sturen en de vraag om welk winkelpand het ging, zodat een loodgieter gestuurd kon worden. Bij e-mail van 6 oktober 2014 heeft [naam 1] laten weten dat de door hem ingeschakelde loodgieter (de heer [naam 5] , hierna: [naam 5] ) contact zou opnemen. Op 7 november 2014 is [naam 5] met [naam 4] naar de situatie gaan kijken. Bij e-mail van 18 november 2014 heeft [naam 4] laten weten dat hij geschrokken was van de situatie en dat hij de firma Van der Velden (hierna: Van der Velden) onderzoek zal laten doen naar de oorzaak van de lekkage. Van der Velden is in november 2014 komen kijken. Bij e-mail van 22 december 2014 heeft [naam 4] aan [naam 1] laten weten dat Van der Velden twee lekkages heeft gevonden, namelijk één in de standleidingen van de appartementen naar de kelder en één in de hemelwaterafvoer aan de achterkant van het complex. Ook liet [naam 4] weten dat er na de uitvoering van de herstelwerkzaamheden gekeken moet worden naar de gevolgschade en wat wel of niet vergoed zal worden door de verzekeringsmaatschappij. In opdracht van Verweij is een standleiding vervangen door een grotere diameter PVC buis en zijn er dakafvoeren bijgeplaatst.
2.11.
Op 19 januari 2015 heeft Verweij de lekkages bij de opstalverzekeraar van het complex gemeld. De verzekeraar heeft de kosten van het opsporen van de lekkages en de herstelwerkzaamheden (uitgevoerd door de firma Passiebouw) vergoed. De gevolgschade is niet vergoed.
2.12.
Bij e-mail van 26 maart 2015 heeft Verweij aan [naam 2] onder meer laten weten dat Verweij de gevolgschade aan de winkelpanden wil laten herstellen door de firma Passiebouw. Bij e-mail van 21 april 2015 heeft [naam 2] laten weten dat eerst een contra-expert naar de situatie moet kijken en dat voordien niet tot herstel mocht worden overgegaan.
2.13.
Op 2 mei 2016 heeft Moorman Totaal Techniek (hierna: Moorman), de door [naam 3] ingeschakelde contraexpert, een onderzoek uitgevoerd naar de in september 2014 ontstane waterschade in het complex. Moorman heeft het volgende geconcludeerd:
“De waterschade aan de winkelpanden op de begane grond en de kelders hieronder is het gevolg van diverse overstromende rioleringsstandleidingen / hemelwaterafvoeren welke inpandig door het gebouw heen lopen. De dakafvoeren waren te klein uitgevoerd en te weinig aangebracht waardoor deze bij de dak aansluiting overstroomden en voor ernstige lekkages hebben gezorgd. Na deze lekkages zijn deze standleidingen van eterniet vervangen door een grotere diameter pvc buis en zijn er meerdere dak afvoeren op het boven dak bijgeplaatst om de inpandige hemelwaterafvoeren te ontlasten bij hevige regenval. Ook de inpandige hemelwaterafvoeren aan de voorzjide van het pand hebben door de hevige regenval voor ernstige lekkage gezorgd.”
2.14.
Op 30 juni 2016 heeft Burgtbouw, een vennootschap van [naam 1] , een offerte uitgebracht voor het “Herstellen winkelpanden ad Salmstraat te Geleen”. De werkzaamheden zijn geoffreerd voor een bedrag van € 93.341,07.
Geschil tussen [naam 3] en de VvE’s
2.15.
Bij brief van 13 april 2018 hebben [naam 3] de VvE’s aansprakelijk gesteld voor de gevolgschade van de eerdergenoemde lekkages van 2014.
2.16.
Bij brief van 2 mei 2018 heeft Verweij namens de VvE’s aansprakelijkheid afgewezen omdat volgens Verweij i) de leidingen waar de lekkages zijn opgetreden niet tot het gemeenschappelijk eigendom behoren en ii) er geen dekking onder de opstalverzekering werd geboden voor de gevolgschade.
2.17.
In oktober 2018 heeft Verweij de schadeclaim van [naam 3] ingediend bij de aansprakelijkheidsverzekeraar Allianz. Deze verzekeraar heeft dekking afgewezen. Dat is als volgt toegelicht bij e-mail van oktober 2018:
“Hiermee bevestigen wij de ontvangst van uw kennisgeving van schade. Het gaat in dit geval om een schade die ontstond op 24 november 2014. Eerst nu wordt daarvan melding bij ons gedaan op de AVB-polis. In verband hiermee bericht ik u als volgt:
De schade is niet gedekt
Evenals de polis, zoals die voorheen onder nummer 701672490 bij Aegon liep, is de bij Allianz ondergebrachte AVB-polis een zogenaamde claims made-polis. Dit houdt in dat een schade niet alleen ontstaan moet zijn binnen de verzekerde periode, maar ook moet zijngemeldbinnen die periode. Dit staat beschreven in artikel 20 van Pro de polisvoorwaarden ACM 14. Hierin wordt aangegeven dat “die aanspraak (..) tevens tijdens de geldigheidsduur schriftelijk bij de verzekeraar moet zijn aangemeld” Die polis werd per 1 juli jl wegens royement beëindigd. Met ingang van die datum kunnen aan de AVB-polis dus geen rechten meer worden ontleend.
Subsidiair merk ik op dat - al was van een beëindiging van de polis per 1 juli jl. geen sprake - de AVB-polis sowieso geen dekking biedt. De polis dekt weliswaar de aansprakelijkheid van de Vereniging als zodanig ten opzichte van de leden als ook die van de individuele leden ten opzichte van elkaar, maar schade aan de opstal zélf blijft daarvan nadrukkelijk uitgesloten. Voor de goede orde: op deze polis is verzekerd het adres Salmstraat 4-32, bestaande uit vijf winkeleenheden met magazijn en tien appartementen. De vorderende partijen maken dus deel uit van de VvE als zodanig, zodat de uitsluiting voor opstalschade op dit geval van kracht is.”
2.18.
Op 14 januari 2019 is een buitengewone ledenvergadering van de Ondervereniging gehouden. Hierbij heeft MVGM de leden geïnformeerd over de aansprakelijkheidsstelling van de VvE’s door [naam 3] De Ondervereniging heeft besloten om MGVM te machtigen om een advocaat in te schakelen. Daarover is in het verslag van de vergadering het volgende te lezen:
“5. Machtiging aan MVGM (namens Ondervereniging Salmstraat 6 t/m 32) om namens haar maar op rekening van de Hoofdvereniging Salmstraat 4 t/m 32 een advocaat in te schakelen inzake een aansprakelijkheidsstelling.
Mevrouw [naam 6] en de heer [naam 7] (technisch manager) geven een uitgebreide toelichting betreft de aansprakelijkheidsstelling die de Hoofdvereniging Salmstraat 4 t/m 32 heeft ontvangen van de eigenaren van de commerciële ruimten, gelegen onder de appartementen. Hieronder volgt een overzicht van de inhoud van dit dossier:
• De winkeleigenaren hebben de Hoofdvereniging en Ondervereniging aansprakelijk gesteld voor geleden inboedelschade, veroorzaakt door twee verschillende waterlekkages. In eerste instantie heeft de beheerder (Verwey-MVGM) de aansprakelijkheidsstelling namens beide VvEs afgewezen.
• Volgens een herstelofferte die de winkeleigenaren hebben laten opstellen door een bedrijf naar hun keuze, zouden de totale herstelkosten uitkomen op circa 98.000= euro. Dit betreft waterschade aan voornamelijk systeemwanden en -plafonds.
• De winkeleigenaren stellen de VvE(s) aansprakelijk omdat de opstalverzekering deze schade (tot tweemaal toe) heeft afgewezen en daarnaast de aansprakelijkheidsverzekering van de VvE deze ook heeft afgewezen. Daar de winkeleigenaren geen inboedelverzekering voor hun panden hebben afgesloten, willen zij de schade bij de VvE verhalen. Nadat de beheerder de afwijzing van de opstalverzekering naar de winkeleigenaren had doorgestuurd, hebben zij hier niet op gereageerd en geen bezwaar op gemaakt. Pas na 9 maanden maakten zij bezwaar via een door hun ingeschakelde advocaat. De advocaat is van mening dat de VvE hiervoor aansprakelijk is en beroept zich op een bepaling uit het Burgerlijk Wetboek, waarin min of meer staat dat het een goed huisvader betaamt om goed onderhoud aan het gebouw te laten plegen.
• Op basis van diverse rapportages is de VvE/beheerder van mening dat de oorzaken van de waterlekkages zijn veroorzaakt door verschillende onvoorziene zaken (calamiteiten) en deels door ondeugdelijke HWA/standleidingen die geen onderdeel van de VvE uitmaken maar eigendom van de winkeleigenaren zijn.
