ECLI:NL:RBDHA:2023:9466

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/996

uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] te [plaats] (de onroerende zaak) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 1.365.000.

Eiseres heeft op 2 april 2021 tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023.

Namens eiseres is [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en
drs. [naam 3], bijgestaan door [naam 4] en [naam 5].

Overwegingen

Feiten

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt.

2. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 1956 en een oppervlakte van ongeveer 228 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 2.036 m². Bij de woning behoort ook een vrijstaande garage met bouwjaar 2003 en een oppervlakte van ongeveer 14 m², een vrijstaande berging/schuur met bouwjaar 1960 en een oppervlakte van ongeveer 28 m² en een carport van ongeveer 30 m².

3. De woning is door eiseres gekocht voor een bedrag van € 1.400.000 en op
10 juli 2020 (de transactiedatum) aan haar geleverd.

Geschil4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

5. Eiseres bepleit een waarde van € 1.342.000. Daarbij verwijst eiseres naar het eigen aankoopcijfer en stelt dat de indexering van het aankoopcijfer naar de waardepeildatum op 4,1% gesteld moet worden. Voor de indexering heeft eiseres gebruik gemaakt van de gegevens van VastgoedPro. Ook stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de anti-kraakbewoning na aankoop van de woning en dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft volgens eiseres in de bezwaarfase ook niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd.

6. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

Beoordeling van het geschil

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen aankoopcijfer het beste de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Verweerder heeft voor de herleiding van de transactieprijs van de onroerende zaak op de transactiedatum naar de waardepeildatum een bolletjesgrafiek overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verwezen naar de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752. In deze uitspraak heeft het Gerechtshof – voor zover hier van belang – het volgende over deze grafiek geoordeeld:

“Het Hof ziet geen aanleiding aan de in de grafiek opgenomen gegevens te twijfelen. Het door belanghebbende gehanteerde indexeringspercentage van Vastgoedpro is gebaseerd op de index voor prijsontwikkeling voor de regio Zuid-Holland en daarom minder specifiek. De Heffingsambtenaar heeft een meer op de gemeente waarin de woning is gelegen toegespitst indexeringscijfer gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexering van de drie gebruikte verkooptransacties.”

9. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige zaak anders te oordelen. Verweerder heeft de herleiding van de transactieprijs dan ook voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt. Overigens wijst de rechtbank er op dat de transactiedatum niet de aankoopdatum van de onroerende zaak betreft. De aankoopdatum is in de regel nog enige tijd vóór de transactiedatum gelegen. Als de aankoopdatum kort na de waardepeildatum is gelegen, geeft dit de prijs weer die de meestbiedende koper heeft besteed en vertegenwoordigt de aankoopprijs in beginsel de waarde in het economisch verkeer.^[1]Een herleiding van de transactieprijs naar de waardepeildatum is in dat geval niet nodig.

10. Overigens is taxeren geen exacte wetenschap en gaat het er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij moet worden aanvaard dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte bevindt. Het verschil tussen de beschikte waarde en de bepleite waarde van
€ 23.000, is 1,68% van de beschikte waarde. Dit is een dusdanig marginaal verschil in verhouding tot de totale woningwaarde, dat ook dit, gelet op het voorgaande, niet kan leiden tot het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.^[2]

11. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De omstandigheid dat de woning ná de aankoop anti-kraak bewoond is, heeft geen invloed op de waardebepaling op de waardepeildatum. De aankoop van de woning heeft immers plaatsgevonden na de onderhavige waardepeildatum, waardoor de bewoning niet van invloed is op de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

12. De omstandigheid dat niet reeds gedurende de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiseres zijn verstrekt, kan niet leiden tot een gegrond beroep. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van Algemene wet bestuursrecht (Awb) op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiseres gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiseres te verstrekken. Er heeft voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft de gemachtigde per e-mail gewezen op de mogelijkheid tot inzage. De gemachtigde heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiseres. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. De door eiseres bepleite toezendplicht kan evenmin worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb.

Vergoeding van immateriële schade

13. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 2 april 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 2 maanden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond worden verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade worden afgewezen.

Kostenvergoeding

15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.

de griffier is verhinderd te ondertekenen

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling WOZ-waarde vrijstaande woning en afwijzing vergoeding immateriële schade