• Er zijn in de winkelpanden en -kelders in de periode van 2014 tot 2016 diverse (vocht)schades ontstaan, als gevolg van diverse oorzaken. De hoofdoorzaken zijn hevige regenval en onvoldoende (gemeente) afwateringsmogelijkheden. Daarnaast is een van de oorzaken wortelingroei van de aan de achterzijde gelegen hoofdriool van de VvE. Tevens is een van de oorzaken waterschade door hevige regenval die heeft veroorzaakt dat het afdakje van de winkel vol liep, waarna het water via de loodindekking de winkel heeft bereikt.
• De winkeleigenaren hebben zelf een loodgieter ingeschakeld en hebben hiervan een gedeelte wel uitgekeerd gekregen van de opstalverzekering van de VvE.
• De opstalverzekering heeft zelf een expert ingeschakeld en de schade(s) laten beoordelen.
• Vanuit de Hoofdvereniging is advocatenkantoor Rijssenbeek reeds aangetrokken en hebben zij volgens opdracht het dossier ingelezen om een eerste conclusie en advies aan de VvE(s) af te geven. Rijssenbeek is gespecialiseerd in VvE recht en op basis van deze criteria is geselecteerd.
• Er zijn diverse partijen ter plaatse geweest, ook namens de VvE, die werkzaamheden hebben verricht en conclusies hebben getrokken. Omdat het aan een eenduidige en duidelijke oorzaak ontbreekt, is het vaststellen van de exacte oorzaak een must en is van belang voor de juridische beoordeling van deze zaak. Aan de hand van dit rapport kunnen verdere juridische vervolgstappen worden bepaald. Hiervoor zal een derde (onafhankelijke) bouwkundige partij worden ingeschakeld.
• Om in de nog uit te schrijven Ledenvergadering van de Hoofdvereniging, namens de Ondervereniging besluiten te mogen nemen over deze kosten (die niet tot de reguliere begroting c.q. onderhoudskosten behoren) heeft MVGM een machtiging namens deze VvE nodig. Rijssenbeek Advocaten heeft een voorlopige raming van de kosten doorgegeven die bij een gerechtelijke procedure zullen uitkomen tussen circa 5.000,== en 15.000,== euro. De kosten zijn afhankelijk van het verloop van de procedure en van het eventueel door de rechtbank bevelen van bijvoorbeeld een getuigenverhoor. Dit is vooraf niet exact in te schatten.
• Beide VvE’s dienen er rekening mee te houden dat er extra kosten zullen worden gemaakt. Deze kosten zullen inzichtelijk worden gemaakt middels een voorstel in de reguliere voorjaarsvergadering in mei 2019.
Om de Ondervereniging directer te kunnen betrekken bij de procedure van de Hoofdvereniging vraagt de beheerder de aanwezigen om zich aan te melden als contactpersoon. Mevrouw [naam 8] meldt zich aan als contactpersoon en zal de zaak volgen namens de Ondervereniging.(…)
Nadat alle vragen zijn beantwoord, wordt het voorstel in stemming gebracht om MVGM te machtigen namens de Ondervereniging Salmstraat 6 t/m 32 in de Hoofdvereniging namens haar te mogen handelen betreft het inschakelen van de advocaat om een procedure verder in gang te zetten.
Besluit: Met unanieme stemmen wordt het voorstel aangenomen.”
2.19.
Vervolgens heeft MVGM mr. E. van Riet van Advocatenkantoor Rijssenbeek (ook voor de Ondervereniging) ingeschakeld.
2.20.
Op advies van mr. Van Riet heeft MVGM een deskundige, K+ Adviesgroep BV (hierna: K+), een onderzoek laten instellen naar toedracht en de gevolgschade van de lekkages in de winkelpanden in het complex. In het rapport van 18 april 2019 is onder meer het volgende te lezen:
“1 Inleiding
In opdracht van de MVGM heeft K+ Adviesgroep op 14 maart de waterschades in de winkelpanden aan de Salmstraat in Geleen beoordeeld. Het doel van deze rapportage is om de oorzaken en de gevolgschades op basis van een visuele inspectie in kaart te brengen. Het gaat hierbij om twee soorten lekkages. Te weten:
1. Lekkages inclusief gevolgschades door stijgwater in de standleidingen;
2. Lekkage inclusief gevolgschades door lekwater uit de hemelwaterafvoer in de
spouwmuur ter plaatse van de achtergevel.
De lekkages ter plaatse van de standleidingen hebben zich voorgedaan tijdens hevige regenval in de zomer enkele jaren gelegen. Tijdens hevige regenval is het gemeenteriool overbelast geraakt waardoor er terugstroom vanuit het riool heeft plaatsgevonden.
De lekkage in de achtergevel van het tussengelegen winkelpand heeft zich voorgedaan ten gevolge van lekwater uit de hemelwaterafvoer welke in de spouwmuur is gesitueerd.
(…)
4.Conclusie / Samenvatting
In de zomerperiode van 2013 en 2014 hebben zich een tweetal lekkages voorgedaan welke
meerdere schades tot gevolg gehad hebben. Hierbij gaat het om de volgende lekkages:
1. Lekkage vanuit de standleidingen in het winkelpand ten gevolge van terugstroom in het gemeenteriool;
2. Lekkage ten gevolge van een defecte hemelwaterafvoer in de spouw in de achtergevel;
De bovenstaande lekkages hebben schades tot gevolg gehad aan plafonds, timmerwerk, vloeren en wanden. Deze gevolgschades zijn pas later gemeld nadat de 1ekkges zich hebben voorgedaan doordat het winkelpand in die periode niet verhuurd is geweest. Hierdoor heeft het binnendringen van vocht ten gevolge van deze lekkages voor beduidend meer schade gezorgt dan het geval zou zijn geweest als er wel een huurder in het pand had gezeten en de lekkages direct gemeld zouden zijn.
De directe en indirecte oorzaken van de lekkages zijn aangepakt en hersteld. Er is een nieuwe kunststof standleiding gerealiseerd en de defecte hemelwater in de spouw in de achtergevel is hersteld. Deze zaken zijn direct in 2013 en 2014 en later in 2017 / 2018 aangepakt. In de periode van 2013-2014 tot 2019 hebben zich ter plaatse van de standleidingen geen lekkages meer voorgedaan. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de terugstroom vanuit het gemeenteriool de oorzaak is geweest van de lekkages. Na het herstel van de defecte hemelwaterafvoer zijn er ook geen nieuwe vochttoetredingen waargenomen.
Door de lange tijd tussen het ontstaan van de lekkages en de gevolgschades en het ontdekken en melden van de problemen aan de beheerder, hebben de lekkages een beduidend grotere impact gehad dan het geval was geweest als er in de tussentijd wel een huurder het pand in gebruik had gehad en de mogelijkheid er was geweest om in een eerder stadium de zaken op te lossen.
De gevolgschades aan plafonds, vloeren, timmerwerk en wanden zijn nog niet hersteld. Wel
heeft de winkeleigenaar zijn deel van de gevolgschades vergoed gekregen van de opstalverzekering.”
2.21.
Bij e-mail van 23 april 2019 heeft mr. Van Riet aan Verweij het volgende geschreven:
“Inmiddels ontving ik het rapport van K+Adviesgroep.
Met dat rapport wordt aangegeven dat er twee oorzaken zijn voor de lekkages: lekkage vanuit de standleidingen in het winkelpand ten gevolge van terugstroom in het gemeenteriool en lekkage ten gevolge van een defecte hemelwaterafvoer in de spouw in de achtergevel. Ter zake beide oorzaken zijn door de VvE de nodige werkzaamheden verrichten. Zo zijn de standleidingen vervangen (door een nieuwe kunststof standleiding) en is de defecte hemelwaterafvoer in de spouw in de achtergevel hersteld. Sindsdien hebben zich geen lekkages meer voorgedaan.
Hiermee staat dan in ieder geval vast dat de oorzaak van de lekkages gelegen is geweest in gemeenschappelijke zaken/delen van de VvE. In ieder geval voor wat betreft de hemelwaterafvoer, maar ook voor wat betreft de standleiding. K+Adviesgroep geeft wel aan dat sprake is geweest van terugstroom vanuit het gemeenteriool, maar ook dat die terugstroom tot een lekkage heeft geleid omdat de standleidingen niet in orde waren. Althans, dat tegenwoordig afvoeren voorzien zijn van rubber dichtingen en daardoor geen vochttransport via de naden kan plaatsvinden. Zo begrijp ik in ieder geval de conclusie van K+Adviesgroep. Mocht ik het mis hebben dan verneem ik dat graag.
K+Adviesgroep geeft verder ook aan dat er een lange tijd heeft gezeten tussen het ontstaan van de lekkages en de gevolgschade en het ontdekken en het melden daarvan. Dat heeft K+Adviesgroep neem ik aan via jullie vernomen. Heeft K+Adviesgroep ook contact met de huurders/winkeleigenaars gehad? Het feit dat lange tijd tussen ontdekking en melding van de lekkages heeft gezeten heeft bijgedragen aan een verergering van de schade.
Op basis van voorgaande lijkt mij vooralsnog dat de VvE in beginsel verantwoordelijk is voor de schade. Vervolgens is dan wel de vraag hoe groot die schade is. Daar is met deze rapportage geen antwoord op gegeven. Het gaat in dat geval dan niet alleen om schade aan opstal, maar ook om schade aan inboedel. Zoals in mijn eerdere advies aangegeven, kan namens de VvE worden aangevoerd dat de schade verergerd is vanwege late melding en kan de schadehoogte ter discussie worden gesteld. Voordat ik dit doe verneem ik graag nog een inhoudelijke reactie op onderstaande e-mail van mr. Van Nielen (met uitzondering van de vraag omtrent het behartigen van de belangen van Verwey, daarop ontving ik al een reactie van jullie). Voor wat betreft de oorzaak van de schade lijkt het rapport van K+Adviesgroep de stelling van mr. Van Nielen te ondersteunen. Wanneer jullie dit anders zien verneem ik dit graag (onderbouwd). Voor wat betreft de verzekeringskwestie verneem ik ook graag de huidige stand van zaken. Mr. Van Nielen heeft dit ook meermaals gevraagd.
Naar aanleiding van jullie reactie zal ik een inhoudelijke brief opstellen. Ik zal jullie daarvan eerst een concept doen toekomen. In de tussentijd laat ik mr. Van Nielen weten dat wij op korte termijn met een inhoudelijke reactie zullen komen.”
2.22.
In reactie hierop heeft Verwey bij e-mail van 23 april 2019 (16:22 uur) de hierna weergegeven onderstreepte tekst ingevoegd in de tekst van de e-mail van mr. Van Riet:
“Hiermee staat dan in ieder geval vast dat de oorzaak van de lekkages gelegen is geweest in gemeenschappelijke zaken/delen van de VvE. In ieder geval voor wat betreft de hemelwaterafvoer, maar ook voor wat betreft de standleiding. K+Adviesgroep geeft wel aan dat sprake is geweest van terugstroom vanuit het gemeenteriool, maar ook dat die terugstroom tot een lekkage heeft geleid omdat de standleidingen niet in orde waren. Althans, dat tegenwoordig afvoeren voorzien zijn van rubber dichtingen en daardoor geen vochttransport via de naden kan plaatsvinden. Zo begrijp ik in ieder geval de conclusie van K+Adviesgroep. Mocht ik het mis hebben dan verneem ik dat graag.
Ten tijden van de bouw zijn deze bewuste rubbers nooit toegepast. Bij normaal gebruik kan er dus ook nooit een lekkage ontstaan. Door de extreme weersveranderingen kunnen er terugstoten vanuit de gemeente riool ontstaan, Het feit dat bij alle andere standleidingen geen wateroverlast is ontstaan geeft aan dat de bestaande standleidingen nog in goede staat zijn. Bij de bewuste lekkage kan een zwak punt gezeten hebben wat zich nooit eerder geuit heeft Dit kan nooit eerder gevonden worden en is echter ook niet meer te achterhalen. De bestaande situatie is in ieder geval geen achterstallig onderhoud.
K+Adviesgroep geeft verder ook aan dat er een lange tijd heeft gezeten tussen het ontstaan van de lekkages en de gevolgschade en het ontdekken en het melden daarvan. Dat heeft K+Adviesgroep neem ik aan via jullie vernomen. Heeft K+Adviesgroep ook contact met de huurders/winkeleigenaars gehad?Ja de huurder was bij de opname van K-Plus aanwezig.Het feit dat lange tijd tussen ontdekking en melding van de lekkages heeft gezeten heeft bijgedragen aan een verergering van de schade.
De oorzaak van de kapotte hwa in de gevel was niet eerdere traceerbaar omdat de huurder hier ook niet eerder en melding van gemaakt heeft. Toen de melding gemaakt hebben zijn er verder onderzoeken plaatsgevonden wat uiteindelijk voor de oplossing heeft gezorgd. Ook dit was geen achterstallig onderhoud omdat de oorzaak niet zichtbaar was (in de spouwmuur) Bij een eerdere lekkage melding van de eigenaar was de gevolgschade veel beperkter geweest)”
2.23.
In het verslag van de ALV van de Ondervereniging van 4 juni 2019 is onder punt 2 onder meer het volgende vermeld:
“2 Mededelingen en ingekomen stukken:
Voor Ondervereniging Salmstraat 6 t/m 32 doet mevrouw [naam 6] een korte mededeling betreft het schadedossier van de betreffende Hoofdvereniging, welke inmiddels uit handen is gegeven aan een advocaat. MVGM heeft onlangs een afspraak met de advocaat gehad, waaruit naar voren is gekomen dat ondanks dat een schade niet gedekt is via de opstalverzekering de Vereniging(en) in de basis toch aansprakelijk zijn c.q. blijven omdat het euvel zich in het gemeenschappelijk gedeelte bevond. Namens de Ondervereniging is mevrouw [naam 8] contactpersoon en zij is door MVGM op de hoogte gehouden.”
2.24.
Bij e-mail van 13 maart 2020 heeft mr. Van Riet aan MVGM, voor zover nu van belang, het volgende meegedeeld:
“Zojuist heb ik [naam 9] gesproken. ik begreep dat jullie telefonisch contact hebben gehad. Wij hebben voor vandaag om half 2 een afspraak staan om de conference call van vanmiddag voor te bereiden. ik stel voor dat wij elkaar vanochtend spreken, bijvoorbeeld om 11 uur. Het lijkt mij goed dit samen met jouw leidinggevende te doen. Dan kunnen we beslissen of de conference call van vanmiddag op deze wijze door moet gaan of dat ik dit wijzig in een telefoongesprek tussen advocaten. Want, ik begrijp (zoals ik je van de week ook vertelde) dat dit een lastig dossier is om over te nemen. Tegelijkertijd is het een dossier dat niet zomaar oplost en waarin belangrijke besluiten moeten worden genomen namens de VvE. Dat zijn niet zozeer puur juridische beslissingen, maar met name praktische beslissingen waarbij een kosten/baten afweging moet worden gemaakt. Vorig jaar heb ik dit uitgebreid besproken bij mij op kantoor met jouw voorgangers, [naam 6] , [naam 10] en [naam 7] . Vervolgens is door hen een deskundige geraadpleegd om nader onderzoek te doen. Het vervelende (Juridische) in deze kwestie is dat er diverse rapporten voor handen zijn met verschillende conclusies. Omdat de schade is veroorzaakt door het gemeenschappelijke riool, (wortelingroei/achterstallig onderhoud) en gebrekkige hwa en de VvE deze gebreken heeft verholpen, kan niet zonder meer worden gezegd dat de VvE niet verantwoordelijk is. Aan de andere kant is een deel van de schade ook veroorzaakt door extreme weersomstandigheden. Welke schade waardoor is veroorzaakt is nu (jaren later) niet exact vast te stellen.
Doel van de bespreking van vanmiddag was en is om te kijken of partijen elkaar tegemoet kunnen komen en de zaak buiten de rechtbank om kunnen regelen. in zon geval speelt de juridische kant van het verhaal een ondergeschikte rol. Je kijkt of omwille van verdere kostenbesparing alsnog geschikt kan worden. En dat zou betekenen dat een deel van de schade alsnog betaald moet worden door de VvE. Als uitgangspunt voor de onderhandeling gaf ik je mee de offerte die wederpartij heeft ingediend (van € 93,000,00) goed door te lopen en te bezien wat volgens jullie niet tot de waterschade kan worden herleid. Jouw voorgangers gaven aan dat een deel van de geoffreerde werkzaamheden niet zien op de waterschade, maar op renovatie, Dat zouden wij dan als uitgangspunt kunnen nemen en vervolgens kunnen we zien wat er overblijft en hoeveel betaald zou
kunnen worden om een procedure te voorkomen.”
2.25.
In het verslag van de ALV van de Ondervereniging van 22 september 2020 is onder punt 7 het volgende vermeld:
“
7.Mandaat procederen en juridische kosten
7.Mandaat procederen en juridische kosten
Ten aanzien van lopend schadedossier met kenmerk (…) worden de eigenaren om de volgende goedkeuring gevraagd. In onderhavig schade dossier wordt gesproken over 2 schade’s welke reeds enkele tijd uitvoerig worden behandeld. Ten aanzien schade 1 heeft de tegenpartij een schikkingsvoorstel ingediend ad € 45.000 excl. BTW. Na inzage in de onderbouwing van dit voorstel wordt de VvE geadviseerd een tegenbod ad € 5.000 in te dienen. De VvE wordt gevraagd dit tegenaanbod gestand te doen. Indien naar aanleiding van dit tegenbod binnen afzienbare tijd een dagvaarding zal worden betekend wordt de VvE gevraagd akkoord te gaan met het voortzetten van de procedure en het maken van (verdere advocaat) kosten. De VvE wordt in dezen in rechte bij gestaan door Rijssenbeek Advocaten. De vergadering besluit zowel akkoord te gaan met het tegenbod als met de verdere voortzetting van de procedure.”
De procedure tussen [naam 3] en de VvE’s
2.26.
Op 25 september 2020 hebben [naam 3] de VvE’s gedagvaard voor de rechtbank Limburg. [naam 3] achtten de VvE’s aansprakelijk voor de vanaf 2014 in de winkelpanden opgetreden lekkages op grond van primair artikel 21 van Pro het Modelreglement 1992, subsidiair op grond van artikel 6:174 BW Pro en meer subsidiair op grond van artikel 6:162 BW Pro. [naam 3] hebben vergoeding gevorderd van de als volgt gespecificeerde schadeposten:
“1. Herstelofferte van Burgt Bouw d.d. 28-06-16 (prod.28) € 93.341,07
2. Beredderingskosten [naam 5] werkbon A en B en factuurvan 01-08-17 (prod 30) € 1.824,63
3. Beredderingskosten [naam 5] werkbon C en D en factuur
van 30-12-17 (prod. 32) € 745,75
4. Beredderingskosten [naam 5] werkbonnen A d.d. 31-03-18
En B d.d. 04-04-18 per factuur van 24-04-18 (prod. 34) € 1.041,77
5. Beredderingskosten [naam 5] werkbon C d.d. 04-04-18 en
factuur van 30-04-18 (prod. 35|) € 692,73
6. Factuur [naam 5] d.d. 28-01-20 werkbonnen 1 t/m 9 [naam 5] en
Overige schade van email 02-02-20 van [naam 1] aan MVGM
Prod. 53, 54) € 12.372,19
7. (Beredderings)uren en kosten huurder [naam 11] van
Seven Moon, Salmstraat nr. 26 (mail 13-01-20, prod. 52) € 605,00
8. Factuur d.d. 19-03-20 ViceDigitalSolutions opruimen van
Puin (prod. 57) € 937,40
9. factuur van [naam 5] d.d. 15-02-20 met factuurnummer
200407 (prod.69) en werkbon 10 t/m 13 (prod. 60-67)+kosten
Werkbon 12c (prod. 66) € 9.358,02
11. De buitengerechtelijke (incasso)kosten€ 1.708,00
Totaal: € 131.120,76”
2.27.
In deze procedure zijn [naam 3] bijgestaan door mr. P.C. van Nielen en de VvE’s door mr. Van Riet.
2.28.
Ter beëindiging van dit geschil hebben [naam 3] en de VvE’s op 5 juni 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“Na uitgebreid overleg, hebben partijen overeenstemming bereikt als volgt, en:
ZIJN HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN:
A. De VvE’s betalen een bedrag à EUR 20.000 (…) ten titel van schadevergoeding aan de heren [naam 1] en [naam 2] tezamen uit de kas van de Hoofdvereniging op een nader door [naam 1] en [naam 2] op te geven rekening, Het is aan de heren [naam 1] en [naam 2] om tussen hen onderling deze betaling van EUR 20.000 (…) te verdelen. Deze betaling wordt voldaan binnen 10 werkdagen na dagtekening van deze vaststellingsovereenkomst.
B. De VvE’s betalen een bedrag à EUR 5.000 (…) ten titel van schadevergoeding uit de kas van de Ondervereniging op een nader door [naam 1] en [naam 2] op te geven rekening. Het is aan de heren [naam 1] en [naam 2] om tussen hen onderling deze betaling van EUR 5.000 (…) te verdelen. Deze betaling wordt over een termijn van twee jaar voldaan. Deze tweejaarstermijn start bij ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst.
C. Partijen zullen de Rechtbank Limburg, locatie Maastricht eenstemmig verzoeken de procedure (…) per direct te royeren gelijktijdig met ontvangst van de betaling ad EUR 20.000 (…) bedoeld in sub A.
D. De VvE’s zullen na voltooiing van de verplichtingen als genoemd onder sub A en C direct MVGM aansprakelijk stellen en binnen een uiterste termijn van 12 maanden na ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst een procedure aanhangig maken tegen MVGM voor alle schade en kosten geleden door de VvE’s als gevolg van de door MVGM (niet) uitgevoerde werkzaamheden als beheerder tenzij in deze periode er sprake is van een minnelijke schikking of dat door partijen iets anders wordt overeengekomen. Onderdeel van deze vorderingen zijn ook de schades geleden door de heren [naam 1] en [naam 2] .
E. De VvE’s zullen de kosten van deze procedure tegen MVGM in eerste aanleg voor hun rekening nemen. Indien onverhoopt de vorderingen worden afgewezen en de VvE’s worden veroordeeld in de proceskosten van MVGM zullen de VvE’s ook deze proceskosten voor hun rekening nemen.
F. Indien na eerste aanleg een appelprocedure wordt gestart door MVGM en/of de VvE’s menen dat een appelprocedure moet worden gestart, zullen partijen nader overleg voeren over de verdeling van de te maken kosten.
G. In het geval MVGM in en/of buitenrechte de gevorderde schadevergoedingen als genoemd onder sub D betaalt aan de VvE’s, komen de partijen de volgende verdeling van de opbrengsten overeen: De eerste EUR 45.000 (…) komen ten goede aan de kas van de VvE’s.Alle geïncasseerde bedragen boven de EUR 45.000 (…), worden voor 85% direct uitbetaald aan de heren [naam 1] en [naam 2] . De overige 15% van de geïncasseerde bedragen boven de EUR 45.000 (…) komen te goede aan de kas van de Hoofdvereniging.”
2.29.
Op initiatief van MVGM is de Beheerovereenkomst per 31 december 2020 beëindigd.
2.30.
Bij brief van 7 juli 2021 hebben de VvE’s MVGM aansprakelijk gesteld voor, kort gezegd, onjuist handelen in verband met de bij de winkelpanden opgetreden lekkages.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De VvE’s hebben in de verstekprocedure, samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I voor recht verklaart dat MVGM haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht tot het beheer van de VvE’s vanaf 2012 tot en met 2020, niet, althans onvoldoende heeft uitgevoerd, met de vele waterschades in die periode in de verschillende delen van de gebouwen van de VvE en alle kosten van dien tot gevolg en dat MVGM daarvoor aansprakelijk is jegens de VvE’s en voor zover nodig jegens de heren [naam 2] en [naam 1] voor wie de VvE’s ook op last en volmacht van hen onderhavige vordering aanhangig maken;
II MVGM veroordeelt tot betaling aan de VvE’s de hoofdsom van € 199.887, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag op grond van artikel 6:119 BW Pro met ingang van 7 juli 2021 tot en met de dag van algehele voldoening;
III MVGM veroordeelt tot betaling aan de VvE’s van € 2.308 aan buitengerechtelijke incassokosten;
IV MVGM veroordeelt in de proceskosten, alsmede in de nakosten.
3.2.
Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van de VvE’s toegewezen en is MVGM veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de VvE’s tot de dag van het vonnis begroot op in totaal € 6.815,82.
3.3.
MVGM vordert in het verzet dat zij bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt ontheven van de veroordeling in het verstekvonnis, met veroordeling van de VvE in de kosten van het verzet, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.4.
De VvE’s hebben (bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie) de volgende specificatie gegeven van de schade waarvoor zij MVGM aansprakelijk houden:
Schade en kosten van de VvE’s:
Onderzoekskosten K+ Adviesgroep € 3.484
Kosten gemaakt door MVGM i.v.m. de procedure € 1.860
Juridische kosten mevrouw mr. Van Riet € 12.735,25
Griffierechten € 4.131
Betaling aan [naam 3] € 25.000
Buitengerechtelijke incassokosten € 2.308
Aansprakelijkheidsclaim [naam 3] € pm
==========
Totaal € 49.518,25 + pm
Schade en kosten van [naam 3] :
Waterschades / opsporingskosten / herstel € 131.120
Juridische kosten mr. Van Nielen € 37.101
Griffierechten € 4.131
=========
Subtotaal € 172.352
Betaling aan [naam 3] € 25.000
========
Totaal: € 147.352
3.5.
De rechtbank begrijpt dit als een vermindering van eis. Bij de beoordeling gaat de rechtbank dan ook verder van deze specificatie uit.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.7.
MVGM vordert - onder de voorwaarde dat MVGM in conventie wordt veroordeeld tot betaling van de door [naam 1] en/of [naam 2] geleden schade - in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de VvE veroordeelt tot betaling van datgene waartoe MVGM in conventie jegens [naam 1] en/of [naam 2] wordt veroordeeld, met veroordeling van de VvE’s in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.8.
De VvE’s concluderen tot afwijzing van de vordering van MVGM.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat MVGM in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
4.2.
Aangezien Verweij door een juridische fusie is opgegaan in MVGM, zal de rechtbank Verweij hierna ook aanduiden als MVGM.
4.3.
In conventie staat centraal of MVGM, kort gezegd, aansprakelijk is voor schade geleden door de VvE’s en/of [naam 3] wegens het optreden van MVGM in verband met de in de winkelpanden opgetreden lekkages in de periode 2014 tot en met 2019. De rechtbank bespreekt allereerst de schadeposten die betrekking hebben op [naam 3] (de posten h, i en j als bedoeld onder 3.4.
De schadeposten van [naam 3]
4.4.
Vast staat dat [naam 3] in 2020 voor hun waterschade de VvE’s in rechte hebben aangesproken onder meer op grond van gestelde gebrekkigheid van de opstal. Die gerechtelijke procedure is op 5 juni 2021 geëindigd met een vaststellingsovereenkomst. Daarbij is overeengekomen dat de VvE’s een bedrag van € 25.000 aan [naam 3] betalen ten titel van schadevergoeding en dat zij zich zullen inzetten om de volledige schade van [naam 3] te verhalen op MVGM. Bij goed resultaat van de procedure tegen MVGM is overeengekomen dat door de VvE’s een aanvullende schadevergoeding zal worden betaald aan [naam 3] . Een en ander is dus afhankelijk van dc uitkomst van de onderhavige procedure en in die zin is dus nog sprake van een open einde in de verhouding [naam 3] versus de VvE’s.
4.5.
Vaststaat dat door de VvE’s op grond van de vaststellingsovereenkomst tot op heden een bedrag van € 25.000 aan [naam 3] is betaald. De VvE’s kunnen slechts op eigen naam optreden voor de (aanvullende) schadevergoedingsvordering die [naam 3] stellen te hebben jegens MVGM, als zij een daartoe strekkende last (cessie ter incasso) hebben. MVGM heeft betwist dat die last door [naam 3] is verstrekt. De VvE’s hebben op dit punt geen nadere toelichting gegeven. Met MVGM is de rechtbank van oordeel dat de vaststellingsovereenkomst onvoldoende aanknopingspunten biedt voor het bestaan van een last ter incasso van het door [naam 3] nog aanvullend geclaimde bedrag. Daaraan doet niet af dat in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat de VvE’s zich verplichten MVGM voor alle schade aansprakelijk te stellen, nu dat slechts ziet op
door de VvE’sgeleden schade in verband met hun aansprakelijkheid jegens [naam 3]
door de VvE’sgeleden schade in verband met hun aansprakelijkheid jegens [naam 3]
4.6.
In de stellingen van de VvE’s ligt wel besloten dat zij van mening zijn dat MVGM hen ook dient te vrijwaren voor de nog niet vergoede schade van [naam 3] , in die zin dat voor zover de VvE’s aansprakelijk zijn jegens [naam 3] MVGM die schade uiteindelijk dient te dragen, gelet op de verwijten die de VvE’s aan MVGM maken. Dat betekent dat hierna eerst moet worden bezien waarom de VvE’s menen aansprakelijk te zijn voor de waterschade van [naam 3] en vervolgens of MVGM tot vrijwaring van de VvE’s gehouden is. In dit kader zal de rechtbank de schadeposten van [naam 3] bespreken.
Ad h) waterschades / opsporingskosten / herstel
Het bedrag van € 93.341,07 met betrekking tot de lekkage uit 2014
4.7.
Allereerst moet worden beoordeeld of de VvE’s zich terecht op het standpunt stellen voor de waterschade als gevolg van de lekkages van 2014 aansprakelijk te zijn jegens [naam 3] Laatstgenoemden hebben de aansprakelijkheid van de VvE’s met name gebaseerd op artikel 6:174 BW Pro, de risicoaansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal. [naam 3] (en met hen thans ook de VvE’s) hebben zich op het standpunt gesteld dat de lekkages hebben plaatsgevonden in (gebrekkige) leidingen en rioleringen die niet tot de privégedeelten van de appartementseigenaren behoren, van welke gedeelten de VvE’s de bezitter zijn. MVGM heeft dat betwist, onder verwijzing naar de volgende passage uit de hoofdsplitsingsakte:
“B. lid 1 sub b:
In afwijking van het in artikel 9 lid 1 onder Pro b bepaalde [van het modelreglement, rechtbank] worden de elektriciteits-, gas-, water- en telefoonleidingen, alsmede centrale verwarmingsinstallatie-, riool en technische installaties, voorzover gelegen binnen de privégedeelten ten behoeve waarvan zij bij uitsluiting strekken, tot het betreffende privégedeelte gerekend.”
4.8.
MVGM stelt zich dan ook, naar de rechtbank begrijpt, op het standpunt dat de VvE’s ten onrechte jegens [naam 3] aansprakelijkheid hebben erkend voor de waterschade van 2014. Dat verweer van MVGM slaagt echter niet. De rechtbank volgt de VvE’s op dit punt. Uit het K+ rapport, dat MVGM niet inhoudelijk heeft bestreden, blijkt dat de in 2014 opgetreden lekkages zijn ontstaan in een standleiding die verticaal door het complex loopt en een hemelwaterafvoer in de spouwmuur van het complex. Dit zijn geen voorzieningen die uitsluitend strekken ten behoeve van een privégedeelte, maar naar hun aard strekken ten behoeve van de gemeenschappelijke delen van het complex. Dit leidt ertoe dat de VvE’s als bezitter van de standleiding en de hemelwaterafvoer moeten worden aangemerkt, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 9 lid 1 onder Pro b van het modelreglement:
“Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale
verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.”
4.9.
Niet in geschil is dat de desbetreffende (oude) standleiding van eterniet was opgebouwd uit pijpen die, zonder afdichting, in elkaar waren geschoven, zodat het water van boven naar beneden kon stromen, zonder dat de leiding bij de aansluitingen zou gaan lekken. Zoals in het K+ rapport is vermeld, is de standleiding in 2014 gaan lekken bij uitzonderlijk zware regenval, die het gemeenteriool niet kon verwerken, waardoor water terugstroomde naar het complex. Hierdoor is het water in de standleiding van beneden naar boven gaan stromen, als gevolg waarvan het water bij de aansluitingen van de pijpen naar buiten kon treden. Een standleiding behoort ook bij hevige regenval niet te gaan lekken, zodat deze standleiding in die zin als gebrekkig moet worden aangemerkt. De lekkage aan de hemelwaterafvoer heeft, zoals in het K+ rapport is vermeld, plaatsgevonden door een defect, zodat ook sprake was van een gebrekkige hemelwaterafvoer. Daarmee is aansprakelijkheid van de bezitter van de opstal, in dit geval de VvE’s, in beginsel gegeven.
4.10.
Het slot van artikel 6:174 BW Pro bevat nog wel een uitzondering op de regel dat de opstalbezitter aansprakelijk is. De bezitter van een gebrekkige opstal is bijvoorbeeld niet aansprakelijk, als hij alle nodige maatregelen heeft genomen om de gevaarlijke toestand te beëindigen, maar het gevaar zich toch heeft verwezenlijkt. Evenmin is hij aansprakelijk, als de maatregelen redelijkerwijs niet mochten worden verwacht vanwege het korte tijdsverloop tussen het ontstaan van het gevaar en de schade, of als de benadeelde zelf de gebrekkige toestand heeft veroorzaakt. Niet gesteld of gebleken is dat deze uitzondering van aansprakelijkheid zich in deze zaak voordoet. Het enkele feit dat niet eerder lekkage was opgetreden is onvoldoende voor de VvE om aan aansprakelijkheid te ontkomen. Het andersluidende oordeel van MVGM was dan ook onjuist.
4.11.
Dit een en ander leidt tot de conclusie dat de VvE’s jegens [naam 3] inderdaad aansprakelijk zijn voor de in 2014 opgetreden lekkages en hun erkenning ter zake terecht is gedaan. De begroting van het herstel van die schade is door een bedrijf dat gelieerd is aan [naam 1] begroot op ruim € 93.000. De VvE’s zijn kennelijk van oordeel dat die begroting redelijk is. Zij maken daarom jegens MVGM aanspraak op vergoeding van dat bedrag.
Het bedrag van € 37.779,69 met betrekking tot de andere lekkages
4.12.
Het bedrag van € 37.779,69 bestaat uit de schadeposten 2 tot en met 11 als bedoeld onder 2.26 en ziet op de ná 2014 bij de winkelpanden opgetreden lekkages plus incassokosten. De VvE’s hebben met betrekking tot deze schadeposten/latere lekkages verwezen naar hun productie 3, de door [naam 3] uitgebrachte dagvaarding, met daarbij een omvangrijk pakket van 70 producties. Volgens de VvE’s liggen aan deze lekkages vrijwel dezelfde gebreken ten grondslag als aan de lekkages van 2014. Hierna zal blijken dat MVGM daar (terecht) een andere visie op heeft, maar kennelijk erkennen de VvE’s richting [naam 3] ook voor deze schades volledig aansprakelijk te zijn, met dien verstande dat zij hebben bedongen pas meer te hoeven betalen dan al is betaald, indien zij een en ander bij MVGM kunnen incasseren. Deze gevorderde schade betreft dus een bedrag van
€ 37.779,69.
Regres?
4.13.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of de VvE’s met betrekking tot de gevolgen van de lekkages regres kunnen nemen op MVGM. Hiervoor zal de rechtbank allereerst ingaan op de rechtsverhouding tussen de VvE’s en MVGM en de hieruit voortvloeiende verplichtingen van MVGM.
4.14.
Niet in geschil is, dat tussen de VvE’s en MVGM een contractuele rechtsverhouding heeft bestaan, op grond waarvan MVGM vanaf 2012 tot eind 2019 als beheerder van het complex heeft opgetreden. Partijen hebben uitsluitend de in 2018 tussen de Hoofdvereniging en MVGM gesloten Beheerovereenkomst overgelegd. Zij gaan ervan uit dat hun contractuele rechtsverhouding over de gehele periode inhoudelijk gelijk is, namelijk zoals geregeld in de Beheerovereenkomst. De rechtbank volgt partijen op dit punt.
4.15.
De Beheerovereenkomst is een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW Pro. Uit artikel 7:401 BW Pro volgt dat MVGM als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht diende te nemen. Dit is het geval als MVGM heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Uit artikel 7:402 lid 1 BW Pro volgt dat MVGM verplicht was om tijdig verleende en verantwoorde aanwijzingen van de VvE’s omtrent de uitvoering van de opdracht op te volgen, en uit artikel 7:403 lid 1 BW Pro volgt dat MVGM verplicht was de VvE’s te informeren over de uitgevoerde werkzaamheden. De verplichtingen van MVGM zijn verder uitgewerkt in de Beheerovereenkomst, waarbij het te voeren beheer is uitgesplitst in bestuurlijk beheer, financieel beheer en technisch beheer.
4.16.
Naast beheerder was MVGM ook bestuurder van de VvE’s als bedoeld in 5:131 BW. Het derde lid van dit artikel bepaalt dat, voor zover de statuten niet anders bepalen, het bestuur de middelen van de vereniging beheert en zorgdraagt voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vereniging van eigenaars. Op een bestuurder van een vereniging van eigenaars is artikel 2:9 BW Pro van toepassing, wat meebrengt dat een bestuurder die onbehoorlijk bestuur kan worden verweten, in beginsel aansprakelijk is jegens de vereniging van eigenaars.
4.17.
In het licht van dit beoordelingskader worden hierna de verwijten van de VvE’s
aan MVGM met betrekking tot de lekkages besproken om na te gaan of die verwijten stand houden en moeten leiden tot aansprakelijkheid van MVGM.
Technisch beheer
4.18.
De VvE’s stellen allereerst dat MVGM bij het technisch beheer is tekortgeschoten,
omdat zij het complex niet heeft geïnspecteerd. In de notulen van de algemene ledenvergaderingen is hierover niets opgenomen. Uit de beperkte administratie die MVGM na het beëindigen van haar taken heeft afgegeven blijkt ook niet van gehouden inspecties. Als de inspecties wel zouden zijn uitgevoerd, dan zouden de gebreken in een vroeg stadium zijn ontdekt en zouden de waterschades (en daarmee de schade voor de VvE’s) zijn voorkomen, aldus de VvE’s.
4.19.
Volgens MVGM heeft zij wel degelijk jaarlijks voorafgaand aan de jaarlijkse ALV een technische inspectie uitgevoerd. De bevindingen van de technisch manager zijn vervolgens in het MJOP verwerkt en tijdens de ALV besproken. De gebreken die tot de verschillende lekkages hebben geleid hadden ook niet met een extra inspectie kunnen worden voorkomen, omdat ze niet zichtbaar waren, aldus MVGM.
4.20.
De rechtbank is met MVGM van oordeel dat de VvE’s hun stelling dat MVGM geen jaarlijkse technische inspectie van het complex heeft gehouden onvoldoende concreet hebben toegelicht en onderbouwd. Die stelling impliceert dat MVGM de MJOP’s zou hebben opgesteld zonder (actuele) gegevens van het complex. Dit strookt niet met de inhoud van de overgelegde MJOP’s, nu deze jaarlijks zijn aangepast en concrete voorstellen aan de ALV zijn opgenomen om een bepaald type onderhoud uit te voeren, bijvoorbeeld “De balkons aan de voorzijde zijn plaatselijk in zeer slechte toestand (betonrot). We stellen voor om deze te repareren”. Bovendien zijn de MJOP’s blijkens de notulen van de ALV’s door de vaste technisch manager van MVGM, [naam 7] , jaarlijks toegelicht.
4.21.
Daarbij komt nog dat, zoals MVGM onweersproken heeft aangevoerd, de lekkages van 2014 hebben kunnen plaatsvinden omdat sprake was van uitzonderlijk zware regenval en dat deze lekkages niet zijn veroorzaakt door gebreken die bij inspectie zichtbaar waren. De lekkages hadden dus niet door meer inspectie van MVGM kunnen worden voorkomen. Hooguit had een eerdere vervanging van de standleidingen kunnen worden gedaan, maar terecht is daarover door MVGM naar voren gebracht dat een vervanging ineens van alle standleidingen grote kosten met zich zou hebben mee gebracht (waarvoor onvoldoende in kas was) en de leden blijkens het MJOP akkoord waren gegaan met een gefaseerde vernieuwing. Overigens blijkt uit het rapport van K+ Adviesgroep ook dat de reparaties naar aanleiding van deze schade adequaat zijn uitgevoerd en hernieuwde schade daardoor is uitgebleven. Voor zover in de stellingen van de VvE’s besloten ligt dat MVGM de gebreken die tot de lekkages van 2014 hebben geleid niet adequaat heeft hersteld volgt de rechtbank de VvE’s dan ook niet.
4.22.
Ook de latere waterschades kunnen niet aan MVGM worden verweten. Vaststaat immers dat de lekkage in 2018 met name is veroorzaakt door ingegroeide wortels in het rioolstelsel. In redelijkheid kan niet van een beheerder worden gevergd een rioolsysteem jaarlijks te laten controleren dan wel een en ander preventief te laten vervangen in verband met mogelijke ingroei, zoals ook door MVGM is onderstreept. Voor het overige is onvoldoende onderbouwd dat en waarom de VvE’s van mening zijn dat MVGM ter zake van deze latere schades iets te verwijten zou zijn. De rechtbank tekent daarbij nog aan dat niet eens inzichtelijk is gemaakt hoe die schades precies zijn ontstaan en hoe de schadebedragen zijn opgebouwd. Er is een veelheid aan stukken uit de procedure tussen [naam 3] en de VvE’s overgelegd, zonder een voldoende toelichting. MVGM heeft er in dat kader terecht op gewezen dat de erkenning van aansprakelijkheid door de VvE’s jegens [naam 3] voor deze schade in het licht van de vele feitelijke onduidelijkheden en de schadebeperkingsplicht van [naam 3] , waaraan zij geen gevolg lijkt te hebben gegeven, te denken geeft. De conclusie is in ieder geval dat niet is gebleken dat MVGM op enig moment verwijtbaar tekort is geschoten in het technisch beheer.
Bestuurlijk/administratief beheer
4.23.
In de tweede plaats verwijten de VvE’s MVGM, samengevat, het volgende. MVGM heeft bij de schadeafhandeling niet adequaat opgetreden. Zij heeft de schade niet op tijd gemeld bij de aansprakelijkheidsverzekeraar en deze verzekering ten onrechte laten verlopen. Daarnaast heeft MVGM niet gezorgd voor een opstalverzekering met voldoende dekking. Verder heeft MVGM, totdat mr. Van Riet is ingeschakeld, aansprakelijkheid lange tijd op onterechte gronden afgewezen, namelijk stellende dat de oorzaak van de lekkages niet was gelegen in een gemeenschappelijk deel van het complex en omdat de opstalverzekering geen dekking bood. Hierdoor heeft MVGM de discussie met [naam 3] onnodig lang laten duren en zijn de VvE’s op onnodig veel kosten gejaagd. Daarbij komt dat MVGM op eigen houtje heeft gehandeld, terwijl zij maar tot € 10.000 bevoegd was schades te behandelen. Ook heeft MVGM haar waarschuwingsplicht ex artikel 8.6 van de Beheerovereenkomst geschonden door de VvE’s niet te informeren over de schade die buiten haar mandaat viel. Daarnaast heeft MVGM de adviezen van mr. Van Riet in de wind geslagen en de VvE’s onjuist geïnformeerd over hun rechtspositie jegens [naam 3] , aldus de VvE’s.
4.24.
Het verzekeren en verzekerd houden van het complex behoorde - zoals ook in de Beheerovereenkomst onder “Bestuurlijk beheer” is vermeld - tot de taken van MVGM.
De VvE’s verwijten MVGM dat de opstalverzekering geen dekking bood voor de gevolgschade aan het interieur van de winkelruimten van [naam 3] na de lekkages van 2014. [naam 3] waren hiervoor niet zelf verzekerd. De rechtbank volgt de VvE’s op dit punt niet. Daarbij is van belang dat MVGM de VvE’s herhaaldelijk heeft gewezen op deze beperkte dekking van de opstalverzekering (zie 2.7), waarbij MVGM de leden heeft geadviseerd om zelf zorg te dragen voor een uitgebreide inboedel- en/of opstalverzekering. Gelet hierop en nu niet gesteld of gebleken is dat de VvE’s MVGM op enig moment hebben verzocht de dekking van de opstalverzekering uit te breiden, kan niet worden geoordeeld dat MVGM kan worden verweten niet voor voldoende dekking van de opstalverzekering te hebben gezorgd.
4.25.
Niet in geschil is dat MVGM ook diende te zorgen voor voortdurende dekking van de VvE’s voor aansprakelijkheid. Vast staat dat zij die verplichting vanaf 1 juli 2018 niet is nagekomen, omdat de aansprakelijkheidsverzekering per die datum is geroyeerd, zonder het sluiten van een opvolgende verzekering. MVGM heeft niet kunnen verklaren wat de achtergrond van het royement was, wat wel op haar weg had geleden. Op dit punt valt MVGM terecht een verwijt te maken. De vraag is wel of er causaal verband bestaat tussen het ontbreken van een aansprakelijkheidsverzekering en de schade van de VvE’s. Daartoe moet worden nagegaan of in voorkomend geval dekking zou zijn verleend voor de aansprakelijkheid van de VvE’s jegens [naam 3]
4.26.
Duidelijk is dat causaal verband in dit geval ontbreekt. De aansprakelijkheidsverzekeraar heeft weliswaar dekking van de aansprakelijkheid van de VvE’s jegens [naam 3] voor de lekkages van 2014 afgewezen vanwege het royement van de polis in 2018, maar heeft daarbij tevens te kennen gegeven dat ook zonder royement geen dekking zou zijn verleend vanwege de polisvoorwaarden (zie 2.20). Hierbij is toegelicht dat schade aan de opstal zelf nadrukkelijk is uitgesloten van dekking. Voor zover de VvE’s zich in dit geschil desondanks op het standpunt hebben gesteld dat de polis bij tijdige melding en voortgang van de polis wel dekking zou hebben geboden had het op hun weg gelegen een exemplaar van de betreffende polisvoorwaarden in het geding te brengen. De VvE’s hadden deze polisvoorwaarden immers kunnen opvragen, als zij daarover niet beschikten. Bij gebreke daarvan moet hun stelling in het licht van de andersluidende mededeling van de verzekeraar als onjuist worden aangemerkt. Dit leidt ertoe dat niet is gebleken dat de VvE’s schade hebben geleden als gevolg van het feit dat zij vanaf 2018 niet meer tegen aansprakelijkheid verzekerd waren. Er moet immers van worden uitgegaan dat opstalschade van leden niet onder de aansprakelijkheidspolis gedekt werd.
4.27.
De stelling dat MVGM aansprakelijk is omdat zij haar mandaat heeft overschreden door op eigen houtje een schade van meer dan € 10.000 te behandelen wordt gepasseerd. Terecht heeft MVGM erop gewezen dat de noot van artikel 4 van Pro de Beheerovereenkomst vermeldt dat ook grotere schades door haar worden begeleid, maar dat dergelijke werkzaamheden vallen buiten de standaard dienstverlening en dus aanvullend in rekening kunnen worden gebracht.
4.28.
Vervolgens is aan de orde het verwijt dat MVGM de VvE’s te laat heeft ingelicht over de waterschade uit 2014 en het conflict met [naam 3] in dat verband. Dat de VvE’s eerder zijn ingelicht dan in de bijzondere ledenvergadering van 4 juni 2019 valt, anders dan MVGM heeft aangevoerd, niet op te maken uit de enkele passage in de notulen van 12 mei 2016 “vervanging van de daken aan de achterzijde van de winkels naar voren (2016) te schuiven vanwege lekkages” (zie 2.9). De omstandigheid dat [naam 3] als appartementseigenaren op de hoogte waren van de lekkages brengt niet zonder meer mee dat de andere appartementseigenaren dat ook waren. Uit dit een en ander volgt dat de rechtbank het ervoor moet houden dat MVGM de VvE’s pas op de bijzondere ledenvergadering van 4 juni 2019 heeft ingelicht over de lekkages en het daardoor ontstane geschil met [naam 3] . Dat is meer dan een jaar na de aansprakelijkstelling door [naam 3] bij brief van 13 april 2018. Nu sprake was van een forse claim van [naam 3] is de rechtbank van oordeel dat MVGM de VvE’s tenminste kort na de aansprakelijkstelling formeel op de hoogte had moeten brengen van het conflict met [naam 3] De vraag rijst overigens of in dat geval de procedure tussen [naam 3] en de VvE’s zou zijn voorkomen. Voor een bevestigende beantwoording van die vraag ziet de rechtbank onder de gegeven omstandigheden onvoldoende aanknopingspunten.
4.29.
Wél is de rechtbank met de VvE’s van oordeel dat MVGM onvoldoende heeft gedaan met de adviezen van mr. Van Riet en de VvE’s op onderdelen onjuist heeft voorgelicht. Mr. Van Riet heeft immers gemotiveerd tot uitgangspunt genomen dat de VvE’s aansprakelijk waren jegens [naam 3] voor de waterschade uit 2014 en heeft MVGM daarom geadviseerd om, met het oog op een eventuele minnelijke regeling, aan de hand van de offerte van Burgt Bouw voor de herstelkosten van ongeveer € 93.000 te bezien welke posten daadwerkelijk te herleiden waren tot de waterschade (zie 2.24). Enkele maanden later hebben [naam 3] een schikkingsvoorstel gedaan van € 45.000, zo heeft MVGM aan de VvE’s laten weten (zie 2.25). In reactie hierop hebben de VvE’s op voorstel van MVGM besloten aan [naam 3] een vergoeding van € 5.000 aan te bieden, welk aanbod [naam 3] hebben afgewezen. Vervolgens hebben zij de VvE’s gedagvaard.
4.30.
Uit de in het K+ rapport opgenomen foto’s van de schade in de winkelpanden maakt de rechtbank op dat de waterschade aan de winkelpanden evident veel groter moet zijn geweest dan € 5.000. MVGM heeft echter volstaan met een ongemotiveerd advies
€ 5000 te betalen, zonder het rapport van K+ inhoudelijk te bespreken in de vergadering. Zij heeft ook niet toegelicht welke posten uit de begroting van Burgt Bouw volgens haar niet (geheel) te herleiden waren tot de lekkages in verband met een beroep op eigen schuld aan de zijde van [naam 3] . Dat had wel op de weg van MVGM weg gelegen. Van haar als (technisch) beheerder had mogen worden verwacht ter zake een pro-actieve houding aan te nemen en nader onderzoek te (laten) verrichten naar de causale schade. Dit een en ander leidt de rechtbank tot het oordeel dat het ongemotiveerde advies van MVGM aan de VvE’s om € 5.000 aan te bieden onder de gegeven omstandigheden als evident onjuist en onzorgvuldig moet worden aangemerkt. Dit advies ontbeerde immers iedere technische onderbouwing en ging ongemotiveerd voorbij aan het andersluidende juridisch advies van mr. Van Riet, waarin de volledige aansprakelijkheid van de VvE’s voor de schade van 2014 als gegeven werd beschouwd. Door deze handelwijze heeft MVGM het risico van de procedure van [naam 3] tegen de VvE’s over zich afgeroepen, welk risico zich heeft verwezenlijkt. Dat valt MGVM te verwijten.
4.31.
De rechtbank gaat ervan uit dat, als MVGM de VvE’s beter zou hebben geadviseerd en daadwerkelijk inhoudelijk zou hebben gereageerd op het schikkingsvoorstel van [naam 3] er een reëel en onderbouwd schikkingsvoorstel zou zijn gekomen, waarmee de VvE’s waarschijnlijk zouden hebben ingestemd. Daarmee zou zeer waarschijnlijk een dure procedure op kosten van de VvE’s zijn voorkomen.
4.32.
Het voorgaande brengt mee dat moet worden vastgesteld voor welke kosten uit de gerechtelijke procedure tussen [naam 3] en de VvE’s laatstgenoemden regres kunnen nemen op MVGM. Uitgangspunt is hierbij dat [naam 3] in die procedure overwegend in het gelijk zouden zijn gesteld, nu de VvE’s ook zelf van mening waren dat zij aansprakelijk waren voor de waterschade.
4.33.
De VvE’s hebben geen regres voor de door [naam 3] gevorderde hoofdsom (en incassokosten). Aan MVGM kan immers niet worden verweten dat de lekkages zijn opgetreden, zoals hiervoor al is overwogen. Hierop strandt schadepost h).
Ad i) Juridische kosten mr. Nielen en j) griffierecht
4.34.
De VvE’s vorderen van MVGM volledige vergoeding van de kosten van mr. Nielen, kennelijk op de grond dat de VvE’s aansprakelijkheid jegens [naam 3] hebben erkend. Beslissend is echter welke proceskosten, als [naam 3] in de procedure tegen de VvE’s met betrekking tot de waterschades in het gelijk zouden zijn gesteld, ten laste van de VvE’s zouden zijn gekomen.
4.35.
Als [naam 3] door de rechter in het gelijk zouden zijn gesteld, zouden de VvE’s in de proceskosten zijn veroordeeld. De rechtbank gaat ervan uit dat de procedure een gebruikelijk verloop zou hebben gehad, te weten een eindvonnis na mondelinge behandeling. In dat geval zou de vergoeding voor het salaris van mr. Nielen € 3.414 hebben bedragen (2 punten à € 1.707, volgens tarief V). Daarnaast zouden de VvE’s zijn veroordeeld om het aan [naam 3] opgelegde griffierecht van € 4.131 te vergoeden. Deze posten zijn toewijsbaar, als het beroep van MVGM op de klachtenregeling in de algemene voorwaarden en artikel 6:89 BW Pro niet slaagt. Dat beroep wordt hierna onder r.o. 4.42 – 4.45 besproken.
De schadeposten van de VvE’s
4.36.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de schadeposten a) tot en met g) als bedoeld onder 3.4.
Ad a) Onderzoekskosten K+ van € 3.484
4.37.
Deze schadepost komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu MVGM geen verwijt van het ontstaan van de lekkages in 2014 kan worden gemaakt en het technisch onderzoek noodzakelijk was.
Ad b) Kosten MVGM van € 1.860
4.38.
Deze schadepost heeft betrekking op de kosten die MVGM aan de VvE’s in rekening heeft gebracht voor het voeren van verweer in de procedure tussen [naam 3] en de VvE’s. Omdat de aansprakelijkheid van MVGM is gebaseerd op het verwijt dat zij deze procedure niet heeft voorkomen, komt deze schadepost in beginsel (zie r.o. 4.35) voor toewijzing in aanmerking.
Ad c) Juridische kosten mr. Van Riet van € 12.735,25
4.39.
De VvE’s hebben ter onderbouwing van deze schadepost declaraties met urenspecificaties overgelegd (productie 7). Deze declaraties hebben betrekking op werkzaamheden van mr. Van Riet over de periode 7 december 2018 tot 21 december 2020, in welke periode mr. Van Riet de VvE’s heeft geadviseerd en hen heeft bijgestaan in de procedure tussen [naam 1] en de VvE’s. De aansprakelijkheid van MVGM is beperkt tot de in de gerechtelijke procedure gemaakte advocaatkosten. Deze kosten hebben betrekking op de vanaf 10 november 2020 door mr. Van Riet gedeclareerde bedragen, dat is (€ 695,75 + 2.268,75 =) € 2.964,50. Tot zover is deze schadepost in beginsel toewijsbaar.
Ad d) Griffierecht van € 4.131
4.40.
Deze schadepost heeft betrekking op het aan de VvE’s in de procedure met [naam 3] in rekening gebrachte griffierecht. Deze post komt in beginsel voor toewijzing in aanmerking, omdat de VvE’s deze kosten niet zouden hebben gemaakt als de procedure zou zijn voorkomen.
Ad e) Betaling aan [naam 3] van € 25.000 en g) schadeclaim [naam 3] p.m.
4.41.
Deze schadepost ziet op het bedrag dat VvE’s op grond van bepaling A en B van de vaststellingsovereenkomst aan [naam 3] hebben betaald ter (gedeeltelijke) vergoeding van de waterschade. Nu de VvE’s hiervoor geen regres hebben op MVGM, komt deze schadepost niet voor toewijzing in aanmerking. In het verlengde daarvan komt schadepost g) evenmin voor toewijzing in aanmerking.
Zijn de vorderingen vervallen?
4.42.
MVGM heeft onder meer betoogd dat eventuele vorderingen van de VvE’s op grond van de klachtenregeling in de artikelen 10.1 tot en met 10.3 van de algemene voorwaarden zijn vervallen, nu aan de klachtplicht niet tijdig is voldaan, althans omdat aan de klachtplicht van 6:89 BW niet is voldaan.
4.43.
De klachtenregeling van de algemene voorwaarden komt - voor zover nu van belang - erop neer dat de VvE’s klachten over de door MVGM verrichte werkzaamheden zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen 30 dagen na ontdekking aan MVGM moeten melden en dat alle vorderingsrechten jegens MVGM vervallen binnen twaalf maanden na het moment waarop de VvE’s bekend zijn of redelijkerwijs bekend konden zijn met het bestaan van hun rechten en bevoegdheden.
4.44.
MVGM is aansprakelijk jegens de VvE’s vanwege haar onjuiste advies over de afwikkeling van de schadeclaim van [naam 3] De aard van deze aansprakelijkheid brengt mee dat de VvE’s daarover redelijkerwijs niet eerder konden klagen dan nadat zij daarover juridisch advies hadden ingewonnen. Bovendien hebben de VvE’s MVGM gedagvaard binnen twaalf maanden nadat het onjuist gebleken advies is uitgebracht. Hieruit volgt dat de klachtenregeling niet in de weg staat aan toewijzing van de schadeposten aan de VvE’s.
4.45.
Artikel 6:89 BW Pro bepaalt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. De rechtbank is van oordeel dat de VvE’s tijdig hebben geklaagd, gelet op wat onder 4.44 is overwogen.
Recapitulatie
4.46.
Het voorgaande leidt ertoe dat in hoofdsom een bedrag van € 16.500,50 voor toewijzing in aanmerking komt, berekend als volgt:
- kosten mr. Nielen: € 3.414
- griffierecht [naam 3] : € 4.131
- kosten MVGM: € 1.860
- kosten mr. Van Riet: € 2.964,50
- griffierecht VvE’s: € 4.131
=========
Totaal: € 16.500,50
4.47.
Deze hoofdsom zal worden vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf 7 juli 2021.
4.48.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten is gelet op de wettelijke staffel toewijsbaar tot een bedrag van € 940,01.
4.49.
Er zal geen verklaring voor recht worden uitgesproken, omdat de VvE’s hierbij
- naast de aan hen toegewezen schadevergoeding - geen afzonderlijk belang hebben
- naast de aan hen toegewezen schadevergoeding - geen afzonderlijk belang hebben
4.50.
De rechtbank komt, gelet op het voorgaande, tot de conclusie dat het verzet (gedeeltelijk) gegrond is. Het verstekvonnis zal dus worden vernietigd en er wordt opnieuw vonnis gewezen op de hierna in het dictum bepaalde wijze.
Proceskosten
4.51.
Omdat de aansprakelijkheid van MVGM is komen vast te staan, merkt de rechtbank MVGM aan als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt mee dat zij in de kosten van de procedure zal worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de VvE’s op € 5.520,82, namelijk € 4.200 aan griffierecht,
€ 124,82 deurwaarderskosten en € 1.196 aan salaris advocaat (2 punten à € 598, volgens tarief II).
4.52.
De VvE’s hebben gevorderd om MVGM te veroordelen in de nakosten. Nakosten behoren volgens vaste rechtspraak tot de proceskosten (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, r.o. 3.5 en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, r.o. 2.3). De nakosten worden altijd toegewezen, ook als deze niet expliciet zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173 zonder betekening, en bij een procedure in conventie en reconventie € 271). Dit bedrag wordt onvoorwaardelijk toegewezen. In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90 extra) en de explootkosten van betekening toegekend. Deze kosten worden voorwaardelijk toegekend, als MVGM niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden.
in reconventie
4.53.
Gelet op de uitkomst in conventie komt de rechtbank toe aan bespreking van de vordering in reconventie. Daarin is aan de orde of de VvE’s MVGM moeten vrijwaren voor vorderingen van [naam 3] op grond van artikel 10.10 van de algemene voorwaarden, dat als volgt luidt:
“10.10 De VvE vrijwaart de Beheerder tegen alle aanspraken van derden, daaronder mede begrepen de leden van de vereniging alsmede een orgaan/persoon welke namens de VvE (onbevoegd) rechtshandelingen verrichten, welke direct of indirect met de uitvoering van de Beheerovereenkomst samenhangen. De VvE vrijwaart Beheerder in het bijzonder tegen vorderingen van derden wegens schade die veroorzaakt is doordat de VvE aan Beheerder onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt, tenzij de VvE aantoont dat de schade geen verband houdt met verwijtbaar handelen of nalaten zijnerzijds, dan wel veroorzaakt is door opzet of bewuste roekeloosheid van Beheerder.”
4.54.
De rechtbank acht deze bepaling in dit geval niet van toepassing, omdat de aansprakelijkheid van MVGM in dit geval niet is gebaseerd op haar handelen jegens [naam 3] maar jegens de VvE’s. Hierop strandt de vordering in reconventie.
4.55.
MVGM zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De rechtbank begroot deze kosten op € 598 aan salaris advocaat (1 punt à € 598, volgens tarief II).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
vernietigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 12 januari 2022;
en beslist als volgt:
5.2.
veroordeelt MVGM tot betaling aan de VvE’s van € 16.500,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2021 tot de dag van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt MVGM tot betaling aan de VvE’s van € 940,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.4.
veroordeelt MVGM in de kosten van de procedure, aan de zijde van de VvE’s begroot op € 5.520,82, te vermeerderen met de onder 4.52 bedoelde nakosten;
5.5.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af;
5.8.
veroordeelt MVGM in de proceskosten, aan de zijde van de VvE’s begroot op
€ 598;
€ 598;
5.9.
verklaart de veroordeling onder 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra - van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023. [1]